【正文】 萬科清林徑客戶普遍認(rèn)可：?規(guī)模概念量化?強(qiáng)化景觀及生態(tài)概念36萬平米森林公園生態(tài)住區(qū)形象打造方向思考契合產(chǎn)品的形象表達(dá)順勢造勢借勢客戶認(rèn)可度高，共享程度大但價(jià)值實(shí)現(xiàn)需要政府規(guī)劃支撐大深圳概念，未來深、莞、惠一體化的核心位置人為制造，成本較高，客戶認(rèn)可度難以預(yù)估？共享程度低，客戶認(rèn)可度高可迅速嫁接價(jià)值清林徑源生態(tài)資源形象打造方向思考 ——清林徑生態(tài)資源純粹大戶設(shè)計(jì)稀缺產(chǎn)品規(guī)劃虛實(shí)形象產(chǎn)品項(xiàng)目定位公園東部為龍崗區(qū)坪地鎮(zhèn)，南經(jīng)橫崗鎮(zhèn)可通往深圳市區(qū)，西臨東莞市，北靠惠州，區(qū)位條件優(yōu)越，交通便利。清林徑公園具有良好的自然條件，公園內(nèi)森林景觀豐富，空氣清新。公園內(nèi)地勢中間低周圍高，地形起伏多變，有紅花嶺和洞其寨兩座高峰，還有清林徑、黃龍湖和杉坑等三座水庫，構(gòu)成了湖光山色美麗景觀。清林徑公園擁有豐富的生物資源，山中植物種類豐富。 該公園計(jì)劃分為八大功能區(qū)，分別為洞其寨登山游覽區(qū)、黃龍湖健身觀光區(qū)、雙龍生態(tài)觀光休閑區(qū)、紅花嶺革命教育區(qū)、上寮青少年科普娛樂區(qū)、清林徑水源生態(tài)保護(hù)區(qū)、板嶂垂釣休閑區(qū)和公園管理區(qū)等。 清林徑公園相當(dāng)于 4個(gè)梧桐山公園大小，未來幾年擴(kuò)建后將建成深圳最大的濕地公園，也將是深圳面積最大的森林清林徑公園介紹空氣負(fù)離子濃度平均每立方米約 760個(gè)以上 ， 空氣質(zhì)量 A級(jí)噪音平均約為 ， 國家特別安靜區(qū) 標(biāo)準(zhǔn) 。清林徑森林公園牽牛花有一個(gè)籬笆供我站立供我眺望是幸福的事我站在籬笆上打開我紫色的花蕾這一過程無人目睹但我仍然是幸福的我輕輕地眺望著這個(gè)遼闊的世界我淡淡紫色之外的別樣的顏色 — 深圳詩人謝湘南清林徑 清林徑南麓 原生 純居屬性定位借勢最大生態(tài)森林公園，說明區(qū)位的同時(shí)，提高客戶認(rèn)可度最天然的生態(tài)環(huán)境最純粹的產(chǎn)品設(shè)計(jì)形象定位至純生態(tài) 20萬平米 絕品 原筑資源 體量 產(chǎn)品至 純 方為 絕品主推廣語寧靜的時(shí)光、足夠的水和氧氣、未被污染的淺山靜水、隨時(shí)可以參與其中的玩樂、你會(huì)發(fā)現(xiàn)很多以前被你所忽視掉有趣的事情．徹底的放松，適度的有氧運(yùn)動(dòng) ,田園生活的浪漫．．．．．．這是來自 絕品原筑 的下午生態(tài)、自然、恬淡離生活并不遙遠(yuǎn)產(chǎn)品的打造不是憑空想象，而是需要和客戶對(duì)位。我們的客戶在哪里？他們是誰？產(chǎn)品 客戶對(duì)位原則客戶研究216。 07年上半年是龍崗以外其他區(qū)域客戶至龍崗?fù)顿Y的鼎盛時(shí)期，該期間受大勢經(jīng)濟(jì)環(huán)境、大運(yùn)會(huì)利好因素的影響，大量關(guān)內(nèi)客戶至龍崗?fù)顿Y置業(yè) ；216。 08年房地產(chǎn)形勢急轉(zhuǎn)直下后，龍崗房價(jià)下降最為嚴(yán)重，因而其他區(qū)域客戶、投資客戶直接逃離龍崗， 龍崗客戶以滿足自住的中心城本地、周邊區(qū)鎮(zhèn)客戶為主；216。 09年深圳地產(chǎn)形勢好轉(zhuǎn)，同時(shí)受 2023年大運(yùn)會(huì)的前景展望，將部分關(guān)內(nèi)投資客重新拉回龍崗，但仍以區(qū)域購房為主導(dǎo)；回顧：本項(xiàng)目萬科清林徑招商依山郡君悅龍庭中央悅城同區(qū)域樓盤成交客戶分析萬科清林徑高層成交客戶招商依山郡君悅龍庭 中央悅城所在區(qū)域集中成交客戶均以龍崗本地客戶為主，包括坪山、坪地、中心城、龍崗鎮(zhèn)、布吉、橫崗，以中心區(qū)客戶為主力；清林徑關(guān)內(nèi)客戶居多，以福田為主，由于有萬客會(huì)的強(qiáng)大資源，具有一定特殊性；客戶分析 —— 五個(gè)集中萬科清林徑高層成交客戶招商依山郡君悅龍庭 中央悅城職業(yè)集中成交客戶以私營企業(yè)主、個(gè)體戶居多；公務(wù)員及事業(yè)單位工作者較多，公司中高層職業(yè)也占有一定比例；萬科清林徑的成交客戶中公務(wù)員占主力。客戶分析 —— 五個(gè)集中年齡集中成交客戶以 40歲以下客戶為主， 3040歲客戶居多；購買者年齡偏年輕化，但也不排除年輕人買來給老人居??；萬科清林徑高層成交客戶招商依山郡君悅龍庭 中央悅城客戶分析 —— 五個(gè)集中購買目的集中成交客戶均以第一居所自用為主，存在一批換房客；清林徑項(xiàng)目存在一定特殊性，投資客比例較大；萬科清林徑高層成交客戶招商依山郡君悅龍庭 中央悅城客戶分析 —— 五個(gè)集中家庭人口集中成交客戶均以三 /四口之家為主，家庭人口多；單身或二口之家的客戶極少；萬科清林徑高層成交客戶招商依山郡君悅龍庭 中央悅城客戶分析 —— 五個(gè)集中客戶分析總結(jié)客戶的泛市場找到了，結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)將目標(biāo)客戶細(xì)化片區(qū)同質(zhì)樓盤購房客戶置業(yè)特征：p他們的年齡集中在 30歲到 40歲之間，置業(yè)者年輕化是非常顯著的特征；p他們有強(qiáng)烈的區(qū)域情結(jié)，生活圈子固定于龍崗，無論親朋好友還是工作；p他們的事業(yè)正在攀升，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；p他們購房并非絕對(duì)剛性需求，家庭成員多，選擇更舒適、高品質(zhì)的生活環(huán)境；本項(xiàng)目特點(diǎn)回顧：大社區(qū)純大戶生態(tài)景觀資源區(qū)域規(guī)則 ……第一步：自用客戶群體圈定主要客戶 職業(yè)特征 置業(yè)目的 需求戶型 接受總價(jià) 置業(yè)傾向自住客換房客重要客戶 職業(yè)特征 置業(yè)目的 需求戶型 接受總價(jià) 置業(yè)傾向首次置業(yè)自住3—4 房 70100萬左右 價(jià)格、戶型4房或以上 100120萬左右 價(jià)格、戶型、社區(qū)游離的自住客戶 白領(lǐng) 首次置業(yè)3房 4房70萬以下 價(jià)格、產(chǎn)品游離的換房客戶 周邊村民23房80萬左右 價(jià)格、社區(qū) 私營企業(yè)主自住客戶研究“大社區(qū)、純粹大戶、生態(tài) ”項(xiàng)目特點(diǎn)將圈定到哪些客戶群體？上升期的公務(wù)員 /企業(yè)高管第二步：重視交通便利、配套成熟的客戶抽離本項(xiàng)目處在五聯(lián)村內(nèi)，待完全改造需至少幾年時(shí)間，規(guī)劃中無地鐵 ……因此，該類重視目前成熟片區(qū)的客戶不屬于本項(xiàng)目重點(diǎn)關(guān)注的客戶群體。許先生32歲，龍崗本地人，三口之家。龍崗中心城工作，公司高層。收入情況穩(wěn)定。關(guān)注戶型： 120平米以上三房或四房購房敏感點(diǎn)：戶型好，有地鐵，片區(qū)配套成熟。李先生35歲，東莞人，在龍崗開廠。四口之家，想把父母接來同住。收入較高，但不穩(wěn)定。關(guān)注戶型： 160平米以上四房或復(fù)式購房敏感點(diǎn)：高檔大社區(qū)，交通便利、配套成熟、。項(xiàng)目劣勢價(jià)值將分流哪些客戶群體？客戶研究第三步：注重區(qū)域發(fā)展和附加值的客群未來區(qū)域價(jià)值將吸引哪些客戶群體？客戶研究大運(yùn)會(huì) /市政設(shè)施改造 /地鐵三號(hào)線 /北通道 /本案東莞惠州關(guān)內(nèi) 關(guān)內(nèi)關(guān)內(nèi)n專業(yè)投資客n莞、惠投資者n莞、惠在深創(chuàng)業(yè)者n關(guān)內(nèi)客戶第四步：投資客的活躍狀態(tài)進(jìn)行客群補(bǔ)充有投資需求的客戶群體該類客戶對(duì)項(xiàng)目的形象性、品質(zhì)附加值、會(huì)所、獨(dú)特的立面等方面情有獨(dú)鐘；他們熟悉房地產(chǎn)發(fā)市場發(fā)展的前景，對(duì)大運(yùn)會(huì)給龍崗帶來的經(jīng)濟(jì)前景有信心，最看重投資回報(bào)率；項(xiàng)目補(bǔ)充價(jià)值將吸引哪些客戶群體？客戶研究項(xiàng)目 近一個(gè)月投資客所占比例拉菲花園 小戶型 40% 大戶型 50%紫麟山 高層 50%花語岸 20%頤安閱海 15%皇庭港灣 15%大山地 15%半島城邦 20%百仕達(dá)樂湖 20%圣莫麗斯 15%（包括自住兼投資）三號(hào)線公寓 33%天麓 50%光耀城 80%第五寓 50%萬科里程 15%城市山林 5%萬科棠樾 40%皇御苑 40%中原監(jiān)控部分樓盤投資客情況投資客異?；钴S，重新登上深圳樓市的舞臺(tái) .次要客戶 ◎ 關(guān)內(nèi)工作者◎ 投資客龍崗專業(yè)人群（醫(yī)生、教師、律師等） ◎核心客戶◎ 龍崗中小私營企業(yè)主◎ 龍崗中心區(qū)白領(lǐng)◎ 周邊村民龍崗本地公務(wù)員、 企業(yè)高管 ◎重要客戶惠州、東莞在龍崗創(chuàng)業(yè)者 ◎ 目標(biāo)客戶群屬性定位私營企業(yè)主 ◎他們一直在龍崗工作著，生活著，他們習(xí)慣龍崗，喜歡龍崗，看好龍崗就是不要離開龍崗。他們對(duì)事業(yè)有追求，對(duì)生活有要求。他們奔波，他們?yōu)榱松疃鴬^斗。他們認(rèn)為 BENZ、 BMW是暴富的產(chǎn)物他們滿足于 CAMRY、 MAZDA，或者 CROWN他們認(rèn)為 LV、 GUCCI是附屬品他們有很強(qiáng)的家庭觀念愿意為家庭、為家人創(chuàng)造更舒適的環(huán)境他們熱愛生態(tài)和自然以將擁有相當(dāng)于 17個(gè)蓮花山公園或 4個(gè)梧桐山的森林公園為榮。在人頭攢動(dòng)、車馬喧囂的都市內(nèi)，每一立方厘米的大氣中僅含四十到五十個(gè)負(fù)離子，而在山林澤畔，可高達(dá)二萬個(gè)以上。 美國心理學(xué)家詹羅頓說： “ 一系列的實(shí)驗(yàn)室測試表明，一個(gè)人如處在負(fù)離子的環(huán)境中，心情肯定會(huì)十分愉快的。人們愿意去山地度假，其中一個(gè)原因就是那兒的空氣中的負(fù)離子濃度極高。 ” 周末，過節(jié)。他們爬山，他們郊游。他們帶上家人和寵物，去享受 。Healthy People他們有健康的心理 /他們有健康的身體 /他們有健康的生活 ……客戶定位立面風(fēng)格建議建議采用 現(xiàn)代、簡約、國際感 較強(qiáng)的風(fēng)格。 水木瀾山金地香蜜山中信紅樹灣 皇庭港灣品質(zhì)提升建議：雙大堂首層大堂 層高 7m，采用現(xiàn)代風(fēng)格，選用大理石墻體和地面，配以水 晶、琉璃燈飾，要和外立面相配合，追求高品質(zhì)。地下室大堂 設(shè)計(jì)同步具備相應(yīng)的品質(zhì)，業(yè)主從下車開始即享受禮遇！品質(zhì)提升中空玻璃項(xiàng)目周邊環(huán)境比較混雜，會(huì)有部分噪音干擾，因此建議采用中空式玻璃，阻隔噪音。同時(shí)中空玻璃外形上比較美觀，對(duì)品質(zhì)提升也有一定作用。品質(zhì)提升?在中心園林處設(shè)置泳池，提升項(xiàng)目品質(zhì)；?泳池可以考慮異型設(shè)計(jì)，增加趣味性與觀賞價(jià)值；?為銷售期打動(dòng)客戶提供更多工具。品質(zhì)提升中央泳池 考慮到項(xiàng)目地塊形狀，我們建議通過樓體、坡度、喬木植物在視覺上分割園林。建議以主題式體驗(yàn)型的園林風(fēng)格進(jìn)行營造，以也體現(xiàn)社區(qū)的品質(zhì)，在材質(zhì)上采用不銹鋼玻璃以及環(huán)保型材料。 其次，建設(shè)鑲嵌式園林，考慮將籃球場、羽毛球場、慢跑道設(shè)施布置其中，營造一個(gè)社區(qū)業(yè)主的運(yùn)動(dòng)場，一些健身設(shè)備、娛樂設(shè)施更是點(diǎn)綴于園林之中。 充分利用地塊的特殊性，真正做到 “ 移步換景 ” 的效果體驗(yàn)型 、圍合分體式園林設(shè)計(jì)品質(zhì)提升》 純潔之庭 —— 白》 希望之庭 —— 綠》 冷傲之庭 —— 青》 寧靜之庭 —— 藍(lán)》 沉寂之庭 —— 黑》 神秘之庭 —— 紫由于項(xiàng)目地塊異型 ,因此可以考慮在園林設(shè)計(jì)上采取圍合形成 6個(gè)色彩情感型庭院空間。園林示意圖幼兒園主通道中心園林 景觀軸主入口綠化隔離帶泳池分區(qū)園林分區(qū)園林分區(qū)園林分區(qū)園林分區(qū)園林百萬級(jí)名貴樹種【 日本進(jìn)口黑松【 加利那海棗 ……核心考慮：p營銷噱頭p風(fēng)水p景觀增值園林細(xì)節(jié)建議在小區(qū)與返還農(nóng)民房之間設(shè)置幾塊水幕墻 (紅線位置 )，劃分出與農(nóng)民房的界限，以保證本項(xiàng)目品質(zhì)，同時(shí)增加了園林景觀的趣味性。體驗(yàn)型 水幕墻 — 以景觀隔離返還村民單位，增強(qiáng)小區(qū)獨(dú)立性及品質(zhì)感品質(zhì)提升返還農(nóng)民單位返還農(nóng)民單位由于小區(qū)靠山，必然 導(dǎo) 致蚊蟲 較 多，因此建 議 在小區(qū)園林安裝滅 蚊的裝置：如 滅 蚊磁 場 ，體 現(xiàn) 人性化 設(shè)計(jì)參考圣莫麗斯、第五園體驗(yàn)型 園林配套品質(zhì)提升泛會(huì)所玩兒吧 （書吧、音樂吧、 PARTY、棋牌吧 ）青年俱樂部