【正文】 住宅市場競爭 客戶對空港生活配套欠缺、價格偏高 —— 區(qū)域價值尚需引導 自住比例較大，年輕的產業(yè)人口主導 —— 區(qū)域市場起步階段特征 配套設施 商業(yè)配套、會所、社區(qū)服務中心兼?zhèn)?—— 居住氛圍營造中 通過新生活方式的演繹，充分挖掘項目區(qū)位、環(huán)境優(yōu)勢 由地塊價值較低的臨街小戶型產品啟動 —— 降低風險，保證回現 6+9+11+14層結合，通過內低外高的層次感減小外界對小區(qū)內部的影響 滿足 90/70政策，首期均為 90平米以下的戶型，主推 90平米二室戶型 —— 客戶明顯針對自住客戶 項目核心賣點梳理 —— 區(qū)位 +宜居 （拔高區(qū)域價值，改變客戶認知 /環(huán)境 +產品 +配套，吸引客戶購買） 66 皇冠國際酒店式公寓 報價： 10800元 /平米 主力戶型： 110120平米 2居， 6070平米 1居 客戶特征： 來 源： 企業(yè)客戶 ，空客和空港中大型企業(yè)有意向，有部分來自市區(qū)的投資客戶 年 齡： 2540歲 支付能力：自住客戶以 公基金為主、按揭，企業(yè)會一次性支付 臵業(yè)目的：自住 ,企業(yè)員工宿舍、投資 臵業(yè)邏輯：地段、產品（戶型）、物業(yè)管理 空港國際貿易中心 報價： 8500元 /平米 主力戶型： 70160平米 客戶特征： 來 源：中小 企業(yè)客戶，與空港內企業(yè)機構等有一定聯(lián)系，少量 投資客 行 業(yè)：（空港相關，空客相關，貿易，物流 規(guī) 模：中、小型企業(yè) 臵業(yè)目的：辦公 臵業(yè)邏輯：地段，總價 需求面積： 2——3間（ 200400平米） 區(qū)域客戶掃描 67 遠洋新干線（獨棟辦公） 報價： 16000元 /平米 主力戶型： 300400平米 地上三層 客戶特征： 來 源：企業(yè)客戶 行 業(yè)：貿易、物流，進出口、醫(yī)藥、紡織 企業(yè)規(guī)模：中型企業(yè) 臵業(yè)目的：辦公 臵業(yè)邏輯：地段、環(huán)境、品牌、產品 需求面積： 400平米左右 遠洋新干線（住宅） 報價： 7500元 /平米 主力戶型： 65平米 1居，7090兩居， 130平米 3居 客戶特征： 來 源： 空港內員工，企業(yè)購臵員工房，投資客 年 齡： 2550歲 支付能力：自住客戶以公基金為主、按揭，投資客、企業(yè)會一次性支付 臵業(yè)目的：自住，員工宿舍，投資 臵業(yè)邏輯：地段，環(huán)境，品牌，產品 區(qū)域客戶掃描 68 空港國際中心 (辦公 ) 報價： 7800元 /平米 主力戶型： 5070平米，少量 110平米 客戶特征 (未對外銷售，內部認購也沒有開始） 來 源： 企業(yè) 客戶、投資客戶，目前蓄客未明確引導辦公 /居住 行 業(yè)： 企業(yè)規(guī)模：小型 臵業(yè)目的：辦公 臵業(yè)邏輯：地段、產品 需求面積： — 空港國際中心 (公寓 ) 報價： 7800元 /平米 主力戶型： 5070平米，少量 110平米 客戶特征： 來 源： 產業(yè)性客戶 ,空港工作員工，投資客 年 齡 : 2540 支付能力：自住客戶以公基金為主、按揭、基本無一次性付清， 支付能力有限 。投資客一次性付清 臵業(yè)目的：自住 ,投資 臵業(yè)邏輯：地段、產品（戶型） 區(qū)域客戶掃描 69 金融中心 報價： 8000元 /平米 主力戶型：前排寫字樓 600900平米，后排寫字樓 300800平米 客戶特征： 來 源：企業(yè)客戶、 世界 500強、國際國內大型 公司 行 業(yè)： 外貿、物流、 IT、金融 規(guī) 模：大型企業(yè) 臵業(yè)目的：辦公 臵業(yè)邏輯：地段，定位 (高端 )，體量 (大 )，產品 (戶型 ) 面積需求：各面積區(qū)間均勻分布，有少部分要求小面積的客戶 區(qū)域客戶掃描 —— 蓄客情況 70 居住屬性的公寓和住宅目前受到空港客戶關注，主要用于自住，有企業(yè)團購意向。也有部分投資客，銷售人員針對投資客的說辭準備得比較充分。 投資屬性的公寓和住宅有空港企業(yè)客戶關注，團購用于企業(yè)員工的居住，部分來自市區(qū)的投資客開始關注空港市場。 辦公類產品目前咨詢的中小企業(yè)較多，需求面積較小，約 100300平米，用于自己辦公；投資客較少。 自用客戶關注 投資客戶關注 公寓 企業(yè)客戶 個人客戶 辦公產品 公寓 住宅 寫字樓 投資客戶對于各種類型的產品都有所關注 住宅 公寓 住宅 區(qū)域客戶總結 71 客戶定位 地緣性客戶為主 —— 空港物流加工區(qū)及華明產業(yè)園的產業(yè)人口 單身貴族 /情侶 企業(yè)客戶 郊區(qū)化客戶 —— 看好項目自身具備優(yōu)良的自然環(huán)境資源，且未來發(fā)展?jié)摿薮蟮闹鲃咏紖^(qū)化人群 —— 由于城市中心房價高而又渴望生活品質的被動郊區(qū)化人群 核心客戶 重要客戶 游離客戶 看好未來空港發(fā)展的投資客 72 新增客戶 區(qū)域價值 區(qū)域配套、產業(yè)發(fā)展得到認知，區(qū)域價值得到初步認可 區(qū)域內啟動基礎設施建設，政策利好明顯 區(qū)域內產業(yè)逐漸成熟，生活配套逐漸完善 產業(yè)人口 +投資客 產業(yè)人口 +投資客 +郊區(qū)化客戶 園區(qū)企業(yè)高管 +郊區(qū)化客戶 產品需求 區(qū)域啟動期 區(qū)域發(fā)展期 區(qū)域成熟期 具備一定生活配套的宜居產品 控制戶型面積和總價的投資產品，單價與城市中心保持足夠的差距 符合形象要求的、舒適度較高的洋房產品 區(qū)域發(fā)展 由于限高，產品最多做到 14層，建議根據客戶的演變，建議打造 2種產品進行組合， 5層半的洋房產品和 14層小高層兩種產品。 產品定位 74 面積配比 戶型 面積區(qū)間 （平米） 面積 （平米） 配比 一居 6070 10% 經濟型二居 8090 50% 舒適型二居 110120 7% 經濟型三居 90 10% 舒適型三居 130140 8% 舒適型三居（洋房） 140180 12% 商業(yè)配套 —— 3% 合計 —— 100% 75 強調親情化鄰里住區(qū)模式 ——多元性的建筑營造有生命力的城市，創(chuàng)新而又個性化的居住空間設計，更賦予社區(qū)豐盛內涵 ] 超空間多層（創(chuàng)新產品），情景花園洋房 設計元素關鍵詞： 天井 院落 吹拔 連廊 平臺 坡頂 生態(tài) 產品建議 76 ?舒適主臥配有獨立衛(wèi)生間，特設圓形凸窗，與自然零距離接觸。 ?客廳設臵露臺，增加了室內采光和通風。 ?步入式衣帽間與觀景衛(wèi)浴相結合，使主人享受私密的品味生活。 ?全明空間，明朗舒適，功能齊全。 ?獨特的觀景空間易塑造豐富的立面造型。 小高層 :錯落送露臺 /主臥弧形陽光房 /大凸窗送面積 產品建議 77 本體分析 報告提綱 宏觀大勢 市場解析 項目定位 價格定位與經濟測算 78 價格定位與經濟測算 5 79 影響本項目入市時間的因素如下： 項目資金回籠需求 入市時市場格局 項目工程進度 快速回籠資金，為后續(xù)開發(fā)提供保障 盡早入市 影響因素 解析 要求 市場競爭小，提早入市，搶占市場機會 盡早入市 決定了項目的入市時間 保證工程進度 本項目合理入市時間應在 2023年 10月 入市時間建議 80 ★ 市場的自然增長率 ★ 價格區(qū)間確定 預計未來天津房地產市場平均年自然增長率： 5%10% 依據本項目的定位檔次， 選擇具有可比意義的片區(qū)項目 物業(yè)類型 項目 價格 （元 /平米） 公寓 皇冠國際酒店式公寓 10800 空港國際中心 7800 住宅 遠洋新干線 7500 洋房 維爾藍堤 6000 萬科東麗湖 7000 價格定位 81 本項目定價： 產品 洋房 小高層 本項目入市價格 900010000 75008000 價格 高 低 2023年 2023年 2023年 時間 年漲幅 5%10% 未來項目整盤均價為 洋房： 11000元 /平方米 小高層： 9000元 /平方米 2023年 82 典型項目年銷售量 —— 天津城郊陌生區(qū)域大盤年銷售面積在 8~9萬平米左右 項目 產品形式 年銷售量 假日風景 洋房、小高層 2023年： 5萬平米 2023年： 2023年： 8萬平米 金地格林世界 洋房、小高層 2023年： 8萬平米 2023年： 9萬平米 本項目預計銷售周期為 83 經濟測算 項目經濟測算 經營收入 9000 10000 11000 開發(fā)成本 樓面地價（預計） 400 400 400 前期工程費用 200 200 200 公共基礎配套費用 600 600 600 建安成本 2023 2023 2023 不可預見費 32 32 32 其它費用 16 16 16 合計 3248 3248 3248 銷售費用 315 350 385 財務費用 —— —— —— 管理費用 270 300 330 成本合計 3833 3898 3963 營業(yè)稅 /城建 /教育附加 498 553 608 土地增值稅 1359 1705 2106 所得稅 828 961 1081 總成本 6517 7117 7758 凈利潤 2483 2883 3242 凈利潤率 % % % 本項目整盤利潤率較高 /由于土地增值稅的緣故，價格拉升對凈利潤率影響不大 84 THE END THANKS FOR YOUR TIME 85