【正文】 目標(biāo)利潤(rùn)需求 用地基本條件 餐 飲 汽車旅館 海鮮購(gòu)物 功能設(shè)定 三 大 核 心 產(chǎn) 品 + + 基于“目的地”的產(chǎn)品規(guī)劃建議 產(chǎn)品構(gòu)成 面積配比 注解 餐飲 2萬(wàn) m2 規(guī)模餐飲吸納人流 酒店 m2 酒店為周邊旅游資源配套，并為商業(yè)聚集人氣 海鮮購(gòu)物 1萬(wàn) m2 特色吸引物之一 其他商業(yè) m2 圍繞核心店，商業(yè)的特色構(gòu)成 停車場(chǎng) 1萬(wàn) m2 同樣可以構(gòu)成吸引物 其他配套 【 產(chǎn)品定位 】 /產(chǎn)品基本構(gòu)成建議 在核心店意向招商過(guò)程中，不斷加以調(diào)整 （ 1）餐飲業(yè)對(duì)“距離”不敏感； （ 2）消費(fèi)層次覆蓋面廣； （ 3）容易在短期內(nèi)建立市場(chǎng)形象，便于后續(xù)推廣； （ 4）利用項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，直接分流既有“競(jìng)爭(zhēng)”者消費(fèi)群體； —— 利用餐飲帶來(lái)的人流支撐商業(yè)的發(fā)展。 為什么是餐飲？ 餐飲功能 對(duì)外經(jīng)營(yíng)的食街能否成立？ 餐飲類型 成功 KPI 主流客戶 與本項(xiàng)目的契合度判斷 高檔品牌 ?擁有長(zhǎng)期穩(wěn)定客戶群 ?點(diǎn)式分布，不成街 ?繁華地段更具競(jìng)爭(zhēng)力 商務(wù)消費(fèi) ?高檔品牌不成街 ?區(qū)位不具競(jìng)爭(zhēng)力 風(fēng)味小吃 ?品種多樣 ?隨機(jī)客戶為主 ?區(qū)域內(nèi)暫住人口多 ?位于步行人流密集地 非商務(wù)消費(fèi) 暫住人口 游客 ?東部暫住人口少 ?游客非步行經(jīng)過(guò) 大排檔 ?人流集散地段 ?價(jià)格低廉 非商務(wù)消費(fèi) 本地消費(fèi)者 ? 區(qū)位條件不滿足 ? 檔次與項(xiàng)目形象沖突 酒吧街 ?游客愿意在本地停留，且初期是依托外地散客而形成 ?本地消費(fèi)習(xí)慣形成 非商務(wù)消費(fèi) 游客 本地消費(fèi)者 ? 目前無(wú)法吸引游客在本地停留 ? 本地?zé)o此消費(fèi)習(xí)慣 ？ 餐飲功能建議 我們認(rèn)為目前不宜開(kāi)發(fā)食街，但可預(yù)留部分彈性用地，若時(shí)機(jī)成熟可考慮開(kāi)發(fā)酒吧街。 我們認(rèn)為合適的時(shí)機(jī)為：在東部過(guò)夜的游客明顯增多，且其中有一定數(shù)量的外籍游客。 目前餐飲功能設(shè)于酒店附樓，滿足本項(xiàng)目?jī)?nèi)部餐飲需求即可。 周邊旅游資源 酒店居住需求 人流量的聚集 對(duì)餐飲和海鮮購(gòu)物的支撐 —— 利用酒店帶來(lái)的人流支撐商業(yè)的發(fā)展 。 為什么是酒店？ 關(guān)于酒店的檔次？ —— 自助式酒店 ； ,能夠包容更多層面的消費(fèi)群； 3. 日常成本較低，降低了運(yùn)營(yíng)成本； ，便于維持一定的入住率。 一期相關(guān)設(shè)施 后續(xù)開(kāi)發(fā) 相關(guān)設(shè)施 設(shè)施名稱 備 注 依據(jù)一期設(shè)施使用情況靈活制定 總統(tǒng)別墅 獨(dú)立占地 接待任務(wù)專用 客房 酒店主樓 會(huì)議室 設(shè)于酒店附樓 餐廳 設(shè)于酒店附樓 娛樂(lè) 設(shè)于酒店附樓 其它 設(shè)于酒店附樓 考慮因素：滿足三星級(jí)酒店基本要求 酒店產(chǎn)品定位（ m2） ① 不僅僅停留于“吃”，而應(yīng)該是體驗(yàn)式和參與式的消費(fèi)，比如海鮮制作過(guò)程的體驗(yàn)，家庭 /單位式的分享與參與； ② 足夠的車位，不僅僅解決目前的停車問(wèn)題，而且著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)，進(jìn)行規(guī)劃，解決來(lái)自市區(qū)的消費(fèi)群體的停車問(wèn)題，并最終形成賣點(diǎn)之一； ③ 規(guī)劃設(shè)計(jì)上要有所突破，避免傳統(tǒng)的餐飲格局，營(yíng)造項(xiàng)目獨(dú)特的富于人情味、休閑感和參與式的空間氛圍； ④ 引進(jìn)旗艦店，支撐餐飲形象，并提升整個(gè)物業(yè)的商業(yè)價(jià)值。 突破點(diǎn)思考： 配套功能 —— 商務(wù)活動(dòng)中心 功能配套： 會(huì)議中心（大小報(bào)告廳、會(huì)議室等）； 商務(wù)中心（傳真、復(fù)印、打字、秘書、訂票、國(guó)內(nèi)國(guó)際長(zhǎng)途、閱覽、網(wǎng)絡(luò)使用等服務(wù)）； 其他配套（中、西餐廳、茶座、咖啡廳、酒吧、健身中心、自助洗衣房、醫(yī)務(wù)室、小型書店、美容美發(fā)室等） 停車場(chǎng)功能 足夠的車位，不僅僅解決目前的停車問(wèn)題，而且著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)，進(jìn)行規(guī)劃，解決來(lái)自市區(qū)的消費(fèi)群體的停車問(wèn)題，并最終形成賣點(diǎn)之一 其它配套設(shè)施 設(shè)置原則： 符合時(shí)尚、休閑、相對(duì)安靜的氛圍 具有參與、體驗(yàn)性 小型規(guī)模 建議的配套設(shè)施： 閱覽館 小型茶舍 兒童托管中心、游樂(lè)場(chǎng) …… 小型茶舍 項(xiàng)目的形象定位 【 基于目標(biāo)消費(fèi)群、市場(chǎng)和產(chǎn)品的形象推廣 —— 為項(xiàng)目尋找靈魂與價(jià)值觀 】 SLOW CITY 東部時(shí)代 慢城 城：凸顯項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，整合周邊資源，使周邊資源與本項(xiàng)目有機(jī)結(jié)合，使資源外延 慢：因?yàn)橛^念的超前性，彰顯項(xiàng)目的形象氣度與超前品位 依托東部 靜，閑，雅 ……的旅游休閑氛圍 SLOW CITY 東部時(shí)代 慢城 推廣主題 慢城主義，最早源于意大利北部小城布拉城郊的慢餐文化； “慢節(jié)奏”并不是簡(jiǎn)單地以效益換取舒適，它還能創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值，提高生活質(zhì)量。在 2023年八國(guó)峰會(huì)召開(kāi)前夕，慢城運(yùn)動(dòng)的發(fā)起者，格雷韋市市長(zhǎng)薩圖爾尼驕傲地向世人宣布，“這就是我們對(duì)經(jīng)濟(jì)全球化的回答?！? 與多方面的需求想吻合：業(yè)內(nèi)人士的理解與傳播，媒介的興趣，政府和社會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思考， 后非典時(shí)代，深圳對(duì) GDP理解的深化 —— “追求生活質(zhì)量階段” 。 慢城概念提供項(xiàng)目形象的足夠支撐， 為項(xiàng)目填充可演繹的文化主張；項(xiàng)目形象的提升，將直接產(chǎn)生價(jià)格支撐和銷售力。 SLOW CITY 東部時(shí)代 慢城 從廣義上講，慢城文化體現(xiàn)了這樣一種價(jià)值觀念：在人類社會(huì)所有領(lǐng)域中，人應(yīng)該享有追求快樂(lè)的權(quán)利。 SLOW CITY 東部時(shí)代 慢城 產(chǎn)品和客戶需求：西歐國(guó)家追求和流行的一種生活方式，中產(chǎn)階級(jí)以上才可以享有的生活。與本項(xiàng)目產(chǎn)品和目標(biāo)消費(fèi)群相吻合。 客戶定位需求 SLOW CITY 東部時(shí)代 慢城 完全超越市場(chǎng)上對(duì)生活方式狀態(tài)理解層面，由表及里，由似懂非懂向大徹大悟，對(duì)所有可能的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的形象推廣形成一種居高臨下、突如其來(lái)的壓迫，一種海納百川、寬容大度的包羅、涵蓋和淹沒(méi)！ 對(duì)潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而言，可以模仿，但無(wú)法超越！ 競(jìng)爭(zhēng)抑制需求 SLOW CITY 東部時(shí)代 慢城 慢城，簡(jiǎn)潔，易于產(chǎn)生聯(lián)想記憶，具有極度強(qiáng)烈的傳播穿透力量，節(jié)省了廣告費(fèi)用。人們將因?yàn)槁嵌涀”卷?xiàng)目的形象、熱愛(ài)本項(xiàng)目的主張，并進(jìn)而消費(fèi)慢城。 廣告?zhèn)鞑バ枨? 慢城 SLOW CITY —— 一流品位、無(wú)上價(jià)值 —— “曼城” —— “曼聯(lián)” —— SLOW CITY 東部時(shí)代 慢城 價(jià)值 習(xí)慣 身份 規(guī)范 情感 客戶決策的五個(gè)動(dòng)機(jī)圈 他們相信我們給他們帶來(lái)的價(jià)值高于其他同類產(chǎn)品。（一種品牌的成功更經(jīng)常地取決于消費(fèi)者感知到的“潛在的”質(zhì)量，而非它事實(shí)上的質(zhì)量） 我們能使其避免和消除某種（與其規(guī)范和價(jià)值相左的）內(nèi)心沖突。 這里延續(xù)了他們的某種消費(fèi)甚至生活習(xí)慣并且有所提升 這里提供的產(chǎn)品或服務(wù)使他們?cè)谧约汉退嗣媲帮@露理想中的身份，另一方面，尊貴身份者享受私密尊貴 他們喜歡這種休閑方式，這里能讓他們感覺(jué)到親近，同時(shí)放松身心 五個(gè)動(dòng)機(jī)圈的核心論斷 表現(xiàn)慢城的五種要素： 將慢城主義進(jìn)行到底 慢城體驗(yàn)主張 慢城飲食主張 慢城娛樂(lè)主張 后續(xù)推廣可演繹性強(qiáng) 關(guān)于建筑設(shè)計(jì)及園林風(fēng)格的初步建議 基本原則： １、主題組團(tuán)式； ２、有特色風(fēng)景和特色小品； ３、借鑒世界景觀意象組織園林元素； ４、對(duì)山、海進(jìn)行有效延伸； ５、園林風(fēng)格與建筑風(fēng)格統(tǒng)一； 統(tǒng)一協(xié)調(diào)的“慢”，無(wú)論是主題還是風(fēng)格，還是細(xì)節(jié)體現(xiàn)。 預(yù)祝禾田居大鵬項(xiàng)目圓滿成功！ THANKS 世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司 2023年 2月 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 , January 31, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 13:58:1213:58:1213:581/31/2023 1:58:12 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 :58:1213:58Jan2331Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 13:58:1213:58:1213:58Tuesday, January 31, 2023 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 :58:1213:58:12January 31, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023年 1月 31日星期二 下午 1時(shí) 58分 12秒 13:58: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 1月 下午 1時(shí) 58分 :58January 31, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 1月 31日星期二 1時(shí) 58分 12秒 13:58:1231 January 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 下午 1時(shí) 58分 12秒 下午 1時(shí) 58分 13:58: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , January 31, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 13:58:1213:58:1213:581/31/2023 1:58:12 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :58:1213:58Jan2331Jan23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 13:58:1213:58:1213:58Tuesday, January 31, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :58:1213:58:12January 31, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 31日星期二 下午 1時(shí) 58分 12秒 13:58: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 1月 下午 1時(shí) 58分 :58January 31, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 1月 31日星期二 1時(shí) 58分 12秒 13:58:1231 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 下午 1時(shí) 58分 12秒 下午 1時(shí) 58分 13:58: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , January 31, 2023 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 13:58:1213:58:1213:581/31/2023 1:58:12 PM 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :58:1213:58Jan2331Jan23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 13:58:1213:58:1213:58Tuesday, January 31, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :58:1213:58:12January 31, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 31日星期二 下午 1時(shí) 58分 12秒 13:58: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 1月 下午 1時(shí) 58分 :58January 31, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 1月 31日星期二 1時(shí) 58分 12秒 13:58:1231 January 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 下午 1時(shí) 58分 12秒 下午 1時(shí) 58分 13:58: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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