20xx年成都白馬房地產(chǎn)項(xiàng)目前期發(fā)展策劃報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 威脅 (T) 國家宏觀政策調(diào)整 目前市場疲軟，銷售狀況欠佳 難與萬豐及眾紙業(yè)市場商家拆遷協(xié)議 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢，避免威脅 利用地理位置優(yōu)勢，以高端的、差異化產(chǎn)品來避免同質(zhì)化競爭。 擬進(jìn)行詳細(xì)客戶需求問卷調(diào)研 需求市場分析 66 商業(yè)市場 1片區(qū)商業(yè)規(guī)劃 2紙業(yè)市場目前規(guī)劃 3酒店分布及規(guī)劃 需求市場分析 67 成都市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃：城商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)近期建設(shè)規(guī)劃圖 本案 區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃 人民北路 68 周遍紙業(yè)市場商戶希望新建的市場規(guī)模大，物流條件好，對(duì)底層物業(yè)感興趣，對(duì)購買高層物業(yè)作為辦公場所不太感興趣。 訪談小區(qū)居民，居民期待拆遷，但表示在不補(bǔ)錢的前提下愿意考慮購買區(qū)域內(nèi)的新樓盤，中老年人不接受 40層 120米的高度，但可以考慮20層以下的樓層，對(duì)調(diào)高設(shè)計(jì)表示接受，對(duì)新樓盤定價(jià)在 6000元左右表示可以接受。 第二類：城市交通車站附近 年輕的上班一族買不起市中心的房子，但又要每天準(zhǔn)時(shí)到市中心上班，他們最樂于購買城市交通車站附近的中小戶型物業(yè)。 區(qū)域市場戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn) 59 1 、面積小、功能全，空間設(shè)計(jì)自由靈活 “麻雀雖小，五臟俱全”中小戶型物業(yè)面積雖小，但其內(nèi)部結(jié)構(gòu)與功能與大戶型相比卻是毫不遜色。 區(qū)域市場中小戶型樓盤分布特點(diǎn) 從城北樓盤調(diào)研情況來看，在售樓盤主要分布在一環(huán)線內(nèi)，而一、二環(huán)間的成都鐵路局區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目缺乏 ,改造”鐵半城” 已成為成都向北的緊要進(jìn)程 54 與大戶型物業(yè)一梯兩戶，兩梯四戶為主的格局相比，中小戶型物業(yè)個(gè)體單位面積較小、為了節(jié)約成本、降低公攤、減少后期營運(yùn)成本，中小戶型物業(yè)一般采取多梯多戶的設(shè)計(jì)。 區(qū)域市場中小戶型樓盤現(xiàn)狀分析 中小戶型市場產(chǎn)品同質(zhì)化、戶型設(shè)計(jì)缺乏居住舒適感和人體工學(xué)特征、功能分區(qū)較為不完善等諸多現(xiàn)象是目前市場上眾多項(xiàng)目共同的表現(xiàn)。 在目前整體市場疲軟的情況下，樓盤消化速度較慢，其他未開盤樓盤均將開盤時(shí)間推遲到 10月。建面 6萬 M178。 項(xiàng)目交通環(huán)境分析 地鐵線路分析 21 成都市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃：大型超市、購物中心、倉儲(chǔ)商場分布圖 區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃 本案 人民北路 22 區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃 成都市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃：大型百貨店、專業(yè)店分布圖 本案 人民北路 23 成都市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃：大型批發(fā)市場分布圖 專業(yè)市場 大型綜合市場 本案 區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃 人民北路 24 成都市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃：城大型零售網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局示意圖 本案 區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃 人民北路 25 第一部分：項(xiàng)目區(qū)域分析 第二部分：項(xiàng)目規(guī)劃分析 第三部分：區(qū)域市場分析 第四部分：需求市場分析 第五部分：項(xiàng)目定位分析 第六部分：物業(yè)發(fā)展建議 目 錄 26 區(qū)域市場分析 經(jīng)過調(diào)查，成都市北一環(huán)項(xiàng)目已達(dá) 22個(gè)，其中有 6個(gè)樓盤屬于形象展示性樓盤（未正式開盤的樓盤）， 13個(gè)是已開盤的樓盤， 3個(gè)已經(jīng)售謦。 項(xiàng)目周邊商業(yè)配套分布 11 天湖賓館興熙北店 六月雪川菜館 西藏飯店 重慶孔亮鱔魚火鍋 鐵賓飯店 漫谷溫泉 唐古拉風(fēng)演藝中心 池中池水療會(huì)所 重慶富僑 小結(jié) :社區(qū)餐飲設(shè)施缺乏且檔次較低，僅僅天湖賓館及孔亮火鍋等中高檔。 1 白馬寺項(xiàng)目前期發(fā)展策劃報(bào)告 日期： 2022年 10月 2 目 錄 第一部分：項(xiàng)目區(qū)域分析 第二部分：項(xiàng)目規(guī)劃分析 第三部分：區(qū)域市場分析 第四部分：需求市場分析 第五部分：項(xiàng)目定位分析 第六部分：物業(yè)發(fā)展建議 3 項(xiàng)目區(qū)位 項(xiàng)目位于成都市一環(huán)路北二段內(nèi)側(cè) ,人民北路左側(cè) ,金牛區(qū)人民北路街道辦事處范圍內(nèi) 北 邊間隔 7米的規(guī)劃道路 與四川新華印刷廠相望 東 接林業(yè)廳五冶住宅區(qū) 西南 臨成華西街 與西藏飯店隔街相望 4 ? 項(xiàng)目地處成都一環(huán)路內(nèi)側(cè) ,金牛區(qū)行政區(qū)范圍內(nèi) ,與文殊院隔錦江相望 .凈用地面積 20畝，其中林業(yè)賓館地塊為正方形約15畝，鑫冶賓館地塊為三角形，約 5畝 ? 項(xiàng)目地處白馬寺 人民北路板塊，國有企業(yè)及機(jī)關(guān)事業(yè)單位分布多，職工住宅陳舊，周邊樓盤開發(fā)量僅有天合凱旋港 甲地塊 約 15畝 乙地塊 約 5畝 項(xiàng)目區(qū)位 5 項(xiàng)目目前為 **集團(tuán)劃撥用地 用途為餐飲、旅館業(yè)用地 ? 目前， **集團(tuán)的土地變性工作已簽字批復(fù) ,兩輪概念性規(guī)劃已報(bào)相關(guān)部門咨詢。 項(xiàng)目周邊飲食娛樂設(shè)施分布 本案 12 省林業(yè)中心醫(yī)院 成都濟(jì)民女子醫(yī)院 四川地質(zhì)醫(yī)院 五冶醫(yī)院 宜康大藥房 成都市金牛區(qū)人北 林醫(yī)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站 康貝大藥房 小結(jié) :片區(qū)醫(yī)療服務(wù)設(shè)施完善，藥房、專業(yè)醫(yī)院分布眾多，能滿足大片區(qū)需要。物業(yè)類別主要是高層、小高層。, 23層 ,住宅 M178。 部分樓盤銷售行情仍較其他高價(jià)樓盤為樂觀，如實(shí)行低價(jià)策略的泰基北錦項(xiàng)目多次到銷售現(xiàn)場調(diào)研均有成交，正成財(cái)富領(lǐng)地實(shí)行中低價(jià)格策略，已推出產(chǎn)品平層項(xiàng)目基本銷售完。 53 中小戶型項(xiàng)目由于自身?xiàng)l件的限制，對(duì)周邊的環(huán)境、市政、生活等綜合配套要求相對(duì)較高，從目前來看，城區(qū)范圍內(nèi)以中小戶型為主的項(xiàng)目基本集中在市中心或是交通便利、綜合配套設(shè)施完善的成熟社區(qū)周圍。從目前成都市推出的中小戶型物業(yè)來看，中小戶型的平面布局設(shè)計(jì)差異較大，從一梯三戶，兩梯四戶、六戶、八戶、到四梯十八戶至四十八戶均有。從酒店式公寓、標(biāo)準(zhǔn)套一、套二、套三到小躍層，3090平方米也能做出入戶花園、觀景陽臺(tái)等大戶型同樣的設(shè)計(jì)。住宅與車站在 15分鐘步行距離以內(nèi)，不需要任何換乘工具，就可以直接乘車上下班。 周遍居民訪談 擬進(jìn)行詳細(xì)客戶需求問卷調(diào)研 64 周邊企事業(yè)單位總體住房情況 省地礦局： 職工住房條件已經(jīng)得到改善，位于人民北路右側(cè)。如果購買物業(yè)自己居住希望住宅與市場分離，能有一個(gè)安靜的處所，戶型面積 90㎡ 以上。拆遷爭取得到區(qū)政府支持。 通
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