【正文】 四月 21四月 2114:43:2214:43:22April 02, 20231意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 四月 212:43 下午 四月 2114:43April 02, 20231少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/4/2 14:43:2214:43:2202 April 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 20萬平米絕品原筑客戶定位： Healthy People營銷思路： 搶占先機報告回顧 THANKS靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。競爭影響 — 龍崗中心城未來供應量統(tǒng)計項目名稱 開發(fā)商 總占地面積 (萬㎡ ) 尚可售建筑面積 (萬㎡ ) 入市面積 (萬㎡ ) 預計入市時間公園大地后期 鴻榮源 09年星河龍崗項目 星河地產(chǎn) 17 0910東都花園二期 東都實業(yè) 6 09年底家和盛世花園 宏宇投資 10年綠景城市立方 綠景地產(chǎn) 09年 10月回龍埔舊改項目 尚模發(fā)展 09年底澤洋園 雪麟實業(yè) 10年初閱山華府 嘉旺城投資 09年下半年陽光天健城 天健地產(chǎn) 09年 9月　龍城領地 廣業(yè)成地產(chǎn) 10年萬科清林徑 萬科地產(chǎn) 20 09年下半年深業(yè)紫麟山后期 深業(yè)集團 09年下半年中海康城國際后期 中海地產(chǎn) 09年 6月底2023年 12月 2023年 5月 2023年 10月 2023年 8月公園大地星河項目東都花園二期家和盛世綠景城市立方回龍埔舊改澤洋園閱山華府陽光天健城萬科清林徑 3期深業(yè)紫麟山中?？党菄H龍城領地大運會本項目入市期市場競爭激烈萬科清林徑 2期入市時機回龍埔舊改競爭影響 — 龍崗中心城未來供應量統(tǒng)計2023年 10月 2023年 3月一批單位開盤 二批單位開盤2023年 6月一批單位蓄客 二批單位蓄客一批單位銷售工程配合前提2023年 7月開工2023年 9月樁基2023年 1月正負零2023年 6月售樓處完工2023年 9月樣板房包裝完工2023年 9月三批單位開盤二批單位銷售三批單位蓄客推售策略70160兩房 \三房 \四房 \高層120平米三房 \小高層140160平米四房 \洋房首批推售單位一期二期三期70160兩房 \三房 \四房 \高層120平米三房 \小高層140160平米四房 \洋房二批推售原則： 二批單位推正南北朝向的小高層加質素略差的西南朝向高層。 其次，建設鑲嵌式園林，考慮將籃球場、羽毛球場、慢跑道設施布置其中，營造一個社區(qū)業(yè)主的運動場，一些健身設備、娛樂設施更是點綴于園林之中。他們帶上家人和寵物，去享受 。他們對事業(yè)有追求，對生活有要求。龍崗中心城工作，公司高層。 清林徑公園相當于 4個梧桐山公園大小，未來幾年擴建后將建成深圳最大的濕地公園，也將是深圳面積最大的森林清林徑公園介紹空氣負離子濃度平均每立方米約 760個以上 ， 空氣質量 A級噪音平均約為 ， 國家特別安靜區(qū) 標準 。參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7279 ㎡ 8089 ㎡（平 +復）108125 ㎡ 146161 ㎡ 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 15% 約 25% 約 35% 約 20% 約 5%修正如下：調小四房面積段 90/35修正分析點：本項目受 90/35面積比限制，可將每種戶型面積段取中間值進行初步估算，只要保持 90平米以下戶型在總面積上保持 35%以下即可，因此可將兩房比例縮小，同時加大三房和四房的比例。贈送面積的影響修正如下：調高大兩房比例參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7279 ㎡ 8089 ㎡（平層）8089 ㎡（復式）108125 ㎡ 146161 168189 ㎡ 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 20% 約 % 約 % 約 35% 約 % 約 % 約 5%第二步推導客戶訪談修正目的：通過對片區(qū)樓市專家和購房客戶的深度訪談，發(fā)掘未來產(chǎn)品發(fā)展趨勢及客戶接受的產(chǎn)品類型，對以上面積段進行最后修正。贈送面積段參考修正232。未來戶型發(fā)展趨勢新政對于戶型設計的限制贈送在未來的市場中，將受到嚴格限制。純粹大戶純粹大戶設計設計戶型產(chǎn)品建筑類型布局規(guī)劃形象表達品質提升市場現(xiàn)狀項目理解產(chǎn)品建議項目定位營銷思路商業(yè)思考?規(guī)劃布局建議?產(chǎn)品類型建議?產(chǎn)品定位?戶型建議核心價值打造方向?建筑布局規(guī)劃?建筑類型規(guī)劃?戶型建議規(guī)劃在建議之前 ,要先確定本項目的產(chǎn)品在市場中的角色 .片區(qū)客戶家庭結構導向，大家庭格局對房間的要求；片區(qū)客戶居住需求導向，以面積體現(xiàn)舒適度的置業(yè)觀當前贈送面積成為各個項目的競爭優(yōu)勢顯現(xiàn)！中心城區(qū)產(chǎn)品特點一：贈送君悅龍庭 102平米兩房變五房 奧林華府 75平米一房變三房特殊空間控制＞住宅地下室或半地下室作為戶型內獨立面積使用時，其投影面積不超過建筑基底面積，其深度不超過 ，坡地住宅地下室利用時，吊腳架高度不超過 。市場現(xiàn)狀項目理解產(chǎn)品建議項目定位營銷思路商業(yè)思考SWOT分析核心價值打造構建項目理解北面： 被工廠從生活區(qū) 中完全隔離西面：被 倉庫和在建的廠房遮蔽了所有視界南面： 山景優(yōu)越東面： 部分山景工業(yè)區(qū)住宅區(qū)工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)項目四至描述加照片醫(yī)院用地住宅規(guī)劃用地(目前以民房、工廠為主 )市政綠地商業(yè)用地目前為工廠住宅規(guī)劃用地 商業(yè)規(guī)劃用地中學規(guī)劃政府公示法定圖則示意圖 關于項目自身的思考?村民返還單位的位置處理村民返還單位如果同處小區(qū)內，必將會影響項目形象?南部山景的有效連接南面為政府規(guī)劃大型綠地 ,如何利用這一資源對銷售將產(chǎn)生巨大作用?形象展示面設置由于項目周邊被民房及工廠包圍 ,在銷售期如何進行形象展示至關重要?周邊民房、工廠及醫(yī)院的影響如何弱化周邊環(huán)境的影響對營銷期將起到重要作用?排污河的位置走向及影響排污河在小區(qū)的位置及包裝，將對小區(qū)品質產(chǎn)生很大影響爛尾樓對道路開通的影響老屋對排污河走向的影響原地塊收到 90/90限制90/35住宅建筑面積： 187550 ㎡返還村委單位面積： 48900 ㎡實際可售面積： 18755048900=138650 ㎡報建時返還村委單位面積： 480*163=78240 ㎡90 ㎡ 以上大戶型可做（ 18755078240） *10%+78240=89171㎡經(jīng)過上面的換算結果，最終的實際指標是 90/3590/90睿智創(chuàng)造奇跡減小劣勢，避免威脅優(yōu)勢 劣勢威脅SWOT分析及應對策略1. 靠山近水，濃厚的生態(tài)資源2. 通過返還建筑得到的 90/35原則，大戶型設計更為純粹3. 自身規(guī)劃受限制較少，如限高等1. 位置已經(jīng)偏離龍崗中心城，區(qū)域大型市政配套匱乏 ,客戶認可度低 。借著整體區(qū)域發(fā)展的利好，北部龍平西路沿線物業(yè)也出現(xiàn)迅猛發(fā)展，為整個龍崗提供更豐富的產(chǎn)品項目。對標就是破對手強中之弱而立自己短中之長 。龍崗中心城房地產(chǎn)發(fā)展階段老城區(qū)北部組團早期代表項目：龍城國際現(xiàn)期代表項目：依山郡大運組團早期代表項目：天健現(xiàn)代城現(xiàn)期代表項目：康城國際、奧林華府東南組團早期代表項目：新亞洲花園現(xiàn)期代表項目：公園大地龍崗中心城區(qū)域競爭演變格局紅線：區(qū)域發(fā)展演變 紫線：客戶發(fā)展演變232。 未來供應量驚人， 預計 09年下半年及以后的供應量將達到 239萬㎡， 未來競爭將十分激烈；232。1返還單位對項目的影響 利用布局及相關景觀措施對返還單位和小區(qū)業(yè)主在區(qū)域上進行區(qū)隔232。＞商務公寓參照住宅建筑層高控制。增加了多層私密性爛尾樓形象展示面建議做在南面 ,依托山景資源突顯項目生態(tài)優(yōu)勢 .同時建議在市政路未開通前自行修建部分道路 ,但需要占用部分工廠用地，將道路進行部分改道進入返還單位返還單位建議與該老屋主人商談 ,務必將排水河外移戶型推導三元法區(qū)域市場產(chǎn)品結構發(fā)展推導意向基本面積區(qū)間和戶型比例參考基本面積區(qū)間和戶型比例最終建議戶型定位和比例分配自身特點對戶型面積的修正戶型建議規(guī)劃232。初步結論推導如下：建立以兩房和三房為主導的戶型；保持一定量的四房單位；五房左右特殊房型處理，保留少量即可項目名稱 單房 1房 2房 3房 ４房 5房 復式和別墅面積段 比例 面積段 比例 面積段 比例 面積段 比例 面積段 比例 面積段 比例 面積段 比例盛龍花園 　 　 3964 % 7073 % 133139 % 142147 % 203205 % 211258 %千林山居 5260 % 5171 % 7890 % 　 　 156　 20%　 　 　 　 　公園大地 　 　 　 　 7981 23% 107130 % 168189 % 260325 % 　 　君悅龍庭 　 　 　 　 108133 % 110131 % 　 　 93132 16% 145172 1%華業(yè)玫瑰郡 2642 % 　 　 8590 % 120140 % 168180 % 　 　 　 　奧林華府 　 　 　 　 8289 % 132144 % 151161 % 　 　 　 　龍翔花園 　 　 　 　 30.% 115119 % 　 　 139195 % 　 　風臨國際中心 4452 % 7477 % 78 % 110113 % 　 　 166187 % 　 　中?？党且黄?　 　 　 　 7289 % 　 　 　 　 159 % 　 　水藍灣園 　 　 3688 % 70126 % 　 　 　 　 　 　 　 　愛地花園 　 　 　 　 7779 % 112121 % 　 　 　 　 　 　歐景花園 3期 　 　 122135 % 　 　 　 　 　 　 188201 % 　 　深業(yè)紫麟山 　 　 　 　 　 　 　 　 163183 168 　 　 240380 100%依山郡花園 合拼 　 4757 % 7188 % 　 　 146175 % 228282 2% 　 　瑞華園 　 　 　 　 8183 % 108125 % % 192207 % 　 　振業(yè)巒山谷 　 　 57 　 8486 　 　 　 　 　 　 　 　 　目前在售項目戶型配比參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7081 8290 100120 120140 142161 168189 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 % 約 % 約 15% 約 20% 約 % 約 % 約 5%分析點：由篩選過的同質項目戶型比例來看，兩房從 10%~9