【正文】 14:43:2214:43:2214:434/2/2023 2:43:22 PM1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 14:43:2214:43:2214:43Friday, April 02, 20231乍見翻疑夢，相悲各問年。在會所與園林相融合，融入功能性。 美國心理學(xué)家詹羅頓說： “ 一系列的實驗室測試表明，一個人如處在負(fù)離子的環(huán)境中，心情肯定會十分愉快的。 08年房地產(chǎn)形勢急轉(zhuǎn)直下后，龍崗房價下降最為嚴(yán)重，因而其他區(qū)域客戶、投資客戶直接逃離龍崗， 龍崗客戶以滿足自住的中心城本地、周邊區(qū)鎮(zhèn)客戶為主；216。姓名：李女士職業(yè)：某公司職員訪談地點：紫麟山售樓處訪談要點：首次置業(yè)， 意向面積段為 100平米以下，對贈送非?？粗?；對總價和首付非常在意；客廳一定要大，主臥一定要寬敞； 對居住環(huán)境和配套十分關(guān)注，會選擇環(huán)境優(yōu)秀，交通和配套都十分成熟的社區(qū)；去清林徑看過兩房，認(rèn)為交通不夠便利，同時對五聯(lián)村目前認(rèn)可度不高，但如果交通和配套有所改善，也可以考慮，巨大的自然資源是吸引其購房的重要因素。2023年開始， 90/70政策的出臺，二房供應(yīng)迅速提升，有效釋放中心城未被滿足的基層需求，大戶型得到調(diào)整， 三房和四房有明顯的下降趨勢 .更多項目采取合拼方式進行大戶型設(shè)計 .數(shù)據(jù)來源：深圳中原深港研究中心中心城區(qū)產(chǎn)品特點三：大戶供應(yīng)減少純大戶型設(shè)計越來越稀缺領(lǐng)導(dǎo)者追隨者挑戰(zhàn)者補缺者產(chǎn)品市場定位本項目特點 ：90/35指標(biāo)地塊形態(tài)的特殊性區(qū)域市場發(fā)展總結(jié)：贈送受到限制 規(guī)劃以高層為主 大戶產(chǎn)品供應(yīng)逐漸減少差異化競爭高層 +小高層高層 +聯(lián)排高層 +洋房與高層面臨同樣問題區(qū)域內(nèi)空白市場，可以提升產(chǎn)品舒適度和品質(zhì)感；可形成差異化競爭，利于快速銷售；建筑成本相對較低，工期較短，可以盡快入市搶占先機別墅對社區(qū)品質(zhì)要求較高；銷售速度緩慢的問題產(chǎn)品類型 競爭力分析中原建議產(chǎn)品形態(tài)規(guī)劃為：高層 +洋房目的：提高項目的差異化競爭力，形成熱銷 增加產(chǎn)品舒適度及品質(zhì)感建筑類型規(guī)劃純高層 高層競爭壓力巨大，無法形成差異化；建筑成本高，建筑工期較長園林最大化對高層的溢價有限建筑布局規(guī)劃地塊特點可以使分區(qū)更純粹幼兒園主通道主入口可以享受北面的清林徑山景及水庫資源同時避免了傳統(tǒng)同類型社區(qū)高層對多層圍合南部山景資源給到多層，同時不會對高層有所遮擋。1232。大面積贈送、戶型創(chuàng)新、復(fù)式板樓設(shè)計、產(chǎn)品素質(zhì)和產(chǎn)品創(chuàng)新都較過去有了新的突破 龍崗板塊概念開始打造，奧體新城、高交會館成為市場關(guān)注熱點，地產(chǎn)概念由個盤打造上升為板塊營銷大運會申辦成功，板塊價值優(yōu)勢發(fā)生質(zhì)變，市場信心暴漲，區(qū)域輻射力明顯加強，反映在價格上的瘋狂補漲、品牌開發(fā)商的集中進入以及產(chǎn)品時代的更迭。中心城龍崗中心城競爭格局分析代表樓盤： 公園大地東南部組團地緣價值：核心位置環(huán)境好配套完善產(chǎn)品特點：綜合性較強滿足各種需求 形象特色：最高端、貴族聚集地早期 “ 最熱點 ” 板塊客戶來源：中心城和龍崗鎮(zhèn)的公務(wù)員區(qū)域內(nèi)的私營業(yè)主個體戶客戶認(rèn)可點：配套成熟 形象高檔樓盤品質(zhì)離政府較近客戶抗性：價格過高過于嘈雜關(guān)注點：核心位置 配套成熟 價格偏高 代表樓盤： 康城國際 /奧林華府地緣價值：與大運會館同區(qū)借勢大運會產(chǎn)品特點：以中高檔為主，戶型面積偏大，贈送率超高形象特色：配套不完善離中心區(qū)較遠客戶來源： 以龍崗中心城為主，以上升期的公務(wù)員、私營業(yè)主和個體戶為主，多為 3口之家，低調(diào)、務(wù)實、追求品位與環(huán)境客戶認(rèn)可點：臨近大運會升值潛力大價格便宜客戶抗性：生活配套不完善交通便利性差大運組團龍崗中心城競爭格局分析關(guān)注點：與大運會同區(qū) 配套和交通不完善 升值潛力巨大代表樓盤： 依山郡 \華業(yè)玫瑰郡地緣價值：新開發(fā)區(qū) ,發(fā)展起步較晚 ,目前周邊配套不完善產(chǎn)品特點：產(chǎn)品線豐富，滿足各種客戶的購房需求 形象特色：容括不同檔次項目，形象價值比較混亂客戶來源：中心城和龍崗鎮(zhèn)的私營業(yè)主和個體戶為主， 3~4口之家、關(guān)注價格客戶認(rèn)可點：價格相對較低 區(qū)域個盤吸引力較強客戶抗性：形象差配套不完善灰塵大 ,噪音過于嘈雜北部組團龍崗中心城競爭格局分析關(guān)注點：發(fā)展起步晚 配套不完善 相對價格較低依山郡徽王府水藍灣東方沁園君悅龍庭奧林華府公園大地陽光天健城水岸新都坡頭背項目九州新都市星河項目愛聯(lián)項目鵬達項目東都花園二期天基地塊深業(yè)紫麟山聚龍苑中央悅城一城峰景萬科清林徑康城國際萬象天成閱山華府振業(yè)巒山谷家和盛世花園綠景城市立方澤洋園龍城領(lǐng)地回龍埔舊改華業(yè)玫瑰郡風(fēng)臨國際2023年推售項目 將 售項目 在售項目本案新城區(qū) 老城區(qū)北部組團大運組團 東南組團龍崗中心城競爭格局09年龍崗中心城現(xiàn)有存量統(tǒng)計09年 5月份龍崗中心城普通住宅存量：樓盤名稱 住宅面積 總戶數(shù) (套） 銷售率中海康城 2棟 46152 556 97%中?？党? 3棟 45000 556 95%公園大地 42棟 11520 83 73%公園大地 21棟 27918 246 82%公園大地 16棟 31000 182 59%公園大地花園 11567 83 94%公園大地花園 21891 197 99%公園大地花園 9 78%公園大地花園 235 91%公園大地花園 2期 353 94%鴻基花園三期 13245 127 91%鴻基花園三期 37366 760 100%招商依山郡 27棟（合拼） 14082 102 0%招商依山郡 23棟（合拼） 14112 102 55%招商依山郡 24棟 7974 60 93%招商依山郡 3期 47129 612 79%瑞華園 417 73%華業(yè)玫瑰郡 97516 821 20%萬象天成 9\10棟（合拼） 54771 420 34%萬象天成 3棟 14348 114 72%樓盤名稱 住宅面積 總戶數(shù) (套） 銷售率萬象天成 76147 981 61%君悅龍庭 39307 324 69%君悅龍庭 26253 216 94%君悅龍庭 215＞住宅建筑陽臺（含露臺、高度為兩層及兩層以上的陽臺）投影面積不超過每戶總建筑面積的 18%，其中高度為兩層及以上的陽臺面積不超過陽臺總面積的 50%。90/35規(guī)劃修正232。參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7279 ㎡ 8089 ㎡（平 +復(fù)）108125 142161 ㎡ 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 10% 約 25% 約 35% 約 25% 約 5%修正如下：縮小兩房比例，提高四房比例參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7081 8290 100120 120140 142161 168189 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 % 約 % 約 15% 約 20% 約 % 約 % 約 5%參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7279 ㎡ 8089 ㎡ 108125 146161 168189 ㎡ 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 % 約 % 約 35% 約 % 約 % 約 5%參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7279 ㎡ 8089 ㎡ 108125 ㎡ 146161 168189 ㎡ 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 20% 約 25% 約 35% 約 % 約 % 約 5%參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7279 ㎡ 8089 ㎡ 108125 ㎡ 146161 168189 ㎡ 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 15% 約 25% 約 35% 約 10% 約 10% 約 5%參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7279 ㎡ 8089 ㎡ 108125 ㎡ 146161 ㎡ 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 15% 約 25% 約 35% 約 20% 約 5%參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7279 ㎡ 8089 ㎡ 108125 142161 ㎡ 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 10% 約 25% 約 35% 約 25% 約 5%區(qū)域市場供求結(jié)構(gòu)參考目前在售項目產(chǎn)品參考暢銷戶型參考贈送面積參考客戶訪談參考四房產(chǎn)品思考90/35影響建立以兩房和三房為主導(dǎo)的戶型；保持一定量的四房單位；五房左右特殊房型處理，保留少量即可面積段 戶型 面積比 套數(shù) 套數(shù)比7279 小兩房 約 10% 約 184 約 14%8089 平層兩房變?nèi)?約 % 約 204 約 15%8089 復(fù)式兩房變?nèi)?約 % 約 204 約 15%108125 三房 約 35% 約 460 約 35%142161 四房 約 25% 約 231 約 18%180200 頂復(fù)　 約 5% 約 36 約 3%匯總 100% 約 1319 100%本項目最終戶型區(qū)間及比例為 ——?豐富產(chǎn)品線，以針對各類需求客戶，降低銷售風(fēng)險；?設(shè)置以三房（含大兩房）、四房為主力的非合拼戶型，迎合市場主流購房需求；?控制總價過高，將面積段進行合理設(shè)置。收入情況穩(wěn)定。Healthy People他們有健康的心理 /他們有健康的身體 /他們有健康的生活 ……客戶定位立面風(fēng)格建議建議采用 現(xiàn)代、簡約、國際感 較強的風(fēng)格。通過好單位來作為本批單位的價格標(biāo)桿拉動其余單位的銷售，制造持續(xù)熱銷的局面吸引市場的關(guān)注，為后期單位推出作鋪墊；二批推售單位70160兩房 \三房 \四房 \高層120平米三房 \小高層140160平米四房 \洋房三批推售原則： 三批單位以面積較小、質(zhì)素略差的產(chǎn)品為主，同時輔助小部分質(zhì)素較好單位，通過好單位來作為價格標(biāo)桿拉動其余單位的銷售，三批單位以走量為主，減少后期銷售壓力，主要以項目周邊、區(qū)域內(nèi)客戶為主；三批推售單位市場現(xiàn)狀項目理解產(chǎn)品建議項目定位營銷思路商業(yè)思考商業(yè)功能定位商業(yè)鋪排建議商業(yè)業(yè)態(tài)建議項目商業(yè)功能定位 鑒于本項目周邊缺乏支撐大型商業(yè)的消費人群，同時結(jié)合商業(yè)的規(guī)劃體量，建議商業(yè)功能定位為滿足生活需要的 社區(qū)配套商業(yè)，商業(yè)設(shè)置形式以街鋪與滿足日常生活需要的小型集中式商業(yè)相互補充。 2:43:22 下午 2:43 下午 14:43:22四月 21沒有失敗，只有暫時停止成功！。 02 四月 20232:43:22 下午 14:43:22四月 211