【正文】 二級(jí)市場(chǎng)策劃品控中心二級(jí)市場(chǎng)策劃品控中心百合龍崗五聯(lián)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告寫在報(bào)告之前百 家爭(zhēng)鳴 合 縱連橫臨風(fēng) 對(duì) 月 豐 標(biāo) 不凡發(fā)展觀形象觀對(duì)標(biāo)232。對(duì)標(biāo)就是破對(duì)手強(qiáng)中之弱而立自己短中之長(zhǎng) 。232。通過找到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的最致命強(qiáng)勢(shì)，先破而后立，在其對(duì)立面建立優(yōu)勢(shì)，從而在顛覆中超越對(duì)手，獲得成功 !報(bào)告解決核心問題1 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力2 項(xiàng)目產(chǎn)品建議3 項(xiàng)目定位4 營(yíng)銷思路市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目理解產(chǎn)品建議項(xiàng)目定位營(yíng)銷思路商業(yè)思考龍崗中心城市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析當(dāng)前產(chǎn)品存量分析未來產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)分析龍崗中心城競(jìng)爭(zhēng)格局分析2023年 2023年2023年龍翔花園天健郡城20232023年萬科地塊合興 花園2023前深業(yè)地塊碧湖花園紫薇花園新亞洲花園儷景中心儷景鴻度東方御花園尚景欣園羅馬公元花半里龍城國(guó)際中央悅城招商依山郡短短 5－ 6年的地 產(chǎn)發(fā) 展周期，中心城地 產(chǎn) 高速 發(fā) 展， 產(chǎn) 品高端化， 規(guī) ?；?發(fā) 展， 對(duì) 外 輻 射能力加大。發(fā)展峰值 東方沁園一期奧林華府2023年 —2023 年風(fēng)臨四季中?？党区櫂s源地塊鵬達(dá)項(xiàng)目天建地塊星河地塊數(shù)據(jù)來源：深圳中原深港研究中心大社區(qū)、傳統(tǒng)戶型、新亞洲打造異國(guó)風(fēng)情社區(qū)具有市場(chǎng)亮點(diǎn)品牌發(fā)展商的進(jìn)駐大大提升片區(qū)樓盤素質(zhì)，注重社區(qū)環(huán)境的打造。大面積贈(zèng)送、戶型創(chuàng)新、復(fù)式板樓設(shè)計(jì)、產(chǎn)品素質(zhì)和產(chǎn)品創(chuàng)新都較過去有了新的突破 龍崗板塊概念開始打造，奧體新城、高交會(huì)館成為市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)，地產(chǎn)概念由個(gè)盤打造上升為板塊營(yíng)銷大運(yùn)會(huì)申辦成功，板塊價(jià)值優(yōu)勢(shì)發(fā)生質(zhì)變，市場(chǎng)信心暴漲，區(qū)域輻射力明顯加強(qiáng)，反映在價(jià)格上的瘋狂補(bǔ)漲、品牌開發(fā)商的集中進(jìn)入以及產(chǎn)品時(shí)代的更迭。龍崗中心城房地產(chǎn)發(fā)展階段老城區(qū)北部組團(tuán)早期代表項(xiàng)目：龍城國(guó)際現(xiàn)期代表項(xiàng)目：依山郡大運(yùn)組團(tuán)早期代表項(xiàng)目：天健現(xiàn)代城現(xiàn)期代表項(xiàng)目：康城國(guó)際、奧林華府東南組團(tuán)早期代表項(xiàng)目：新亞洲花園現(xiàn)期代表項(xiàng)目：公園大地龍崗中心城區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)演變格局紅線：區(qū)域發(fā)展演變 紫線：客戶發(fā)展演變232。新亞洲花園開啟了中心城區(qū)域的大發(fā)展，老城區(qū)的高端消費(fèi)者，如私營(yíng)企業(yè)主、公務(wù)員等紛紛來此置業(yè)，使該片區(qū)迅速成熟，成為了名副其實(shí)的貴族聚集地；232。隨著大運(yùn)會(huì)規(guī)劃的出臺(tái)，中心城西區(qū)被一系列利好迅速催熟，成為購房客戶的重要選擇地；232。借著整體區(qū)域發(fā)展的利好，北部龍平西路沿線物業(yè)也出現(xiàn)迅猛發(fā)展，為整個(gè)龍崗提供更豐富的產(chǎn)品項(xiàng)目。中心城龍崗中心城競(jìng)爭(zhēng)格局分析代表樓盤： 公園大地東南部組團(tuán)地緣價(jià)值：核心位置環(huán)境好配套完善產(chǎn)品特點(diǎn)：綜合性較強(qiáng)滿足各種需求 形象特色：最高端、貴族聚集地早期 “ 最熱點(diǎn) ” 板塊客戶來源：中心城和龍崗鎮(zhèn)的公務(wù)員區(qū)域內(nèi)的私營(yíng)業(yè)主個(gè)體戶客戶認(rèn)可點(diǎn)：配套成熟 形象高檔樓盤品質(zhì)離政府較近客戶抗性：價(jià)格過高過于嘈雜關(guān)注點(diǎn)：核心位置 配套成熟 價(jià)格偏高 代表樓盤： 康城國(guó)際 /奧林華府地緣價(jià)值：與大運(yùn)會(huì)館同區(qū)借勢(shì)大運(yùn)會(huì)產(chǎn)品特點(diǎn)：以中高檔為主，戶型面積偏大，贈(zèng)送率超高形象特色：配套不完善離中心區(qū)較遠(yuǎn)客戶來源： 以龍崗中心城為主，以上升期的公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主和個(gè)體戶為主，多為 3口之家，低調(diào)、務(wù)實(shí)、追求品位與環(huán)境客戶認(rèn)可點(diǎn)：臨近大運(yùn)會(huì)升值潛力大價(jià)格便宜客戶抗性：生活配套不完善交通便利性差大運(yùn)組團(tuán)龍崗中心城競(jìng)爭(zhēng)格局分析關(guān)注點(diǎn)：與大運(yùn)會(huì)同區(qū) 配套和交通不完善 升值潛力巨大代表樓盤： 依山郡 \華業(yè)玫瑰郡地緣價(jià)值：新開發(fā)區(qū) ,發(fā)展起步較晚 ,目前周邊配套不完善產(chǎn)品特點(diǎn)：產(chǎn)品線豐富，滿足各種客戶的購房需求 形象特色：容括不同檔次項(xiàng)目，形象價(jià)值比較混亂客戶來源：中心城和龍崗鎮(zhèn)的私營(yíng)業(yè)主和個(gè)體戶為主， 3~4口之家、關(guān)注價(jià)格客戶認(rèn)可點(diǎn)：價(jià)格相對(duì)較低 區(qū)域個(gè)盤吸引力較強(qiáng)客戶抗性：形象差配套不完善灰塵大 ,噪音過于嘈雜北部組團(tuán)龍崗中心城競(jìng)爭(zhēng)格局分析關(guān)注點(diǎn)：發(fā)展起步晚 配套不完善 相對(duì)價(jià)格較低依山郡徽王府水藍(lán)灣東方沁園君悅龍庭奧林華府公園大地陽光天健城水岸新都坡頭背項(xiàng)目九州新都市星河項(xiàng)目愛聯(lián)項(xiàng)目鵬達(dá)項(xiàng)目東都花園二期天基地塊深業(yè)紫麟山聚龍?jiān)分醒霅偝且怀欠寰叭f科清林徑康城國(guó)際萬象天成閱山華府振業(yè)巒山谷家和盛世花園綠景城市立方澤洋園龍城領(lǐng)地回龍埔舊改華業(yè)玫瑰郡風(fēng)臨國(guó)際2023年推售項(xiàng)目 將 售項(xiàng)目 在售項(xiàng)目本案新城區(qū) 老城區(qū)北部組團(tuán)大運(yùn)組團(tuán) 東南組團(tuán)龍崗中心城競(jìng)爭(zhēng)格局09年龍崗中心城現(xiàn)有存量統(tǒng)計(jì)09年 5月份龍崗中心城普通住宅存量：樓盤名稱 住宅面積 總戶數(shù) (套） 銷售率中?？党?2棟 46152 556 97%中海康城 3棟 45000 556 95%公園大地 42棟 11520 83 73%公園大地 21棟 27918 246 82%公園大地 16棟 31000 182 59%公園大地花園 11567 83 94%公園大地花園 21891 197 99%公園大地花園 9 78%公園大地花園 235 91%公園大地花園 2期 353 94%鴻基花園三期 13245 127 91%鴻基花園三期 37366 760 100%招商依山郡 27棟（合拼） 14082 102 0%招商依山郡 23棟（合拼） 14112 102 55%招商依山郡 24棟 7974 60 93%招商依山郡 3期 47129 612 79%瑞華園 417 73%華業(yè)玫瑰郡 97516 821 20%萬象天成 9\10棟（合拼） 54771 420 34%萬象天成 3棟 14348 114 72%樓盤名稱 住宅面積 總戶數(shù) (套） 銷售率萬象天成 76147 981 61%君悅龍庭 39307 324 69%君悅龍庭 26253 216 94%君悅龍庭 215 80%君悅龍庭 16380 144 96%龍翔花園 60 100%歐景花園 (三期 ) 33240 253 62%千林山 29270 360 60%千林山 7284 116 15%千林山 360 96%水藍(lán)灣 464 60%深業(yè)紫麟山 201 33%奧林華府二期 39171 333 52%截止 2023年 5月底，龍崗中心城尚有普通住宅存量共計(jì) ㎡按 2023年上半年龍崗中心城平均每月銷售普通住宅45000㎡ 的銷售速度，則目前存量尚需 時(shí)間消化龍崗中心城未來供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)及戶型預(yù)估項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 總占地面積 (萬㎡ ) 可售建筑面積 (萬㎡ ) 入市面積 (萬㎡ ) 產(chǎn)品類型 預(yù)計(jì)入市時(shí) 間星河龍崗項(xiàng)目 星河地產(chǎn) 17 30 28 中大戶型高檔住宅 209月 10日東都花園二期 東都實(shí)業(yè) 6 7 4 2房 3房為主的中高檔住宅 2023年底綠景城市立方 綠景地產(chǎn) 12 6 55170平的 14房 2023年 10月閱山華府 嘉旺城投資 15 10 89—180 平方米的三房和四房 09年下半年陽光天健城 天健地產(chǎn) 130平以上三房、四房 2023年 9月深業(yè)紫麟山后期 深業(yè)集團(tuán) 163183以上四房 09年下半年中海康城國(guó)際 中海地產(chǎn) 30 20 2房 3房為主的高檔住宅 09年 6月底萬科清林徑 萬科地產(chǎn) 20 別墅 09年下半年回龍埔舊改項(xiàng)目 尚模發(fā)展 48 38 包括高尚住宅、星級(jí)酒店、 大型商業(yè) 2023年初龍城領(lǐng)地 廣業(yè)成地產(chǎn) 12 1 2房 3房為主的中檔住宅 2023年澤洋園 雪麟實(shí)業(yè) 4 共 3棟， 1棟 11小高層及 2棟 2 26層高層建筑 2023年初萬科九州項(xiàng)目 萬科 受 90/70限制，小戶行為主 2023年家和盛世花園 宏宇投資 分二期開發(fā)，其中一期規(guī)劃由 2棟 27層高層和 5棟 29層高層住宅組合而成 2023年公園大地后期 鴻榮源 35 28 大戶型高檔住宅 0912年龍崗中心城 09年下半年預(yù)計(jì)將有 107萬㎡住宅入市，結(jié)合存量今年的競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈；但 2023年以后預(yù)計(jì)將有 132萬㎡ 市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，未來的龍崗中心城銷售壓力更加巨大大龍崗中心城市場(chǎng)總結(jié)232。 市場(chǎng)存量極大，經(jīng)過前 5個(gè)月市場(chǎng)回暖的快速消化后， 中心城存量仍然達(dá)到 ㎡， 主要原因是具有銷售條件的項(xiàng)目紛紛搶先入市；232。 品牌發(fā)展商競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯，形成對(duì)其他項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)擠壓 ，同時(shí)品牌發(fā)展商也會(huì)憑借其實(shí)力與經(jīng)驗(yàn)來推動(dòng)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展；232。 未來供應(yīng)量驚人， 預(yù)計(jì) 09年下半年及以后的供應(yīng)量將達(dá)到 239萬㎡， 未來競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈；232。 未來推出的項(xiàng)目在產(chǎn)品規(guī)劃上大多數(shù)受到 90/70等諸多限制，為了滿足區(qū)域大戶型客戶的需求， 合拼是發(fā)展商的必然選擇 ；232。 借著大運(yùn)會(huì)和交通規(guī)劃等種種利好，相信 2023年的龍崗市場(chǎng)將持續(xù)繁榮。市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目理解產(chǎn)品建議項(xiàng)目定位營(yíng)銷思路商業(yè)思考SWOT分析核心價(jià)值打造構(gòu)建項(xiàng)目理解北面： 被工廠從生活區(qū) 中完全隔離西面：被 倉庫和在建的廠房遮蔽了所有視界南面： 山景優(yōu)越東面： 部分山景工業(yè)區(qū)住宅區(qū)工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)項(xiàng)目四至描述加照片醫(yī)院用地住宅規(guī)劃用地(目前以民房、工廠為主 )市政綠地商業(yè)用地目前為工廠住宅規(guī)劃用地 商業(yè)規(guī)劃用地中學(xué)規(guī)劃政府公示法定圖則示意圖 關(guān)于項(xiàng)目自身的思考?村民返還單位的位置處理村民返還單位如果同處小區(qū)內(nèi)，必將會(huì)影響項(xiàng)目形象?南部山景的有效連接南面為政府規(guī)劃大型綠地 ,如何利用這一資源對(duì)銷售將產(chǎn)生巨大作用?形象展示面設(shè)置由于項(xiàng)目周邊被民房及工廠包圍 ,在銷售期如何進(jìn)行形象展示至關(guān)重要?周邊民房、工廠及醫(yī)院的影響如何弱化周邊環(huán)境的影響對(duì)營(yíng)銷期將起到重要作用?排污河的位置走向及影響排污河在小區(qū)的位置及包裝，將對(duì)小區(qū)品質(zhì)產(chǎn)生很大影響爛尾樓對(duì)道路開通的影響老屋對(duì)排污河走向的影響原地塊收到 90/90限制90/35住宅建筑面積： 187550 ㎡返還村委單位面積： 48900 ㎡實(shí)際可售面積： 18755048900=138650 ㎡報(bào)建時(shí)返還村委單位面積： 480*163=78240 ㎡90 ㎡ 以上大戶型可做（ 18755078240） *10%+78240=89171㎡經(jīng)過上面的換算結(jié)果，最終的實(shí)際指標(biāo)是 90/3590/90睿智創(chuàng)造奇跡減小劣勢(shì)，避免威脅優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)威脅SWOT分析及應(yīng)對(duì)策略1. 靠山近水，濃厚的生態(tài)資源2. 通過返還建筑得到的 90/35原則，大戶型