合富輝煌合肥太陽海岸地產(chǎn)項目前期定位報告(已修改)
2025-01-09 00:46 本頁面
【正文】 PART1 定位篇 1. 客戶定位 2. 產(chǎn)品定位 3. 形象定位 ? 一個偉大的品牌，必須把消費者的心理洞察和獨特的產(chǎn)品特性天衣無縫地融合起來。 —— 智威湯遜 ? 通過市場分析找到我們的目標消費群體，并深入剖析消費群體的消費特征，洞察消費趨勢， 在產(chǎn)品與消費者之間建立聯(lián)系紐帶 。 ? 換句話說，就是要設法讓消費者在一瞬間感受到一種心有靈犀的默契，使房子在瞬間變成與人親密溝通的心靈伴侶。 這也是我們的策劃宗旨。 發(fā)現(xiàn)需求 —— 創(chuàng)造需求 —— 滿足需求 開發(fā)理念 我們對地塊的： 認知 項目要點解剖 認知 ? 項目區(qū)位： 本案所在片區(qū)為合肥重點打造區(qū)域 —— 正在全面建設和快速發(fā) 的政務文化新區(qū)，而本案位于習友路與祁門路交匯處，政務文化新區(qū)的 西南面，習友路西連新機場、高新區(qū)，南接科學城，是日后合肥規(guī)劃發(fā)展的絕對中心。 ? 交通條件： 項目與 316國道相鄰，正對面 162總站直達市區(qū)，交通相對便 利。總的來說具有較大的發(fā)展?jié)摿?，區(qū)位環(huán)境、生活配套及發(fā)展?jié)摿σ呀?jīng)得到普遍認可。 ? 項目規(guī)模： 一般 50—— 250畝規(guī)模的社區(qū)稱之為中等社區(qū)。本項目占地，總建筑面積 ㎡，住宅建筑面積 ㎡ ，在合肥樓市屬于典型的中等規(guī)模的高密度社區(qū)。社區(qū)周邊配套設施仍不是很成熟和完善，園林景觀可利用的自然資源較為缺乏，可塑性不強。大規(guī)模社區(qū)開發(fā)周期較長，對園林景觀、社區(qū)配套、宣傳推廣等方面投入較大。 中等規(guī)模社區(qū)則 可避免這些劣勢，在各方面顯得更為適中 。 周邊配套： 周邊市政配套、教育配套、生活配套和商業(yè)配套完善。大型超市、五星級天鵝湖大酒店、兒童公園、小學、雙語幼兒園僅一路之隔。 項目戶型： 嚴格按照 90/70政策規(guī)劃，使本項目在政務區(qū)形成差異化競爭，同時體現(xiàn)高質(zhì)不高價的開發(fā)理念，樹立開發(fā)商品牌。 社區(qū)配套： 目前規(guī)劃中商業(yè)配套相對缺乏，建議增設一定面積的商業(yè)，并將沿環(huán)區(qū)路一側(cè)商業(yè)街包裝成為具有休閑風情的主題長廊，其業(yè)態(tài)為社區(qū)配套服務于本項目及完善周邊生活配套。 項目要點解剖 認知 我們對目標客群的 ： 判斷 項目賣給 誰？ 適中的區(qū)位 適中的戶型 適中的價格 品質(zhì)化社區(qū) 個性化配套 大品牌優(yōu)勢 離市中心區(qū)不太遠 滿足家庭功能需求 總價控制比較合理 享受當代社區(qū)生活 彰顯個性滿足自我 有實力和信心保障 生活成本不高 家庭人口較少 總價承受力弱 品質(zhì)生活享受 個性生活體驗 社區(qū)品牌符號 以適中的區(qū)位、適中的戶型、適中的價格 …… 滿足渴望擁有獨立的“家”的青年人和年輕的家庭 新勢力 市場空白點 新勢力（ New forces） —— 目標主力客群 ? 年齡層次在 25— 35歲之間 ? 具有高等學歷、高品位、有創(chuàng)意 ? 具有獨到的見解、非凡的眼光、超卓的鑒賞能力，對局部和細節(jié)部分更精亦求精 ? 懂得享受生活，會欣賞一定價值的事物 ? 家庭結(jié)構相對比較簡單，對生活品位要求高 ? 屬于城市未來的中堅階層，具備極強的發(fā)展?jié)摿? 何謂新勢力？ 目標客群 來自區(qū)域 ？ 政務區(qū) 高新區(qū) （受政策影響，該區(qū)域不會再規(guī)劃住宅用地，而導致部分客群選擇鄰近區(qū)域購房） 其他區(qū)域 (具備一定的前瞻性眼光，更看重于政務區(qū)未來的發(fā)展前景和綜合潛力的投資客、自住 年輕客戶群體） 周邊城區(qū) （合肥周邊城區(qū)，希望在都市里生活，對居住條件及發(fā)展?jié)摿Ρ容^看重，但由于自身經(jīng)濟能力有限，合肥門檻相對偏高，使該客群尚未在合肥臵業(yè)） 其他客群來源 第一類客源：區(qū)域內(nèi)目前及未來工作者 市法院 市財政局 市委、市政府 鐵四局工程公司 市地稅局 市廣電中心 四方集團 世杰電腦學校 8中 市勞動保障局 此部分客源包括政府機關和企事業(yè)單位職工，如檢查院、法院、公安局、聯(lián)通集團等。 客源特點： ?收入高而穩(wěn)定； ?熟悉政務區(qū)規(guī)劃和未來發(fā)展方向，認可政務區(qū)房地產(chǎn)的升值潛力； ?學歷較高，追求生活品質(zhì)，對居住環(huán)境要求較高； ?屬于二次臵業(yè)。 第二類客源：游離客源 客源分布：經(jīng)開、高新兩區(qū)上班族 客源特征： ?大多工作于 IT、大型工業(yè)產(chǎn)業(yè)，收入較高； ?但由于年紀輕，財富積累較少。 ?政務區(qū)配套及環(huán)境對其產(chǎn)生很大吸引，但由于總價、單價等原因，令其感到進入門坎高。 高新區(qū) 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 翠庭苑 匯林閣 綠怡居 嘉和苑 蜀山區(qū) 其他客群來源 第四類客源：市區(qū)工作及做生意者。 客源特征：多為二次及二次以上臵業(yè)者，受政務區(qū)及未來發(fā)展吸引，在此臵業(yè)作為未來退休居所或投資之用。 另外，受 八中 即將開建，并于明年招生之利，考慮學區(qū)臵業(yè)者必將增多。 第三類客源：區(qū)域原居民 此部分客源由于拆遷安臵補助等原因，手中擁有較大量財富，會對有投資價值的房屋進行投資。 其他客群來源 ? “新勢力”在城市中現(xiàn)任職于經(jīng)濟效益和福利待遇較高，收入較為穩(wěn)定的機關、企事業(yè)單位的年輕白領階層，未來城市真正的中堅力量。 ? “新勢力”目前因參加工作
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