【正文】 年輕白領(lǐng)的小戶型公寓和商務(wù)公寓還存在空白。 恒升府第 玲瓏居 鑫苑都市領(lǐng)地 佳和廣場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 類型 商務(wù)公寓 服務(wù)式住宅 產(chǎn)權(quán)式酒店 普通住宅 功能 辦公及居住 純居住 居住 純居住 裝修 一般裝修 精裝修、帶家具 精裝修、帶家具 可不帶裝修 附加價(jià)值 較高 很高 很高 較低 風(fēng)險(xiǎn)性 一般 一般 較高 較低 功能可轉(zhuǎn)化性 寫字樓、服務(wù)式住宅（公寓） 、產(chǎn)權(quán)式酒店 產(chǎn)權(quán)式酒店、商務(wù)公寓 服務(wù)式住宅（公寓） 、商務(wù)公寓 服務(wù)式住宅（公寓） 與寫字樓的兼容性 完全兼容 兼容 兼容 不兼容 收益方式 可租可售 可租可售 銷售 銷售 后續(xù)操作管理 物業(yè)管理、辦公服務(wù) 酒店式管理（后期管理成本高） 酒店式管理（后期管理成本高） 物業(yè)管理 公寓類型 —— 商務(wù)公寓 決策原因： 市場(chǎng)補(bǔ)缺，形象領(lǐng)先； 客戶資源共享； 公寓形象向純寫字樓借勢(shì)可提升產(chǎn)品價(jià)值； 小單位降低門檻； 快速回籠資金； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品定位小結(jié) —— 綜合體＝寫字樓＋商務(wù)公寓＋商業(yè) 產(chǎn)品解構(gòu) 功能 定位 收益方式 寫字樓 辦公 高形象、高性價(jià)比的中高端生態(tài)型寫字樓 銷售 商務(wù)公寓 小型辦公、 自住 SOHO服務(wù)式公寓 銷售 裙樓 商業(yè) 銀行、餐飲 劃鋪出售 寫字樓： 60%— 70% 商業(yè)：約占 5% 商務(wù)公寓： 30%35% 起到為寫字樓和商務(wù)公寓產(chǎn)品配套服務(wù)和提升商務(wù)區(qū)檔次及品味的功能，同時(shí)輻射周邊辦公區(qū)及社區(qū)， 不宜量大 真正提升價(jià)值，主要產(chǎn)生溢價(jià)的部分，是本項(xiàng)目的主導(dǎo)產(chǎn)品 提升價(jià)值，產(chǎn)生溢價(jià)的部分，是本項(xiàng)目的主要產(chǎn)品 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 形象定位 繁華經(jīng)三路 專業(yè)寫字樓 形象定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案名示意 經(jīng)三國(guó)際廣場(chǎng) 更專業(yè)、更生態(tài)、更便捷 。 備選案名：諾德中心、禮頓中心 經(jīng)三國(guó)際廣場(chǎng) 經(jīng)三創(chuàng)展中心 更專業(yè)、更生態(tài)、更便捷 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶定位 —— 寫字樓 客戶構(gòu)成 特征描述 核心 客戶 市內(nèi)中高端 客戶 （約占 70%） ?企業(yè)處于初創(chuàng)階段、屬成長(zhǎng)型中小企業(yè)、資金積累有限； ?行業(yè)： IT公司、設(shè)計(jì)公司、律師及會(huì)計(jì)師事務(wù)所、咨詢公司、廣告公司等； ?以知識(shí)服務(wù)型為主，注重企業(yè)形象，同時(shí)考慮企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本； ?對(duì)于產(chǎn)業(yè)鏈及商力環(huán)境依賴性較強(qiáng)； ? 公司人員一般工作時(shí)間較長(zhǎng)，經(jīng)常晚上加班 重要 客戶 本地投資客 （約占 20%） 主要為政府公務(wù)員、事業(yè)單位管理層；注重高品質(zhì)生活的私營(yíng)業(yè)主；看重可租售性和升值潛力 游離 客戶 外地投資客 (約占 10%) ?因工作需要經(jīng)常到鄭州，具有投資意識(shí) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶定位 —— 公寓 客戶構(gòu)成 特征描述 核心 客戶 經(jīng)三路周邊的白領(lǐng) （約占 50%） ?大學(xué)畢業(yè) 35年，月收入 2023元左右 ?有一定技能，對(duì)未來(lái)信心充足 ?原籍：鄭州周邊縣市 ?置業(yè)目的：過(guò)渡性居住 ?喜好：喜歡時(shí)尚、對(duì)周邊人群素質(zhì)較關(guān)注 ?注重對(duì)處交通 重要 客戶 投資客 （約占 30%） 主要是已在周邊中高檔社區(qū)置業(yè)人群、看重經(jīng)三路周邊的高薪人群集中、并認(rèn)可片區(qū)發(fā)展前景 游離 客戶 新創(chuàng)業(yè)人士 （約占 20%） ?將生活與辦公合二為一 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 價(jià)格定位 —— 寫字樓以高品質(zhì)、高形象產(chǎn)品彌補(bǔ)市場(chǎng)空缺，定價(jià)在 3600~3900元 /平米 新城區(qū) 一般住宅 4000 3500 3000 2023 2500 老城區(qū)一般住宅 開(kāi)發(fā)區(qū)大盤住宅 高端寫字樓 單價(jià) 寫字樓價(jià)格 經(jīng)三路主流商住樓 與高層住宅 公寓價(jià)格 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 技術(shù)路線圖 市場(chǎng)機(jī)會(huì)掃描 地塊價(jià)值分析 提出假設(shè) 案例借鑒 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 物業(yè)發(fā)展原則 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑排布 戶型配比 重點(diǎn)形象元素 建筑風(fēng)格 配套建議 設(shè)計(jì)創(chuàng)新 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?針對(duì)開(kāi)發(fā)商目標(biāo) 價(jià)值最大化原則 ? 針對(duì)目標(biāo)客戶需求特征 形象提升原則 ： 提高容積率 借足優(yōu)勢(shì)做足寫字樓份額 公寓規(guī)劃滿足向?qū)懽謽强繑n的功能 成本控制原則 中檔建材及配套 充分利用相鄰地塊資源 昭示性 最能展示形象的三個(gè)元素 降低運(yùn)營(yíng)成本 提高使用率 增加附加值 節(jié)能技術(shù) 物業(yè)發(fā)展建議原則 —— “外部高形象，內(nèi)部求經(jīng)濟(jì)” 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)發(fā)展建議原則 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑排布 戶型配比 重點(diǎn)形象元素 建筑風(fēng)格 配套建議 設(shè)計(jì)創(chuàng)新 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 經(jīng)濟(jì)測(cè)算（按鑫苑初步方案、容積率升至 6） —— 方案一： 1棟寫字樓、 2棟公寓 車庫(kù) 2023平米 商業(yè) 0平米 寫字樓 13500平米 公寓 32023平米 說(shuō)明： 成本由鑫苑公司提供 銷售估值 寫字樓 3800元 /平米 銷售率 95% 公寓 3200元 /平米 銷售率 95% 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 備注 1 銷售收入 14, 2 開(kāi)發(fā)成本 11, 3 銷售費(fèi)用 4 營(yíng)業(yè)稅金及附加 5 利潤(rùn)總額 1, 6 所得稅 33% 7 凈利潤(rùn) 1, 稅前成本利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /總成本費(fèi)用 % 稅后成本利潤(rùn)率 =凈利潤(rùn) /總成本費(fèi)用 % 注：對(duì)本項(xiàng)目而言，總成本費(fèi)用即為項(xiàng)目總投資 總投資 = 開(kāi)發(fā)成本 +銷售費(fèi)用 存量收益 寫字樓存量 675平米 預(yù)計(jì)售價(jià) 萬(wàn)元 商業(yè)存量 0平米 預(yù)計(jì)售價(jià) 0 萬(wàn)元 公寓存量 1600平米 預(yù)計(jì)售價(jià) 512 萬(wàn)元 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 備注 1 銷售收入 23, 2 開(kāi)發(fā)成本 16, 3 銷售費(fèi)用 4 營(yíng)業(yè)稅金及附加 1, 5 利潤(rùn)總額 4, 6 所得稅 1, 33% 7 凈利潤(rùn) 3, 稅前成本利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /總成本費(fèi)用 % 稅后成本利潤(rùn)率 =凈利潤(rùn) /總成本費(fèi)用 % 注：對(duì)本項(xiàng)目而言，總成本費(fèi)用即為項(xiàng)目總投資 總投資 = 開(kāi)發(fā)成本 +銷售費(fèi)用 存量收益 寫字樓存量 1250平米 售價(jià) 475 萬(wàn)元 商業(yè)存量 450平米 售價(jià) 360 萬(wàn)元 公寓存量 1970平米 售價(jià) 萬(wàn)元 車庫(kù) 3000平米 商業(yè) 3000平米 寫字樓 25000平米 公寓 39400平米 說(shuō)明： 成本由鑫苑公司提供 銷售估值： 商業(yè) 8000元 /平米 銷售率 85% 寫字樓 3800元 /平米 銷售率 95% 公寓 3200元 /平米 銷售率 95% 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確立 (容積率 ) —— 方案二： 1棟寫字樓、 2棟公寓 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 經(jīng)濟(jì)測(cè)算（容積率 ) —— 方案三： 2棟寫字樓、 1棟公寓 容積率 車庫(kù) 3000平米 商業(yè) 3000平米 寫字樓 50000平米 公寓 14400平米 說(shuō)明： 成本由鑫苑公司提供 銷售估值 商業(yè) 8000元 /平米 銷售率 85% 寫字樓 3800元 /平米 銷售率 95% 公寓 3200元 /平米 銷售率 95% 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 備注 1 銷售收入 2 開(kāi)發(fā)成本 3 銷售費(fèi)用 4 營(yíng)業(yè)稅金及附加 5 利潤(rùn)總額 6 所得稅 33% 7 凈利潤(rùn) 稅前成本利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /總成本費(fèi)用 % 稅后成本利潤(rùn)率 =凈利潤(rùn) /總成本費(fèi)用 % 注：對(duì)本項(xiàng)目而言，總成本費(fèi)用即為項(xiàng)目總投資 總投資 = 開(kāi)發(fā)成本 +銷售費(fèi)用 存量收益 寫字樓存量 2500平米 預(yù)計(jì)售價(jià) 950 萬(wàn)元 商業(yè)存量 450平米 預(yù)計(jì)售價(jià) 360 萬(wàn)元 公寓存量 720平米 預(yù)計(jì)售價(jià) 萬(wàn)元 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 24, 17, 1, 5, 1, 3, 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確立 —— 方案一、方案二、方案三比較 方案一 方案二 方案三 預(yù)算凈收益 1, 3, 3, 存量收益 銷售期 最短 相當(dāng) 銷售難度 相當(dāng) 略高 建議選擇方案三 : 盡量做高容積率 充分挖掘中間地塊商務(wù)價(jià)值 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 偷面積，擴(kuò)充額外收益 頂層平臺(tái)做雙層結(jié)構(gòu)構(gòu)件，預(yù)留加蓋 12層的空間，用于企業(yè)自用 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 樓盤名稱 層數(shù) 建筑面積 層高 裙樓 層數(shù) 電梯 部數(shù) 停車位 國(guó)際企業(yè)中心 31 2棟，約 ㎡ 3 3 6 地下約 150個(gè) 河南信息大廈 28 1棟， ㎡ 4 5 地上 /下 200個(gè) 河南報(bào)業(yè)大廈 25 1棟，約 ㎡ 3 0 5 地上約 150個(gè) 金成國(guó)際廣場(chǎng) 23 4棟， ㎡ 3 4 4 地上 /下 200個(gè) 財(cái)富廣場(chǎng) 21 4棟， 5萬(wàn)㎡ 3 2 地上 40個(gè) 地下 150個(gè) 注協(xié)大廈 16 1棟， ㎡ 3 3 地上 /下 192個(gè) 思達(dá)數(shù)碼大廈 16 1棟， ㎡ 3 3 地上下 150個(gè) 索克大廈 11 1棟，約 ㎡ 0 2 地上 85個(gè) 本項(xiàng)目關(guān)鍵數(shù)字建議 車位 200 層高 3M 電梯數(shù) 4部 /棟 樓道寬 配套及內(nèi)部經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)發(fā)展建議原則 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑排布 戶型配比 重點(diǎn)形象元素 建筑風(fēng)格 配套建議 設(shè)計(jì)創(chuàng)新 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 建筑排布 —— 關(guān)鍵提升中間樓棟的商業(yè)價(jià)值 工商銀行廣場(chǎng) 寫字樓金座 公寓 座 形成視覺(jué)共享空間 平面布局 ? 建筑立面、廣場(chǎng)、主入口與北側(cè)有價(jià)值的商業(yè)辦公主體聯(lián)為一體，形成區(qū)域集群。 ? 預(yù)留前廣場(chǎng)。建筑向南退出廣場(chǎng)，使北側(cè)廣場(chǎng)的主軸景觀可以綱入建筑視野。 ? 商業(yè)和辦公主入口分開(kāi)，又各占有主干道，有昭示性和形象。辦公入口北側(cè)，商業(yè)入口南側(cè)。 ? 通過(guò)弧形結(jié)構(gòu)造型增加第二棟的昭示性 辦公區(qū)入口 主形象展示面 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 建筑排布 —— 關(guān)鍵提升中間樓棟的商務(wù)價(jià)值 南端超出工商大廈高度的部分相跨連，將第 1棟和第 2棟連成一體 工商銀行廣場(chǎng) 寫字樓金座 公寓 平面布局 形成視覺(jué)共享空間 辦公區(qū)入口 主形象展示面 寫字樓 銀座 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)發(fā)展建議原則 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑排布 平面設(shè)計(jì) 重點(diǎn)形象元素 建筑風(fēng)格 配套建議 設(shè)計(jì)創(chuàng)新 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 寫字樓平面示意 ?寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層呈規(guī)則幾何圖型 ,盡量提高使用率 ?寫字樓單戶面積 5080平米 ,相鄰單位可組合 ?單戶進(jìn)深 10米左右、開(kāi)間 4米以上 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 有氧寫字樓 —— 戶內(nèi)、電梯間、走道三明設(shè)計(jì) ?生態(tài)型寫字樓 ?充分考慮到中小企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 公寓平面示意 ?公寓盡可能考慮商務(wù)功能 ?同樣考慮可組合性 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 公寓戶型配比 戶型 面積 (平米 ) 套數(shù)比 模擬總價(jià) 單身公寓 3035 20% — 一房一廳 4045 70% — 二房一廳