【正文】 設(shè)計(jì)更為純粹3. 自身規(guī)劃受限制較少，如限高等1. 位置已經(jīng)偏離龍崗中心城，區(qū)域大型市政配套匱乏 ,客戶認(rèn)可度低 。2. 地塊自身為異型，為規(guī)劃帶來(lái)一定難度3. 項(xiàng)目周邊環(huán)繞工廠和民房，品質(zhì)形象難以拔升4. 部分用地需返還五聯(lián)村 ,小區(qū)形象受影響 ,5. 未來(lái)醫(yī)院規(guī)劃帶來(lái)的不利影響1. 龍崗中心區(qū)在未來(lái) 2年內(nèi)的持續(xù)利好將促進(jìn)該區(qū)域的發(fā)展；2. 未來(lái)同類(lèi)樓盤(pán)普遍受 90/70等政策的限制，大戶型供應(yīng)存在制約；3. 清林徑森林公園的逐漸完善4. 深、莞、惠一體化帶來(lái)的政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好5. 大運(yùn)會(huì)訓(xùn)練基地的規(guī)劃將為該區(qū)域帶來(lái)人氣與關(guān)注度1. 大運(yùn)會(huì)結(jié)束后，區(qū)域經(jīng)濟(jì)有下滑的危險(xiǎn)性2. 龐大的市場(chǎng)存量存在的競(jìng)爭(zhēng)突出項(xiàng)目天然優(yōu)勢(shì)，建立形象上的差異與其他物業(yè)進(jìn)行區(qū)隔；對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃進(jìn)行排他性的設(shè)計(jì)，以稀缺性產(chǎn)品得到客戶認(rèn)可規(guī)避大運(yùn)會(huì)影響，突出大深圳區(qū)域概念，強(qiáng)化區(qū)域價(jià)值；以產(chǎn)品價(jià)值與周邊存量項(xiàng)目對(duì)比，爭(zhēng)得機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)機(jī)遇利用產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)建立市場(chǎng)知名度；利用大深圳概念突顯項(xiàng)目區(qū)域核心價(jià)值；將客戶區(qū)域擴(kuò)大，莞、惠客戶可作為未來(lái)購(gòu)房的部分客戶群90/35的優(yōu)勢(shì) /生態(tài)資源 /區(qū)域未來(lái)利好配套不完善 /地塊異型 /周邊環(huán)境差核心價(jià)值打造原則放大優(yōu)勢(shì)，提升價(jià)值規(guī)避劣勢(shì)，弱化影響劣勢(shì)規(guī)避周邊生活配套欠缺 利用自身商業(yè)完善生活配套，同時(shí)對(duì)未來(lái)政府規(guī)劃做相關(guān)描述地塊異型 利用樓體布局及園林設(shè)計(jì)，豐富社區(qū)景觀層次客戶片區(qū)認(rèn)可度低 強(qiáng)化生態(tài)資源和未來(lái)大深圳規(guī)劃利好周邊民房及工廠影響項(xiàng)目形象打造附加值，提高項(xiàng)目品質(zhì)和形象可考慮抬高小區(qū)地面，突顯隔離效果232。1232。1232。1232。1返還單位對(duì)項(xiàng)目的影響 利用布局及相關(guān)景觀措施對(duì)返還單位和小區(qū)業(yè)主在區(qū)域上進(jìn)行區(qū)隔232。1關(guān)于純粹的大戶型設(shè)計(jì)地塊原本受到的 90/90限制！通過(guò)返還面積所人為制造出的 90/35這是讓所有人必然興奮的轉(zhuǎn)變?yōu)閷?lái)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中建立了不可復(fù)制的核心價(jià)值優(yōu)勢(shì)放大核心價(jià)值體系分解產(chǎn)品附加值價(jià)格形象 地段同質(zhì)化嚴(yán)重提升檔次之用應(yīng)與賣(mài)點(diǎn)相結(jié)合，避免過(guò)虛 區(qū)域內(nèi)所有項(xiàng)目共享價(jià)值紅海競(jìng)爭(zhēng)的最后王牌，對(duì)利潤(rùn)損耗較大本項(xiàng)目 90/35規(guī)劃使產(chǎn)品具備極大的差異化和競(jìng)爭(zhēng)性核心價(jià)值分解核心價(jià)值體系構(gòu)建形象形象 是旗幟，它將成為能讓客戶興奮的焦點(diǎn)。產(chǎn)品產(chǎn)品 是關(guān)鍵，它將成為能讓客戶埋單的底牌。純粹大戶純粹大戶設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)戶型產(chǎn)品建筑類(lèi)型布局規(guī)劃形象表達(dá)品質(zhì)提升市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目理解產(chǎn)品建議項(xiàng)目定位營(yíng)銷(xiāo)思路商業(yè)思考?規(guī)劃布局建議?產(chǎn)品類(lèi)型建議?產(chǎn)品定位?戶型建議核心價(jià)值打造方向?建筑布局規(guī)劃?建筑類(lèi)型規(guī)劃?戶型建議規(guī)劃在建議之前 ,要先確定本項(xiàng)目的產(chǎn)品在市場(chǎng)中的角色 .片區(qū)客戶家庭結(jié)構(gòu)導(dǎo)向，大家庭格局對(duì)房間的要求；片區(qū)客戶居住需求導(dǎo)向，以面積體現(xiàn)舒適度的置業(yè)觀當(dāng)前贈(zèng)送面積成為各個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)！中心城區(qū)產(chǎn)品特點(diǎn)一：贈(zèng)送君悅龍庭 102平米兩房變五房 奧林華府 75平米一房變?nèi)刻厥饪臻g控制＞住宅地下室或半地下室作為戶型內(nèi)獨(dú)立面積使用時(shí)，其投影面積不超過(guò)建筑基底面積，其深度不超過(guò) ，坡地住宅地下室利用時(shí)，吊腳架高度不超過(guò) 。＞住宅建筑陽(yáng)臺(tái)（含露臺(tái)、高度為兩層及兩層以上的陽(yáng)臺(tái)）投影面積不超過(guò)每戶總建筑面積的 18%，其中高度為兩層及以上的陽(yáng)臺(tái)面積不超過(guò)陽(yáng)臺(tái)總面積的 50%。其他類(lèi)型建筑的陽(yáng)臺(tái)投影面積不超過(guò)總建筑面積的 10%＞住宅建筑空間為復(fù)式時(shí)，層數(shù)按自然層計(jì)算，單套住宅透空部分建筑面積與該戶型建筑面積的比例不超過(guò) 20%。＞商業(yè)、辦公建筑樓層的透空比率，不超過(guò)規(guī)定面積的 15% 建筑層高控制 ＞單一層高住宅層高一般為 ，最大不超過(guò) 。辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層高一般為 ，最大不超過(guò) 。＞商務(wù)公寓參照住宅建筑層高控制。 ＞商業(yè)建筑首層層高一般為 ，最大不超過(guò) 6米（門(mén)廳除外），其他樓層層高一般為 ，最大不超過(guò) ；住宅首層臨街商鋪層高一般為 ，最大不超過(guò) 。＞研發(fā)類(lèi)工業(yè)建筑參照辦公層高控制，有特別工藝要求的按相應(yīng)的工藝設(shè)計(jì)決定。未來(lái)戶型發(fā)展趨勢(shì)新政對(duì)于戶型設(shè)計(jì)的限制贈(zèng)送在未來(lái)的市場(chǎng)中，將受到嚴(yán)格限制。項(xiàng)目名稱(chēng) 產(chǎn)品類(lèi)型 主力房型 (㎡ )奧林華府（二期） 高層 150160(拼后 )風(fēng)臨國(guó)際 高層 4552單房公園大地 別墅 +高層 107130三房 139189四房華業(yè)玫瑰郡 高層 8590兩房 120140三房君悅龍庭 高層 108133兩房 110170三房瑞華園 高層 108140三房深業(yè)紫麟山花園 別墅 +高層 163183四房水藍(lán)灣園 高層 3688一房 70126兩房萬(wàn)科清林徑 別墅 +高層 7590兩房 150180四房 (拼后 )萬(wàn)象天成 高層 138145四房依山郡花園 高層 140170四房 (拼后 )振業(yè)巒山谷花園 高層 88兩房 (復(fù)式為主 ) 13040三房 (拼后 )片區(qū)內(nèi)均以高層為主，伴有少量別墅產(chǎn)品，戶型同質(zhì)化、產(chǎn)品類(lèi)型同質(zhì)化嚴(yán)重。?打造片區(qū)內(nèi)稀缺產(chǎn)品，并強(qiáng)化舒適度將成為競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵中心城區(qū)產(chǎn)品特點(diǎn)二：高層為主數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳國(guó)土局 深圳中原注：供求比 =批準(zhǔn)預(yù)售面積 /銷(xiāo)售面積107萬(wàn) +71萬(wàn)=178萬(wàn)36萬(wàn)09年供應(yīng)量 +存量08年銷(xiāo)售量經(jīng)過(guò)上半年市場(chǎng)小陽(yáng)春的高速消化， 09年中心城普通住宅供求比例仍將達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的 ： 1區(qū)域內(nèi)純高層所面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力整體上看，從 2023年開(kāi)始，三房、四房一直在供應(yīng)總量中占有相當(dāng)高的比例， 2023年開(kāi)始，供應(yīng)方面逐漸發(fā)生了變化，并且產(chǎn)品以多元化的方式出現(xiàn)。p2023－ 2023年中心城處于市場(chǎng)起步階段，滿足居住需求為市場(chǎng)主導(dǎo)，本土客戶的家庭結(jié)構(gòu)導(dǎo)致大面積的三房、四房成為市場(chǎng)主流產(chǎn)品2023年開(kāi)始，市場(chǎng)上依次出現(xiàn)了 5房、別墅和一房，產(chǎn)品多元化態(tài)勢(shì)呈現(xiàn)，產(chǎn)品更加注重個(gè)性化需求，產(chǎn)品線得到豐富，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)也變得多層次。2023年開(kāi)始， 90/70政策的出臺(tái)，二房供應(yīng)迅速提升，有效釋放中心城未被滿足的基層需求，大戶型得到調(diào)整， 三房和四房有明顯的下降趨勢(shì) .更多項(xiàng)目采取合拼方式進(jìn)行大戶型設(shè)計(jì) .數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳中原深港研究中心中心城區(qū)產(chǎn)品特點(diǎn)三：大戶供應(yīng)減少純大戶型設(shè)計(jì)越來(lái)越稀缺領(lǐng)導(dǎo)者追隨者挑戰(zhàn)者補(bǔ)缺者產(chǎn)品市場(chǎng)定位本項(xiàng)目特點(diǎn) ：90/35指標(biāo)地塊形態(tài)的特殊性區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展總結(jié)：贈(zèng)送受到限制 規(guī)劃以高層為主 大戶產(chǎn)品供應(yīng)逐漸減少差異化競(jìng)爭(zhēng)高層 +小高層高層 +聯(lián)排高層 +洋房與高層面臨同樣問(wèn)題區(qū)域內(nèi)空白市場(chǎng)，可以提升產(chǎn)品舒適度和品質(zhì)感；可形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，利于快速銷(xiāo)售；建筑成本相對(duì)較低，工期較短，可以盡快入市搶占先機(jī)別墅對(duì)社區(qū)品質(zhì)要求較高；銷(xiāo)售速度緩慢的問(wèn)題產(chǎn)品類(lèi)型 競(jìng)爭(zhēng)力分析中原建議產(chǎn)品形態(tài)規(guī)劃為：高層 +洋房目的：提高項(xiàng)目的差異化競(jìng)爭(zhēng)力，形成熱銷(xiāo) 增加產(chǎn)品舒適度及品質(zhì)感建筑類(lèi)型規(guī)劃純高層 高層競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，無(wú)法形成差異化；建筑成本高，建筑工期較長(zhǎng)園林最大化對(duì)高層的溢價(jià)有限建筑布局規(guī)劃地塊特點(diǎn)可以使分區(qū)更純粹幼兒園主通道主入口可以享受北面的清林徑山景及水庫(kù)資源同時(shí)避免了傳統(tǒng)同類(lèi)型社區(qū)高層對(duì)多層圍合南部山景資源給到多層，同時(shí)不會(huì)對(duì)高層有所遮擋。增加了多層私密性爛尾樓形象展示面建議做在南面 ,依托山景資源突顯項(xiàng)目生態(tài)優(yōu)勢(shì) .同時(shí)建議在市政路未開(kāi)通前自行修建部分道路 ,但需要占用部分工廠用地，將道路進(jìn)行部分改道進(jìn)入返還單位返還單位建議與該老屋主人商談 ,務(wù)必將排水河外移戶型推導(dǎo)三元法區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)展推導(dǎo)意向基本面積區(qū)間和戶型比例參考基本面積區(qū)間和戶型比例最終建議戶型定位和比例分配自身特點(diǎn)對(duì)戶型面積的修正戶型建議規(guī)劃232。區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)參考232。暢銷(xiāo)戶型面積參考232。贈(zèng)送面積段參考修正232。90/35規(guī)劃修正232。產(chǎn)品類(lèi)型影響修正客戶訪談實(shí)錄結(jié)果的修正232。業(yè)內(nèi)人士訪談實(shí)錄232。周邊客戶訪談實(shí)錄意向基本面積區(qū)間和戶型比例房型 套數(shù)（套） 比例（ %）單房 666 %1房 748 %70㎡ 以下 2房 147 %70㎡ 以上 2房 2604 %90㎡ 以下 3房 210 %90㎡ 以上 3房 1683 %144㎡ 以下 4房 247 %144㎡ 以上 4房 170 %5房及以上 30 %90㎡ 以上復(fù)式 208 %別墅 291 %總計(jì) 7004 %龍崗中心城新推樓盤(pán)戶型結(jié)構(gòu) 房型 供應(yīng)（套） 銷(xiāo)售（套） 比例（ %）單房 666 630 %1房 748 108 %70㎡ 以下 2房 147 29 %70㎡ 以上 2房 2604 1136 %90㎡ 以下 3房 210 66 %90㎡ 以上 3房 1683 718 %144㎡ 以下 4房 247 108 %144㎡ 以上 4房 170 29 %5房及以上 30 0 %90㎡ 以上復(fù)式 208 138 %別墅 291 90 %總計(jì) 7004 3052 %龍崗中心城新推樓盤(pán)各戶型銷(xiāo)售情況區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)參考分析點(diǎn)：?從片區(qū)供應(yīng)及銷(xiāo)售來(lái)看， 7090平米的兩房以及 90144平米的三房為主流供應(yīng)段，該面積段客戶普遍認(rèn)可；?單房供應(yīng)量很小，多為公寓式產(chǎn)品，屬于非主流產(chǎn)品；?一房存在一定供應(yīng)量，但銷(xiāo)售很差，不存在借鑒意義；?兩房明顯占據(jù)比較大的比例，多存在贈(zèng)送；?三房略小于兩房比例，從面積段可以看出屬于舒適型產(chǎn)品；?四房面積段沒(méi)有明顯劃分，以 144平米上下浮動(dòng)，結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)可需要有四房設(shè)計(jì)；?五房及以上供應(yīng)量極小，高總價(jià)基本偏離了本區(qū)域市場(chǎng)，建議以頂層復(fù)式等特殊房型作為少許保留即可，比例控制在 5%以內(nèi)；綜合以上特點(diǎn)，建議本項(xiàng)目迎合市場(chǎng)主流。初步結(jié)論推導(dǎo)如下：建立以兩房和三房為主導(dǎo)的戶型；保持一定量的四房單位；五房左右特殊房型處理，保留少量即可項(xiàng)目名稱(chēng) 單房 1房 2房 3房 ４房 5房 復(fù)式和別墅面積段 比例 面積段 比例 面積段 比例 面積段 比例 面積段 比例 面積段 比例 面積段 比例盛龍花園 　 　 3964 % 7073 % 133139 % 142147 % 203205 % 211258 %千林山居 5260 % 5171 % 7890 % 　 　 156　 20%　 　 　 　 　公園大地 　 　 　 　 7981 23% 107130 % 168189 % 260325 % 　 　君悅龍庭 　 　 　 　 108133 % 110131 % 　 　 93132 16% 145172 1%華業(yè)玫瑰郡 2642 % 　 　 8590 % 120140 % 168180 %