20xx年成都白馬房地產(chǎn)項(xiàng)目前期發(fā)展策劃報(bào)告-wenkub.com
2025-04-10 23:50 本頁(yè)面
【正文】 在保證預(yù)期收益情況下，盡量縮短銷售周期 通過(guò)規(guī)劃最優(yōu)化的研究，來(lái)規(guī)避規(guī)劃條件帶來(lái)的限制，最大限度地將紙業(yè)市場(chǎng)與住宅隔離。 白馬寺紙業(yè)市場(chǎng)概況 商家投資意向 紙業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 69 商鋪結(jié)構(gòu)：核心區(qū)域共有商戶 115家其中紙，面積從 10㎡ 400㎡ 不等，店面層高 4米，圖中紅色區(qū)域的商鋪開間在 47米，進(jìn)深 610米，層高 4— ；藍(lán)色區(qū)域的鋪面因是原居民住房改成因此開間較小 34米，進(jìn)深 46米，層高 3米 紙業(yè)市場(chǎng)目前規(guī)劃 70 商務(wù)酒店前景看好 片區(qū)做生意流動(dòng)人口多 ,商務(wù)酒店需求量 ,但區(qū)域內(nèi)雖然酒店分布廣，除西藏飯店、金麒麟酒店及望苑賓館等條件較好的酒店，其他五冶賓館、金薩酒店、新蜀聯(lián)大酒店、萬(wàn)福酒店及鑫緣旅館等其他經(jīng)濟(jì)型酒店檔次較低，規(guī)模偏小 .商務(wù)酒店需求大，前景看好 項(xiàng)目周邊賓館酒店分布 71 第一部分：項(xiàng)目區(qū)域分析 第二部分：項(xiàng)目規(guī)劃分析 第三部分：區(qū)域市場(chǎng)分析 第四部分：需求市場(chǎng)分析 第五部分：項(xiàng)目定位分析 第六部分：物業(yè)發(fā)展建議 目 錄 72 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) (S)： 交通便利 地鐵物業(yè) 中鐵地產(chǎn)品牌 位于中心城區(qū)、各項(xiàng)配套齊全 劣勢(shì) (W)： 項(xiàng)目拆遷產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜 項(xiàng)目周遍住宅品質(zhì)低，紙業(yè)市場(chǎng)降低居住品質(zhì) 不臨干道，引進(jìn)大體量商業(yè)難 機(jī)會(huì) (O)： 城北基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐步完善，城北專業(yè)市場(chǎng)整體搬遷，環(huán)境改善 周遍住宅剛性需求大 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) 利用區(qū)域交通優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮中鐵品牌優(yōu)勢(shì)，支撐項(xiàng)目土地成本壓力下的中高售價(jià)及高端定位。（紙業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶基本已購(gòu)買萬(wàn)福苑作為居住物業(yè)）通過(guò)與商家面對(duì)面的溝通交流后發(fā)現(xiàn)，商家普遍從眾心理很重：表示如果是政府統(tǒng)一強(qiáng)制規(guī)劃可以考慮，但如果市場(chǎng)的規(guī)模小，物流條件不佳好，市場(chǎng)沒有位于底樓，就不接受。 有色金屬研究院、輕工業(yè)研究、鐵路局及林業(yè)中心醫(yī)院 職工住房陳舊緊張，且需求量大 需求市場(chǎng)分析 擬進(jìn)行詳細(xì)客戶需求問(wèn)卷調(diào)研 65 城北各大專業(yè)市場(chǎng)及綜合市場(chǎng)的生意人 房屋租賃現(xiàn)狀： 區(qū)域范圍內(nèi)， 90年代以前的老房子一般是 500— 700元 /月， 90年代中后期的房子 1000元左右， 2022年以后的帶空調(diào)家具 1200元以上。 省林業(yè)廳： 職工住房條件相當(dāng)差，改善欲望強(qiáng)烈，省林科院有土地 284畝，計(jì)劃建設(shè)職工住宅，目前尚未獲批 林業(yè)勘察設(shè)計(jì)院： 職工住房條件差，房屋缺乏，無(wú)住房建設(shè)計(jì)劃 五冶公司： 職工住房情況較差，擬打算與中鐵二局合作在金牛區(qū)開發(fā)職工住宅。 地段、交通、各項(xiàng)生活配套設(shè)施、工作性質(zhì) 影響中小戶型物業(yè)的關(guān)鍵因素 61 第一部分：項(xiàng)目區(qū)域分析 第二部分：項(xiàng)目規(guī)劃分析 第三部分：區(qū)域市場(chǎng)分析 第四部分：需求市場(chǎng)分析 第五部分：項(xiàng)目定位分析 第六部分：物業(yè)發(fā)展建議 目 錄 62 住宅市場(chǎng) 1周遍居民訪問(wèn) :拆遷還建客戶 2周邊企事業(yè)單位住房情況 :各大廠礦企業(yè)住房 3城北各大專業(yè)市場(chǎng)及綜合市場(chǎng)的生意人 4投資客戶 需求市場(chǎng)分析 63 該區(qū)域目前規(guī)劃極為滯后，商業(yè)欠發(fā)達(dá)；白馬寺片區(qū)老廠礦企業(yè)集中，住宅建筑陳舊落后，社區(qū)配套不完善，公共設(shè)施缺乏，半徑一公里范圍的常駐人口老齡化趨勢(shì)明顯，基本為國(guó)企退休人員，退休工資平均在1000元左右。所以城市交通車站附近聚集的中小戶型物業(yè)也較多。這類人對(duì)城市公共交通的依賴性較強(qiáng)，而且對(duì)生活配套設(shè)施要求也較高，中小戶型的分布表現(xiàn)出聚居性，分為三類： 第一類：鬧市中心，包括 CBD區(qū)域和市中心 處于鬧市區(qū)的中小戶型項(xiàng)目有著極高的投資效益，處于交通、商業(yè)、各種配套成熟的區(qū)域，工作、生活極為便利。而部分中小戶型在設(shè)計(jì)的時(shí)候，更是預(yù)留了購(gòu)房者發(fā)揮的空間，業(yè)主可以根據(jù)自己的需要隨意組合、調(diào)整，更是充分體現(xiàn)了中小戶型自由靈活的特點(diǎn)，同時(shí)也彰現(xiàn)主人的個(gè)性化設(shè)計(jì)和生活品位。 區(qū)域市場(chǎng)戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn) 57 6070㎡ 的設(shè)計(jì)則較為靈活，可以設(shè)計(jì)為標(biāo)準(zhǔn)的一室一廳、一室兩廳等，還可以帶一個(gè)小的書房；這類戶型注重中小戶型居住的舒適和適用程度，但在功能分區(qū)上有一定的制約性。其中酒店式公寓形式的中小戶型項(xiàng)目一般以回廊式布局，每層戶數(shù)較多，而 6090㎡ 的中小戶型物業(yè)則以兩梯和三梯為主，每層六戶、八戶居多。 學(xué)校是一種重要的配套設(shè)施，同時(shí)學(xué)校還可以帶動(dòng)周邊地區(qū)的整體的發(fā)展，特別是高校經(jīng)濟(jì)是一種不容忽視網(wǎng)絡(luò)超女的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式，中小戶型住宅項(xiàng)目的開發(fā)往往是與校園經(jīng)濟(jì)的緊密結(jié)合，代表樓盤如：正黃 市中心區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目受土地面積、土地成本及房屋價(jià)格的影響，基本是以中小戶型為主力戶型，代表樓盤如：弘邦 城北：整體發(fā)展滯后，中小戶型供應(yīng)量最少 城北房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，滯后于其它幾個(gè)區(qū)域。 而高價(jià)樓盤西錦國(guó)際、中鐵曦城二房單價(jià)、總價(jià)高，雖然已經(jīng)實(shí)行降價(jià)，但現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛冷淡。在加上多種媒介和信息的傳遞轟炸，投資性客戶和自住性客戶都出現(xiàn)了一定程度的持幣觀望狀態(tài)。,商業(yè)5865 M178。 27 林業(yè)賓館地塊 區(qū)域市場(chǎng)分析 28 天合 .凱旋港 占地 6畝 ,700多戶 ,24層 總建面約 54465M2 12層商業(yè) ,324層為精裝修 4090 M2小戶型 3,4 ,24層為 LOFT 02880918991 天合房產(chǎn) (預(yù)計(jì) 9月開盤 ) 林業(yè)賓館地塊 區(qū)域市場(chǎng)分析 29 泰基北錦 占地 6700 M2建筑面積 4萬(wàn) M2 綠化率 25% 容積率 共 428套 ,45109 M2 四川泰基地產(chǎn)有限公司 02883316111 08年 3月開盤 , 均價(jià) 6000 元 /M2目前均價(jià) 5600 元 /M2 銷售近 50% 林業(yè)賓館地塊 區(qū)域市場(chǎng)分析 30 香山苑 占地 14667 M2 總建面 M2 約 800戶容積率 綠化率 25% ,80120 M2 清水房 ,一批次售磬 二批次開盤 202245 優(yōu)惠后均價(jià) 5600元 /M2 翔舜置業(yè) 83323988 林業(yè)賓館地塊 區(qū)域市場(chǎng)分析 31
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