【正文】 四月 21四月 2114:43:2214:43:22April 02, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 四月 212:43 下午 四月 2114:43April 02, 20231少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/4/2 14:43:2214:43:2202 April 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 20萬平米絕品原筑客戶定位： Healthy People營銷思路： 搶占先機(jī)報(bào)告回顧 THANKS靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。競(jìng)爭(zhēng)影響 — 龍崗中心城未來供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 總占地面積 (萬㎡ ) 尚可售建筑面積 (萬㎡ ) 入市面積 (萬㎡ ) 預(yù)計(jì)入市時(shí)間公園大地后期 鴻榮源 09年星河龍崗項(xiàng)目 星河地產(chǎn) 17 0910東都花園二期 東都實(shí)業(yè) 6 09年底家和盛世花園 宏宇投資 10年綠景城市立方 綠景地產(chǎn) 09年 10月回龍埔舊改項(xiàng)目 尚模發(fā)展 09年底澤洋園 雪麟實(shí)業(yè) 10年初閱山華府 嘉旺城投資 09年下半年陽光天健城 天健地產(chǎn) 09年 9月　龍城領(lǐng)地 廣業(yè)成地產(chǎn) 10年萬科清林徑 萬科地產(chǎn) 20 09年下半年深業(yè)紫麟山后期 深業(yè)集團(tuán) 09年下半年中?？党菄H后期 中海地產(chǎn) 09年 6月底2023年 12月 2023年 5月 2023年 10月 2023年 8月公園大地星河項(xiàng)目東都花園二期家和盛世綠景城市立方回龍埔舊改澤洋園閱山華府陽光天健城萬科清林徑 3期深業(yè)紫麟山中?？党菄H龍城領(lǐng)地大運(yùn)會(huì)本項(xiàng)目入市期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈萬科清林徑 2期入市時(shí)機(jī)回龍埔舊改競(jìng)爭(zhēng)影響 — 龍崗中心城未來供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)2023年 10月 2023年 3月一批單位開盤 二批單位開盤2023年 6月一批單位蓄客 二批單位蓄客一批單位銷售工程配合前提2023年 7月開工2023年 9月樁基2023年 1月正負(fù)零2023年 6月售樓處完工2023年 9月樣板房包裝完工2023年 9月三批單位開盤二批單位銷售三批單位蓄客推售策略70160兩房 \三房 \四房 \高層120平米三房 \小高層140160平米四房 \洋房首批推售單位一期二期三期70160兩房 \三房 \四房 \高層120平米三房 \小高層140160平米四房 \洋房二批推售原則： 二批單位推正南北朝向的小高層加質(zhì)素略差的西南朝向高層。 其次，建設(shè)鑲嵌式園林，考慮將籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、慢跑道設(shè)施布置其中，營造一個(gè)社區(qū)業(yè)主的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，一些健身設(shè)備、娛樂設(shè)施更是點(diǎn)綴于園林之中。他們帶上家人和寵物，去享受 。他們對(duì)事業(yè)有追求，對(duì)生活有要求。龍崗中心城工作，公司高層。 清林徑公園相當(dāng)于 4個(gè)梧桐山公園大小，未來幾年擴(kuò)建后將建成深圳最大的濕地公園，也將是深圳面積最大的森林清林徑公園介紹空氣負(fù)離子濃度平均每立方米約 760個(gè)以上 ， 空氣質(zhì)量 A級(jí)噪音平均約為 ， 國家特別安靜區(qū) 標(biāo)準(zhǔn) 。參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7279 ㎡ 8089 ㎡（平 +復(fù)）108125 ㎡ 146161 ㎡ 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 15% 約 25% 約 35% 約 20% 約 5%修正如下：調(diào)小四房面積段 90/35修正分析點(diǎn)：本項(xiàng)目受 90/35面積比限制，可將每種戶型面積段取中間值進(jìn)行初步估算，只要保持 90平米以下戶型在總面積上保持 35%以下即可，因此可將兩房比例縮小，同時(shí)加大三房和四房的比例。贈(zèng)送面積的影響修正如下：調(diào)高大兩房比例參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7279 ㎡ 8089 ㎡（平層）8089 ㎡（復(fù)式）108125 ㎡ 146161 168189 ㎡ 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 20% 約 % 約 % 約 35% 約 % 約 % 約 5%第二步推導(dǎo)客戶訪談修正目的：通過對(duì)片區(qū)樓市專家和購房客戶的深度訪談，發(fā)掘未來產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)及客戶接受的產(chǎn)品類型，對(duì)以上面積段進(jìn)行最后修正。贈(zèng)送面積段參考修正232。未來戶型發(fā)展趨勢(shì)新政對(duì)于戶型設(shè)計(jì)的限制贈(zèng)送在未來的市場(chǎng)中，將受到嚴(yán)格限制。純粹大戶純粹大戶設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)戶型產(chǎn)品建筑類型布局規(guī)劃形象表達(dá)品質(zhì)提升市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目理解產(chǎn)品建議項(xiàng)目定位營銷思路商業(yè)思考?規(guī)劃布局建議?產(chǎn)品類型建議?產(chǎn)品定位?戶型建議核心價(jià)值打造方向?建筑布局規(guī)劃?建筑類型規(guī)劃?戶型建議規(guī)劃在建議之前 ,要先確定本項(xiàng)目的產(chǎn)品在市場(chǎng)中的角色 .片區(qū)客戶家庭結(jié)構(gòu)導(dǎo)向，大家庭格局對(duì)房間的要求；片區(qū)客戶居住需求導(dǎo)向，以面積體現(xiàn)舒適度的置業(yè)觀當(dāng)前贈(zèng)送面積成為各個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)！中心城區(qū)產(chǎn)品特點(diǎn)一：贈(zèng)送君悅龍庭 102平米兩房變五房 奧林華府 75平米一房變?nèi)刻厥饪臻g控制＞住宅地下室或半地下室作為戶型內(nèi)獨(dú)立面積使用時(shí)，其投影面積不超過建筑基底面積，其深度不超過 ，坡地住宅地下室利用時(shí)，吊腳架高度不超過 。市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目理解產(chǎn)品建議項(xiàng)目定位營銷思路商業(yè)思考SWOT分析核心價(jià)值打造構(gòu)建項(xiàng)目理解北面： 被工廠從生活區(qū) 中完全隔離西面：被 倉庫和在建的廠房遮蔽了所有視界南面： 山景優(yōu)越東面： 部分山景工業(yè)區(qū)住宅區(qū)工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)項(xiàng)目四至描述加照片醫(yī)院用地住宅規(guī)劃用地(目前以民房、工廠為主 )市政綠地商業(yè)用地目前為工廠住宅規(guī)劃用地 商業(yè)規(guī)劃用地中學(xué)規(guī)劃政府公示法定圖則示意圖 關(guān)于項(xiàng)目自身的思考?村民返還單位的位置處理村民返還單位如果同處小區(qū)內(nèi)，必將會(huì)影響項(xiàng)目形象?南部山景的有效連接南面為政府規(guī)劃大型綠地 ,如何利用這一資源對(duì)銷售將產(chǎn)生巨大作用?形象展示面設(shè)置由于項(xiàng)目周邊被民房及工廠包圍 ,在銷售期如何進(jìn)行形象展示至關(guān)重要?周邊民房、工廠及醫(yī)院的影響如何弱化周邊環(huán)境的影響對(duì)營銷期將起到重要作用?排污河的位置走向及影響排污河在小區(qū)的位置及包裝，將對(duì)小區(qū)品質(zhì)產(chǎn)生很大影響爛尾樓對(duì)道路開通的影響老屋對(duì)排污河走向的影響原地塊收到 90/90限制90/35住宅建筑面積： 187550 ㎡返還村委單位面積： 48900 ㎡實(shí)際可售面積： 18755048900=138650 ㎡報(bào)建時(shí)返還村委單位面積： 480*163=78240 ㎡90 ㎡ 以上大戶型可做（ 18755078240） *10%+78240=89171㎡經(jīng)過上面的換算結(jié)果，最終的實(shí)際指標(biāo)是 90/3590/90睿智創(chuàng)造奇跡減小劣勢(shì)，避免威脅優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)威脅SWOT分析及應(yīng)對(duì)策略1. 靠山近水，濃厚的生態(tài)資源2. 通過返還建筑得到的 90/35原則，大戶型設(shè)計(jì)更為純粹3. 自身規(guī)劃受限制較少，如限高等1. 位置已經(jīng)偏離龍崗中心城，區(qū)域大型市政配套匱乏 ,客戶認(rèn)可度低 。借著整體區(qū)域發(fā)展的利好，北部龍平西路沿線物業(yè)也出現(xiàn)迅猛發(fā)展，為整個(gè)龍崗提供更豐富的產(chǎn)品項(xiàng)目。對(duì)標(biāo)就是破對(duì)手強(qiáng)中之弱而立自己短中之長 。龍崗中心城房地產(chǎn)發(fā)展階段老城區(qū)北部組團(tuán)早期代表項(xiàng)目：龍城國際現(xiàn)期代表項(xiàng)目：依山郡大運(yùn)組團(tuán)早期代表項(xiàng)目：天健現(xiàn)代城現(xiàn)期代表項(xiàng)目：康城國際、奧林華府東南組團(tuán)早期代表項(xiàng)目：新亞洲花園現(xiàn)期代表項(xiàng)目：公園大地龍崗中心城區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)演變格局紅線：區(qū)域發(fā)展演變 紫線：客戶發(fā)展演變232。 未來供應(yīng)量驚人， 預(yù)計(jì) 09年下半年及以后的供應(yīng)量將達(dá)到 239萬㎡， 未來競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈；232。1返還單位對(duì)項(xiàng)目的影響 利用布局及相關(guān)景觀措施對(duì)返還單位和小區(qū)業(yè)主在區(qū)域上進(jìn)行區(qū)隔232。＞商務(wù)公寓參照住宅建筑層高控制。增加了多層私密性爛尾樓形象展示面建議做在南面 ,依托山景資源突顯項(xiàng)目生態(tài)優(yōu)勢(shì) .同時(shí)建議在市政路未開通前自行修建部分道路 ,但需要占用部分工廠用地，將道路進(jìn)行部分改道進(jìn)入返還單位返還單位建議與該老屋主人商談 ,務(wù)必將排水河外移戶型推導(dǎo)三元法區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)展推導(dǎo)意向基本面積區(qū)間和戶型比例參考基本面積區(qū)間和戶型比例最終建議戶型定位和比例分配自身特點(diǎn)對(duì)戶型面積的修正戶型建議規(guī)劃232。初步結(jié)論推導(dǎo)如下：建立以兩房和三房為主導(dǎo)的戶型；保持一定量的四房單位；五房左右特殊房型處理，保留少量即可項(xiàng)目名稱 單房 1房 2房 3房 ４房 5房 復(fù)式和別墅面積段 比例 面積段 比例 面積段 比例 面積段 比例 面積段 比例 面積段 比例 面積段 比例盛龍花園 　 　 3964 % 7073 % 133139 % 142147 % 203205 % 211258 %千林山居 5260 % 5171 % 7890 % 　 　 156　 20%　 　 　 　 　公園大地 　 　 　 　 7981 23% 107130 % 168189 % 260325 % 　 　君悅龍庭 　 　 　 　 108133 % 110131 % 　 　 93132 16% 145172 1%華業(yè)玫瑰郡 2642 % 　 　 8590 % 120140 % 168180 % 　 　 　 　奧林華府 　 　 　 　 8289 % 132144 % 151161 % 　 　 　 　龍翔花園 　 　 　 　 30.% 115119 % 　 　 139195 % 　 　風(fēng)臨國際中心 4452 % 7477 % 78 % 110113 % 　 　 166187 % 　 　中?？党且黄?　 　 　 　 7289 % 　 　 　 　 159 % 　 　水藍(lán)灣園 　 　 3688 % 70126 % 　 　 　 　 　 　 　 　愛地花園 　 　 　 　 7779 % 112121 % 　 　 　 　 　 　歐景花園 3期 　 　 122135 % 　 　 　 　 　 　 188201 % 　 　深業(yè)紫麟山 　 　 　 　 　 　 　 　 163183 168 　 　 240380 100%依山郡花園 合拼 　 4757 % 7188 % 　 　 146175 % 228282 2% 　 　瑞華園 　 　 　 　 8183 % 108125 % % 192207 % 　 　振業(yè)巒山谷 　 　 57 　 8486 　 　 　 　 　 　 　 　 　目前在售項(xiàng)目戶型配比參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7081 8290 100120 120140 142161 168189 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 % 約 % 約 15% 約 20% 約 % 約 % 約 5%分析點(diǎn)：由篩選過的同質(zhì)項(xiàng)目戶型比例來看，兩房從 10%~9