【正文】 89—180 平方米的三房和四房 09年下半年陽光天健城 天健地產 130平以上三房、四房 2023年 9月深業(yè)紫麟山后期 深業(yè)集團 163183以上四房 09年下半年中?？党菄H 中海地產 30 20 2房 3房為主的高檔住宅 09年 6月底萬科清林徑 萬科地產 20 別墅 09年下半年回龍埔舊改項目 尚模發(fā)展 48 38 包括高尚住宅、星級酒店、 大型商業(yè) 2023年初龍城領地 廣業(yè)成地產 12 1 2房 3房為主的中檔住宅 2023年澤洋園 雪麟實業(yè) 4 共 3棟， 1棟 11小高層及 2棟 2 26層高層建筑 2023年初萬科九州項目 萬科 受 90/70限制，小戶行為主 2023年家和盛世花園 宏宇投資 分二期開發(fā)，其中一期規(guī)劃由 2棟 27層高層和 5棟 29層高層住宅組合而成 2023年公園大地后期 鴻榮源 35 28 大戶型高檔住宅 0912年龍崗中心城 09年下半年預計將有 107萬㎡住宅入市，結合存量今年的競爭將十分激烈；但 2023年以后預計將有 132萬㎡ 市場供應量巨大，未來的龍崗中心城銷售壓力更加巨大大龍崗中心城市場總結232。新亞洲花園開啟了中心城區(qū)域的大發(fā)展，老城區(qū)的高端消費者，如私營企業(yè)主、公務員等紛紛來此置業(yè)，使該片區(qū)迅速成熟，成為了名副其實的貴族聚集地；232。通過找到競爭對手的最致命強勢，先破而后立，在其對立面建立優(yōu)勢，從而在顛覆中超越對手，獲得成功 !報告解決核心問題1 項目核心競爭力2 項目產品建議3 項目定位4 營銷思路市場現(xiàn)狀項目理解產品建議項目定位營銷思路商業(yè)思考龍崗中心城市場競爭格局分析當前產品存量分析未來產品競爭分析龍崗中心城競爭格局分析2023年 2023年2023年龍翔花園天健郡城20232023年萬科地塊合興 花園2023前深業(yè)地塊碧湖花園紫薇花園新亞洲花園儷景中心儷景鴻度東方御花園尚景欣園羅馬公元花半里龍城國際中央悅城招商依山郡短短 5－ 6年的地 產發(fā) 展周期，中心城地 產 高速 發(fā) 展， 產 品高端化， 規(guī) ?；?發(fā) 展， 對 外 輻 射能力加大。二級市場策劃品控中心二級市場策劃品控中心百合龍崗五聯(lián)項目前期策劃報告寫在報告之前百 家爭鳴 合 縱連橫臨風 對 月 豐 標 不凡發(fā)展觀形象觀對標232。發(fā)展峰值 東方沁園一期奧林華府2023年 —2023 年風臨四季中海康城鴻榮源地塊鵬達項目天建地塊星河地塊數據來源：深圳中原深港研究中心大社區(qū)、傳統(tǒng)戶型、新亞洲打造異國風情社區(qū)具有市場亮點品牌發(fā)展商的進駐大大提升片區(qū)樓盤素質，注重社區(qū)環(huán)境的打造。隨著大運會規(guī)劃的出臺，中心城西區(qū)被一系列利好迅速催熟，成為購房客戶的重要選擇地；232。 市場存量極大，經過前 5個月市場回暖的快速消化后， 中心城存量仍然達到 ㎡， 主要原因是具有銷售條件的項目紛紛搶先入市；232。 借著大運會和交通規(guī)劃等種種利好，相信 2023年的龍崗市場將持續(xù)繁榮。1232。產品產品 是關鍵，它將成為能讓客戶埋單的底牌。＞商業(yè)、辦公建筑樓層的透空比率，不超過規(guī)定面積的 15% 建筑層高控制 ＞單一層高住宅層高一般為 ，最大不超過 。＞研發(fā)類工業(yè)建筑參照辦公層高控制，有特別工藝要求的按相應的工藝設計決定。p2023－ 2023年中心城處于市場起步階段，滿足居住需求為市場主導，本土客戶的家庭結構導致大面積的三房、四房成為市場主流產品2023年開始，市場上依次出現(xiàn)了 5房、別墅和一房，產品多元化態(tài)勢呈現(xiàn)，產品更加注重個性化需求，產品線得到豐富，產品競爭也變得多層次。暢銷戶型面積參考232。業(yè)內人士訪談實錄232。四房兩房修正如下：調小三房面積段暢銷戶型參考三房中?？党菒鄣鼗▓@7289平米7779平米龍翔花園瑞華園115119平米108125平米依山郡奧林華府146175平米151161平米參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7279 ㎡ 8089 ㎡ 108125 ㎡ 146161 168189 ㎡ 180㎡ 以上套數比例 約 % 約 % 約 35% 約 % 約 % 約 5%公園大地 168189平米（合拼）（合拼）分析點：由于前期對于贈送面積監(jiān)管較為寬松，導致整個深圳市場都存在贈送熱現(xiàn)象，開發(fā)商通過高贈送率來提升項目價值，爭得利潤空間；當前樓盤贈送率普遍保持在 30%左右， 2房產品基本都可以改為 3房，這對 3房客戶產生了分流；由于本項目受贈送限制，想要 實現(xiàn) 2房贈送，則應該盡量將 2放面積調大，以增加贈送比例；同時可適當考慮復式 2房，實現(xiàn)更多的贈送可達到 3房功能。姓名：祁先生職業(yè)：坪地某私營工廠主訪談地點：水岸新都售樓處訪談要點：感覺目前房地產市場又開始活躍起來，所以過來看下情況，之前也到清林徑等樓盤去看過；目前有 2套房產，坪地 1套，羅湖 1套，目前計劃再買 1套， 環(huán)境要好，居住要舒適； 需求面積在 150平米左右的四房 ；對高層和多層沒有過多選擇，但 認為多層實用率高，只要舒適，比較傾向于多層非常關注北通道的開通，一旦開通，從工作地點到中心城僅需 10來分鐘的時間。增加四房比例第三步推導四房的產品思考分析點：本項目的四房不需要合拼，無論在品質上還是產品舒適度上相對較高；關于四房的舒適度項目組認為 140160平米已經可以滿足客戶對舒適度的要求；180平米多的四房在總價上會偏高，導致所面臨的客戶群也相對高端，但由于本項目體量及地塊上的特殊性，限制了項目走高端化路線，這也限制了客戶群體定位，高總價單位在未來銷售上會遇到障礙，所以建議四房選擇上應調小面積段。50 萬平米國際社區(qū) 中?？党侨f科清林徑客戶普遍認可：?規(guī)模概念量化?強化景觀及生態(tài)概念36萬平米森林公園生態(tài)住區(qū)形象打造方向思考契合產品的形象表達順勢造勢借勢客戶認可度高，共享程度大但價值實現(xiàn)需要政府規(guī)劃支撐大深圳概念，未來深、莞、惠一體化的核心位置人為制造，成本較高，客戶認可度難以預估？共享程度低，客戶認可度高可迅速嫁接價值清林徑源生態(tài)資源形象打造方向思考 ——清林徑生態(tài)資源純粹大戶設計稀缺產品規(guī)劃虛實形象產品項目定位公園東部為龍崗區(qū)坪地鎮(zhèn)，南經橫崗鎮(zhèn)可通往深圳市區(qū)，西臨東莞市，北靠惠州，區(qū)位條件優(yōu)越，交通便利。 該公園計劃分為八大功能區(qū)，分別為洞其寨登山游覽區(qū)、黃龍湖健身觀光區(qū)、雙龍生態(tài)觀光休閑區(qū)、紅花嶺革命教育區(qū)、上寮青少年科普娛樂區(qū)、清林徑水源生態(tài)保護區(qū)、板嶂垂釣休閑區(qū)和公園管理區(qū)等。 07年上半年是龍崗以外其他區(qū)域客戶至龍崗投資的鼎盛時期，該期間受大勢經濟環(huán)境、大運會利好因素的影響，大量關內客戶至龍崗投資置業(yè) ；216。許先生32歲，龍崗本地人，三口之家。李先生35歲，東莞人，在龍崗開廠。項目劣勢價值將分流哪些客戶群體？客戶研究第三步：注重區(qū)域發(fā)展和附加值的客群未來區(qū)域價值將吸引哪些客戶群體？客戶研究大運會 /市政設施改造 /地鐵三號線 /北通道 /本案東莞惠州關內 關內關內n專業(yè)投資客n莞、惠投資者n莞、惠在深創(chuàng)業(yè)者n關內客戶第四步：投資客的活躍狀態(tài)進行客群補充有投資需求的客戶群體該類客戶對項目的形象性、品質附加值、會所、獨特的立面等方面情有獨鐘；他們熟悉房地產發(fā)市場發(fā)展的前景，對大運會給龍崗帶來的經濟前景有信心，最看重投資回報率；項目補充價值將吸引哪些客戶群體？客戶研究項目 近一個月投資客所占比例拉菲花園 小戶型 40% 大戶型 50%紫麟山 高層 50%花語岸 20%頤安閱海 15%皇庭港灣 15%大山地 15%半島城邦 20%百仕達樂湖 20%圣莫麗斯 15%（包括自住兼投資）三號線公寓 33%天麓 50%光耀城 80%第五寓 50%萬科里程 15%城市山林 5%萬科棠樾 40%皇御苑 40%中原監(jiān)控部分樓盤投資客情況投資客異?；钴S，重新登上深圳樓市的舞臺 .次要客戶 ◎ 關內工作者◎ 投資客龍崗專業(yè)人群（醫(yī)生、教師、律師等） ◎核心客戶◎ 龍崗中小私營企業(yè)主◎ 龍崗中心區(qū)白領◎ 周邊村民龍崗本地公務員、 企業(yè)高管 ◎重要客戶惠州、東莞在龍崗創(chuàng)業(yè)者 ◎ 目標客戶群屬性定位私營企業(yè)主 ◎他們一直在龍崗工作著，生活著，他們習慣龍崗，喜歡龍崗，看好龍崗就是不要離開龍崗。在人頭攢動、車馬喧囂的都市內，每一立方厘米的大氣中僅含四十到五十個負離子，而在山林澤畔，可高達二萬個以上。他們爬山，他們郊游。地下室大堂 設計同步具備相應的品質，業(yè)主從下車開始即享受禮遇！品質提升中空玻璃項目周邊環(huán)境比較混雜，會有部分噪音干擾，因此建議采用中空式玻璃，阻隔噪音。建議以主題式體驗型的園林風格進行營造，以也體現(xiàn)社區(qū)的品質，在材質上采用不銹鋼玻璃以及環(huán)保型材料。體驗型 水幕墻 — 以景觀隔離返還村民單位，增強小區(qū)獨立性及品質感品質提升返還農民單位返還農民單位由于小區(qū)靠山，必然 導 致蚊蟲 較 多，因此建 議 在小區(qū)園林安裝滅 蚊的裝置：如 滅 蚊磁 場 ，體 現(xiàn) 人性化 設計參考圣莫麗斯、第五園體驗型 園林配套品質提升泛會所玩兒吧 （書吧、音樂吧、 PARTY、棋牌吧 ）青年俱樂部 （室內攀巖、沙弧球、健身中心、瑜珈）親子樂園 （滑梯、蹺蹺板等）考慮到區(qū)域會所的實用性和特色，建議采用 “ 泛會所 ” 的設計。從當前大量已入伙的新盤即可發(fā)現(xiàn)其入住率不高，投資比例可見一斑大運會的確定為龍崗帶來了繁榮，大運會館、市政配套、交通、樓盤均得到巨大發(fā)展，但根據以往情況統(tǒng)計，一般在地區(qū)性賽事結束后，該區(qū)域經濟將迅速下滑，不確定及不可預見性因素較多。臨街街鋪考慮到總價與首付的因素，建議鋪位 以 30 ㎡ 50 ㎡ 為主力面積區(qū)間，最大不可超過 100 ㎡ ；鋪位鋪排要充分考慮人流量與通達性，避免出現(xiàn) “ 消費死角 ” ，造成后期銷售難點，建議如圖所示 鋪位沿昭示性強、與其他項目或建筑形成呼應的形式進行排布 ；考慮到二層街鋪的銷售速度明顯過慢，溢價空間明顯過小，故 不建議規(guī)劃二層街鋪 ；集中式商業(yè)的商家會綜合考慮區(qū)域人口數量，消費能力，并且集中式商業(yè)的租金相對較低，為避免造成后期招商困難，建議集中式商業(yè)面積以滿足本小區(qū)住戶的生活要求即可，故 集中式商業(yè)不建議設置面積過大，以本項目的規(guī)模和未來入住的人口數量看， 2023 ㎡ 即可 ；為保證小區(qū)純粹性，同時滿足集中式商業(yè)的可到達性，建議將 集中式商業(yè)設置在創(chuàng)建路；通過總體規(guī)劃布局， 本項目的街鋪總面積為 4500㎡ 。 純居形象定位： 至純生態(tài) 四月 2114:43:2214:43Apr2102Apr211故人江海別，幾度隔山川。 四月 212:43 下午 四月 2114:43April 02, 20231行動出成果，工作出財富。