【正文】 送可達(dá)到 3房功能。增加四房比例第三步推導(dǎo)四房的產(chǎn)品思考分析點(diǎn)：本項(xiàng)目的四房不需要合拼，無論在品質(zhì)上還是產(chǎn)品舒適度上相對(duì)較高；關(guān)于四房的舒適度項(xiàng)目組認(rèn)為 140160平米已經(jīng)可以滿足客戶對(duì)舒適度的要求；180平米多的四房在總價(jià)上會(huì)偏高，導(dǎo)致所面臨的客戶群也相對(duì)高端，但由于本項(xiàng)目體量及地塊上的特殊性，限制了項(xiàng)目走高端化路線，這也限制了客戶群體定位，高總價(jià)單位在未來銷售上會(huì)遇到障礙，所以建議四房選擇上應(yīng)調(diào)小面積段。 該公園計(jì)劃分為八大功能區(qū)，分別為洞其寨登山游覽區(qū)、黃龍湖健身觀光區(qū)、雙龍生態(tài)觀光休閑區(qū)、紅花嶺革命教育區(qū)、上寮青少年科普娛樂區(qū)、清林徑水源生態(tài)保護(hù)區(qū)、板嶂垂釣休閑區(qū)和公園管理區(qū)等。許先生32歲，龍崗本地人，三口之家。項(xiàng)目劣勢(shì)價(jià)值將分流哪些客戶群體？客戶研究第三步：注重區(qū)域發(fā)展和附加值的客群未來區(qū)域價(jià)值將吸引哪些客戶群體？客戶研究大運(yùn)會(huì) /市政設(shè)施改造 /地鐵三號(hào)線 /北通道 /本案東莞惠州關(guān)內(nèi) 關(guān)內(nèi)關(guān)內(nèi)n專業(yè)投資客n莞、惠投資者n莞、惠在深創(chuàng)業(yè)者n關(guān)內(nèi)客戶第四步：投資客的活躍狀態(tài)進(jìn)行客群補(bǔ)充有投資需求的客戶群體該類客戶對(duì)項(xiàng)目的形象性、品質(zhì)附加值、會(huì)所、獨(dú)特的立面等方面情有獨(dú)鐘；他們熟悉房地產(chǎn)發(fā)市場(chǎng)發(fā)展的前景，對(duì)大運(yùn)會(huì)給龍崗帶來的經(jīng)濟(jì)前景有信心，最看重投資回報(bào)率；項(xiàng)目補(bǔ)充價(jià)值將吸引哪些客戶群體？客戶研究項(xiàng)目 近一個(gè)月投資客所占比例拉菲花園 小戶型 40% 大戶型 50%紫麟山 高層 50%花語岸 20%頤安閱海 15%皇庭港灣 15%大山地 15%半島城邦 20%百仕達(dá)樂湖 20%圣莫麗斯 15%（包括自住兼投資）三號(hào)線公寓 33%天麓 50%光耀城 80%第五寓 50%萬科里程 15%城市山林 5%萬科棠樾 40%皇御苑 40%中原監(jiān)控部分樓盤投資客情況投資客異常活躍，重新登上深圳樓市的舞臺(tái) .次要客戶 ◎ 關(guān)內(nèi)工作者◎ 投資客龍崗專業(yè)人群（醫(yī)生、教師、律師等） ◎核心客戶◎ 龍崗中小私營(yíng)企業(yè)主◎ 龍崗中心區(qū)白領(lǐng)◎ 周邊村民龍崗本地公務(wù)員、 企業(yè)高管 ◎重要客戶惠州、東莞在龍崗創(chuàng)業(yè)者 ◎ 目標(biāo)客戶群屬性定位私營(yíng)企業(yè)主 ◎他們一直在龍崗工作著，生活著，他們習(xí)慣龍崗，喜歡龍崗，看好龍崗就是不要離開龍崗。他們爬山，他們郊游。建議以主題式體驗(yàn)型的園林風(fēng)格進(jìn)行營(yíng)造，以也體現(xiàn)社區(qū)的品質(zhì)，在材質(zhì)上采用不銹鋼玻璃以及環(huán)保型材料。從當(dāng)前大量已入伙的新盤即可發(fā)現(xiàn)其入住率不高，投資比例可見一斑大運(yùn)會(huì)的確定為龍崗帶來了繁榮，大運(yùn)會(huì)館、市政配套、交通、樓盤均得到巨大發(fā)展，但根據(jù)以往情況統(tǒng)計(jì)，一般在地區(qū)性賽事結(jié)束后，該區(qū)域經(jīng)濟(jì)將迅速下滑，不確定及不可預(yù)見性因素較多。 純居形象定位： 至純生態(tài) 四月 212:43 下午 四月 2114:43April 02, 20231行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 02 四月 20232:43:22 下午 14:43:22四月 211楚塞三湘接，荊門九派通。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 02 四月 20232:43:22 下午 14:43:22四月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/4/2 14:43:2214:43:2202 April 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 2:43:22 下午 2:43 下午 14:43:22四月 21沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。通過好單位來作為本批單位的價(jià)格標(biāo)桿拉動(dòng)其余單位的銷售，制造持續(xù)熱銷的局面吸引市場(chǎng)的關(guān)注，為后期單位推出作鋪墊；二批推售單位70160兩房 \三房 \四房 \高層120平米三房 \小高層140160平米四房 \洋房三批推售原則： 三批單位以面積較小、質(zhì)素略差的產(chǎn)品為主，同時(shí)輔助小部分質(zhì)素較好單位，通過好單位來作為價(jià)格標(biāo)桿拉動(dòng)其余單位的銷售，三批單位以走量為主，減少后期銷售壓力，主要以項(xiàng)目周邊、區(qū)域內(nèi)客戶為主；三批推售單位市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目理解產(chǎn)品建議項(xiàng)目定位營(yíng)銷思路商業(yè)思考商業(yè)功能定位商業(yè)鋪排建議商業(yè)業(yè)態(tài)建議項(xiàng)目商業(yè)功能定位 鑒于本項(xiàng)目周邊缺乏支撐大型商業(yè)的消費(fèi)人群，同時(shí)結(jié)合商業(yè)的規(guī)劃體量，建議商業(yè)功能定位為滿足生活需要的 社區(qū)配套商業(yè)，商業(yè)設(shè)置形式以街鋪與滿足日常生活需要的小型集中式商業(yè)相互補(bǔ)充。 充分利用地塊的特殊性，真正做到 “ 移步換景 ” 的效果體驗(yàn)型 、圍合分體式園林設(shè)計(jì)品質(zhì)提升》 純潔之庭 —— 白》 希望之庭 —— 綠》 冷傲之庭 —— 青》 寧?kù)o之庭 —— 藍(lán)》 沉寂之庭 —— 黑》 神秘之庭 —— 紫由于項(xiàng)目地塊異型 ,因此可以考慮在園林設(shè)計(jì)上采取圍合形成 6個(gè)色彩情感型庭院空間。Healthy People他們有健康的心理 /他們有健康的身體 /他們有健康的生活 ……客戶定位立面風(fēng)格建議建議采用 現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、國(guó)際感 較強(qiáng)的風(fēng)格。他們奔波，他們?yōu)榱松疃鴬^斗。收入情況穩(wěn)定。清林徑森林公園牽?；ㄓ幸粋€(gè)籬笆供我站立供我眺望是幸福的事我站在籬笆上打開我紫色的花蕾這一過程無人目睹但我仍然是幸福的我輕輕地眺望著這個(gè)遼闊的世界我淡淡紫色之外的別樣的顏色 — 深圳詩(shī)人謝湘南清林徑 清林徑南麓 原生 純居屬性定位借勢(shì)最大生態(tài)森林公園，說明區(qū)位的同時(shí)，提高客戶認(rèn)可度最天然的生態(tài)環(huán)境最純粹的產(chǎn)品設(shè)計(jì)形象定位至純生態(tài) 20萬平米 絕品 原筑資源 體量 產(chǎn)品至 純 方為 絕品主推廣語寧?kù)o的時(shí)光、足夠的水和氧氣、未被污染的淺山靜水、隨時(shí)可以參與其中的玩樂、你會(huì)發(fā)現(xiàn)很多以前被你所忽視掉有趣的事情．徹底的放松，適度的有氧運(yùn)動(dòng) ,田園生活的浪漫．．．．．．這是來自 絕品原筑 的下午生態(tài)、自然、恬淡離生活并不遙遠(yuǎn)產(chǎn)品的打造不是憑空想象，而是需要和客戶對(duì)位。參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7279 ㎡ 8089 ㎡（平 +復(fù)）108125 142161 ㎡ 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 10% 約 25% 約 35% 約 25% 約 5%修正如下：縮小兩房比例，提高四房比例參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7081 8290 100120 120140 142161 168189 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 % 約 % 約 15% 約 20% 約 % 約 % 約 5%參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7279 ㎡ 8089 ㎡ 108125 146161 168189 ㎡ 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 % 約 % 約 35% 約 % 約 % 約 5%參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7279 ㎡ 8089 ㎡ 108125 ㎡ 146161 168189 ㎡ 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 20% 約 25% 約 35% 約 % 約 % 約 5%參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7279 ㎡ 8089 ㎡ 108125 ㎡ 146161 168189 ㎡ 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 15% 約 25% 約 35% 約 10% 約 10% 約 5%參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7279 ㎡ 8089 ㎡ 108125 ㎡ 146161 ㎡ 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 15% 約 25% 約 35% 約 20% 約 5%參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7279 ㎡ 8089 ㎡ 108125 142161 ㎡ 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 10% 約 25% 約 35% 約 25% 約 5%區(qū)域市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)參考目前在售項(xiàng)目產(chǎn)品參考暢銷戶型參考贈(zèng)送面積參考客戶訪談參考四房產(chǎn)品思考90/35影響建立以兩房和三房為主導(dǎo)的戶型；保持一定量的四房單位；五房左右特殊房型處理，保留少量即可面積段 戶型 面積比 套數(shù) 套數(shù)比7279 小兩房 約 10% 約 184 約 14%8089 平層兩房變?nèi)?約 % 約 204 約 15%8089 復(fù)式兩房變?nèi)?約 % 約 204 約 15%108125 三房 約 35% 約 460 約 35%142161 四房 約 25% 約 231 約 18%180200 頂復(fù)　 約 5% 約 36 約 3%匯總 100% 約 1319 100%本項(xiàng)目最終戶型區(qū)間及比例為 ——?豐富產(chǎn)品線，以針對(duì)各類需求客戶，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)；?設(shè)置以三房（含大兩房）、四房為主力的非合拼戶型，迎合市場(chǎng)主流購(gòu)房需求；?控制總價(jià)過高，將面積段進(jìn)行合理設(shè)置。訪談樣本來源：中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)龍崗中心城分區(qū)經(jīng)理水岸新都銷售經(jīng)理區(qū)域內(nèi)意向購(gòu)房客戶 3位姓名：羅湘杰職業(yè)：中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)龍崗中心城分區(qū)經(jīng)理訪談要點(diǎn)：中心城目前的三級(jí)市場(chǎng)成交不算活躍，主要因素是該區(qū)域發(fā)展較晚，供應(yīng)以新樓盤為主；當(dāng)前成交客戶以本區(qū)域居民為主，客戶在選擇上也更傾向于新樓盤；客戶對(duì)戶型的面積段相對(duì)關(guān)內(nèi)市場(chǎng)要偏大，主要集中在 7090之間的兩房和 120130左右的三房， 主要原因是區(qū)域價(jià)格偏低，以及客戶對(duì)居住舒適度要求較大；從 06年開始大量投資客進(jìn)入該市場(chǎng)， 囤積了大量房源，這種囤積可能在未來會(huì)集中式放量，對(duì)市場(chǎng)必然造成很大影響。90/35規(guī)劃修正232。項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類型 主力房型 (㎡ )奧林華府（二期） 高層 150160(拼后 )風(fēng)臨國(guó)際 高層 4552單房公園大地 別墅 +高層 107130三房 139189四房華業(yè)玫瑰郡 高層 8590兩房 120140三房君悅龍庭 高層 108133兩房 110170三房瑞華園 高層 108140三房深業(yè)紫麟山花園 別墅 +高層 163183四房水藍(lán)灣園 高層 3688一房 70126兩房萬科清林徑 別墅 +高層 7590兩房 150180四房 (拼后 )萬象天成 高層 138145四房依山郡花園 高層 140170四房 (拼后 )振業(yè)巒山谷花園 高層 88兩房 (復(fù)式為主 ) 13040三房 (拼后 )片區(qū)內(nèi)均以高層為主，伴有少量別墅產(chǎn)品，戶型同質(zhì)化、產(chǎn)品類型同質(zhì)化嚴(yán)重。＞住宅建筑陽(yáng)臺(tái)（含露臺(tái)、高度為兩層及兩層以上的陽(yáng)臺(tái)）投影面積不超過每戶總建筑面積的 18%，其中高度為兩層及以上的陽(yáng)臺(tái)面積不超過陽(yáng)臺(tái)總面積的 50%。2. 地塊自身為異型，為規(guī)劃帶來一定難度3. 項(xiàng)目周邊環(huán)繞工廠和民房，品質(zhì)形象難以拔升4. 部分用地需返還五聯(lián)村 ,小區(qū)形象受影響 ,5. 未來醫(yī)院規(guī)劃帶來的不利影響1. 龍崗中心區(qū)在未來 2年內(nèi)的持續(xù)利好將促進(jìn)該區(qū)域的發(fā)展；2. 未來同類樓盤普遍受 90/70等政策的限制，大戶型供應(yīng)存在制約；3. 清林徑森林公園的逐