【正文】 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。2023/3/16 綠景淇澳島項目前期定位報告 謹呈：珠海綠景房地產開發(fā)有限公司 本報告是嚴格保密的。 2 在過去的四周內世聯(lián)項目小組初步完成第一階段的內容 主要的工作 ? 結合珠海城市發(fā)展的趨勢，研究唐家片區(qū)發(fā)展趨勢，明確項目的問題和機遇； ? 結合案例和本地屬性，提出項目的發(fā)展戰(zhàn)略和定位； 主要的成果 1.《宏觀背景以及市場研究》 2.《項目戰(zhàn)略、定位》 采用的方法 ? 珠海 房地產市場調研和分析 ? 世聯(lián)顧問平臺和內部數(shù)據庫 ? 世聯(lián) 珠海 分公司消費者訪談以及分析 ? 珠海房地產專業(yè)人士訪談 ? 世聯(lián)顧問專家指導、訪談 確定項目思路和工作重點 項目目標分析 項目價值挖掘 市場分析 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 1 2 3 4 經濟測算 實施市調計劃 0 啟動區(qū)物業(yè)發(fā)展建議 第一階段項目內容 第二階段 啟動區(qū) 定位 整體規(guī)劃布局建議 項目理解 明確項目現(xiàn)狀基本概況及開發(fā)商目標，進而界定項目核心問題，并形成系統(tǒng)化的研究思路 本報告是嚴格保密的。 4 位于珠海情侶路（北段）延長線，唐家區(qū)淇澳大橋引道東側，距市中心 15分鐘車程 項目區(qū)位 本項目 位于珠海情侶路延長線，淇澳大橋引道南側 位于唐家新城，規(guī)劃為濱海居住區(qū)，毗鄰石坑山總部經濟區(qū)與淇澳島旅游度假區(qū) 本項目 淇澳島 石坑山 本報告是嚴格保密的。 5 住宅用地，占地 ，容積率 ，滿足 90/70原則 項目基礎指標 地塊指標： ?占地面積： 米 ?容積率： ?建筑面積 : ?綠地率： 35% ?建筑要求： 滿足 90/70原則 ?地塊呈狹長型，三面臨市政道路，后續(xù)可能有噪音影響 市政道路 （未建） 市政道路 （未建） N S 本報告是嚴格保密的。 6 地塊處于華發(fā)項目與遠大美域之間，西側面向填海區(qū) 往石坑山方向 往淇澳島方向 往金鼎方向 往市區(qū)方向 本項目 裕華聚酯 和黃 〃 海怡灣畔 遠大美域 軍隊用地 填海區(qū) 華發(fā)地塊 N S 華發(fā)地塊 ?北接華發(fā)地塊，西接淇澳大橋引道與市政路，面向填海區(qū)；南鄰部隊用地（目前暫未開發(fā)），東鄰農田； ?一面鄰路，三面為空地； 地塊周邊 本報告是嚴格保密的。 7 地塊內有部分水塘，整體地勢平坦；二線海景，海景質素較差，東側可遠觀石坑山山景 淇澳大橋引道 綠化帶 市政道路（未建） 本項目 北側華發(fā)地塊 南側綠化帶 淇澳大橋引道 西側填海區(qū) 西側廠房 ?本項目地塊中約 1/3面積為水塘，其余為田地， 地勢平坦 ，有少量村舍； ?綠化帶與本項目間規(guī)劃的市政道路尚未施工； ?淇澳大橋引道現(xiàn)正施工，目前車流量較小，但預計后續(xù)車流量增加將產生較大的噪音影響； ?北側華發(fā)地塊處于土地平整期； ?西側填海區(qū)現(xiàn)正施工，海景質素較差； ?西南側為裕華聚酯廠房，有少量工業(yè)氣體影響； 地塊現(xiàn)狀 本報告是嚴格保密的。 8 項目屬性界定：城市近郊、旅游度假版塊的小規(guī)模住宅開發(fā) 城市新區(qū) 項目所在區(qū)域屬于珠海近郊區(qū)域，周邊有少量在售項目，已形成一定市場環(huán)境，但配套不完善，區(qū)域認知度較低 旅游度假版塊 唐家灣版塊為珠海傳統(tǒng)旅游度假區(qū)，景觀資源優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美 小規(guī)模住宅 占地 ，建面 ，規(guī)模小，用地為居住功能 本報告是嚴格保密的。 9 開發(fā)商目標 ?鞏固綠景集團在珠海的品牌地位，承接后續(xù)項目的啟動 本報告是嚴格保密的。 10 目錄 城市 價值與區(qū)域規(guī)劃 項目定位 唐家房板塊市場分析 附件：宏觀經濟與房地產市場分析 本報告是嚴格保密的。 11 本部分將從珠三角城市規(guī)劃、珠海城市格局、唐家灣板塊區(qū)域規(guī)劃幾個方面尋找區(qū)域可挖掘的機會 本報告是嚴格保密的。 12 [資源稟賦 ]山海之間，一座花園城，中國十大最具幸福感城市 北緯 ，東經 。 經濟特區(qū) 百島之市 環(huán)境優(yōu)美 山水相間 氣候怡人 最具幸福城市 中國和諧名城 旅游城市 人居環(huán)境最佳范例獎 國家優(yōu)秀旅游城市 國家環(huán)保模范城市 國家衛(wèi)生城市 國家級生態(tài)示范區(qū) 國際改善居住環(huán)境最佳范例獎 中國魅力城市 全國十大最具幸福感城市 …… 城市價值 本報告是嚴格保密的。 13 ?決定中提出要 全面推進珠三角地區(qū)經濟社會一體化 ， 著力增強城市群整體競爭力 。 以廣州、佛山同城化為示范， 積極推動廣佛肇、深莞惠、 珠中江經濟圈 建設 ， 加快區(qū)域經濟社會一體化進程 。 —— 《 關于貫徹實施 珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要 (2023~2023年 )的決定 》 珠三角區(qū)域一體化成為國家戰(zhàn)略 ?2023年 4月 17日，首屆珠（海）中（山）江（門）區(qū)域緊密合作工作會議在珠海召開， 珠海、中山、江門三市在會上簽署 《 推進珠中江區(qū)域緊密合作框架協(xié)議 》 。內容包括：初期階段：交通基礎設施、環(huán)保、旅游、應急等方面展開合作；深化階段：將延伸到產業(yè)合作層面，實施上規(guī)模的產業(yè)合作；建立三市聯(lián)系會議制度，半年一次，三市輪流主持。 中珠江區(qū)域一體化進入快速推進階段 ?區(qū)域合作 ： 2023年 6月 14日，珠海香洲盼與中山坦洲同城化，共促兩地發(fā)展，開展 香洲 坦洲同城化發(fā)展模式調研 ?規(guī)劃協(xié)同 ： 2023年 9月 8日， 《 珠中江城市空間協(xié)調發(fā)展規(guī)劃 》 編制工作也于昨日正式啟動 ?醫(yī)療合作 ： 2023年 7月 14日，三市簽署 《 區(qū)域醫(yī)療衛(wèi)生服務緊密合作框架協(xié)議 》 多項區(qū)域一體化發(fā)展政策出臺，中珠江同城化步伐加快 城市價值 本報告是嚴格保密的。 14 珠海作為珠江西岸核心城市，在區(qū)域一體化中占據主導地位 中珠江 廣佛肇 深莞惠 珠江西岸核心城市 珠三角核心城市之一 ?以 珠海市為核心 ，以佛山、江門、中山、肇慶市為節(jié)點的珠江口西岸地區(qū)，要提高產業(yè)和人口集聚能力，增強要素集聚和生產服務功能，優(yōu)化城鎮(zhèn)體系和產業(yè)布局。 ?珠海要充分發(fā)揮經濟特區(qū)和區(qū)位優(yōu)勢 ，加快 交通基礎設施建設，盡快形成珠江口西岸 交通樞紐 ，增強高端要素 聚集 發(fā)展功能和創(chuàng)新發(fā)展能力，提升 核心競爭力 ，提高發(fā)展帶動能力，建成現(xiàn)代化區(qū)域中心城市和生態(tài)文明的 新特區(qū) ，爭創(chuàng)科學發(fā)展 示范市 。 加快建設珠海高欄港工業(yè)區(qū)、海洋工程裝備制造基地、航空產業(yè)園區(qū)和國際商務休閑旅游度假區(qū) 。 ?…… 珠江口西岸地區(qū) 要規(guī)?；l(fā)展先進制造業(yè)，大力發(fā)展生產性服務業(yè)，做大做強主導產業(yè)，打造若干具有國際競爭力的產業(yè)集群，形成新的經濟增長極。 摘自《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（ 20232023年）》 珠三角核心城市定位，使珠海成為珠江西岸區(qū)域一體化中的領頭羊 城市價值 本報告是嚴格保密的。 15 [產業(yè)升級 ] 海、陸、空三大重點區(qū)域，提升城市產業(yè)實力，使珠海具有長久活力 ?三大重點發(fā)展區(qū)域，構建珠海海陸空戰(zhàn)略，促進產業(yè)升級 ?海（高欄港） — “ 殼牌”在珠海市高欄港經濟區(qū)投資，建設一個年產 40萬噸的世界級潤滑油生產廠；投資約443億元的中船珠海大型海洋工程裝備制造業(yè)基地項目；投資 50億元的中海油深水海洋工程裝備制造基地項目；首期投資 70億元的南海天然氣陸上終端 ?陸（橫琴島） — 國務院總理溫家寶 24 日主持召開國務院常務會議，討論并原則通過 《 橫琴總體發(fā)展規(guī)劃 》 ，將橫琴島納入珠海經濟特區(qū)范圍，要逐步把橫琴建設成為“一國兩制”下探索粵港澳合作新模式的示范區(qū)。 ?空（航空港） — 珠海航空產業(yè)園已先于去年 11月啟動；中航通用飛機項目已完成注冊， 7月 1日前后啟動通飛基地建設；航空產業(yè)園的民航飛行校驗中心南方基地項目也將在年內動工 高欄港組團 三灶航空港 橫琴新區(qū) 重化臨港產業(yè) 商務、旅游、科教產業(yè) 航空制造、維修、展示產業(yè) 珠三角西部地區(qū)唯一規(guī)劃內的樞紐港 廣東省唯一的民航產業(yè)基地 第三個由國務院批準的國家級新區(qū) 城市價值 本報告是嚴格保密的。 16 [地位提升 ]重大基礎設施集中投入建設，使珠海轉變?yōu)闃屑~型城市，城市輻射力提升 ?重大基礎設施集中投入，外部交通顯著改善 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 廣珠鐵路 廣珠輕軌 港珠澳大橋 高欄港高速 珠海機場高速 在兩年內通過總投資 3000億元的十大重點工程 ，力促珠海躍入“后發(fā)時代”。 覆蓋交通、港口、機場和口岸樞紐、生態(tài)環(huán)保、商務休閑旅游 等項目， …… 實施“以港立市”戰(zhàn)略。 —— 《 珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要 》 珠海 廣州 香港、澳門 江門 高欄港 廣珠鐵路 廣珠輕軌 港珠澳大橋 高欄港高速 機場高速 中山 ?2年投資 3千億投資，重點發(fā)展基礎設施 城市價值 ?定位 珠江西岸核心城市 ，珠中江一體化形成珠三角第三經濟增長極； ?重大基礎設施集中建設，城市輻射能力加強， 珠廣佛深港澳 1小時生活圈形成； 大珠海的機遇 珠海城市價值的提升以及本身的資源稟賦將吸引全國化的投資、度假臵業(yè)客戶群。 本報告是嚴格保密的。 18 [規(guī)劃格局 ]一個沿海拓展軸、東西兩大板塊、組團緊湊發(fā)展，城市空間擴大 ?沿海拓展軸： 積極推動珠港澳融合，共同打造“珠港澳大都市”，圍繞“海港、空港、口岸”三大節(jié)點，串聯(lián)起沿海地區(qū)具有比較優(yōu)勢的戰(zhàn)略性城市資源，發(fā)展產業(yè)及建設城市組團。 香洲主城區(qū) 西部主城區(qū) 橫琴組團 三灶組團 唐家灣組團 城市規(guī)劃 ?東部板塊 ：即環(huán)港澳的東部地區(qū)，包括唐家灣、香洲主城區(qū)、橫琴島和萬山群島，要提升城市品質， 強化山海相擁、陸島相望的濱?；▓@城市風貌 ，成為推進珠港澳區(qū)域經濟一體化的主要依托。 ?西部板塊 ： 包括斗門區(qū)、金灣區(qū)和高欄港經濟區(qū)，充分利用水網縱橫、沙田連片的水鄉(xiāng)特色，形成濱江田園城市風貌，建成輻射珠中江以至粵西的現(xiàn)代化新城。 本報告是嚴格保密的。 19 東部主城區(qū)分區(qū)規(guī)劃： 6大片區(qū) +2個新城 唐家灣新城 上沖片區(qū) 前山片區(qū) 南灣新城 拱北片區(qū) 吉大片區(qū) 新香洲片區(qū) 老香洲片區(qū) 城市規(guī)劃 ?吉大片區(qū)： 以商務辦公、旅游休閑為主導功能，東部中心城區(qū)重要的商貿、旅游服務中心區(qū) ； ?拱北片區(qū)： 珠海市東部中心城區(qū)城市窗口地區(qū) ； ?老香洲 片區(qū) :綜合行政居住中心 ，生態(tài)宜居、設施先進、依山濱海的綜合城區(qū) 。 ?新香洲片區(qū) :新行政居住中心 ，珠海市行政、文化、體育中心，融市級行政、體育、文化功能和居住功能為一體的城市中心區(qū) 。 ?前山片區(qū) :綜合商貿居住中心 ，上沖片區(qū) :城市主導產業(yè)配套發(fā)展區(qū) .是集工業(yè)、物流、商貿、旅游、居住為一體的城市綜合組團 ； ?唐家灣片區(qū) :高端商業(yè)居住中心 .濱海生活中心，適合創(chuàng)業(yè)、居住、休閑娛樂，具有最佳生態(tài)環(huán)境的濱海新城 ； ?南灣片區(qū) :第二產業(yè)綜合中心 ； 本報告是嚴格保密的。 20 各區(qū)域已形成獨具特色、分工明確的城市定位 ，具有良好的發(fā)展?jié)摿Α? 片區(qū) 吉大 老香洲 新香洲 拱北 前山 上沖 唐家 南灣 片區(qū)現(xiàn)狀 金融商務中心和商業(yè)中心 居住密度高、生活氛圍濃厚的老城區(qū) 新開發(fā)行政、體育、文化中心 繁華商業(yè)中心 早期工業(yè)園區(qū)集中區(qū)域 珠海、中山自然村落、工業(yè)混合區(qū) 國家高新開發(fā)區(qū)和低密度居住區(qū) 新興工業(yè)區(qū)及房地產新開發(fā)區(qū) 片區(qū)特色 集中珠海80%金融機構，商業(yè)中心、星級酒店，最高級專業(yè)寫字樓 集中了大量的政府機構，有最老的鳳凰商圈、紫荊商圈 新開發(fā)區(qū)，未來珠海行政、體育、文化中心，有電視臺、報業(yè)大廈、體育中心 與澳門陸路相連，口岸經濟發(fā)達，第三產業(yè)發(fā)達 以建材為特色、工業(yè)為主體的城郊結合區(qū)域，有暨南大學珠海學院、圓明新園 珠海西北門戶 上沖關口，交通繁忙，多種工業(yè)混合，以自然村落模式為主，有梅溪牌坊、農科園藝中心、普陀寺、陳芳故居 匯集國家高新開發(fā)區(qū)、大學園區(qū)、高爾夫球場、國際賽車場、游樂園、最大人工紅樹林 沿前山河一帶已形成高品質住宅區(qū)。南屏工業(yè)園區(qū)也已形成規(guī)模。南接橫琴，擁有龐大儲備用地，未