【正文】 我們是有專利的！ 第三階段：濱海生活 3 ４ 營銷策略及重點 營銷策略： 企業(yè)形象與項目推廣策略＼階段性推廣策略 包裝策略 ： 現(xiàn)場包裝要點 媒體運用及推廣預算 售樓現(xiàn)場：少裝修多裝飾，高端時尚 氛圍營造： 包裝突出 未來生活場景 現(xiàn)場擺設：布置時尚、現(xiàn)代、高端的藝術設計品 現(xiàn)場包裝風格基調 :高端時尚 ４ 營銷策略及重點 營銷策略： 企業(yè)形象與項目推廣策略＼階段性推廣策略 包裝策略 ： 現(xiàn)場包裝要點＼賣點樹立及運用 媒體運用及推廣預算 本項目費用預算主要考慮因素： ? 樓盤體量 ? 樓盤檔次 ? 市場難度 ? 銷售周期 ? 預期價格 ? 品牌期望 （注：樓盤的推廣費用不含銷售代理費用、廣告服務費、售樓處及樣板房設計裝修費。 產業(yè)圈人 ?移民 財富階層 ?最為勤奮的財富創(chuàng)造者 ?多為 70年代生人 是寶安產業(yè)的支柱棟梁，渴望歸屬感 ?戶外、報紙、雜志、手機短信 、 網(wǎng)絡全方位的信息獲取途徑，同時也注意圈層間的信息交流。 ? 目前深圳市的高球打球人數(shù)在 5至 6萬人， ? 而且高爾夫愛好者的年齡和層次也在變化。 空中別墅 龍岸一號 項目形象定位 廣興源 ?目前周邊配套不足． ?隨著寶安中心區(qū)的商業(yè)商務的啟動，將帶動本區(qū)域發(fā)展 ?周邊大型社區(qū)項目的入住將帶旺片區(qū)人氣 ?新交通樞紐的建設將吸引關內甚至珠三角客戶的目光 ?本片區(qū)及寶安中心區(qū)未來兩年推出量巨大，競爭激烈 ?政策的頻繁出臺對房地產市場有一定沖擊 25 2 項目定位 地塊分析： 地塊區(qū)位分析＼地塊素質分析 項目定位： 項目發(fā)展方向＼定位思考＼總體定位＼形象定位 項目客戶定位 ：尋找客戶，本項目客戶誘因決策分析 項目價格策略 ：步驟一：市場比較法 步驟二：因素修正法 最終預測價格 項目戶型定位： 結合市場未來供應結構與項目自身優(yōu)勢推導出項目的戶型配比 26 洋房 高層 發(fā)展方向的研判 別墅 研判的因素： 外因：來源于市場的客觀判斷 內因：來源于對本項目地塊條件的深度研究 結論：高層 27 別墅客戶敏感度曲線 本項目條件曲線 評價差距 項目 原因 等于期望值 稀缺的景觀資源 安全、智能化 品牌物業(yè)管理 交通便捷性 豪華會所 戶型舒適度 本項目位于高爾夫球場旁邊 自然景觀資源不會差，戶型、物業(yè)管理、會所、安全與智能化都是在產品打造的過程中可以控制的因素。 碧海中心區(qū)概況 /定位 碧海中心區(qū) 本項目 碧海中心區(qū)位臵： 位于寶安中心區(qū)的西北部；東起寶安大道 ,西至濱海大道 ,北起碧海灣公園 ,南至新安六路。 ?但 “深圳 也不能帶頭飚車”，目前深圳房價已經成為全國房價的領漲先鋒，故近期深圳樓市降溫措施密集出爐， 樓市短期內再次飛漲的可能性不大，深圳房價將在高位持續(xù)徘徊 。 寶安中心區(qū) 西鄉(xiāng)碧海中心區(qū) 地塊區(qū)位分析 本項目 銅 鼓 路 興 業(yè) 路 碧海灣公園 碧海高爾夫球場 碧海高爾夫球場 錦新明地塊 恒生醫(yī)院 富通城、派出所 空地就是規(guī)劃中的中學用地，遠處是碧海紅樹灣 福利房和在建的商業(yè)樓 ?本項目位于西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)西南部的銅鼓路與興業(yè)路交匯處，且臨近規(guī)劃的沿江高速。樓體間距可以很大，視野開闊，通透條件高，避免了擁擠感覺。 90 ㎡ 以下的套數(shù)比，首次 超過了 70%，這個現(xiàn)象表明，受 9070影響的項目開始陸續(xù)登場。 ?因為認同本項目價值，而能夠接受噪音的本地客。 舉辦高夫球比賽，舉辦高爾夫文化講座 產品特性 核心競爭力，將標桿產品與“創(chuàng)想力”結合 主打個性化、創(chuàng)意高的廣告；現(xiàn)場樣板房開放及專利產品發(fā)布會等 濱海生活 賣戶型，其實是賣生活方式；項目的濱海生活也非一般 以海為背景、創(chuàng)意居家為內容宣傳；現(xiàn)場以開盤熱銷場面帶動客戶 稀缺資源 城市 CLD的一線海景、絕對高爾夫景觀資源，創(chuàng)新產品、僅 311席、整體戶型在 90平米以上、專利產品 …… 擁有者的身份感、樓盤的升值潛力都將體現(xiàn)出來 廣告以實效的樓盤信息、銷售進度為重點，突出項目的極度稀缺性；現(xiàn)場輔助小型的活動帶動銷售 1 目的：借舉辦高爾夫業(yè)余賽事，提高開發(fā)公司和項目知名度，對外突出項目的調性。 89 、高爾夫物業(yè)策劃及營銷經驗 高爾夫住宅的規(guī)劃設計能力 高爾夫住宅物業(yè)針對性營銷 高爾夫物業(yè)樣板房的展示與包裝 高爾夫物業(yè)的客戶群研究 碧海中心區(qū)高端物業(yè)的產品價值提升 碧海中心區(qū)高端物業(yè)的銷售策略 碧海中心區(qū)客戶群研究 …… 我們的對高爾夫物業(yè)、碧海中心區(qū)物業(yè)營銷的掌控力： 90 我們在寶安服務的發(fā)展商有： 中海地產 天健地產 合正地產 富通地產 中糧地產 ?? 我們要做寶安地產主流 聲音的第一聆聽者。 綜合以上指數(shù)不難看出（姑且不考慮項目物業(yè)形態(tài)組合），我司建議本項目應采用 。我們不會經常打高爾夫，只希望能擁有這種享受的心態(tài)。９０７０政策對市場供應結構的影響將逐漸凸現(xiàn)。 本項目容積率不適合打造洋房 本項目的容積率最低值為 ，并且社區(qū)規(guī)模相比之下更小，所以本項目條件不適合打造洋房產品。 中心區(qū)商鋪產品的后市價格預期為： 50000－ 60000元 /㎡ 中心區(qū)后市價格走勢（平均水平）預計 【 小結 】 中心區(qū)后市價格走勢預測（元 /㎡ ） 1） 20200住宅 22020 2） 50000商鋪 60000 中心區(qū)后市價格走勢（平均水平）預計 19 Part 2 項目定位 2 項目定位 地塊分析 ：地塊區(qū)位分析＼地塊素質分析 項目定位 ：項目發(fā)展方向＼定位思考＼總體定位＼形象定位 項目客戶定位 ：尋找客戶，本項目客戶誘因決策分析 項目價格策略 ：步驟一：市場比較法 步驟二：因素修正法 最終預測價格 項目戶型定位： 結合市場未來供應結構與項目自身優(yōu)勢推導出項目的戶型配比 項目位于西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)已被正 式納寶安新中心區(qū)，區(qū)域價值凸現(xiàn) 本項目地塊 ? 項目位于碧海紅樹灣片區(qū)，該片區(qū)位于西鄉(xiāng)南側，緊靠前海灣，今年 3月已被正式納入寶安新中心區(qū)，片區(qū)以紅樹灣填海區(qū)為主，現(xiàn)基本處于待開發(fā)狀態(tài)，土地儲備量充裕，是寶安和深圳房地產市場的又一熱點片區(qū)。 8次提高準備金率 土地增值稅清算 八部委聯(lián)手整頓房地產秩序 5次加息 遏制銀行放貸 15%政策性住房比例的規(guī)定 新版合同 首付比例提升至 40% 限外令 后市預測：行業(yè)規(guī)范，價格平穩(wěn)，客戶理性，市場降溫 ?對比香港樓市的指標“拐點”，深圳目前樓市指標雖還沒完全出現(xiàn)泡沫破滅前的“七高兩低”，但部分指標已非常接近，甚至超出當初香港的高位 。 片區(qū)現(xiàn)狀： 片區(qū)以紅樹灣填海區(qū)為主，現(xiàn)基本處于待開發(fā)狀態(tài)，土地儲備量充裕，是寶安和深圳房地產市場的又一熱點片區(qū)。由于本項目規(guī)模較小，社區(qū)規(guī)模和配套有限。 類比項目角度 泛 高爾夫物業(yè)產品結構為純大戶型 鴻景園 尚都 戶型 面積跨度（㎡） 面積跨度（㎡） 兩房 7585 79－ 86 三房 91124 四房 140157 141－ 148 五房或復式 191204 199－ 247 小結： 鴻榮源地產是寶安地產界的翹楚，他們了解寶安本地人的生活習慣，在此基礎上，打造出的產品深受寶安本地人的追捧。 專業(yè)人士解析： 暨南大學深圳旅游學院周靈敏女士認為，深圳高爾夫景觀住宅的風行首先得益于深圳高爾夫文化的普及。 這是被社會普遍認可的居住方式和價值 傳統(tǒng)或沿襲的家庭觀念對于臵業(yè)也會產生重要的影響，寶安客戶的家族聚居觀念是典型