世聯(lián)-復(fù)地北京灣流匯地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略報(bào)告-53ppt-資料下載頁(yè)
2025-02-21 12:26本頁(yè)面
【正文】 產(chǎn)品權(quán)重 A 主景觀 B 節(jié)點(diǎn)景觀 C 庭院 D 開(kāi)闊度 E 戶型 F 外界影響（社區(qū)內(nèi)位臵） G 特殊調(diào)差（針對(duì)以上某項(xiàng)指標(biāo)用于放大價(jià)差的權(quán)重分配，面向具特殊優(yōu)勢(shì)的戶型或區(qū)域） 動(dòng)態(tài)價(jià)格體系 客觀因素 時(shí)間系數(shù) (代表工程進(jìn)度及交樓入住時(shí)間對(duì)產(chǎn)品價(jià)格的影響系數(shù) ) 特殊位臵 /資源調(diào)差 (針對(duì)特殊位臵、資源進(jìn)行價(jià)格手動(dòng)調(diào)差 ) 展示狀況調(diào)差 (針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)成熟度進(jìn)行價(jià)格手動(dòng)調(diào)差 ) 一期銷售情況與市場(chǎng)供應(yīng)調(diào)差 備注：在靜態(tài)價(jià)格體系中，實(shí)收均價(jià)為重要指標(biāo)因素，本價(jià)表體系中以市場(chǎng)比準(zhǔn)得出的實(shí)收均價(jià)為價(jià)格制定依據(jù)。 推售因素 推貨批次系數(shù) (用以控制產(chǎn)品線推售狀況的價(jià)格系數(shù) ) 整體價(jià)格體系說(shuō)明 42 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 影響因素 權(quán)重 分差說(shuō)明 主景觀 35% 向南面對(duì)主水系 10分，向北面對(duì)主水系 9分；灣普公園 8分；葉脈景觀 2~4分；無(wú)大景觀 0分。 節(jié)點(diǎn)景觀 10% 主景觀內(nèi) 10分；大節(jié)點(diǎn)園林 5~8分；小節(jié)點(diǎn)園林 2~4分；無(wú)節(jié)點(diǎn)景觀 0分。 庭院 18% 打分考慮因素： （占 3分）：南向、東南向 3分，西南向 ，東北向、北向 1分，西北向 ，分散 0分； （占 7分）： （ 100~130平米）， 1分（ 130~170平米）， （ 170~210平米），2分（ 210~250平米）， （ 250~300平米）， 5分（ 300~360平米）， 7分（ 360以上）； 個(gè)別庭院面積超常戶型單獨(dú)加分。 開(kāi)闊度 12% 一側(cè)開(kāi)闊增加 1~3分，三面均開(kāi)闊的產(chǎn)品得分 7~10分。 戶型 10% 戶型打分原則： 贈(zèng)送面積： l 露臺(tái)：面積小于 10平米不加分， 1020平米加 ， 20平米以上加 1分； l 地下室： 70平米以下不加分， 7080平米加 ， 80平米以上加 1分； l 車(chē)庫(kù)：贈(zèng)送車(chē)庫(kù)加 1分，不贈(zèng)送車(chē)庫(kù)不加分； 南向臥室個(gè)數(shù)：除主臥室外增加一個(gè)南向臥室加 1分； 戶型整體舒適度：根據(jù)實(shí)際空間的舒適度適當(dāng)增加 12分； 挑空：門(mén)廳挑空不加分，餐廳挑空加 ，起居室挑空加 1分。 外界影響 5% 臨近西側(cè)圍墻得 0分，臨近南側(cè)圍墻得 1分，臨近北側(cè)圍墻得 2分，臨近東側(cè)圍墻得 10分；南、西、北三個(gè)方向，第二排產(chǎn)品開(kāi)始環(huán)行路之外的部分在原得分基礎(chǔ)上加 2分；環(huán)行路以內(nèi)部分得 6分。 特殊調(diào)差 10% 在以上各項(xiàng)指標(biāo)中某系列或局部區(qū)域有特殊優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品，通過(guò)此部分的權(quán)重分配，拉大本部分優(yōu)勢(shì)所形成的價(jià)差。 靜態(tài)打分體系說(shuō)明 43 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 重要特殊調(diào)差中客觀調(diào)差調(diào)整內(nèi)容的說(shuō)明 ?A系列產(chǎn)品為本項(xiàng)目的主力產(chǎn)品，一期客戶認(rèn)可度較高，且具備較為完善的展示條件。因此在靜態(tài)打分的基礎(chǔ)上地上均價(jià)上調(diào) 1200元 /平米。其中 A3戶型占二期總體 A系列的 50%（ 32套）。但其展示條件和客戶認(rèn)可度存在一定障礙，為保證其安全銷售上調(diào)幅度相對(duì)降低，地上均價(jià)上調(diào) 700元 /平米。 ?C系列為本項(xiàng)目與區(qū)域內(nèi)的稀缺產(chǎn)品。爭(zhēng)取高價(jià)。比準(zhǔn)地上均價(jià)上調(diào) 1500~1600元 /平米。 ?D3戶型考慮未來(lái)灣浦公園展示可形成的價(jià)值提升，在打分均價(jià)的基礎(chǔ)上地上均價(jià)上調(diào) 1000元 /平米。 ?其余產(chǎn)品根據(jù)內(nèi)部?jī)r(jià)格策略進(jìn)行小幅調(diào)整。 ?另，根據(jù)后續(xù)推售策略的制定，對(duì)銷控區(qū)域還將進(jìn)行額外價(jià)格調(diào)整。 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 銷售計(jì)劃及推售策略 45 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 推售核心策略 結(jié)合工程進(jìn)度安排首推封頂時(shí)間早的產(chǎn)品，在保證項(xiàng)目回款的同時(shí)降低后續(xù)銀行政策可能造成的風(fēng)險(xiǎn)。 在保證均衡銷售的基礎(chǔ)上，對(duì)資源位臵優(yōu)或稀缺產(chǎn)品進(jìn)行價(jià)格銷控。后續(xù)最大限度爭(zhēng)取溢價(jià)。 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 二期價(jià)值分區(qū)示意 戶型 價(jià)值一區(qū) 價(jià)值二區(qū) 價(jià)值三區(qū) 價(jià)值四區(qū) 合計(jì) A戶型 0 10 24 30 64 B戶型 2 10 7 19 38 C戶型 1 21 0 0 22 D戶型 31 0 0 0 31 合計(jì) 34 41 31 49 155 價(jià)值分區(qū)的影響因素： ?資源的占有情況 ?局部氛圍與距離資源的位臵 ?市場(chǎng)供存關(guān)系的影響 ?產(chǎn)品自身指標(biāo) 價(jià)值四區(qū) 評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 加各個(gè)戶型的說(shuō)明 每個(gè)產(chǎn)品線的均價(jià)加在最后，單總價(jià)的敏感性分析 目標(biāo)評(píng)估 如何達(dá)成目標(biāo)？均價(jià)水平高？低？ 在各個(gè)戶型之間怎么分？ 47 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 價(jià)值四區(qū) 開(kāi)盤(pán)階段首推目標(biāo) 戶型 開(kāi)盤(pán)期目標(biāo) 銷售房號(hào)計(jì)劃 地上面積 銷售金額 實(shí)現(xiàn)均價(jià) A戶型 7 10 1616 16180、 18182 23875441 B戶型 8 50 5050 5051 552 552 22315594 C戶型 1 602 2982250 D戶型 0 —— —— —— —— 開(kāi)盤(pán)月銷售目標(biāo) 16 49173284 開(kāi)盤(pán)首推區(qū)域 特別優(yōu)惠 3% 48 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 整盤(pán)推售計(jì)劃 910月 18月 時(shí)間 1112月 910月 銷售階段 開(kāi)盤(pán)期 持續(xù)熱銷期 正常銷售期 尾房銷售期 主推產(chǎn)品 價(jià)值三、四區(qū)的A、 B戶型為主，輔以價(jià)值二區(qū)的C、 D戶型 價(jià)值三、四區(qū)的 A、B戶型為主，輔以價(jià)值一、二區(qū)的 C、 D戶型 價(jià)值二、三區(qū)的A、 C戶型為主，輔以價(jià)值一、四區(qū)的 B、 D戶型 價(jià)值一、二區(qū)的C、 D戶型為主，輔以價(jià)值三、四區(qū)的 A、 B戶型 銷售目標(biāo) 16套 2025套 1015套 100110套 510套 累計(jì)銷售 漲幅 每銷售 20套，價(jià)格上漲 3% 07年全年實(shí)現(xiàn)銷售 180套 實(shí)現(xiàn)均價(jià) 二期整盤(pán)實(shí)現(xiàn)均價(jià) 16000元 /平方米 49 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 二期客戶積累情況通報(bào) 50 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶初步意向的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn) 主動(dòng)索要銷售代表聯(lián)系方式，多次來(lái)電詢問(wèn)關(guān)于二期推出的進(jìn)展 /在一期無(wú)意向房號(hào)的情況下來(lái)訪或攜家人來(lái)訪 /積極參與二期推出前的項(xiàng)目活動(dòng) 主動(dòng)留電話，要求銷售代表在二期有新消息的時(shí)候進(jìn)行通知 A類 B類 51 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)階段客戶積累情況 客戶分類 積累情況 預(yù)期成交率 A類 7組 65% B類 25組 45% 目前兩類客戶中戶型選擇較平均 52 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ~The End~ 53 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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