【正文】 0%不等，但主要集中在 4050%；三房從12%~69%不等；而四房單位也有一定的量，一般在 10~12%左右，由此可推斷，本項目應(yīng)保持主力戶型以兩房、三房為主，其中又以 兩房比例最大，取其比例跨度中間值為 45%； 三房僅次之，取中間值為 30~35%；四房保持在 20%即可；而五房只作為特殊位置房型處理，比例控制在 5%以內(nèi) 。姓名：高先生（夫婦）職業(yè)：某公司中高層管理訪談地點：紫麟山售樓處（認籌客戶）訪談要點：現(xiàn)準備添丁，所以計劃換房； 需求面積段基本在 140平米左右的四房或者五房 ； 要求大社區(qū)，最好有景觀 ；對清林徑公園了解較多，但認為那里交通不夠便利，如果便利會考慮在那附近置業(yè)對中心城區(qū)域的升值潛力還是充滿信心。公園內(nèi)地勢中間低周圍高，地形起伏多變，有紅花嶺和洞其寨兩座高峰，還有清林徑、黃龍湖和杉坑等三座水庫，構(gòu)成了湖光山色美麗景觀。 09年深圳地產(chǎn)形勢好轉(zhuǎn)，同時受 2023年大運會的前景展望，將部分關(guān)內(nèi)投資客重新拉回龍崗，但仍以區(qū)域購房為主導(dǎo)；回顧：本項目萬科清林徑招商依山郡君悅龍庭中央悅城同區(qū)域樓盤成交客戶分析萬科清林徑高層成交客戶招商依山郡君悅龍庭 中央悅城所在區(qū)域集中成交客戶均以龍崗本地客戶為主，包括坪山、坪地、中心城、龍崗鎮(zhèn)、布吉、橫崗，以中心區(qū)客戶為主力；清林徑關(guān)內(nèi)客戶居多，以福田為主，由于有萬客會的強大資源，具有一定特殊性；客戶分析 —— 五個集中萬科清林徑高層成交客戶招商依山郡君悅龍庭 中央悅城職業(yè)集中成交客戶以私營企業(yè)主、個體戶居多；公務(wù)員及事業(yè)單位工作者較多，公司中高層職業(yè)也占有一定比例；萬科清林徑的成交客戶中公務(wù)員占主力。收入較高，但不穩(wěn)定。人們愿意去山地度假，其中一個原因就是那兒的空氣中的負離子濃度極高。品質(zhì)提升?在中心園林處設(shè)置泳池，提升項目品質(zhì)；?泳池可以考慮異型設(shè)計，增加趣味性與觀賞價值；?為銷售期打動客戶提供更多工具。品質(zhì)提升陽光車庫半地下停車場，在內(nèi)庭花園設(shè)置陽光車庫，以保障車庫的通風(fēng)采光，提升項目品質(zhì)。競爭策略： 對標營銷核心價值構(gòu)建： 產(chǎn)品稀缺性 +形象差異化產(chǎn)品建議： 高層 +洋房、純?nèi)?、四房為主設(shè)計屬性定位： 清林徑南麓 四月 21四月 2114:43:2214:43:22April 02, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 14:43:2214:43:2214:43Friday, April 02, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。 四月 2114:43:2214:43Apr2102Apr211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/4/2 14:43:2214:43:2202 April 20231一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 14:43:2214:43:2214:434/2/2023 2:43:22 PM1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 四月 2114:43:2214:43Apr2102Apr211故人江海別，幾度隔山川。臨街街鋪考慮到總價與首付的因素，建議鋪位 以 30 ㎡ 50 ㎡ 為主力面積區(qū)間，最大不可超過 100 ㎡ ；鋪位鋪排要充分考慮人流量與通達性，避免出現(xiàn) “ 消費死角 ” ，造成后期銷售難點，建議如圖所示 鋪位沿昭示性強、與其他項目或建筑形成呼應(yīng)的形式進行排布 ；考慮到二層街鋪的銷售速度明顯過慢，溢價空間明顯過小，故 不建議規(guī)劃二層街鋪 ；集中式商業(yè)的商家會綜合考慮區(qū)域人口數(shù)量，消費能力，并且集中式商業(yè)的租金相對較低，為避免造成后期招商困難，建議集中式商業(yè)面積以滿足本小區(qū)住戶的生活要求即可，故 集中式商業(yè)不建議設(shè)置面積過大，以本項目的規(guī)模和未來入住的人口數(shù)量看， 2023 ㎡ 即可 ；為保證小區(qū)純粹性，同時滿足集中式商業(yè)的可到達性，建議將 集中式商業(yè)設(shè)置在創(chuàng)建路；通過總體規(guī)劃布局， 本項目的街鋪總面積為 4500㎡ 。體驗型 水幕墻 — 以景觀隔離返還村民單位，增強小區(qū)獨立性及品質(zhì)感品質(zhì)提升返還農(nóng)民單位返還農(nóng)民單位由于小區(qū)靠山，必然 導(dǎo) 致蚊蟲 較 多，因此建 議 在小區(qū)園林安裝滅 蚊的裝置：如 滅 蚊磁 場 ，體 現(xiàn) 人性化 設(shè)計參考圣莫麗斯、第五園體驗型 園林配套品質(zhì)提升泛會所玩兒吧 （書吧、音樂吧、 PARTY、棋牌吧 ）青年俱樂部 （室內(nèi)攀巖、沙弧球、健身中心、瑜珈）親子樂園 （滑梯、蹺蹺板等）考慮到區(qū)域會所的實用性和特色，建議采用 “ 泛會所 ” 的設(shè)計。地下室大堂 設(shè)計同步具備相應(yīng)的品質(zhì)，業(yè)主從下車開始即享受禮遇！品質(zhì)提升中空玻璃項目周邊環(huán)境比較混雜，會有部分噪音干擾，因此建議采用中空式玻璃，阻隔噪音。在人頭攢動、車馬喧囂的都市內(nèi)，每一立方厘米的大氣中僅含四十到五十個負離子，而在山林澤畔，可高達二萬個以上。李先生35歲，東莞人，在龍崗開廠。 07年上半年是龍崗以外其他區(qū)域客戶至龍崗?fù)顿Y的鼎盛時期，該期間受大勢經(jīng)濟環(huán)境、大運會利好因素的影響，大量關(guān)內(nèi)客戶至龍崗?fù)顿Y置業(yè) ；216。50 萬平米國際社區(qū) 中?？党侨f科清林徑客戶普遍認可：?規(guī)模概念量化?強化景觀及生態(tài)概念36萬平米森林公園生態(tài)住區(qū)形象打造方向思考契合產(chǎn)品的形象表達順勢造勢借勢客戶認可度高，共享程度大但價值實現(xiàn)需要政府規(guī)劃支撐大深圳概念，未來深、莞、惠一體化的核心位置人為制造，成本較高，客戶認可度難以預(yù)估？共享程度低，客戶認可度高可迅速嫁接價值清林徑源生態(tài)資源形象打造方向思考 ——清林徑生態(tài)資源純粹大戶設(shè)計稀缺產(chǎn)品規(guī)劃虛實形象產(chǎn)品項目定位公園東部為龍崗區(qū)坪地鎮(zhèn)，南經(jīng)橫崗鎮(zhèn)可通往深圳市區(qū)，西臨東莞市，北靠惠州，區(qū)位條件優(yōu)越，交通便利。姓名：祁先生職業(yè)：坪地某私營工廠主訪談地點：水岸新都售樓處訪談要點：感覺目前房地產(chǎn)市場又開始活躍起來，所以過來看下情況，之前也到清林徑等樓盤去看過；目前有 2套房產(chǎn)，坪地 1套，羅湖 1套，目前計劃再買 1套， 環(huán)境要好，居住要舒適； 需求面積在 150平米左右的四房 ；對高層和多層沒有過多選擇，但 認為多層實用率高，只要舒適，比較傾向于多層非常關(guān)注北通道的開通，一旦開通，從工作地點到中心城僅需 10來分鐘的時間。業(yè)內(nèi)人士訪談實錄232。p2023－ 2023年中心城處于市場起步階段，滿足居住需求為市場主導(dǎo)，本土客戶的家庭結(jié)構(gòu)導(dǎo)致大面積的三房、四房成為市場主流產(chǎn)品2023年開始，市場上依次出現(xiàn)了 5房、別墅和一房，產(chǎn)品多元化態(tài)勢呈現(xiàn)，產(chǎn)品更加注重個性化需求，產(chǎn)品線得到豐富，產(chǎn)品競爭也變得多層次。＞商業(yè)、辦公建筑樓層的透空比率，不超過規(guī)定面積的 15% 建筑層高控制 ＞單一層高住宅層高一般為 ，最大不超過 。1232。 市場存量極大，經(jīng)過前 5個月市場回暖的快速消化后， 中心城存量仍然達到 ㎡， 主要原因是具有銷售條件的項目紛紛搶先入市；232。發(fā)展峰值 東方沁園一期奧林華府2023年 —2023 年風(fēng)臨四季中?？党区櫂s源地塊鵬達項目天建地塊星河地塊數(shù)據(jù)來源：深圳中原深港研究中心大社區(qū)、傳統(tǒng)戶型、新亞洲打造異國風(fēng)情社區(qū)具有市場亮點品牌發(fā)展商的進駐大大提升片區(qū)樓盤素質(zhì)，注重社區(qū)環(huán)境的打造。通過找到競爭對手的最致命強勢，先破而后立，在其對立面建立優(yōu)勢，從而在顛覆中超越對手，獲得成功 !報告解決核心問題1 項目核心競爭力2 項目產(chǎn)品建議3 項目定位4 營銷思路市場現(xiàn)狀項目理解產(chǎn)品建議項目定位營銷思路商業(yè)思考龍崗中心城市場競爭格局分析當(dāng)前產(chǎn)品存量分析未來產(chǎn)品競爭分析龍崗中心城競爭格局分析2023年 2023年2023年龍翔花園天健郡城20232023年萬科地塊合興 花園2023前深業(yè)地塊碧湖花園紫薇花園新亞洲花園儷景中心儷景鴻度東方御花園尚景欣園羅馬公元花半里龍城國際中央悅城招商依山郡短短 5－ 6年的地 產(chǎn)發(fā) 展周期，中心城地 產(chǎn) 高速 發(fā) 展， 產(chǎn) 品高端化， 規(guī) ?；?發(fā) 展， 對 外 輻 射能力加大。 80%君悅龍庭 16380 144 96%龍翔花園 60 100%歐景花園 (三期 ) 33240 253 62%千林山 29270 360 60%千林山 7284 116 15%千林山 360 96%水藍灣 464 60%深業(yè)紫麟山 201 33%奧林華府二期 39171 333 52%截止 2023年 5月底，龍崗中心城尚有普通住宅存量共計 ㎡按 2023年上半年龍崗中心城平均每月銷售普通住宅45000㎡ 的銷售速度，則目前存量尚需 時間消化龍崗中心城未來供應(yīng)量統(tǒng)計及戶型預(yù)估項目名稱 開發(fā)商 總占地面積 (萬㎡ ) 可售建筑面積 (萬㎡ ) 入市面積 (萬㎡ ) 產(chǎn)品類型 預(yù)計入市時 間星河龍崗項目 星河地產(chǎn) 17 30 28 中大戶型高檔住宅 209月 10日東都花園二期 東都實業(yè) 6 7 4 2房 3房為主的中高檔住宅 2023年底綠景城市立方 綠景地產(chǎn) 12 6 55170平的 14房 2023年 10月閱山華府 嘉旺城投資 15 10 89—180 平方米的三房和四房 09年下半年陽光天健城 天健地產(chǎn) 130平以上三房、四房 2023年 9月深業(yè)紫麟山后期 深業(yè)集團 163183以上四房 09年下半年中?？党菄H 中海地產(chǎn) 30 20 2房 3房為主的高檔住宅 09年 6月底萬科清林徑 萬科地產(chǎn) 20 別墅 09年下半年回龍埔舊改項目 尚模發(fā)展 48 38 包括高尚住宅、星級酒店、 大型商業(yè) 2023年初龍城領(lǐng)地 廣業(yè)成地產(chǎn) 12 1 2房 3房為主的中檔住宅 2023年澤洋園 雪麟實業(yè) 4 共 3棟， 1棟 11小高層及 2棟 2 26層高層建筑 2023年初萬科九州項目 萬科 受 90/70限制，小戶行為主 2023年家和盛世花園 宏宇投資 分二期開發(fā)，其中一期規(guī)劃由 2棟 27層高層和 5棟 29層高層住宅組合而成 2023年公園大地后期 鴻榮源 35 28 大戶型高檔住宅 0912年龍崗中心城 09年下半年預(yù)計將有 107萬㎡住宅入市，結(jié)合存量今年的競爭將十分激烈；但 2023年以后預(yù)計將有 132萬㎡ 市場供應(yīng)量巨大，未來的龍崗中心城銷售壓力更加巨大大龍崗中心城市場總結(jié)232。1232。其他類型建筑的陽臺投影面積不超過總建筑面積的 10%＞住宅建筑空間為復(fù)式時，層數(shù)按自然層計算，單套住宅透空部分建筑面積與該戶型建筑面積的比例不超過 20%。?打造片區(qū)內(nèi)稀缺產(chǎn)品，并強化舒適度將成為競爭關(guān)鍵中心城區(qū)產(chǎn)品特點二：高層為主數(shù)據(jù)來源：深圳國土局 深圳中原注：供求比 =批準預(yù)售面積 /銷售面積107萬 +71萬=178萬36萬09年供應(yīng)量 +存量08年銷售量經(jīng)過上半年市場小陽春的高速消化， 09年中心城普通住宅供求比例仍將達到創(chuàng)紀錄的 ： 1區(qū)域內(nèi)純高層所面臨的競爭壓力整體上看，從 2023年開始，三房、四房一直在供應(yīng)總