中原_蘭江地產(chǎn)深圳香蜜湖北項目前期營銷定位報告_77ppt(已修改)
2025-03-04 22:31 本頁面
【正文】 中原地產(chǎn)傾心鑄造超越標(biāo)準之爭蘭江項目營銷定位報告“ 不做市場隨波逐流的盲從者 !引子 : 不與競爭對手同一水平較量 !“ 我們要站的更高 !看的更遠 !作超越地產(chǎn)之爭的贏家 ” ！根據(jù)對蘭江地產(chǎn)多年開發(fā)項目的跟蹤得出其開發(fā)理念 ——中原要與蘭江公司對話的核心內(nèi)容 ——超越標(biāo)準之爭—— 緣起地塊研判 —— 路網(wǎng)項目地塊位置占地 :㎡建面 :㎡容積率 :覆蓋率 :40%建筑限高 :80米【 地塊指標(biāo) 】至僑香路香蜜湖路至龍華至羅湖香環(huán)北立交 項目地塊位于福龍路與北環(huán)大道圍合成的西北區(qū) ,直線距離最近的并且是未來出行的主要干道為 —— 福龍路。它將成為連接南北和貫通東西的一條重要核心快速干道，并且?guī)诱麄€片區(qū)的發(fā)展。福龍路簡介：描 述 :福龍路是深圳實施 “ 凈暢寧 ” 工程的重要舉措之一。作為連接香蜜湖片區(qū)和龍華最快速的主干道，福龍路南起北環(huán)大道香環(huán)立交，穿越橫龍山、白石嶺、橫跨南坪快速路、留仙大道，經(jīng)長嶺陂水庫、紅木山水庫，在龍華二線拓展區(qū)與龍大快速路連接，全長 。福龍路道路紅線寬 78米，雙向六車道，為城市 A級快速路，設(shè)計時速 80公里。該工程包括互通式立交 4座、簡易立交 3座，沿線設(shè)跨線橋 41座，總長 9088米；隧道（單洞） 6座，總長 6048米；工程總投資 ， 計劃 2023年 10月全線通車 。 地塊研判 —— 片區(qū)規(guī)劃公安局射擊場下沙村墓地禾鐮坑水庫擬建紅嶺中學(xué)高中部商業(yè)配套公交車站及停車場本 案入口山體公園住宅用地住宅用地入口蓮塘尾水庫九年制學(xué)校幼兒園山體公園片區(qū)小結(jié)：片區(qū)特征深圳關(guān)內(nèi)罕有的大規(guī)模開發(fā)用地泛香蜜湖片區(qū)稀有居住用地豐富原生態(tài)自然景觀（山、水）地貌規(guī)劃完善包括商業(yè)、居住、學(xué)校、車站等位于深圳中軸線上絕佳地段隨著交通和配套設(shè)施的進一步完善 ,片區(qū)未來具有巨大發(fā)展?jié)摿?！地塊研判 —— 形象演繹北東從方位上來看地塊位于整個大地塊的東北側(cè)，相對于同 A、 B兩地塊共同組成的住宅組團而言，項目地塊屬于南北朝向。周邊緊鄰規(guī)劃中的山體公園、綠地及幼兒園等。從地勢上來看屬于 3個地塊中高差相對較大的地塊。本案AB項目地塊外圍形態(tài)酷似一個傾放的靈芝項目地塊三面環(huán)山，坡勢由陡趨緩，東南向一面開口圍合成一個盆地地形。外延除東南面地勢較低，其他方位皆山地地貌。盆地邊緣輪廓酷似一個游弋的神鰲。整體形象演繹出一幅神鰲尋寶圖。地塊研判 —— 形象演繹S WO Tl地塊屬于關(guān)內(nèi)稀缺的住宅用地l具備豪宅必不可少的自然景觀 資源（山景）l發(fā)展商開發(fā)經(jīng)驗豐富創(chuàng)新意識極強l片區(qū)市場知名度不高l周邊交通、配套缺乏l項目容積率 l未來福龍路開通帶來機遇 l新政出臺后市前景不容樂觀l周邊地塊的陸續(xù)開發(fā)l環(huán)境清幽無噪音污染l供需矛盾持續(xù)激化地塊研判 ——SWOT 分析S WO Tl地塊屬于關(guān)內(nèi)稀缺的住宅用地l具備豪宅必不可少的自然景觀 資源（山景）l發(fā)展商開發(fā)經(jīng)驗豐富創(chuàng)新意識極強l片區(qū)市場知名度不高l周邊交通、配套缺乏l項目容積率 l未來福龍路開通帶來機遇 l新政出臺后市前景不容樂觀l周邊地塊的陸續(xù)開發(fā)l環(huán)境清幽無噪音污染l供需矛盾持續(xù)激化擁有了眾多的先機和優(yōu)勢，勢必項目開發(fā)方向鎖定了高端住宅。然而 ——地塊研判 —— 競爭分析本案AB與地塊有直接競爭的A、 B地塊對比分析：本案 地塊A地塊B容積率占地6萬㎡約 6萬約 萬備注戶型產(chǎn)品及發(fā)售時機等均待定 從三個地塊指標(biāo)上分析比較接近， A、 B兩地塊地形較規(guī)整相對山地比例較高，臨近福龍路。且從對外部資源的利用方面 A地塊占有先機。本案的優(yōu)勢在于環(huán)境清幽，除與 B地塊部分臨界有大量山體資源可以通過領(lǐng)養(yǎng)等方式為之所用。地塊研判 —— 政策限制 自 2023年 6月 1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的 70％以上 。 直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部批準。 過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進行套型調(diào)整。政策的出臺一方面制定和規(guī)范了房地產(chǎn)市場統(tǒng)一的起跑線和游戲規(guī)則，另一方面則更加劇了同質(zhì)化產(chǎn)品的競爭！地塊研判 —— 開發(fā)面臨問題由于項目指標(biāo)的限制和先天因素的制約在地塊的開發(fā)過程中將會面臨一些問題。山 坡p 山景資源的合理開發(fā)和利用p 車流和人流通道的設(shè)置p 停車位問題的解決p 戶型面積配比與新政產(chǎn)生的矛盾p p 同質(zhì)化產(chǎn)品的競爭作為打造豪宅產(chǎn)品的思路考慮，它同時面對的是外部的內(nèi)部條件的雙重考驗。總 結(jié)：然而內(nèi)部因素的改變或是外部的因素的改變，相對而言更加的主動和實效。并且能夠從根本上起到扭轉(zhuǎn)時局的效果。產(chǎn)品自身的突破點在哪里？即是一種策略性思維的轉(zhuǎn)變?！? 一場超越標(biāo)準之爭超越標(biāo)準之爭—— 取經(jīng)傳統(tǒng)的硬仗打法：豪 宅景觀園林樣板房包裝區(qū)域送面積……？品牌低密度思 索來看下面的例子 ……蘋果電腦公司成立于 1977年，是個人電腦最早的倡導(dǎo)者和著名生產(chǎn)商。它所生產(chǎn)的 Apple II 引發(fā)了個人電腦革命， Macintosh 的推出又徹底改造了個人計算機。此外，蘋果還以其領(lǐng)先市場的 iPod 系列便攜式數(shù)字音樂播放器和 iTunes 在線音樂商店引發(fā)了數(shù)字音樂的革命。 在過去的八十多年里，世界經(jīng)濟不斷發(fā)展，現(xiàn)代科學(xué)日新月異， IBM 始終以超前的技術(shù)，出色的管理和獨樹一幟的產(chǎn)品領(lǐng)導(dǎo)著信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，保證了世界范圍內(nèi)幾乎所有行業(yè)用戶對信息處理的全方位需求。 案 例iPod便攜式數(shù)字音樂播放器手 機諾基亞是移動通信的全球領(lǐng)先者，推動著更廣闊的移動性行業(yè)持續(xù)發(fā)展。諾基亞致力于提供易用和創(chuàng)新的產(chǎn)品，包括移動電話、圖像、游戲、媒體以及面向移動網(wǎng)絡(luò)運營商和企業(yè)用戶的解決方案，從而豐富人們的生活，提升其工作效率 。案 例我們的目標(biāo) ——打造超越市場 58年的產(chǎn)品，以獨特個性的市場形象壟斷目標(biāo)消費群體。目 標(biāo)總 結(jié)：產(chǎn)品競爭力策略性選擇 什么樣的元素和手段促成 ……啟 示IBM電腦以自己卓越的品質(zhì)，首當(dāng)其沖成為 PC界的龍頭老大。當(dāng)蘋果電腦在圖象處理方面，另辟新徑個性
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