某商住地塊項(xiàng)目前期策劃報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 發(fā)展模式，以此探討在石樓市場發(fā)展的重點(diǎn)。經(jīng)過一番的籌備調(diào)整，碧桂園制定了先開發(fā)一所國際學(xué)校、一個(gè)五星級會(huì)所，以配套吸引客戶的運(yùn)營計(jì)劃。在項(xiàng)目以別墅產(chǎn)品打開銷售局面后，碧桂園的項(xiàng)目會(huì)適時(shí)推出部分的洋房產(chǎn)品，開拓中間層面的客戶源，但洋房產(chǎn)品并不是主流。廣州碧桂園開盤，以每平方米 3000多元的均價(jià)推出自帶花園的洋房，這個(gè)價(jià)格甚至比同一地段的毛坯房還便宜。 通過研究碧桂園、雅居樂的發(fā)展模式，我們試圖清晰本案的核心價(jià)值在哪里？定位原則又該如何設(shè)定？市場定位原則石樓鎮(zhèn)的認(rèn)識： 是珠江三角洲工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)，廣州地區(qū)科技鎮(zhèn)，廣州市創(chuàng)建文明示范鎮(zhèn)，廣東省小城鎮(zhèn)綜合改革試點(diǎn)鎮(zhèn)，廣東省、廣州市中心鎮(zhèn)。內(nèi)外結(jié)合創(chuàng)造市場需求。? 廣州、番禺、石樓客戶對大面積產(chǎn)品與別墅產(chǎn)品有需求?？沙掷m(xù)發(fā)展 – 營造階段賣點(diǎn)，不斷給市場新鮮感。 03:36:0003:36:0003:36Monday, April 05, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 03:36:0003:36:0003:364/5/2023 3:36:00 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 3:36:00 上午 3:36 上午 03:36:00四月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 四月 213:36 上午 四月 2103:36April 05, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 四月 21四月 2103:36:0003:36:00April 05, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 四月 213:36 上午 四月 2103:36April 05, 2023? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 3:36:00 上午 3:36 上午 03:36:00四月 21? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 03:36:0003:36:0003:364/5/2023 3:36:00 AM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。開發(fā)模式建議 — 開發(fā)策略高端先行 – 以高端產(chǎn)品聯(lián)排別墅切入市場，提升整個(gè)項(xiàng)目的形象檔次。目標(biāo)客戶群購買傾向分析：? 廣州、番禺客戶對洋房、聯(lián)排別墅均有需求。 廣州新城核心啟動(dòng)區(qū)的亞運(yùn)板塊，得天獨(dú)厚的環(huán)境資源，會(huì)對整體區(qū)域發(fā)展有推動(dòng)作用。打造項(xiàng)目形象和營銷方面：? 后期的園林規(guī)劃設(shè)計(jì)上，該項(xiàng)目繼續(xù)沿用了首期的風(fēng)格，使小區(qū)園林漸漸形成整體規(guī)模和具有特色；? 后期產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，除繼續(xù)沿用首期的風(fēng)格外，也將業(yè)主口碑較好的戶型延續(xù)并加以改良，使產(chǎn)品更能結(jié)合市場的需求。碧桂園發(fā)展的核心優(yōu)勢 產(chǎn)品規(guī)?；l(fā)展 碧桂園開發(fā)的每一個(gè)產(chǎn)品，占地規(guī)模都很大，最少的也在數(shù)百畝以上，具備持久開發(fā)的滾動(dòng)能力，在中國樓市火爆的當(dāng)代市場，盈利能力持久而強(qiáng)勁。碧桂園的產(chǎn)品開發(fā)類型結(jié)構(gòu)碧桂園的開發(fā)思路，一直保持在開發(fā)相對廉價(jià)的別墅類產(chǎn)品上。因?yàn)殚L達(dá)五年時(shí)間的消耗，碧桂園倍感資金運(yùn)作的壓力。大面積戶型、別墅為市場空缺點(diǎn)。石樓渴求出現(xiàn) “大型社區(qū)大面積戶型 ”石樓別墅代表項(xiàng)目簡介三個(gè)別墅代表項(xiàng)目的價(jià)格走勢三個(gè)別墅項(xiàng)目環(huán)比上月略有增幅，同比去年均下降。機(jī)會(huì)? 石樓鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展期，撤鎮(zhèn)建區(qū)，以及旅游業(yè)的發(fā)展將逐步拉動(dòng)區(qū)域?qū)ιa(chǎn)、居住、商業(yè)消費(fèi)等需求的快速增長，為項(xiàng)目發(fā)展提供較為有利的外部條件。? 石樓碧桂園項(xiàng)目優(yōu)勢? 項(xiàng)目占地 263888平方米，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢，易于營造規(guī)模效應(yīng)、完善項(xiàng)目配套及增加社會(huì)影響力，樹立項(xiàng)目標(biāo)志性形象。? 石樓鎮(zhèn)的教育事業(yè)進(jìn)入了一個(gè)蓬勃發(fā)展時(shí)期 ,豐富項(xiàng)目的教育資源? 項(xiàng)目周邊暫無商業(yè)氛圍，需依靠項(xiàng)目自身營造及逐步接受商業(yè)中心區(qū)的輻射。但當(dāng)條件成熟，項(xiàng)目的價(jià)值潛力巨大。? 中部片區(qū)：主要是現(xiàn)時(shí)的鎮(zhèn)城區(qū)范圍。小結(jié)? 銷售商品房屋力度從華南板塊向亞運(yùn)板塊偏移， 石樓鎮(zhèn) 將擁有區(qū)域優(yōu)勢? 在國家對住宅市場的宏觀調(diào)控壓力下，開發(fā)商將投資的重心逐漸向非住宅類型的房地產(chǎn)開發(fā)傾斜。銀行信貸將持續(xù)收緊、融資成本上升；個(gè)人按揭貸款減少，購房者負(fù)擔(dān)不斷加重，企業(yè)回籠資金壓力增大，資金鏈不斷趨緊，房價(jià)漲幅較快的部分城市出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)。其中，新開工面積 ，同比增長 %；竣工面積 米，同比下降 %小結(jié)? 商品房開發(fā)建設(shè)。 廣東近年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢 按用途完成開發(fā)投資數(shù)據(jù)表 單位：億元廣東近年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢? 按用途劃分， 住宅同比增長 %；辦公樓、商業(yè)用房和其他用房投資同比分別增長 %、 %和 %。但銷售均價(jià)的漲幅同比有大幅下降，遏制房價(jià)過快增長初見成效。房地產(chǎn)市場分區(qū)狀況? 2023年 5月番禺區(qū)在售項(xiàng)目及將要開盤項(xiàng)目有 40多個(gè)，其中包括廣州亞運(yùn)城、昊龍花園、萬科紅郡等，市場供給充足。廣州房價(jià)走勢番禺房價(jià)走勢番禺房屋成交報(bào)表廣東房地產(chǎn)市場概況番禺房地產(chǎn)市場概況與趨勢項(xiàng)目市場突破分析132項(xiàng)目市場突破分析 面對樓市入冬，項(xiàng)目處于省級中心鎮(zhèn)的石樓鎮(zhèn)如何打開市場缺口，找到突破方向？區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展突破區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)區(qū)域核心競爭力區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析大嶺村龍漖位于石樓鎮(zhèn)西北向? 西部片區(qū)：包括官橋村、岳溪村、 大嶺村 。是廣州 “南拓 ”發(fā)展戰(zhàn)略 —— 廣州新城控制區(qū)。地塊對岸便是番禺區(qū)的 214公里綠道，沿著綠道，人們可以游覽石樓古村落群、蓮花山旅游區(qū)、海鷗島等景點(diǎn)，文化底蘊(yùn)自然環(huán)境小結(jié)? 集大嶺村之文化氣息，揚(yáng)本項(xiàng)目獨(dú)特內(nèi)涵，展現(xiàn)時(shí)代與歷史默契，獨(dú)顯精致、品味、優(yōu)雅。? 項(xiàng)目北靠蓮港大道，北向單位噪音影響。? 地塊平整，便于開發(fā)規(guī)劃。威脅?
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