【正文】 達(dá)國際新城：長沙首個(gè)集兩大超豪華五星級(jí)酒店于一城的大型高端城市綜合體 投資 30億元，占地面積 137畝，總建筑面積約 52萬平方米，容積率約 ，由高端商業(yè)和高檔精裝修住宅組成，目前已在建設(shè)中 其中總面積達(dá) 18萬平方米的商業(yè)組合包括兩大超豪華五星級(jí)酒店、國際名品商場、國際 5A寫字樓以及國際酒店公寓。 該項(xiàng)目將是現(xiàn)有運(yùn)達(dá)國際廣場的全面升級(jí)版，新建的兩家五星級(jí)酒店都將在運(yùn)達(dá)喜來登的基礎(chǔ)上更上一層樓。同時(shí)，還將擁有比美美百貨大幾倍的奢侈品商場，還將引進(jìn)更多的國際高端品牌。 —— 運(yùn)達(dá)集團(tuán)副總裁唐超奇 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 56 隨著長沙城市東進(jìn)和武廣新城北擴(kuò)，本區(qū)域?qū)⑦M(jìn)一步發(fā)展成為一個(gè)承接老城和武廣功能外溢的更加純粹的高端居住板塊 ?純粹的居住功能板塊 隨著城市化的東進(jìn)以及武廣新城的快速發(fā)展，長沙東部片區(qū)分化出兩大主要功能，南部圍繞武廣高鐵站點(diǎn)發(fā)展成為以集商務(wù)、文化休閑于一體的城市副中心，北部則依托瀏陽河、長沙大道等發(fā)展為以居住功能為主的配套服務(wù)區(qū)，本項(xiàng)目所在區(qū)域則處在北部居住功能區(qū) ? 現(xiàn)狀擁有濃厚的居住氛圍 現(xiàn)狀沿長沙大道兩側(cè)、圭塘河、 瀏陽河有輝煌國際城、湘域熙岸、 雙水灣、融科檀香山、盛世華章、 運(yùn)達(dá)國際城、新華都萬家城等大 量品質(zhì)樓盤，片區(qū)的居住氛圍濃 厚。 二環(huán)路 人民路 武廣 高鐵站 長沙大道 萬 家 麗 路 商務(wù)功能片區(qū) 居住功能片區(qū) 老城綜合功能區(qū) 茂華國際湘 融科檀香山 雙水灣 湘域熙岸 輝煌國際城 武廣片區(qū)規(guī)劃 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 57 核心結(jié)論五：本區(qū)域具有相對(duì)較優(yōu)的城市、資源及居住條件，能夠支撐高端項(xiàng)目的打造；但放置于長沙市內(nèi)考慮，在城市地段、資源條件方面并不強(qiáng)勢，不具備打造城市頂級(jí)豪宅項(xiàng)目的條件 麓北板塊 中心板塊 城北板塊 城南板塊 武廣板塊 尚東板塊 麓南板塊 星沙板塊 湘江 ?自然資源條件 ：長沙最大的資源條件為湘江及部分河湖資源，以湘江為首，項(xiàng)目區(qū)域并不具備強(qiáng)勢資源 ?社會(huì)文化資源 ：與政府及大型公建設(shè)施的關(guān)系，項(xiàng)目區(qū)域有用武廣高鐵、體育館等設(shè)施，但放置于長沙市內(nèi)，基本每個(gè)板塊都有類似資源，處于同一起跑線上 ?城市地段 ：長沙是單中心城市，以中心向外擴(kuò)散，向北、向東、向南均據(jù)優(yōu)勢，本區(qū)域與其他區(qū)域基本于同一水平 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 58 項(xiàng)目整體定位 1 項(xiàng)目背景及對(duì)項(xiàng)目的意義 2 項(xiàng)目價(jià)值及可能的發(fā)展方向 3 發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 0 項(xiàng)目背景及對(duì)項(xiàng)目的理解 區(qū)域及項(xiàng)目價(jià)值 客戶需求挖掘 市場競爭機(jī)會(huì) ? 長沙目前市場中高價(jià)樓盤核心價(jià)值點(diǎn)是什么？ ? 項(xiàng)目周邊項(xiàng)目競爭處于怎樣的水平？ ? 項(xiàng)目如何 PK區(qū)域內(nèi)直接競爭對(duì)手？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 59 長沙市相對(duì)封閉的市場競爭特征，決定了本項(xiàng)目未來的主要競爭仍來自于項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)部 38%32%9%1%15%5%雨花區(qū) 天心區(qū) 其他各區(qū)周邊縣市 省內(nèi)其他 省外42%26%9%3%3%5%7% 5%開福區(qū) 芙蓉區(qū) 岳麓區(qū) 雨花區(qū)天心區(qū) 星沙 省內(nèi)其他城市 省外其他城市50%40%10%市內(nèi) 地州 省外融科檀香山客戶區(qū)域分布 萬科城客戶區(qū)域分布 48%19%17%16%新開鋪和河西 雨花亭區(qū)域侯家塘區(qū)域 其他片區(qū)麓南板塊云棲谷客戶區(qū)域分布 城南板塊保利花園客戶區(qū)域分布 主要競爭區(qū)域 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 60 隨著城市的進(jìn)一步東擴(kuò)、武廣新城的建設(shè)及運(yùn)達(dá)超五星級(jí)酒店的建成，片區(qū)中心將從原有的人民東路轉(zhuǎn)移至長沙大道兩側(cè)，形成以運(yùn)達(dá)國際新城為中心的城東新的版塊格局 ? 重要商業(yè)節(jié)點(diǎn) 1 1 ? 政府機(jī)關(guān) 1 ? 區(qū)域內(nèi)高端樓盤 人民東路 長沙大道 機(jī)場高速 京珠高速 1 2 6 1 1 5 2 3 4 白沙灣路 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 61 地段屬性相近、中高端、未來推售期與本項(xiàng)目重疊的項(xiàng)目將是我們主要的競爭對(duì)手 尚東、武廣板塊在售和將售樓盤 篩選原則 1 篩選原則 2 篩選原則 3 競爭對(duì)手 地段屬性相近原則（ 西： 二環(huán)之外， 東： 瀏陽河以西， 南北： 長沙大道兩側(cè) 4公里范圍內(nèi)） 區(qū)域內(nèi)中高端項(xiàng)目 到 2023年本項(xiàng)目開盤時(shí)還有大量剩余的樓盤 ?湘域熙岸 ?輝煌國際城 ?新華都萬家城 ?美聯(lián)天驕城 ?茂華國際湘 ?運(yùn)達(dá)國際新城 ?盛世華章 ?潛在項(xiàng)目 4公里 4公里 東二環(huán)路 長沙大道 地段屬性相近范圍區(qū)間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 62 核心結(jié)論六：從區(qū)位、資源、規(guī)模等條件與周邊項(xiàng)目及潛在項(xiàng)目對(duì)比，項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)具有打入第一梯隊(duì)的條件 ?交通條件 ：項(xiàng)目交通條件較好，與周邊競爭項(xiàng)目相比基本處于同一水平，且相對(duì)于萬家城、輝煌國際城等大盤具有一定的優(yōu)勢 ?與區(qū)域中心的關(guān)系 ：項(xiàng)目距離未來的區(qū)域中心運(yùn)達(dá)國際新城距離較近，同時(shí)與武廣新城有較好的聯(lián)系，有一定相對(duì)優(yōu)勢 ?資源條件 ：項(xiàng)目與周邊大多項(xiàng)目相比水平相當(dāng)，與茂華國際湘、盛世華章等相比具有一定優(yōu)勢 ?規(guī)模 ：除三個(gè)大盤外，項(xiàng)目規(guī)模與其他項(xiàng)目相比基本相當(dāng)，而容積率相對(duì)較低，具有較大優(yōu)勢 人民東路 長沙大道 機(jī)場高速 京珠高速 白沙灣路 1 2 5 6 7 8 3 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 63 根據(jù)區(qū)域項(xiàng)目屬性，將競爭對(duì)手分為四類：區(qū)域內(nèi)大盤、規(guī)模類似的常規(guī)項(xiàng)目、高端配套項(xiàng)目、潛在競爭項(xiàng)目 ? 區(qū)域內(nèi)大盤 ：新華都萬家城、輝煌國際城和美聯(lián)天驕城 ? 常規(guī)項(xiàng)目 ：湘域熙岸、盛世華章、茂華國際湘 ? 高端配套項(xiàng)目 ：運(yùn)達(dá)國際新城 ? 潛在項(xiàng)目 ：項(xiàng)目周邊目前尚未確定業(yè)主的用地 人民東路 長沙大道 機(jī)場高速 京珠高速 白沙灣路 1 2 3 2 1 2 1 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 64 【 大盤項(xiàng)目 1：新華都萬家城 】 區(qū)域內(nèi)的大盤，產(chǎn)品為高層、小高層，未來有 270萬平推售量，產(chǎn)品類型齊全，是本項(xiàng)目的核心競爭對(duì)手之一 總體 概況 占地面積 1700畝 建筑面積 300萬平 容積率 綠化率 % 開發(fā)商 武夷置業(yè) 已推售 建筑面積 30萬平米 物業(yè)類型 高層，小高層 未來 供應(yīng) 建筑面積 270萬平 物業(yè)類型 高層，小高層 配套 會(huì)所，學(xué)校， 醫(yī)院， 20余萬平米大型購物中心、健康娛樂和五星級(jí)酒店 中央公園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 65 【 新華都萬家城 核心賣點(diǎn) 】 完備配套和名校教育為核心賣點(diǎn) 12年名校教育體系： ? 萬家城全程打造 12年名校教育體系，規(guī)劃有 1所中學(xué)， 2所小學(xué)， 8所主題幼兒園 ? 長沙市一中 ：長沙四大名校之一、湖南省教育廳直屬的示范性普通高級(jí)中學(xué) ? 長塘里小學(xué) ： 長沙最具特色的學(xué)校、湖南省現(xiàn)代教育技術(shù)實(shí)驗(yàn)學(xué)校 長塘里小學(xué) 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模對(duì)比3009732408050200 100 200 300 400新華都萬家城輝煌國際城湘域熙岸盛世華章美聯(lián)天驕城茂華國際湘運(yùn)達(dá)國際新城單位：萬平 ?造 “ 城 ” 的概念： 以大交通、大公園、大教育、大商業(yè)、大社區(qū)的完善配套引領(lǐng)市場 ?20余萬平米商業(yè) ：集多個(gè)大型購物中心、特色餐飲、健康娛樂和五星級(jí)酒店于一體的多個(gè)休閑商業(yè)中心 學(xué)位樓盤 大規(guī)模，大配套 長沙市一中 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 66 【 大盤競爭項(xiàng)目 2：輝煌國際城 】 核心競爭項(xiàng)目之一，未來有 70萬左右的推出量，全部為高層產(chǎn)品 總體 概況 占地面積 436畝 建筑面積 97萬平 容積率 綠化率 % 開發(fā)商 輝煌嘉城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 已推售 建筑面積 物業(yè)類型 小高層，高層 未來供應(yīng) 建筑面積 70萬平 物業(yè)類型 高層 配套 機(jī)關(guān)幼兒園，泳池，會(huì)所，游樂場， 10萬平米商業(yè)， 5星級(jí)酒店 一期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 67 【 輝煌國際城 核心賣點(diǎn) 】 完善配套、瀏陽河風(fēng)光帶和項(xiàng)目湖景園林是本項(xiàng)目的核心亮點(diǎn) ?幼兒園、小學(xué)、會(huì)所、學(xué)校、兒童樂園、健身場、球場等一應(yīng)俱全， 12年全程名校教育配套廣受認(rèn)可 ?整個(gè)項(xiàng)目有 10萬平米的商業(yè)配套、 1200米風(fēng)情商業(yè)街 ?瀏陽河風(fēng)光帶 ：政府投資 ，本項(xiàng)目沿線長達(dá) ，風(fēng)光帶景觀總面積達(dá) 12萬㎡ ，政府規(guī)劃了婚慶主題公園 ?一期擁有近 60000㎡ 公園式園林、近 3000㎡ 中心湖景 ，無邊界泳池 會(huì)所 游泳池 游樂園 商業(yè)街 配套完善 園林 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 68 針對(duì)周邊大盤的競爭機(jī)會(huì)：純粹高端社區(qū) +精品配套 +地段取勝 周邊大盤項(xiàng)目 ? 大盤項(xiàng)目因其規(guī)模巨大，客戶來源較廣，產(chǎn)品戶型等也相對(duì)較多，因此在客戶構(gòu)成方面相對(duì)雜亂，未來社區(qū)氛圍也相對(duì)吵雜，不純粹 ? 大盤以大配套取勝，配套針對(duì)整個(gè)社區(qū)，這樣勢必導(dǎo)致配套設(shè)置的使用中例如會(huì)所、學(xué)校等人滿為患，品質(zhì)嚴(yán)重下降 ? 周邊大盤項(xiàng)目地段與本項(xiàng)目比相對(duì)較差，本項(xiàng)目地段也可作為競爭點(diǎn) 本項(xiàng)目 ? 本項(xiàng)目規(guī)模適中，未來客戶群體相對(duì)集中，相對(duì)于大盤，更容易營造高端純粹化的社區(qū)氛圍 ? 項(xiàng)目有醫(yī)療、商業(yè)、教育等配套用地，可打造精品化配套設(shè)施，僅針對(duì)業(yè)主或（樓王、洋房等）部分業(yè)主開放，形成專屬感 ? 地段方面項(xiàng)目更靠近城市，道路條件優(yōu)于周邊大盤項(xiàng)目，且與未來的片區(qū)中心近在咫尺，具有一定優(yōu)勢 ? 項(xiàng)目距離運(yùn)達(dá)國際新城的高端城市配套相對(duì)較近，可整合其高端配套為本項(xiàng)目所用，實(shí)現(xiàn)對(duì)其他項(xiàng)目的超越 VS 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 69 【 常規(guī)競爭項(xiàng)目 1：盛世華章 】 距離項(xiàng)目最近，未來有 20萬平左右的小高層高層推出，為本項(xiàng)目的重要參考，但并非核心競爭項(xiàng)目 總體 概況 占地面積 196畝 建筑面積 40萬平米 容積率 綠化率 % 開發(fā)商 新康橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 已推售 建筑面積 約 20萬平米 物業(yè)類型 小高層，高層 未來 供應(yīng) 建筑面積 約 20萬平米 物業(yè)類型 小高層，高層 配套 內(nèi)部配套：底層商鋪、楓樹山小學(xué)大橋分校（學(xué)位） 外部配套： 地鐵、 沃爾瑪、大潤發(fā)，沃爾瑪、華雅酒店 一期 三期 二期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 70 【 盛世華章 核心賣點(diǎn) 】 地段、外圍配套、便捷交通為項(xiàng)目對(duì)外營銷的噱頭，項(xiàng)目本身并無太多亮點(diǎn) 大潤發(fā) 喜來登酒店 廣益中學(xué) 旺旺醫(yī)院 ?完善的商業(yè)配套 ：沃爾瑪，大潤發(fā)，華雅酒店，運(yùn)達(dá)國際新城，大型國際名品商場等高端商業(yè)盤踞左右。 ?齊全的文教衛(wèi)體系 ：廣益中學(xué)，楓樹山小學(xué)，旺旺醫(yī)院都在附近 ? 盛世華章與地鐵 2號(hào)線長沙大道出口相鄰，瞬息通達(dá)全城 ? 盛世華章毗鄰長沙大道和沙灣路，離五一廣場 15分鐘，離黃花機(jī)場 15分鐘車程 外部配套為主 便捷的交通 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 71 【 常規(guī)競爭項(xiàng)目 2：湘域熙岸 】 城東中高端項(xiàng)目，未來兩年有 26萬平高層產(chǎn)品推出，與本項(xiàng)目主銷期錯(cuò)位，不是本項(xiàng)目的核心競爭對(duì)手 總體 概況 占地面積 196畝 建筑面積 32萬平米 容積率 綠化率 % 開發(fā)商 景鵬地產(chǎn) 已推售 建筑面積 約 6萬平米 物業(yè)類型 高層 未來 供應(yīng) 建筑面積 26萬平米 物業(yè)類型 高層 配套 景觀資源：城市綠化帶，圭塘河風(fēng)光帶， 外部配套：大潤發(fā)，旺旺醫(yī)院，育才二小 內(nèi)部配套：泳池，水景園林，會(huì)所 一期 二期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 72 【 湘域熙岸 核心賣點(diǎn) 】 地段、產(chǎn)品品質(zhì)、園林綠化是項(xiàng)目核心亮點(diǎn) 樓盤細(xì)節(jié)考究 ?60米寬綠化帶 ：項(xiàng)目東側(cè)臨長善路建綠化帶，原生態(tài)濕地景觀。植入多種名貴樹種，阻隔車流嗓音，同時(shí)與項(xiàng)目園林融為一體 ?半圍合布局 ：借助沿風(fēng)光帶打開面較寬的優(yōu)勢，采用半圍合布局，最大尺度上滿足業(yè)主東河的資源優(yōu)勢 水景、園林 ?立面線條略帶弧度，與河岸更加相稱，光影更富于變化 ?地上大堂運(yùn)用大落地玻璃，將園林引入大堂，營造面面皆景 ?修并入景觀，與會(huì)所共同構(gòu)成更為廣闊的交流場所 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 73 針對(duì)常規(guī)項(xiàng)目競爭機(jī)會(huì)：地段 +資源 +產(chǎn)品取勝 周邊常規(guī)項(xiàng)目 ? 除茂華國際湘外，其他常規(guī)項(xiàng)目容積率相對(duì)較高，舒適性相對(duì)較低 ? 未來該類樓盤產(chǎn)品為高層、小高層產(chǎn)品為主 ?