【正文】 89—180 平方米的三房和四房 09年下半年陽(yáng)光天健城 天健地產(chǎn) 130平以上三房、四房 2023年 9月深業(yè)紫麟山后期 深業(yè)集團(tuán) 163183以上四房 09年下半年中海康城國(guó)際 中海地產(chǎn) 30 20 2房 3房為主的高檔住宅 09年 6月底萬(wàn)科清林徑 萬(wàn)科地產(chǎn) 20 別墅 09年下半年回龍埔舊改項(xiàng)目 尚模發(fā)展 48 38 包括高尚住宅、星級(jí)酒店、 大型商業(yè) 2023年初龍城領(lǐng)地 廣業(yè)成地產(chǎn) 12 1 2房 3房為主的中檔住宅 2023年澤洋園 雪麟實(shí)業(yè) 4 共 3棟， 1棟 11小高層及 2棟 2 26層高層建筑 2023年初萬(wàn)科九州項(xiàng)目 萬(wàn)科 受 90/70限制，小戶行為主 2023年家和盛世花園 宏宇投資 分二期開發(fā)，其中一期規(guī)劃由 2棟 27層高層和 5棟 29層高層住宅組合而成 2023年公園大地后期 鴻榮源 35 28 大戶型高檔住宅 0912年龍崗中心城 09年下半年預(yù)計(jì)將有 107萬(wàn)㎡住宅入市，結(jié)合存量今年的競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈；但 2023年以后預(yù)計(jì)將有 132萬(wàn)㎡ 市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，未來(lái)的龍崗中心城銷售壓力更加巨大大龍崗中心城市場(chǎng)總結(jié)232。新亞洲花園開啟了中心城區(qū)域的大發(fā)展，老城區(qū)的高端消費(fèi)者，如私營(yíng)企業(yè)主、公務(wù)員等紛紛來(lái)此置業(yè)，使該片區(qū)迅速成熟，成為了名副其實(shí)的貴族聚集地；232。通過(guò)找到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的最致命強(qiáng)勢(shì)，先破而后立，在其對(duì)立面建立優(yōu)勢(shì)，從而在顛覆中超越對(duì)手，獲得成功 !報(bào)告解決核心問(wèn)題1 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力2 項(xiàng)目產(chǎn)品建議3 項(xiàng)目定位4 營(yíng)銷思路市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目理解產(chǎn)品建議項(xiàng)目定位營(yíng)銷思路商業(yè)思考龍崗中心城市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析當(dāng)前產(chǎn)品存量分析未來(lái)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)分析龍崗中心城競(jìng)爭(zhēng)格局分析2023年 2023年2023年龍翔花園天健郡城20232023年萬(wàn)科地塊合興 花園2023前深業(yè)地塊碧湖花園紫薇花園新亞洲花園儷景中心儷景鴻度東方御花園尚景欣園羅馬公元花半里龍城國(guó)際中央悅城招商依山郡短短 5－ 6年的地 產(chǎn)發(fā) 展周期，中心城地 產(chǎn) 高速 發(fā) 展， 產(chǎn) 品高端化， 規(guī) ?；?發(fā) 展， 對(duì) 外 輻 射能力加大。二級(jí)市場(chǎng)策劃品控中心二級(jí)市場(chǎng)策劃品控中心百合龍崗五聯(lián)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告寫在報(bào)告之前百 家爭(zhēng)鳴 合 縱連橫臨風(fēng) 對(duì) 月 豐 標(biāo) 不凡發(fā)展觀形象觀對(duì)標(biāo)232。發(fā)展峰值 東方沁園一期奧林華府2023年 —2023 年風(fēng)臨四季中海康城鴻榮源地塊鵬達(dá)項(xiàng)目天建地塊星河地塊數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳中原深港研究中心大社區(qū)、傳統(tǒng)戶型、新亞洲打造異國(guó)風(fēng)情社區(qū)具有市場(chǎng)亮點(diǎn)品牌發(fā)展商的進(jìn)駐大大提升片區(qū)樓盤素質(zhì)，注重社區(qū)環(huán)境的打造。隨著大運(yùn)會(huì)規(guī)劃的出臺(tái)，中心城西區(qū)被一系列利好迅速催熟，成為購(gòu)房客戶的重要選擇地；232。 市場(chǎng)存量極大，經(jīng)過(guò)前 5個(gè)月市場(chǎng)回暖的快速消化后， 中心城存量仍然達(dá)到 ㎡， 主要原因是具有銷售條件的項(xiàng)目紛紛搶先入市；232。 借著大運(yùn)會(huì)和交通規(guī)劃等種種利好，相信 2023年的龍崗市場(chǎng)將持續(xù)繁榮。1232。產(chǎn)品產(chǎn)品 是關(guān)鍵，它將成為能讓客戶埋單的底牌。＞商業(yè)、辦公建筑樓層的透空比率，不超過(guò)規(guī)定面積的 15% 建筑層高控制 ＞單一層高住宅層高一般為 ，最大不超過(guò) 。＞研發(fā)類工業(yè)建筑參照辦公層高控制，有特別工藝要求的按相應(yīng)的工藝設(shè)計(jì)決定。p2023－ 2023年中心城處于市場(chǎng)起步階段，滿足居住需求為市場(chǎng)主導(dǎo)，本土客戶的家庭結(jié)構(gòu)導(dǎo)致大面積的三房、四房成為市場(chǎng)主流產(chǎn)品2023年開始，市場(chǎng)上依次出現(xiàn)了 5房、別墅和一房，產(chǎn)品多元化態(tài)勢(shì)呈現(xiàn)，產(chǎn)品更加注重個(gè)性化需求，產(chǎn)品線得到豐富，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)也變得多層次。暢銷戶型面積參考232。業(yè)內(nèi)人士訪談實(shí)錄232。四房?jī)煞啃拚缦拢赫{(diào)小三房面積段暢銷戶型參考三房中?？党菒?ài)地花園7289平米7779平米龍翔花園瑞華園115119平米108125平米依山郡奧林華府146175平米151161平米參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7279 ㎡ 8089 ㎡ 108125 ㎡ 146161 168189 ㎡ 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 % 約 % 約 35% 約 % 約 % 約 5%公園大地 168189平米（合拼）（合拼）分析點(diǎn)：由于前期對(duì)于贈(zèng)送面積監(jiān)管較為寬松，導(dǎo)致整個(gè)深圳市場(chǎng)都存在贈(zèng)送熱現(xiàn)象，開發(fā)商通過(guò)高贈(zèng)送率來(lái)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，爭(zhēng)得利潤(rùn)空間；當(dāng)前樓盤贈(zèng)送率普遍保持在 30%左右， 2房產(chǎn)品基本都可以改為 3房，這對(duì) 3房客戶產(chǎn)生了分流；由于本項(xiàng)目受贈(zèng)送限制，想要 實(shí)現(xiàn) 2房贈(zèng)送，則應(yīng)該盡量將 2放面積調(diào)大，以增加贈(zèng)送比例；同時(shí)可適當(dāng)考慮復(fù)式 2房，實(shí)現(xiàn)更多的贈(zèng)送可達(dá)到 3房功能。姓名：祁先生職業(yè)：坪地某私營(yíng)工廠主訪談地點(diǎn)：水岸新都售樓處訪談要點(diǎn)：感覺(jué)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)又開始活躍起來(lái)，所以過(guò)來(lái)看下情況，之前也到清林徑等樓盤去看過(guò)；目前有 2套房產(chǎn)，坪地 1套，羅湖 1套，目前計(jì)劃再買 1套， 環(huán)境要好，居住要舒適； 需求面積在 150平米左右的四房 ；對(duì)高層和多層沒(méi)有過(guò)多選擇，但 認(rèn)為多層實(shí)用率高，只要舒適，比較傾向于多層非常關(guān)注北通道的開通，一旦開通，從工作地點(diǎn)到中心城僅需 10來(lái)分鐘的時(shí)間。增加四房比例第三步推導(dǎo)四房的產(chǎn)品思考分析點(diǎn)：本項(xiàng)目的四房不需要合拼，無(wú)論在品質(zhì)上還是產(chǎn)品舒適度上相對(duì)較高；關(guān)于四房的舒適度項(xiàng)目組認(rèn)為 140160平米已經(jīng)可以滿足客戶對(duì)舒適度的要求；180平米多的四房在總價(jià)上會(huì)偏高，導(dǎo)致所面臨的客戶群也相對(duì)高端，但由于本項(xiàng)目體量及地塊上的特殊性，限制了項(xiàng)目走高端化路線，這也限制了客戶群體定位，高總價(jià)單位在未來(lái)銷售上會(huì)遇到障礙，所以建議四房選擇上應(yīng)調(diào)小面積段。50 萬(wàn)平米國(guó)際社區(qū) 中?？党侨f(wàn)科清林徑客戶普遍認(rèn)可：?規(guī)模概念量化?強(qiáng)化景觀及生態(tài)概念36萬(wàn)平米森林公園生態(tài)住區(qū)形象打造方向思考契合產(chǎn)品的形象表達(dá)順勢(shì)造勢(shì)借勢(shì)客戶認(rèn)可度高，共享程度大但價(jià)值實(shí)現(xiàn)需要政府規(guī)劃支撐大深圳概念，未來(lái)深、莞、惠一體化的核心位置人為制造，成本較高，客戶認(rèn)可度難以預(yù)估？共享程度低，客戶認(rèn)可度高可迅速嫁接價(jià)值清林徑源生態(tài)資源形象打造方向思考 ——清林徑生態(tài)資源純粹大戶設(shè)計(jì)稀缺產(chǎn)品規(guī)劃虛實(shí)形象產(chǎn)品項(xiàng)目定位公園東部為龍崗區(qū)坪地鎮(zhèn)，南經(jīng)橫崗鎮(zhèn)可通往深圳市區(qū)，西臨東莞市，北靠惠州，區(qū)位條件優(yōu)越，交通便利。 該公園計(jì)劃分為八大功能區(qū)，分別為洞其寨登山游覽區(qū)、黃龍湖健身觀光區(qū)、雙龍生態(tài)觀光休閑區(qū)、紅花嶺革命教育區(qū)、上寮青少年科普娛樂(lè)區(qū)、清林徑水源生態(tài)保護(hù)區(qū)、板嶂垂釣休閑區(qū)和公園管理區(qū)等。 07年上半年是龍崗以外其他區(qū)域客戶至龍崗?fù)顿Y的鼎盛時(shí)期，該期間受大勢(shì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、大運(yùn)會(huì)利好因素的影響，大量關(guān)內(nèi)客戶至龍崗?fù)顿Y置業(yè) ；216。許先生32歲，龍崗本地人，三口之家。李先生35歲，東莞人，在龍崗開廠。項(xiàng)目劣勢(shì)價(jià)值將分流哪些客戶群體？客戶研究第三步：注重區(qū)域發(fā)展和附加值的客群未來(lái)區(qū)域價(jià)值將吸引哪些客戶群體？客戶研究大運(yùn)會(huì) /市政設(shè)施改造 /地鐵三號(hào)線 /北通道 /本案東莞惠州關(guān)內(nèi) 關(guān)內(nèi)關(guān)內(nèi)n專業(yè)投資客n莞、惠投資者n莞、惠在深創(chuàng)業(yè)者n關(guān)內(nèi)客戶第四步：投資客的活躍狀態(tài)進(jìn)行客群補(bǔ)充有投資需求的客戶群體該類客戶對(duì)項(xiàng)目的形象性、品質(zhì)附加值、會(huì)所、獨(dú)特的立面等方面情有獨(dú)鐘；他們熟悉房地產(chǎn)發(fā)市場(chǎng)發(fā)展的前景，對(duì)大運(yùn)會(huì)給龍崗帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)前景有信心，最看重投資回報(bào)率；項(xiàng)目補(bǔ)充價(jià)值將吸引哪些客戶群體？客戶研究項(xiàng)目 近一個(gè)月投資客所占比例拉菲花園 小戶型 40% 大戶型 50%紫麟山 高層 50%花語(yǔ)岸 20%頤安閱海 15%皇庭港灣 15%大山地 15%半島城邦 20%百仕達(dá)樂(lè)湖 20%圣莫麗斯 15%（包括自住兼投資）三號(hào)線公寓 33%天麓 50%光耀城 80%第五寓 50%萬(wàn)科里程 15%城市山林 5%萬(wàn)科棠樾 40%皇御苑 40%中原監(jiān)控部分樓盤投資客情況投資客異?；钴S，重新登上深圳樓市的舞臺(tái) .次要客戶 ◎ 關(guān)內(nèi)工作者◎ 投資客龍崗專業(yè)人群（醫(yī)生、教師、律師等） ◎核心客戶◎ 龍崗中小私營(yíng)企業(yè)主◎ 龍崗中心區(qū)白領(lǐng)◎ 周邊村民龍崗本地公務(wù)員、 企業(yè)高管 ◎重要客戶惠州、東莞在龍崗創(chuàng)業(yè)者 ◎ 目標(biāo)客戶群屬性定位私營(yíng)企業(yè)主 ◎他們一直在龍崗工作著，生活著，他們習(xí)慣龍崗，喜歡龍崗，看好龍崗就是不要離開龍崗。在人頭攢動(dòng)、車馬喧囂的都市內(nèi)，每一立方厘米的大氣中僅含四十到五十個(gè)負(fù)離子，而在山林澤畔，可高達(dá)二萬(wàn)個(gè)以上。他們爬山，他們郊游。地下室大堂 設(shè)計(jì)同步具備相應(yīng)的品質(zhì)，業(yè)主從下車開始即享受禮遇！品質(zhì)提升中空玻璃項(xiàng)目周邊環(huán)境比較混雜，會(huì)有部分噪音干擾，因此建議采用中空式玻璃，阻隔噪音。建議以主題式體驗(yàn)型的園林風(fēng)格進(jìn)行營(yíng)造，以也體現(xiàn)社區(qū)的品質(zhì)，在材質(zhì)上采用不銹鋼玻璃以及環(huán)保型材料。體驗(yàn)型 水幕墻 — 以景觀隔離返還村民單位，增強(qiáng)小區(qū)獨(dú)立性及品質(zhì)感品質(zhì)提升返還農(nóng)民單位返還農(nóng)民單位由于小區(qū)靠山，必然 導(dǎo) 致蚊蟲 較 多，因此建 議 在小區(qū)園林安裝滅 蚊的裝置：如 滅 蚊磁 場(chǎng) ，體 現(xiàn) 人性化 設(shè)計(jì)參考圣莫麗斯、第五園體驗(yàn)型 園林配套品質(zhì)提升泛會(huì)所玩兒吧 （書吧、音樂(lè)吧、 PARTY、棋牌吧 ）青年俱樂(lè)部 （室內(nèi)攀巖、沙弧球、健身中心、瑜珈）親子樂(lè)園 （滑梯、蹺蹺板等）考慮到區(qū)域會(huì)所的實(shí)用性和特色，建議采用 “ 泛會(huì)所 ” 的設(shè)計(jì)。從當(dāng)前大量已入伙的新盤即可發(fā)現(xiàn)其入住率不高，投資比例可見一斑大運(yùn)會(huì)的確定為龍崗帶來(lái)了繁榮，大運(yùn)會(huì)館、市政配套、交通、樓盤均得到巨大發(fā)展，但根據(jù)以往情況統(tǒng)計(jì)，一般在地區(qū)性賽事結(jié)束后，該區(qū)域經(jīng)濟(jì)將迅速下滑，不確定及不可預(yù)見性因素較多。臨街街鋪考慮到總價(jià)與首付的因素，建議鋪位 以 30 ㎡ 50 ㎡ 為主力面積區(qū)間，最大不可超過(guò) 100 ㎡ ；鋪位鋪排要充分考慮人流量與通達(dá)性，避免出現(xiàn) “ 消費(fèi)死角 ” ，造成后期銷售難點(diǎn)，建議如圖所示 鋪位沿昭示性強(qiáng)、與其他項(xiàng)目或建筑形成呼應(yīng)的形式進(jìn)行排布 ；考慮到二層街鋪的銷售速度明顯過(guò)慢，溢價(jià)空間明顯過(guò)小，故 不建議規(guī)劃二層街鋪 ；集中式商業(yè)的商家會(huì)綜合考慮區(qū)域人口數(shù)量，消費(fèi)能力，并且集中式商業(yè)的租金相對(duì)較低，為避免造成后期招商困難，建議集中式商業(yè)面積以滿足本小區(qū)住戶的生活要求即可，故 集中式商業(yè)不建議設(shè)置面積過(guò)大，以本項(xiàng)目的規(guī)模和未來(lái)入住的人口數(shù)量看， 2023 ㎡ 即可 ；為保證小區(qū)純粹性，同時(shí)滿足集中式商業(yè)的可到達(dá)性，建議將 集中式商業(yè)設(shè)置在創(chuàng)建路；通過(guò)總體規(guī)劃布局， 本項(xiàng)目的街鋪總面積為 4500㎡ 。 純居形象定位： 至純生態(tài) 四月 2114:43:2214:43Apr2102Apr211故人江海別，幾度隔山川。 四月 212:43 下午 四月 2114:43April 02, 20231行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。