【正文】 14:43:2214:43:2214:434/2/2023 2:43:22 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 02 四月 20232:43:22 下午 14:43:22四月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/4/2 14:43:2214:43:2202 April 20231一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 02 四月 20232:43:22 下午 14:43:22四月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 四月 2114:43:2214:43Apr2102Apr211越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/4/2 14:43:2214:43:2202 April 20231空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 14:43:2214:43:2214:43Friday, April 02, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2:43:22 下午 2:43 下午 14:43:22四月 21沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 四月 21四月 2114:43:2214:43:22April 02, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。競(jìng)爭(zhēng)策略： 對(duì)標(biāo)營(yíng)銷核心價(jià)值構(gòu)建： 產(chǎn)品稀缺性 +形象差異化產(chǎn)品建議： 高層 +洋房、純?nèi)⑺姆繛橹髟O(shè)計(jì)屬性定位： 清林徑南麓 通過好單位來(lái)作為本批單位的價(jià)格標(biāo)桿拉動(dòng)其余單位的銷售，制造持續(xù)熱銷的局面吸引市場(chǎng)的關(guān)注，為后期單位推出作鋪墊；二批推售單位70160兩房 \三房 \四房 \高層120平米三房 \小高層140160平米四房 \洋房三批推售原則： 三批單位以面積較小、質(zhì)素略差的產(chǎn)品為主，同時(shí)輔助小部分質(zhì)素較好單位，通過好單位來(lái)作為價(jià)格標(biāo)桿拉動(dòng)其余單位的銷售，三批單位以走量為主，減少后期銷售壓力，主要以項(xiàng)目周邊、區(qū)域內(nèi)客戶為主；三批推售單位市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目理解產(chǎn)品建議項(xiàng)目定位營(yíng)銷思路商業(yè)思考商業(yè)功能定位商業(yè)鋪排建議商業(yè)業(yè)態(tài)建議項(xiàng)目商業(yè)功能定位 鑒于本項(xiàng)目周邊缺乏支撐大型商業(yè)的消費(fèi)人群，同時(shí)結(jié)合商業(yè)的規(guī)劃體量，建議商業(yè)功能定位為滿足生活需要的 社區(qū)配套商業(yè)，商業(yè)設(shè)置形式以街鋪與滿足日常生活需要的小型集中式商業(yè)相互補(bǔ)充。品質(zhì)提升陽(yáng)光車庫(kù)半地下停車場(chǎng)，在內(nèi)庭花園設(shè)置陽(yáng)光車庫(kù)，以保障車庫(kù)的通風(fēng)采光，提升項(xiàng)目品質(zhì)。 充分利用地塊的特殊性，真正做到 “ 移步換景 ” 的效果體驗(yàn)型 、圍合分體式園林設(shè)計(jì)品質(zhì)提升》 純潔之庭 —— 白》 希望之庭 —— 綠》 冷傲之庭 —— 青》 寧?kù)o之庭 —— 藍(lán)》 沉寂之庭 —— 黑》 神秘之庭 —— 紫由于項(xiàng)目地塊異型 ,因此可以考慮在園林設(shè)計(jì)上采取圍合形成 6個(gè)色彩情感型庭院空間。品質(zhì)提升?在中心園林處設(shè)置泳池，提升項(xiàng)目品質(zhì)；?泳池可以考慮異型設(shè)計(jì)，增加趣味性與觀賞價(jià)值；?為銷售期打動(dòng)客戶提供更多工具。Healthy People他們有健康的心理 /他們有健康的身體 /他們有健康的生活 ……客戶定位立面風(fēng)格建議建議采用 現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、國(guó)際感 較強(qiáng)的風(fēng)格。人們?cè)敢馊ド降囟燃伲渲幸粋€(gè)原因就是那兒的空氣中的負(fù)離子濃度極高。他們奔波，他們?yōu)榱松疃鴬^斗。收入較高，但不穩(wěn)定。收入情況穩(wěn)定。 09年深圳地產(chǎn)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，同時(shí)受 2023年大運(yùn)會(huì)的前景展望，將部分關(guān)內(nèi)投資客重新拉回龍崗，但仍以區(qū)域購(gòu)房為主導(dǎo)；回顧：本項(xiàng)目萬(wàn)科清林徑招商依山郡君悅龍庭中央悅城同區(qū)域樓盤成交客戶分析萬(wàn)科清林徑高層成交客戶招商依山郡君悅龍庭 中央悅城所在區(qū)域集中成交客戶均以龍崗本地客戶為主，包括坪山、坪地、中心城、龍崗鎮(zhèn)、布吉、橫崗，以中心區(qū)客戶為主力；清林徑關(guān)內(nèi)客戶居多，以福田為主，由于有萬(wàn)客會(huì)的強(qiáng)大資源，具有一定特殊性；客戶分析 —— 五個(gè)集中萬(wàn)科清林徑高層成交客戶招商依山郡君悅龍庭 中央悅城職業(yè)集中成交客戶以私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體戶居多；公務(wù)員及事業(yè)單位工作者較多，公司中高層職業(yè)也占有一定比例；萬(wàn)科清林徑的成交客戶中公務(wù)員占主力。清林徑森林公園牽?；ㄓ幸粋€(gè)籬笆供我站立供我眺望是幸福的事我站在籬笆上打開我紫色的花蕾這一過程無(wú)人目睹但我仍然是幸福的我輕輕地眺望著這個(gè)遼闊的世界我淡淡紫色之外的別樣的顏色 — 深圳詩(shī)人謝湘南清林徑 清林徑南麓 原生 純居屬性定位借勢(shì)最大生態(tài)森林公園，說明區(qū)位的同時(shí)，提高客戶認(rèn)可度最天然的生態(tài)環(huán)境最純粹的產(chǎn)品設(shè)計(jì)形象定位至純生態(tài) 20萬(wàn)平米 絕品 原筑資源 體量 產(chǎn)品至 純 方為 絕品主推廣語(yǔ)寧?kù)o的時(shí)光、足夠的水和氧氣、未被污染的淺山靜水、隨時(shí)可以參與其中的玩樂、你會(huì)發(fā)現(xiàn)很多以前被你所忽視掉有趣的事情．徹底的放松，適度的有氧運(yùn)動(dòng) ,田園生活的浪漫．．．．．．這是來(lái)自 絕品原筑 的下午生態(tài)、自然、恬淡離生活并不遙遠(yuǎn)產(chǎn)品的打造不是憑空想象，而是需要和客戶對(duì)位。公園內(nèi)地勢(shì)中間低周圍高，地形起伏多變，有紅花嶺和洞其寨兩座高峰，還有清林徑、黃龍湖和杉坑等三座水庫(kù)，構(gòu)成了湖光山色美麗景觀。參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7279 ㎡ 8089 ㎡（平 +復(fù)）108125 142161 ㎡ 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 10% 約 25% 約 35% 約 25% 約 5%修正如下：縮小兩房比例，提高四房比例參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7081 8290 100120 120140 142161 168189 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 % 約 % 約 15% 約 20% 約 % 約 % 約 5%參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7279 ㎡ 8089 ㎡ 108125 146161 168189 ㎡ 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 % 約 % 約 35% 約 % 約 % 約 5%參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7279 ㎡ 8089 ㎡ 108125 ㎡ 146161 168189 ㎡ 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 20% 約 25% 約 35% 約 % 約 % 約 5%參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7279 ㎡ 8089 ㎡ 108125 ㎡ 146161 168189 ㎡ 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 15% 約 25% 約 35% 約 10% 約 10% 約 5%參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7279 ㎡ 8089 ㎡ 108125 ㎡ 146161 ㎡ 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 15% 約 25% 約 35% 約 20% 約 5%參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7279 ㎡ 8089 ㎡ 108125 142161 ㎡ 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 10% 約 25% 約 35% 約 25% 約 5%區(qū)域市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)參考目前在售項(xiàng)目產(chǎn)品參考暢銷戶型參考贈(zèng)送面積參考客戶訪談參考四房產(chǎn)品思考90/35影響建立以兩房和三房為主導(dǎo)的戶型；保持一定量的四房單位；五房左右特殊房型處理，保留少量即可面積段 戶型 面積比 套數(shù) 套數(shù)比7279 小兩房 約 10% 約 184 約 14%8089 平層兩房變?nèi)?約 % 約 204 約 15%8089 復(fù)式兩房變?nèi)?約 % 約 204 約 15%108125 三房 約 35% 約 460 約 35%142161 四房 約 25% 約 231 約 18%180200 頂復(fù)　 約 5% 約 36 約 3%匯總 100% 約 1319 100%本項(xiàng)目最終戶型區(qū)間及比例為 ——?豐富產(chǎn)品線，以針對(duì)各類需求客戶，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)；?設(shè)置以三房（含大兩房）、四房為主力的非合拼戶型，迎合市場(chǎng)主流購(gòu)房需求；?控制總價(jià)過高，將面積段進(jìn)行合理設(shè)置。姓名：高先生（夫婦）職業(yè)：某公司中高層管理訪談地點(diǎn)：紫麟山售樓處（認(rèn)籌客戶）訪談要點(diǎn)：現(xiàn)準(zhǔn)備添丁，所以計(jì)劃換房； 需求面積段基本在 140平米左右的四房或者五房 ； 要求大社區(qū)，最好有景觀 ；對(duì)清林徑公園了解較多，但認(rèn)為那里交通不夠便利，如果便利會(huì)考慮在那附近置業(yè)對(duì)中心城區(qū)域的升值潛力還是充滿信心。訪談樣本來(lái)源：中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)龍崗中心城分區(qū)經(jīng)理水岸新都銷售經(jīng)理區(qū)域內(nèi)意向購(gòu)房客戶 3位姓名：羅湘杰職業(yè)：中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)龍崗中心城分區(qū)經(jīng)理訪談要點(diǎn)：中心城目前的三級(jí)市場(chǎng)成交不算活躍，主要因素是該區(qū)域發(fā)展較晚，供應(yīng)以新樓盤為主；當(dāng)前成交客戶以本區(qū)域居民為主，客戶在選擇上也更傾向于新樓盤；客戶對(duì)戶型的面積段相對(duì)關(guān)內(nèi)市場(chǎng)要偏大，主要集中在 7090之間的兩房和 120130左右的三房， 主要原因是區(qū)域價(jià)格偏低，以及客戶對(duì)居住舒適度要求較大；從 06年開始大量投資客進(jìn)入該市場(chǎng)， 囤積了大量房源，這種囤積可能在未來(lái)會(huì)集中式放量，對(duì)市場(chǎng)必然造成很大影響。初步結(jié)論推導(dǎo)如下：建立以兩房和三房為主導(dǎo)的戶型；保持一定量的四房單位；五房左右特殊房型處理，保留少量即可項(xiàng)目名稱 單房 1房 2房 3房 ４房 5房 復(fù)式和別墅面積段 比例 面積段 比例 面積段 比例 面積段 比例 面積段 比例 面積段 比例 面積段 比例盛龍花園 　 　 3964 % 7073 % 133139 % 142147 % 203205 % 211258 %千林山居 5260 % 5171 % 7890 % 　 　 156　 20%　 　 　 　 　公園大地 　 　 　 　 7981 23% 107130 % 168189 % 260325 % 　 　君悅龍庭 　 　 　 　 108133 % 110131 % 　 　 93132 16% 145172 1%華業(yè)玫瑰郡 2642 % 　 　 8590 % 120140 % 168180 % 　 　 　 　奧林華府 　 　 　 　 8289 % 132144 % 151161 % 　 　 　 　龍翔花園 　 　 　 　 30.% 115119 % 　 　 139195 % 　 　風(fēng)臨國(guó)際中心 4452 % 7477 % 78 % 110113 % 　 　 166187 % 　 　中?？党且黄?　 　 　 　 7289 % 　 　 　 　 159 % 　 　水藍(lán)灣園 　 　 3688 % 70126 % 　 　 　 　 　 　 　 　愛地花園 　 　 　 　 7779 % 112121 % 　 　 　 　 　 　歐景花園 3期 　 　 122135 % 　 　 　 　 　 　 188201 % 　 　深業(yè)紫麟山 　 　 　 　 　 　 　 　 163183 168 　 　 240380 100%依山郡花園 合拼 　 4757 % 7188 % 　 　 146175 % 228282 2% 　 　瑞華園 　 　 　 　 8183 % 108125 %