【正文】 （室內(nèi)攀巖、沙弧球、健身中心、瑜珈）親子樂園 （滑梯、蹺蹺板等）考慮到區(qū)域會(huì)所的實(shí)用性和特色，建議采用 “ 泛會(huì)所 ” 的設(shè)計(jì)。在會(huì)所與園林相融合，融入功能性。品質(zhì)提升陽光車庫半地下停車場，在內(nèi)庭花園設(shè)置陽光車庫，以保障車庫的通風(fēng)采光，提升項(xiàng)目品質(zhì)。品質(zhì)提升n24小時(shí)全方位保安服務(wù)n家庭式公共空間保潔服務(wù)n國際化園丁服務(wù)n專業(yè)級房屋設(shè)備、設(shè)施的管理 n全智能物業(yè)管理平臺(tái)管家級服務(wù)完全可以結(jié)合酒店服務(wù)為住戶提供相一致的服務(wù) ,讓客戶倍感關(guān)懷 .品質(zhì)提升安防科技品質(zhì)提升—— 智能化增值體系指紋鎖無鑰智能智能 DIY 音樂飛揚(yáng)—— 智能化設(shè)施閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)樓宇可視對講系統(tǒng) +語音留言電子巡更系統(tǒng) —— 離線式電子巡更系統(tǒng)一卡通系統(tǒng)（采用非接觸式 IC卡）智能家居系統(tǒng)電子公告屏停車場管理系統(tǒng)遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng) 可視、紅外線監(jiān)控家居智能化品質(zhì)提升類別 建議概要 目的立面風(fēng)格 現(xiàn)代、簡約、國際感強(qiáng)的立面風(fēng)格 拔高形象入戶大堂 雙大堂設(shè)計(jì)，首層 7M 提升品質(zhì)立面玻璃 中空玻璃 提升品質(zhì)泳池 中央泳池 利于營銷期展示園林 體驗(yàn)型 、圍合分體式園林設(shè)計(jì) 利于營銷期展示名貴樹種 增加銷售接待噱頭園林配置 滅蚊裝置 體現(xiàn)人性化、營銷噱頭小區(qū)入口 體驗(yàn)型水幕墻 提升形象展示會(huì)所 泛會(huì)所，親子樂園、玩吧等 提升品質(zhì)，完善配套陽光車庫 半地下室設(shè)置，采光充足 提升品質(zhì)、人性化管家服務(wù) 引進(jìn)知名酒店專業(yè)服務(wù) 營銷噱頭智能化 安防、家居智能化 提升品質(zhì)品質(zhì)提升總結(jié)市場現(xiàn)狀項(xiàng)目理解產(chǎn)品建議項(xiàng)目定位營銷思路商業(yè)思考入市時(shí)機(jī)研判推售策略市場影響競爭影響入市時(shí)機(jī)考慮因素市場影響 “ 大運(yùn)會(huì) ” 后市場情況走勢前期囤房現(xiàn)象嚴(yán)重，大運(yùn)會(huì)前二手房放量將達(dá)到峰值從中原前期統(tǒng)計(jì)情況來看， 2023年起龍崗本土投資客進(jìn)入市場，他們以公務(wù)員及私營業(yè)主為主，大量購進(jìn)房源，一方面造就了龍崗市場的銷售承接力，一方面為后市的放量埋下危機(jī)。從當(dāng)前大量已入伙的新盤即可發(fā)現(xiàn)其入住率不高，投資比例可見一斑大運(yùn)會(huì)的確定為龍崗帶來了繁榮，大運(yùn)會(huì)館、市政配套、交通、樓盤均得到巨大發(fā)展，但根據(jù)以往情況統(tǒng)計(jì)，一般在地區(qū)性賽事結(jié)束后，該區(qū)域經(jīng)濟(jì)將迅速下滑，不確定及不可預(yù)見性因素較多。競爭影響 — 龍崗中心城未來供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 總占地面積 (萬㎡ ) 尚可售建筑面積 (萬㎡ ) 入市面積 (萬㎡ ) 預(yù)計(jì)入市時(shí)間公園大地后期 鴻榮源 09年星河龍崗項(xiàng)目 星河地產(chǎn) 17 0910東都花園二期 東都實(shí)業(yè) 6 09年底家和盛世花園 宏宇投資 10年綠景城市立方 綠景地產(chǎn) 09年 10月回龍埔舊改項(xiàng)目 尚模發(fā)展 09年底澤洋園 雪麟實(shí)業(yè) 10年初閱山華府 嘉旺城投資 09年下半年陽光天健城 天健地產(chǎn) 09年 9月　龍城領(lǐng)地 廣業(yè)成地產(chǎn) 10年萬科清林徑 萬科地產(chǎn) 20 09年下半年深業(yè)紫麟山后期 深業(yè)集團(tuán) 09年下半年中海康城國際后期 中海地產(chǎn) 09年 6月底2023年 12月 2023年 5月 2023年 10月 2023年 8月公園大地星河項(xiàng)目東都花園二期家和盛世綠景城市立方回龍埔舊改澤洋園閱山華府陽光天健城萬科清林徑 3期深業(yè)紫麟山中?？党菄H龍城領(lǐng)地大運(yùn)會(huì)本項(xiàng)目入市期市場競爭激烈萬科清林徑 2期入市時(shí)機(jī)回龍埔舊改競爭影響 — 龍崗中心城未來供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)2023年 10月 2023年 3月一批單位開盤 二批單位開盤2023年 6月一批單位蓄客 二批單位蓄客一批單位銷售工程配合前提2023年 7月開工2023年 9月樁基2023年 1月正負(fù)零2023年 6月售樓處完工2023年 9月樣板房包裝完工2023年 9月三批單位開盤二批單位銷售三批單位蓄客推售策略70160兩房 \三房 \四房 \高層120平米三房 \小高層140160平米四房 \洋房首批推售單位一期二期三期70160兩房 \三房 \四房 \高層120平米三房 \小高層140160平米四房 \洋房二批推售原則： 二批單位推正南北朝向的小高層加質(zhì)素略差的西南朝向高層。通過好單位來作為本批單位的價(jià)格標(biāo)桿拉動(dòng)其余單位的銷售，制造持續(xù)熱銷的局面吸引市場的關(guān)注，為后期單位推出作鋪墊；二批推售單位70160兩房 \三房 \四房 \高層120平米三房 \小高層140160平米四房 \洋房三批推售原則： 三批單位以面積較小、質(zhì)素略差的產(chǎn)品為主，同時(shí)輔助小部分質(zhì)素較好單位，通過好單位來作為價(jià)格標(biāo)桿拉動(dòng)其余單位的銷售，三批單位以走量為主，減少后期銷售壓力，主要以項(xiàng)目周邊、區(qū)域內(nèi)客戶為主；三批推售單位市場現(xiàn)狀項(xiàng)目理解產(chǎn)品建議項(xiàng)目定位營銷思路商業(yè)思考商業(yè)功能定位商業(yè)鋪排建議商業(yè)業(yè)態(tài)建議項(xiàng)目商業(yè)功能定位 鑒于本項(xiàng)目周邊缺乏支撐大型商業(yè)的消費(fèi)人群，同時(shí)結(jié)合商業(yè)的規(guī)劃體量，建議商業(yè)功能定位為滿足生活需要的 社區(qū)配套商業(yè)，商業(yè)設(shè)置形式以街鋪與滿足日常生活需要的小型集中式商業(yè)相互補(bǔ)充。商業(yè)設(shè)置的原則：充分考慮回款速度與銷售周期；如何獲得更高的溢價(jià)空間；如何使商業(yè)與住宅在使用上互不影響，在銷售上互相促進(jìn)。臨街街鋪考慮到總價(jià)與首付的因素，建議鋪位 以 30 ㎡ 50 ㎡ 為主力面積區(qū)間，最大不可超過 100 ㎡ ；鋪位鋪排要充分考慮人流量與通達(dá)性，避免出現(xiàn) “ 消費(fèi)死角 ” ，造成后期銷售難點(diǎn)，建議如圖所示 鋪位沿昭示性強(qiáng)、與其他項(xiàng)目或建筑形成呼應(yīng)的形式進(jìn)行排布 ；考慮到二層街鋪的銷售速度明顯過慢，溢價(jià)空間明顯過小，故 不建議規(guī)劃二層街鋪 ；集中式商業(yè)的商家會(huì)綜合考慮區(qū)域人口數(shù)量，消費(fèi)能力，并且集中式商業(yè)的租金相對較低，為避免造成后期招商困難，建議集中式商業(yè)面積以滿足本小區(qū)住戶的生活要求即可，故 集中式商業(yè)不建議設(shè)置面積過大，以本項(xiàng)目的規(guī)模和未來入住的人口數(shù)量看， 2023 ㎡ 即可 ；為保證小區(qū)純粹性，同時(shí)滿足集中式商業(yè)的可到達(dá)性，建議將 集中式商業(yè)設(shè)置在創(chuàng)建路；通過總體規(guī)劃布局， 本項(xiàng)目的街鋪總面積為 4500㎡ 。集中式商業(yè)商業(yè)鋪排的相關(guān)建議商業(yè)價(jià)值最大化的思考社區(qū)配套商業(yè)相關(guān)建議① 南面裙樓部分設(shè)置地上停車場 ,以滿足未來商業(yè)停車需求；② 單套商鋪開間進(jìn)深比 大于 1： ；③ 鋪位設(shè)置獨(dú)立的上下水，可設(shè)置洗手間；④ 鋪位均設(shè)置油煙管道 ,可做餐飲。競爭策略： 對標(biāo)營銷核心價(jià)值構(gòu)建： 產(chǎn)品稀缺性 +形象差異化產(chǎn)品建議： 高層 +洋房、純?nèi)?、四房為主設(shè)計(jì)屬性定位： 清林徑南麓 原生 純居形象定位： 至純生態(tài) 20萬平米絕品原筑客戶定位： Healthy People營銷思路： 搶占先機(jī)報(bào)告回顧 THANKS靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 14:43:2214:43:2214:434/2/2023 2:43:22 PM1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 四月 2114:43:2214:43Apr2102Apr211故人江海別，幾度隔山川。 14:43:2214:43:2214:43Friday, April 02, 20231乍見翻疑夢，相悲各問年。 四月 21四月 2114:43:2214:43:22April 02, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 02 四月 20232:43:22 下午 14:43:22四月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 四月 212:43 下午 四月 2114:43April 02, 20231行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/4/2 14:43:2214:43:2202 April 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 2:43:22 下午 2:43 下午 14:43:22四月 21沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 14:43:2214:43:2214:434/2/2023 2:43:22 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 四月 2114:43:2214:43Apr2102Apr211世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 14:43:2214:43:2214:43Friday, April 02, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。 四月 21四月 2114:43:2214:43:22April 02, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 02 四月 20232:43:22 下午 14:43:22四月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 四月 212:43 下午 四月 2114:43April 02, 20231少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/4/2 14:43:2214:43:2202 April 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 2:43:22 下午 2:43 下午 14:43:22四月 21楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 14:43:2214:43:2214:434/2/2023 2:43:22 PM1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 四月 2114:43:2214:43Apr2102Apr211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 14:43:2214:43:2214:43Friday, April 02, 20231知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 四月 21四月 2114:43:2214:43:22April 02, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 02 四月 20232:43:22 下午 14:43:22四月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 四月 212:43 下午 四月 2114:43April 02, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/4/2 14:43:2214:43:2202 April 20231一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2:43:22 下午 2:43 下午 14:43:22四月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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