20xx年成都白馬房地產(chǎn)項目前期發(fā)展策劃報告-資料下載頁
2025-04-13 23:50本頁面
【正文】 駐人口老齡化趨勢明顯，基本為國企退休人員，退休工資平均在1000元左右。 項目區(qū)域內(nèi)住宅多是 90年代以前的建筑，其中不乏許多筒子樓，社區(qū)環(huán)境差，配套不完善，商業(yè)品質(zhì)低下，底層住宅破墻開洞形成的鋪面比比皆是，區(qū)域內(nèi)的住宅已經(jīng)兩次拆遷登記，居民比對著刃具廠和川棉廠的賠付價格要求賠付 — /㎡ ，通過對區(qū)域內(nèi)所有房屋中介的實地調(diào)查，目前預(yù)計拆遷房的售賣價格已達(dá)到均價 6000元 /㎡ 。 訪談小區(qū)居民，居民期待拆遷，但表示在不補錢的前提下愿意考慮購買區(qū)域內(nèi)的新樓盤，中老年人不接受 40層 120米的高度，但可以考慮20層以下的樓層，對調(diào)高設(shè)計表示接受，對新樓盤定價在 6000元左右表示可以接受。 周遍居民訪談 擬進行詳細(xì)客戶需求問卷調(diào)研 64 周邊企事業(yè)單位總體住房情況 省地礦局： 職工住房條件已經(jīng)得到改善，位于人民北路右側(cè)。 省林業(yè)廳： 職工住房條件相當(dāng)差，改善欲望強烈，省林科院有土地 284畝，計劃建設(shè)職工住宅，目前尚未獲批 林業(yè)勘察設(shè)計院： 職工住房條件差，房屋缺乏，無住房建設(shè)計劃 五冶公司： 職工住房情況較差，擬打算與中鐵二局合作在金牛區(qū)開發(fā)職工住宅。另外，鑫冶賓館后的五冶住宅區(qū)地塊正由區(qū)政府與上海明泉實業(yè)初步接觸，擬打算重建開發(fā) ,其開發(fā)難度較大。 四川新華印刷廠 :擬打算自己開發(fā)所屬地塊，以改善陳舊的職工住宅。 省建筑科學(xué)研究院： 青年職工多，住房需求大，一般在該片區(qū)租房購房。 有色金屬研究院、輕工業(yè)研究、鐵路局及林業(yè)中心醫(yī)院 職工住房陳舊緊張，且需求量大 需求市場分析 擬進行詳細(xì)客戶需求問卷調(diào)研 65 城北各大專業(yè)市場及綜合市場的生意人 房屋租賃現(xiàn)狀： 區(qū)域范圍內(nèi)， 90年代以前的老房子一般是 500— 700元 /月， 90年代中后期的房子 1000元左右， 2022年以后的帶空調(diào)家具 1200元以上?？蛻艋臼窃搮^(qū)域或荷花池市場的經(jīng)營戶或打工人員。 擬進行詳細(xì)客戶需求問卷調(diào)研 需求市場分析 66 商業(yè)市場 1片區(qū)商業(yè)規(guī)劃 2紙業(yè)市場目前規(guī)劃 3酒店分布及規(guī)劃 需求市場分析 67 成都市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃：城商業(yè)網(wǎng)點近期建設(shè)規(guī)劃圖 本案 區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃 人民北路 68 周遍紙業(yè)市場商戶希望新建的市場規(guī)模大，物流條件好，對底層物業(yè)感興趣，對購買高層物業(yè)作為辦公場所不太感興趣。如果購買物業(yè)自己居住希望住宅與市場分離，能有一個安靜的處所，戶型面積 90㎡ 以上。（紙業(yè)市場的經(jīng)營戶基本已購買萬福苑作為居住物業(yè)）通過與商家面對面的溝通交流后發(fā)現(xiàn)，商家普遍從眾心理很重：表示如果是政府統(tǒng)一強制規(guī)劃可以考慮，但如果市場的規(guī)模小，物流條件不佳好，市場沒有位于底樓，就不接受。 90年代初期，一些經(jīng)營印刷、包裝材料（如紙張、油墨等易燃化危品）的商家在白馬寺一帶自發(fā)形成市場，規(guī)模從原來的幾十戶發(fā)展到現(xiàn)在的近 300戶。目前的分布范圍直徑近 2公里，其中規(guī)模較大的 5家均為成都本地人，其它的中小規(guī)模的經(jīng)營戶以江浙一帶的人居多，其貨源來自于江浙和吉林一帶，白馬寺紙業(yè)市場的主要客戶是成都市內(nèi)的印刷廠、廣告公司， 15%的客戶是成都市以外的二級縣市。大規(guī)模商戶的庫房位于二仙橋或成彭立交外，小規(guī)模商家的庫房則在鑫冶賓館或是附近老企業(yè)的閑置庫房。 白馬寺紙業(yè)市場概況 商家投資意向 紙業(yè)市場現(xiàn)狀 69 商鋪結(jié)構(gòu)：核心區(qū)域共有商戶 115家其中紙，面積從 10㎡ 400㎡ 不等，店面層高 4米，圖中紅色區(qū)域的商鋪開間在 47米，進深 610米，層高 4— ；藍(lán)色區(qū)域的鋪面因是原居民住房改成因此開間較小 34米，進深 46米，層高 3米 紙業(yè)市場目前規(guī)劃 70 商務(wù)酒店前景看好 片區(qū)做生意流動人口多 ,商務(wù)酒店需求量 ,但區(qū)域內(nèi)雖然酒店分布廣，除西藏飯店、金麒麟酒店及望苑賓館等條件較好的酒店，其他五冶賓館、金薩酒店、新蜀聯(lián)大酒店、萬福酒店及鑫緣旅館等其他經(jīng)濟型酒店檔次較低，規(guī)模偏小 .商務(wù)酒店需求大，前景看好 項目周邊賓館酒店分布 71 第一部分：項目區(qū)域分析 第二部分：項目規(guī)劃分析 第三部分：區(qū)域市場分析 第四部分：需求市場分析 第五部分：項目定位分析 第六部分：物業(yè)發(fā)展建議 目 錄 72 項目 SWOT分析 優(yōu)勢 (S)： 交通便利 地鐵物業(yè) 中鐵地產(chǎn)品牌 位于中心城區(qū)、各項配套齊全 劣勢 (W)： 項目拆遷產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜 項目周遍住宅品質(zhì)低，紙業(yè)市場降低居住品質(zhì) 不臨干道，引進大體量商業(yè)難 機會 (O)： 城北基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐步完善，城北專業(yè)市場整體搬遷，環(huán)境改善 周遍住宅剛性需求大 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 利用機會，克服劣勢 利用區(qū)域交通優(yōu)勢，發(fā)揮中鐵品牌優(yōu)勢，支撐項目土地成本壓力下的中高售價及高端定位。 通過產(chǎn)品絕對差異化創(chuàng)新及小區(qū)環(huán)境景觀配套，來克服板塊內(nèi)部低端住宅對項目的負(fù)面影響。 威脅 (T) 國家宏觀政策調(diào)整 目前市場疲軟，銷售狀況欠佳 難與萬豐及眾紙業(yè)市場商家拆遷協(xié)議 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢，避免威脅 利用地理位置優(yōu)勢，以高端的、差異化產(chǎn)品來避免同質(zhì)化競爭。拆遷爭取得到區(qū)政府支持。在保證預(yù)期收益情況下，盡量縮短銷售周期 通過規(guī)劃最優(yōu)化的研究，來規(guī)避規(guī)劃條件帶來的限制，最大限度地將紙業(yè)市場與住宅隔離。應(yīng)加強與區(qū)政府合作，爭取項目作為舊城改造獲得各種優(yōu)惠政策。 項目 SWOT分析 73 產(chǎn)品定位 住宅市場 :小戶型為主 中高檔 精裝修電梯公寓 一房 4060平方米 35%（精裝修、物管服務(wù)齊全） 二房 6080平方米 55% 三房 90110平方米 10% 商業(yè)定位 :大底盤商業(yè)裙樓 3層 商務(wù)酒店 2層 (200間 ) 74 第一部分：項目區(qū)域分析 第二部分：項目規(guī)劃分析 第三部分：區(qū)域市場分析 第四部分：需求市場分析 第五部分：項目定位分析 第六部分：物業(yè)發(fā)展建議 目 錄 75 合作方式 : 蜀鼎集團 土地入股 :土地變性 ,調(diào)整規(guī)劃指標(biāo) ,拆遷 中皇地產(chǎn) 資金入股 :調(diào)研策劃 ,規(guī)劃設(shè)計 ,建造 76 THE EN
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