【正文】 14:43:2214:43:2214:434/2/2023 2:43:22 PM1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 14:43:2214:43:2214:43Friday, April 02, 20231乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。在會(huì)所與園林相融合，融入功能性。 美國(guó)心理學(xué)家詹羅頓說： “ 一系列的實(shí)驗(yàn)室測(cè)試表明，一個(gè)人如處在負(fù)離子的環(huán)境中，心情肯定會(huì)十分愉快的。 08年房地產(chǎn)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下后，龍崗房?jī)r(jià)下降最為嚴(yán)重，因而其他區(qū)域客戶、投資客戶直接逃離龍崗， 龍崗客戶以滿足自住的中心城本地、周邊區(qū)鎮(zhèn)客戶為主；216。姓名：李女士職業(yè)：某公司職員訪談地點(diǎn)：紫麟山售樓處訪談要點(diǎn)：首次置業(yè)， 意向面積段為 100平米以下，對(duì)贈(zèng)送非?？粗兀粚?duì)總價(jià)和首付非常在意；客廳一定要大，主臥一定要寬敞； 對(duì)居住環(huán)境和配套十分關(guān)注，會(huì)選擇環(huán)境優(yōu)秀，交通和配套都十分成熟的社區(qū)；去清林徑看過兩房，認(rèn)為交通不夠便利，同時(shí)對(duì)五聯(lián)村目前認(rèn)可度不高，但如果交通和配套有所改善，也可以考慮，巨大的自然資源是吸引其購(gòu)房的重要因素。2023年開始， 90/70政策的出臺(tái)，二房供應(yīng)迅速提升，有效釋放中心城未被滿足的基層需求，大戶型得到調(diào)整， 三房和四房有明顯的下降趨勢(shì) .更多項(xiàng)目采取合拼方式進(jìn)行大戶型設(shè)計(jì) .數(shù)據(jù)來源：深圳中原深港研究中心中心城區(qū)產(chǎn)品特點(diǎn)三：大戶供應(yīng)減少純大戶型設(shè)計(jì)越來越稀缺領(lǐng)導(dǎo)者追隨者挑戰(zhàn)者補(bǔ)缺者產(chǎn)品市場(chǎng)定位本項(xiàng)目特點(diǎn) ：90/35指標(biāo)地塊形態(tài)的特殊性區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展總結(jié)：贈(zèng)送受到限制 規(guī)劃以高層為主 大戶產(chǎn)品供應(yīng)逐漸減少差異化競(jìng)爭(zhēng)高層 +小高層高層 +聯(lián)排高層 +洋房與高層面臨同樣問題區(qū)域內(nèi)空白市場(chǎng)，可以提升產(chǎn)品舒適度和品質(zhì)感；可形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，利于快速銷售；建筑成本相對(duì)較低，工期較短，可以盡快入市搶占先機(jī)別墅對(duì)社區(qū)品質(zhì)要求較高；銷售速度緩慢的問題產(chǎn)品類型 競(jìng)爭(zhēng)力分析中原建議產(chǎn)品形態(tài)規(guī)劃為：高層 +洋房目的：提高項(xiàng)目的差異化競(jìng)爭(zhēng)力，形成熱銷 增加產(chǎn)品舒適度及品質(zhì)感建筑類型規(guī)劃純高層 高層競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，無法形成差異化；建筑成本高，建筑工期較長(zhǎng)園林最大化對(duì)高層的溢價(jià)有限建筑布局規(guī)劃地塊特點(diǎn)可以使分區(qū)更純粹幼兒園主通道主入口可以享受北面的清林徑山景及水庫(kù)資源同時(shí)避免了傳統(tǒng)同類型社區(qū)高層對(duì)多層圍合南部山景資源給到多層，同時(shí)不會(huì)對(duì)高層有所遮擋。1232。大面積贈(zèng)送、戶型創(chuàng)新、復(fù)式板樓設(shè)計(jì)、產(chǎn)品素質(zhì)和產(chǎn)品創(chuàng)新都較過去有了新的突破 龍崗板塊概念開始打造，奧體新城、高交會(huì)館成為市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)，地產(chǎn)概念由個(gè)盤打造上升為板塊營(yíng)銷大運(yùn)會(huì)申辦成功，板塊價(jià)值優(yōu)勢(shì)發(fā)生質(zhì)變，市場(chǎng)信心暴漲，區(qū)域輻射力明顯加強(qiáng)，反映在價(jià)格上的瘋狂補(bǔ)漲、品牌開發(fā)商的集中進(jìn)入以及產(chǎn)品時(shí)代的更迭。中心城龍崗中心城競(jìng)爭(zhēng)格局分析代表樓盤： 公園大地東南部組團(tuán)地緣價(jià)值：核心位置環(huán)境好配套完善產(chǎn)品特點(diǎn)：綜合性較強(qiáng)滿足各種需求 形象特色：最高端、貴族聚集地早期 “ 最熱點(diǎn) ” 板塊客戶來源：中心城和龍崗鎮(zhèn)的公務(wù)員區(qū)域內(nèi)的私營(yíng)業(yè)主個(gè)體戶客戶認(rèn)可點(diǎn)：配套成熟 形象高檔樓盤品質(zhì)離政府較近客戶抗性：價(jià)格過高過于嘈雜關(guān)注點(diǎn)：核心位置 配套成熟 價(jià)格偏高 代表樓盤： 康城國(guó)際 /奧林華府地緣價(jià)值：與大運(yùn)會(huì)館同區(qū)借勢(shì)大運(yùn)會(huì)產(chǎn)品特點(diǎn)：以中高檔為主，戶型面積偏大，贈(zèng)送率超高形象特色：配套不完善離中心區(qū)較遠(yuǎn)客戶來源： 以龍崗中心城為主，以上升期的公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主和個(gè)體戶為主，多為 3口之家，低調(diào)、務(wù)實(shí)、追求品位與環(huán)境客戶認(rèn)可點(diǎn)：臨近大運(yùn)會(huì)升值潛力大價(jià)格便宜客戶抗性：生活配套不完善交通便利性差大運(yùn)組團(tuán)龍崗中心城競(jìng)爭(zhēng)格局分析關(guān)注點(diǎn)：與大運(yùn)會(huì)同區(qū) 配套和交通不完善 升值潛力巨大代表樓盤： 依山郡 \華業(yè)玫瑰郡地緣價(jià)值：新開發(fā)區(qū) ,發(fā)展起步較晚 ,目前周邊配套不完善產(chǎn)品特點(diǎn)：產(chǎn)品線豐富，滿足各種客戶的購(gòu)房需求 形象特色：容括不同檔次項(xiàng)目，形象價(jià)值比較混亂客戶來源：中心城和龍崗鎮(zhèn)的私營(yíng)業(yè)主和個(gè)體戶為主， 3~4口之家、關(guān)注價(jià)格客戶認(rèn)可點(diǎn)：價(jià)格相對(duì)較低 區(qū)域個(gè)盤吸引力較強(qiáng)客戶抗性：形象差配套不完善灰塵大 ,噪音過于嘈雜北部組團(tuán)龍崗中心城競(jìng)爭(zhēng)格局分析關(guān)注點(diǎn)：發(fā)展起步晚 配套不完善 相對(duì)價(jià)格較低依山郡徽王府水藍(lán)灣東方沁園君悅龍庭奧林華府公園大地陽(yáng)光天健城水岸新都坡頭背項(xiàng)目九州新都市星河項(xiàng)目愛聯(lián)項(xiàng)目鵬達(dá)項(xiàng)目東都花園二期天基地塊深業(yè)紫麟山聚龍?jiān)分醒霅偝且怀欠寰叭f科清林徑康城國(guó)際萬象天成閱山華府振業(yè)巒山谷家和盛世花園綠景城市立方澤洋園龍城領(lǐng)地回龍埔舊改華業(yè)玫瑰郡風(fēng)臨國(guó)際2023年推售項(xiàng)目 將 售項(xiàng)目 在售項(xiàng)目本案新城區(qū) 老城區(qū)北部組團(tuán)大運(yùn)組團(tuán) 東南組團(tuán)龍崗中心城競(jìng)爭(zhēng)格局09年龍崗中心城現(xiàn)有存量統(tǒng)計(jì)09年 5月份龍崗中心城普通住宅存量：樓盤名稱 住宅面積 總戶數(shù) (套） 銷售率中海康城 2棟 46152 556 97%中?？党? 3棟 45000 556 95%公園大地 42棟 11520 83 73%公園大地 21棟 27918 246 82%公園大地 16棟 31000 182 59%公園大地花園 11567 83 94%公園大地花園 21891 197 99%公園大地花園 9 78%公園大地花園 235 91%公園大地花園 2期 353 94%鴻基花園三期 13245 127 91%鴻基花園三期 37366 760 100%招商依山郡 27棟（合拼） 14082 102 0%招商依山郡 23棟（合拼） 14112 102 55%招商依山郡 24棟 7974 60 93%招商依山郡 3期 47129 612 79%瑞華園 417 73%華業(yè)玫瑰郡 97516 821 20%萬象天成 9\10棟（合拼） 54771 420 34%萬象天成 3棟 14348 114 72%樓盤名稱 住宅面積 總戶數(shù) (套） 銷售率萬象天成 76147 981 61%君悅龍庭 39307 324 69%君悅龍庭 26253 216 94%君悅龍庭 215＞住宅建筑陽(yáng)臺(tái)（含露臺(tái)、高度為兩層及兩層以上的陽(yáng)臺(tái)）投影面積不超過每戶總建筑面積的 18%，其中高度為兩層及以上的陽(yáng)臺(tái)面積不超過陽(yáng)臺(tái)總面積的 50%。90/35規(guī)劃修正232。參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7279 ㎡ 8089 ㎡（平 +復(fù)）108125 142161 ㎡ 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 10% 約 25% 約 35% 約 25% 約 5%修正如下：縮小兩房比例，提高四房比例參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7081 8290 100120 120140 142161 168189 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 % 約 % 約 15% 約 20% 約 % 約 % 約 5%參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7279 ㎡ 8089 ㎡ 108125 146161 168189 ㎡ 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 % 約 % 約 35% 約 % 約 % 約 5%參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7279 ㎡ 8089 ㎡ 108125 ㎡ 146161 168189 ㎡ 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 20% 約 25% 約 35% 約 % 約 % 約 5%參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7279 ㎡ 8089 ㎡ 108125 ㎡ 146161 168189 ㎡ 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 15% 約 25% 約 35% 約 10% 約 10% 約 5%參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7279 ㎡ 8089 ㎡ 108125 ㎡ 146161 ㎡ 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 15% 約 25% 約 35% 約 20% 約 5%參考量 兩房 三房 四房 五房以上面積區(qū)間 7279 ㎡ 8089 ㎡ 108125 142161 ㎡ 180㎡ 以上套數(shù)比例 約 10% 約 25% 約 35% 約 25% 約 5%區(qū)域市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)參考目前在售項(xiàng)目產(chǎn)品參考暢銷戶型參考贈(zèng)送面積參考客戶訪談參考四房產(chǎn)品思考90/35影響建立以兩房和三房為主導(dǎo)的戶型；保持一定量的四房單位；五房左右特殊房型處理，保留少量即可面積段 戶型 面積比 套數(shù) 套數(shù)比7279 小兩房 約 10% 約 184 約 14%8089 平層兩房變?nèi)?約 % 約 204 約 15%8089 復(fù)式兩房變?nèi)?約 % 約 204 約 15%108125 三房 約 35% 約 460 約 35%142161 四房 約 25% 約 231 約 18%180200 頂復(fù)　 約 5% 約 36 約 3%匯總 100% 約 1319 100%本項(xiàng)目最終戶型區(qū)間及比例為 ——?豐富產(chǎn)品線，以針對(duì)各類需求客戶，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)；?設(shè)置以三房（含大兩房）、四房為主力的非合拼戶型，迎合市場(chǎng)主流購(gòu)房需求；?控制總價(jià)過高，將面積段進(jìn)行合理設(shè)置。收入情況穩(wěn)定。Healthy People他們有健康的心理 /他們有健康的身體 /他們有健康的生活 ……客戶定位立面風(fēng)格建議建議采用 現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、國(guó)際感 較強(qiáng)的風(fēng)格。通過好單位來作為本批單位的價(jià)格標(biāo)桿拉動(dòng)其余單位的銷售，制造持續(xù)熱銷的局面吸引市場(chǎng)的關(guān)注，為后期單位推出作鋪墊；二批推售單位70160兩房 \三房 \四房 \高層120平米三房 \小高層140160平米四房 \洋房三批推售原則： 三批單位以面積較小、質(zhì)素略差的產(chǎn)品為主，同時(shí)輔助小部分質(zhì)素較好單位，通過好單位來作為價(jià)格標(biāo)桿拉動(dòng)其余單位的銷售，三批單位以走量為主，減少后期銷售壓力，主要以項(xiàng)目周邊、區(qū)域內(nèi)客戶為主；三批推售單位市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目理解產(chǎn)品建議項(xiàng)目定位營(yíng)銷思路商業(yè)思考商業(yè)功能定位商業(yè)鋪排建議商業(yè)業(yè)態(tài)建議項(xiàng)目商業(yè)功能定位 鑒于本項(xiàng)目周邊缺乏支撐大型商業(yè)的消費(fèi)人群，同時(shí)結(jié)合商業(yè)的規(guī)劃體量，建議商業(yè)功能定位為滿足生活需要的 社區(qū)配套商業(yè)，商業(yè)設(shè)置形式以街鋪與滿足日常生活需要的小型集中式商業(yè)相互補(bǔ)充。 2:43:22 下午 2:43 下午 14:43:22四月 21沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 02 四月 20232:43:22 下午 14:43:22四月 211