【導(dǎo)讀】2020年上半年，與不斷飆升的房價形成鮮明對比的，是連續(xù)數(shù)月保持“靜默”的宏觀調(diào)控政。但進(jìn)入第三季度來，在房價暴漲的過程中，深圳樓市降溫措施密集出爐，政府試圖找。對比香港樓市的指標(biāo)“拐點”，深圳目前樓市指標(biāo)雖還沒完全出現(xiàn)泡沫破滅前的“七。高兩低”，但部分指標(biāo)已非常接近，甚至超出當(dāng)初香港的高位。但“深圳也不能帶頭飚車”，目前深圳房價已經(jīng)成為全國房價的領(lǐng)漲先鋒，故近期深。受益于人口、經(jīng)濟(jì)、區(qū)域交通快速發(fā)展，寶安市場發(fā)展?jié)摿薮?。關(guān)內(nèi)的供應(yīng)缺口不斷加大，寶安的房地產(chǎn)熱點片區(qū)地位將得到鞏固。關(guān)內(nèi)用地逐年減少，特別是臨近寶安的南山片區(qū)供應(yīng)量萎縮嚴(yán)重，房價遠(yuǎn)高于寶安。寶安本地客戶“自住”的剛性需求空間巨大。根據(jù)調(diào)查顯示寶安的潛力客戶眾多，且現(xiàn)在基本都居住于舊城區(qū)，舊換新的趨勢很大，區(qū)域情結(jié)和趨同的價值觀，將引發(fā)當(dāng)?shù)厝嗽趯毎仓行膮^(qū)的重復(fù)臵業(yè)。2020年度：寶安中心區(qū)均價月增長率約為％；

　　

【正文】 ★ ★ ★ “★ ★ ★ ”：以上：宣傳重點 “★ ★ ” ：上印刷品 “★ ” ：口頭宣傳 ★ ★ ★ 71 頭羊態(tài)勢， 拉動市場新欲求 品牌力量， 引導(dǎo)市場趨勢 企業(yè)品牌導(dǎo)入 “廣興源，山海宏圖 唯一性資源導(dǎo)入，全城關(guān)注 全城關(guān)注的趨勢型項目品牌 核心競爭力 品牌力量 首入效應(yīng) 廣興源，展宏圖 全新的生活態(tài)度和文化導(dǎo)入“發(fā)現(xiàn)哲學(xué)” 意見領(lǐng)袖 領(lǐng)袖主導(dǎo) 價值認(rèn)知 品牌導(dǎo)向圖 項目形象入市 打高爾夫生活 產(chǎn)品品牌導(dǎo)入 濱?？罩袆e墅 第一階段 第二階段 第四階段 階段目標(biāo) 核心訴求 再次領(lǐng)導(dǎo)市場趨勢，產(chǎn)品領(lǐng)先 探知市場反應(yīng)，積累客源，引發(fā)品牌忠誠者追隨 發(fā)現(xiàn)本項目 第三階段 營銷思路 工程節(jié)點 方案優(yōu)化 /確定 建筑進(jìn)場施工 形象展示工程施工 展示公開，銷售許可證 公關(guān)活動 媒體策略 產(chǎn)品特性 城市主流媒體專題 精英讀物 城市主流媒體 網(wǎng)上社區(qū)內(nèi)測啟動 企業(yè)品牌導(dǎo)入 品牌新成長：廣興源，山海宏圖 臨時接待處施工、營銷準(zhǔn)備 高爾夫比賽 戶外廣告 免費新聞廣告 各項工作啟動的 籌備階段 引導(dǎo)一種新的生活概念，造勢 項目前期造勢工作 四大階段性主題 產(chǎn)品特性 濱海生活 稀缺 資源 高爾夫住宅 正 式 銷 售 正式進(jìn)駐售樓處 樣 板 房 開 放 強(qiáng) 銷 期 11月 08年 .10月 12月 09年 1月 3月 4月 5月 6月 四大階段性主題策略思考 主題 緣由 主要表現(xiàn)形式 高爾夫生活 打造項目的檔次感，突出項目的稀缺性和差異化。 舉辦高夫球比賽，舉辦高爾夫文化講座 產(chǎn)品特性 核心競爭力，將標(biāo)桿產(chǎn)品與“創(chuàng)想力”結(jié)合 主打個性化、創(chuàng)意高的廣告；現(xiàn)場樣板房開放及專利產(chǎn)品發(fā)布會等 濱海生活 賣戶型，其實是賣生活方式；項目的濱海生活也非一般 以海為背景、創(chuàng)意居家為內(nèi)容宣傳；現(xiàn)場以開盤熱銷場面帶動客戶 稀缺資源 城市 CLD的一線海景、絕對高爾夫景觀資源，創(chuàng)新產(chǎn)品、僅 311席、整體戶型在 90平米以上、專利產(chǎn)品 …… 擁有者的身份感、樓盤的升值潛力都將體現(xiàn)出來 廣告以實效的樓盤信息、銷售進(jìn)度為重點，突出項目的極度稀缺性；現(xiàn)場輔助小型的活動帶動銷售 1 目的：借舉辦高爾夫業(yè)余賽事，提高開發(fā)公司和項目知名度，對外突出項目的調(diào)性。 第一階段：高爾夫生活 廣興源 龍岸一號 財富杯 舉辦高爾夫球業(yè)余比賽 專利產(chǎn)品發(fā)布會 目的：除了景觀有優(yōu)勢以外，我們最終還要落實到產(chǎn)品的上去． 重點：利用申請專利，吸引市場關(guān)注 “ 到底是什么樣的產(chǎn)品可以去申請專利的？ ” 操作：新聞發(fā)布會，接受國家專利局頒發(fā)證書；未來將制作相應(yīng)戶型的 金裝專利書 贈與業(yè)主。 我們是有專利的！ 1 第二階段：產(chǎn)品特性 與建筑專業(yè)協(xié)會、專業(yè)媒體合辦創(chuàng)新論壇 （備選活動） 中央電視臺 《 對話 》 欄目著名主持人：陳偉鴻 2020’ 對話建筑 —— 建筑業(yè)創(chuàng)新論壇 2 目的：繼續(xù) “ 專利產(chǎn)品 ” 的熱度，再造戶型創(chuàng)新的熱潮。可與 《 建筑業(yè)導(dǎo)報 》 等專業(yè)媒體合作，邀請名主持人參與，增加普通（非專業(yè)人士）的參與。 第二階段：產(chǎn)品特性 “童心創(chuàng)想未來” 目的：我們的客戶以二次換房客戶為主，此部分客戶的生活重 心多以孩子為主，對于項目而言，將創(chuàng)想貫穿于推售節(jié)奏中，以孩子的未來為理由引起市場的關(guān)注 重點：提升品牌知名度、引起目標(biāo)客戶的深層次關(guān)注； 操作：在孩子中征集最有創(chuàng)意的畫、最有創(chuàng)意的雕塑、獲獎的畫與雕塑 示意圖 全市征集兒童創(chuàng)意畫 第三階段：濱海生活 1 創(chuàng)想涂鴉大賽 目的：在家長與孩子的涂鴉大賽中，來進(jìn)父親與孩子的關(guān)系，拉近客戶與項目的距離。 2 征集業(yè)主足跡 （備選活動） 目的：為引起客戶與項目的共鳴，在我們項目的大道上，利用類似星光大道的處理方法，將成交業(yè)主的足跡留在項目中。 我們是有專利的！ 第三階段：濱海生活 3 ４ 營銷策略及重點 營銷策略： 企業(yè)形象與項目推廣策略＼階段性推廣策略 包裝策略 ： 現(xiàn)場包裝要點 媒體運用及推廣預(yù)算 售樓現(xiàn)場：少裝修多裝飾，高端時尚 氛圍營造： 包裝突出 未來生活場景 現(xiàn)場擺設(shè)：布置時尚、現(xiàn)代、高端的藝術(shù)設(shè)計品 現(xiàn)場包裝風(fēng)格基調(diào) :高端時尚 ４ 營銷策略及重點 營銷策略： 企業(yè)形象與項目推廣策略＼階段性推廣策略 包裝策略 ： 現(xiàn)場包裝要點＼賣點樹立及運用 媒體運用及推廣預(yù)算 本項目費用預(yù)算主要考慮因素： ? 樓盤體量 ? 樓盤檔次 ? 市場難度 ? 銷售周期 ? 預(yù)期價格 ? 品牌期望 （注：樓盤的推廣費用不含銷售代理費用、廣告服務(wù)費、售樓處及樣板房設(shè)計裝修費。 ) 綜合考慮，推廣費鎖定為銷售額的 7 ‰ ，即（可銷售面積平米 54000保守預(yù)計銷售價格 20200元 /平米 * 7 ‰ ） 756萬元 ，為我們有信心實現(xiàn)目標(biāo)的投入。 初步預(yù)算支出表： 分類 費用（萬元） 比例 戶外廣告 201 28% 現(xiàn)場包裝 75 10% 報版 184 24% 活動 123 17% 短信、直郵 155 21% 合計 738 100% 86 1. 具有全面整合利用公司客戶資源的能力； 2. 對碧海中心區(qū)價值的理解與認(rèn)知能力； 3. 高爾夫物業(yè)的策劃及營銷經(jīng)驗； 4. 豐富的發(fā)展商的服務(wù)經(jīng)驗 中原認(rèn)為操作廣興源碧海中心區(qū)項目的前提條件： 87 ?在富通城二期尾期，中原入場后與城市策略聯(lián)合銷售 ?截止至今年 9月份， 中原共售出８０５套 VS城市策略３９６套 深圳中原客戶資源運用的經(jīng)典戰(zhàn)役 ——富通城 88 關(guān)鍵詞： 國際西岸 CBD的綜合服務(wù)區(qū) CLD國際居住區(qū) 大鏟島的直接受益區(qū) 地鐵一號線、海濱大道 現(xiàn)代化濱海城區(qū) 生態(tài)景觀區(qū) 多個品牌發(fā)展商共生共榮 巨大的升值潛力 巨大的發(fā)展空間 巨大的社會效應(yīng) 從城市的發(fā)展來看，市政規(guī)劃就是房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)向標(biāo)。 城市主軸上的濱海生活區(qū)。地鐵一號延長線帶來 30分鐘生活 圈，寶安大道與深南大道的無縫連接，海濱大道與濱海大 道對接，沿江高速與西部通道貫通。碧海中心區(qū)的核心區(qū) 位價值凸現(xiàn)。 深圳西岸 (新中心區(qū) ) 濱海新城 新安西鄉(xiāng)老城 成熟居住區(qū) 從圖中我們不難發(fā)現(xiàn)，西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)屬于寶安中心區(qū)的直接輻射區(qū)域，它可以 零距離 共享寶安中心區(qū)的交通、配套及相關(guān)城市功能（市政、商業(yè)、商務(wù)等）。 89 、高爾夫物業(yè)策劃及營銷經(jīng)驗 高爾夫住宅的規(guī)劃設(shè)計能力 高爾夫住宅物業(yè)針對性營銷 高爾夫物業(yè)樣板房的展示與包裝 高爾夫物業(yè)的客戶群研究 碧海中心區(qū)高端物業(yè)的產(chǎn)品價值提升 碧海中心區(qū)高端物業(yè)的銷售策略 碧海中心區(qū)客戶群研究 …… 我們的對高爾夫物業(yè)、碧海中心區(qū)物業(yè)營銷的掌控力： 90 我們在寶安服務(wù)的發(fā)展商有： 中海地產(chǎn) 天健地產(chǎn) 合正地產(chǎn) 富通地產(chǎn) 中糧地產(chǎn) ?? 我們要做寶安地產(chǎn)主流 聲音的第一聆聽者。 我們更加期待能以專業(yè)的精神為貴公司服務(wù)！ 91 1. 全面整合利用公司客戶資源的能力； 2. 對碧海中心區(qū)價值的理解與認(rèn)知能力； 3. 高爾夫物業(yè)的策劃及營銷經(jīng)驗； 4. 豐富的發(fā)展商的服務(wù)經(jīng)驗；