中原_蘭江地產(chǎn)深圳香蜜湖北項(xiàng)目前期營(yíng)銷定位報(bào)告_77ppt(已修改)
2025-03-04 22:31 本頁(yè)面
【正文】 中原地產(chǎn)傾心鑄造超越標(biāo)準(zhǔn)之爭(zhēng)蘭江項(xiàng)目營(yíng)銷定位報(bào)告“ 不做市場(chǎng)隨波逐流的盲從者 !引子 : 不與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同一水平較量 !“ 我們要站的更高 !看的更遠(yuǎn) !作超越地產(chǎn)之爭(zhēng)的贏家 ” ！根據(jù)對(duì)蘭江地產(chǎn)多年開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的跟蹤得出其開(kāi)發(fā)理念 ——中原要與蘭江公司對(duì)話的核心內(nèi)容 ——超越標(biāo)準(zhǔn)之爭(zhēng)—— 緣起地塊研判 —— 路網(wǎng)項(xiàng)目地塊位置占地 :㎡建面 :㎡容積率 :覆蓋率 :40%建筑限高 :80米【 地塊指標(biāo) 】至僑香路香蜜湖路至龍華至羅湖香環(huán)北立交 項(xiàng)目地塊位于福龍路與北環(huán)大道圍合成的西北區(qū) ,直線距離最近的并且是未來(lái)出行的主要干道為 —— 福龍路。它將成為連接南北和貫通東西的一條重要核心快速干道，并且?guī)?dòng)整個(gè)片區(qū)的發(fā)展。福龍路簡(jiǎn)介：描 述 :福龍路是深圳實(shí)施 “ 凈暢寧 ” 工程的重要舉措之一。作為連接香蜜湖片區(qū)和龍華最快速的主干道，福龍路南起北環(huán)大道香環(huán)立交，穿越橫龍山、白石嶺、橫跨南坪快速路、留仙大道，經(jīng)長(zhǎng)嶺陂水庫(kù)、紅木山水庫(kù)，在龍華二線拓展區(qū)與龍大快速路連接，全長(zhǎng) 。福龍路道路紅線寬 78米，雙向六車(chē)道，為城市 A級(jí)快速路，設(shè)計(jì)時(shí)速 80公里。該工程包括互通式立交 4座、簡(jiǎn)易立交 3座，沿線設(shè)跨線橋 41座，總長(zhǎng) 9088米；隧道（單洞） 6座，總長(zhǎng) 6048米；工程總投資 ， 計(jì)劃 2023年 10月全線通車(chē) 。 地塊研判 —— 片區(qū)規(guī)劃公安局射擊場(chǎng)下沙村墓地禾鐮坑水庫(kù)擬建紅嶺中學(xué)高中部商業(yè)配套公交車(chē)站及停車(chē)場(chǎng)本 案入口山體公園住宅用地住宅用地入口蓮塘尾水庫(kù)九年制學(xué)校幼兒園山體公園片區(qū)小結(jié)：片區(qū)特征深圳關(guān)內(nèi)罕有的大規(guī)模開(kāi)發(fā)用地泛香蜜湖片區(qū)稀有居住用地豐富原生態(tài)自然景觀（山、水）地貌規(guī)劃完善包括商業(yè)、居住、學(xué)校、車(chē)站等位于深圳中軸線上絕佳地段隨著交通和配套設(shè)施的進(jìn)一步完善 ,片區(qū)未來(lái)具有巨大發(fā)展?jié)摿?！地塊研判 —— 形象演繹北東從方位上來(lái)看地塊位于整個(gè)大地塊的東北側(cè)，相對(duì)于同 A、 B兩地塊共同組成的住宅組團(tuán)而言，項(xiàng)目地塊屬于南北朝向。周邊緊鄰規(guī)劃中的山體公園、綠地及幼兒園等。從地勢(shì)上來(lái)看屬于 3個(gè)地塊中高差相對(duì)較大的地塊。本案AB項(xiàng)目地塊外圍形態(tài)酷似一個(gè)傾放的靈芝項(xiàng)目地塊三面環(huán)山，坡勢(shì)由陡趨緩，東南向一面開(kāi)口圍合成一個(gè)盆地地形。外延除東南面地勢(shì)較低，其他方位皆山地地貌。盆地邊緣輪廓酷似一個(gè)游弋的神鰲。整體形象演繹出一幅神鰲尋寶圖。地塊研判 —— 形象演繹S WO Tl地塊屬于關(guān)內(nèi)稀缺的住宅用地l具備豪宅必不可少的自然景觀 資源（山景）l發(fā)展商開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富創(chuàng)新意識(shí)極強(qiáng)l片區(qū)市場(chǎng)知名度不高l周邊交通、配套缺乏l項(xiàng)目容積率 l未來(lái)福龍路開(kāi)通帶來(lái)機(jī)遇 l新政出臺(tái)后市前景不容樂(lè)觀l周邊地塊的陸續(xù)開(kāi)發(fā)l環(huán)境清幽無(wú)噪音污染l供需矛盾持續(xù)激化地塊研判 ——SWOT 分析S WO Tl地塊屬于關(guān)內(nèi)稀缺的住宅用地l具備豪宅必不可少的自然景觀 資源（山景）l發(fā)展商開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富創(chuàng)新意識(shí)極強(qiáng)l片區(qū)市場(chǎng)知名度不高l周邊交通、配套缺乏l項(xiàng)目容積率 l未來(lái)福龍路開(kāi)通帶來(lái)機(jī)遇 l新政出臺(tái)后市前景不容樂(lè)觀l周邊地塊的陸續(xù)開(kāi)發(fā)l環(huán)境清幽無(wú)噪音污染l供需矛盾持續(xù)激化擁有了眾多的先機(jī)和優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向鎖定了高端住宅。然而 ——地塊研判 —— 競(jìng)爭(zhēng)分析本案AB與地塊有直接競(jìng)爭(zhēng)的A、 B地塊對(duì)比分析：本案 地塊A地塊B容積率占地6萬(wàn)㎡約 6萬(wàn)約 萬(wàn)備注戶型產(chǎn)品及發(fā)售時(shí)機(jī)等均待定 從三個(gè)地塊指標(biāo)上分析比較接近， A、 B兩地塊地形較規(guī)整相對(duì)山地比例較高，臨近福龍路。且從對(duì)外部資源的利用方面 A地塊占有先機(jī)。本案的優(yōu)勢(shì)在于環(huán)境清幽，除與 B地塊部分臨界有大量山體資源可以通過(guò)領(lǐng)養(yǎng)等方式為之所用。地塊研判 —— 政策限制 自 2023年 6月 1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的 70％以上 。 直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。 過(guò)去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。政策的出臺(tái)一方面制定和規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)一的起跑線和游戲規(guī)則，另一方面則更加劇了同質(zhì)化產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)！地塊研判 —— 開(kāi)發(fā)面臨問(wèn)題由于項(xiàng)目指標(biāo)的限制和先天因素的制約在地塊的開(kāi)發(fā)過(guò)程中將會(huì)面臨一些問(wèn)題。山 坡p 山景資源的合理開(kāi)發(fā)和利用p 車(chē)流和人流通道的設(shè)置p 停車(chē)位問(wèn)題的解決p 戶型面積配比與新政產(chǎn)生的矛盾p p 同質(zhì)化產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)作為打造豪宅產(chǎn)品的思路考慮，它同時(shí)面對(duì)的是外部的內(nèi)部條件的雙重考驗(yàn)?？? 結(jié)：然而內(nèi)部因素的改變或是外部的因素的改變，相對(duì)而言更加的主動(dòng)和實(shí)效。并且能夠從根本上起到扭轉(zhuǎn)時(shí)局的效果。產(chǎn)品自身的突破點(diǎn)在哪里？即是一種策略性思維的轉(zhuǎn)變?！? 一場(chǎng)超越標(biāo)準(zhǔn)之爭(zhēng)超越標(biāo)準(zhǔn)之爭(zhēng)—— 取經(jīng)傳統(tǒng)的硬仗打法：豪 宅景觀園林樣板房包裝區(qū)域送面積……？品牌低密度思 索來(lái)看下面的例子 ……蘋(píng)果電腦公司成立于 1977年，是個(gè)人電腦最早的倡導(dǎo)者和著名生產(chǎn)商。它所生產(chǎn)的 Apple II 引發(fā)了個(gè)人電腦革命， Macintosh 的推出又徹底改造了個(gè)人計(jì)算機(jī)。此外，蘋(píng)果還以其領(lǐng)先市場(chǎng)的 iPod 系列便攜式數(shù)字音樂(lè)播放器和 iTunes 在線音樂(lè)商店引發(fā)了數(shù)字音樂(lè)的革命。 在過(guò)去的八十多年里，世界經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，現(xiàn)代科學(xué)日新月異， IBM 始終以超前的技術(shù)，出色的管理和獨(dú)樹(shù)一幟的產(chǎn)品領(lǐng)導(dǎo)著信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，保證了世界范圍內(nèi)幾乎所有行業(yè)用戶對(duì)信息處理的全方位需求。 案 例iPod便攜式數(shù)字音樂(lè)播放器手 機(jī)諾基亞是移動(dòng)通信的全球領(lǐng)先者，推動(dòng)著更廣闊的移動(dòng)性行業(yè)持續(xù)發(fā)展。諾基亞致力于提供易用和創(chuàng)新的產(chǎn)品，包括移動(dòng)電話、圖像、游戲、媒體以及面向移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商和企業(yè)用戶的解決方案，從而豐富人們的生活，提升其工作效率 。案 例我們的目標(biāo) ——打造超越市場(chǎng) 58年的產(chǎn)品，以獨(dú)特個(gè)性的市場(chǎng)形象壟斷目標(biāo)消費(fèi)群體。目 標(biāo)總 結(jié)：產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力策略性選擇 什么樣的元素和手段促成 ……啟 示IBM電腦以自己卓越的品質(zhì)，首當(dāng)其沖成為 PC界的龍頭老大。當(dāng)蘋(píng)果電腦在圖象處理方面，另辟新徑個(gè)性
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