【正文】 一方面仍需利用價格競爭優(yōu)勢，吸引全市范圍內(nèi)客戶。惡人區(qū)窮人區(qū)城市發(fā)展方向城市發(fā)展分區(qū)圖貴人區(qū)富人區(qū)強(qiáng)勢影響別墅熱潮：2002年成都房地產(chǎn)市場患了別墅熱，除北部區(qū)域外，東、南、西面別墅全面開花。“草堂之春”更是在五一前夕的中國別墅樣板項目推薦活動中出盡風(fēng)頭，最終獲得申報別墅樣板項目的資格。高檔住宅的大量出現(xiàn)，創(chuàng)新、差異化成為此類項目必須把握的競爭手段，否則，同質(zhì)化的最終結(jié)果只能導(dǎo)致價格戰(zhàn)和項目的全面失敗。外來大象的足音：深圳萬科、中國海外房產(chǎn)、深圳長城地產(chǎn)、深圳招商地產(chǎn)等大牌地產(chǎn)公司的進(jìn)入，進(jìn)一步激化了成都市房地產(chǎn)市場的競爭。萬科城市花園系列的延展深入、中海名城的精致，無一不是高品質(zhì)樓盤的寫照，而其價格并不高于成都市原有市場價。大象的加入，必將帶來地產(chǎn)的恐慌，以往低層次的競爭已經(jīng)很難適應(yīng)市場。唯有經(jīng)過準(zhǔn)確定位、細(xì)心規(guī)劃、精心打造的項目才能從市場中突圍。城東的發(fā)展：城東的房地產(chǎn)在政府宏觀利好因素的促進(jìn)下，蓄勢待發(fā)。多個大型項目已經(jīng)啟動，但城東窮人區(qū)的影響還烙印在這些項目的開發(fā)上。突破區(qū)域形象，利用良好的自然條件，走生態(tài)居家概念，將成為本區(qū)域房產(chǎn)與全市房產(chǎn)競爭的法寶?！卷椖慷ㄎ恍枰紤]到以下一些主要因素區(qū)位條件：項目距離成都市僅20分鐘車程，但收費(fèi)站的設(shè)立必將在一定程度阻礙項目的發(fā)展。如同重慶的北部新城、深圳的鹽田、廣州的番禺。地塊條件：地塊內(nèi)自然條件十分優(yōu)越——山水俱備，價值值得深入挖掘。市場條件：龍泉驛區(qū)項目正大規(guī)模動工，區(qū)域居住形象將在這些項目的宣傳下得以提升；同時，這些在建項目品質(zhì)普遍不高，本項目應(yīng)避免與這類項目的同質(zhì)化競爭。另外，城南城市行政副中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、城東經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，將直接為本項目帶來大量潛在客戶。投資回報：各個不同的方案，投資回報率將不同，同時風(fēng)險也不一樣。區(qū)域形象：作為國家級的旅游區(qū)、成都市家喻戶曉的休閑度假勝地。每年的35月份，本區(qū)域都會接待大量的旅游度假和開會的游客。但同時，重工業(yè)區(qū)、窮人區(qū)的形象將對本項目推廣造成不利影響。地塊條件通過地塊條件分析，初步確定項目的幾個可能發(fā)展方向市場條件結(jié)合市場環(huán)境，剝除市場空間小、競爭壓力過大的方案開發(fā)意圖盡量避免與開發(fā)戰(zhàn)略相違背的方案投資回報率相同條件下，選擇投資回報率高的方案——在最終確定項目定位時，應(yīng)該綜合考慮到上述幾個方面的內(nèi)容，平衡各個因素選擇最佳方案?！?城市發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)移，不可否認(rèn)的給區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來了良好的發(fā)展機(jī)會。同時，多個大型房地產(chǎn)項目已經(jīng)全面啟動，競爭壓力較大。另外尚有一些待開發(fā)項目隨時準(zhǔn)備伺機(jī)出擊，這不得不讓人聯(lián)想起華南板塊的硝煙。正如王志綱先生所言，激烈的競爭使創(chuàng)新成為欲望、使超越成為本能、使個性成為必須。本項目在區(qū)域乃至全市范圍內(nèi)，擁有其他項目無法比擬的綜合優(yōu)勢（自然環(huán)境與市區(qū)的近距離區(qū)位條件的結(jié)合），這一點(diǎn)在成都市可以說是獨(dú)一無二的。創(chuàng)新、超越、個性將成為本項目開發(fā)的主旋律。本項目初步確定將發(fā)展為一個以生態(tài)住宅為主，集生態(tài)觀光旅游、度假會議于一體的復(fù)合型房地產(chǎn)項目。同時，項目前期開發(fā)應(yīng)充分利用項目價格優(yōu)勢，與全市范圍內(nèi)高品質(zhì)房地產(chǎn)項目競爭，實(shí)現(xiàn)低開高走戰(zhàn)略。◆ 項目一期將以部分娛樂觀光項目和少量別墅先行，產(chǎn)生熱銷的效果，以此聚集人氣，提高項目影響力，帶動后期銷售。一期目標(biāo)客戶將主要從高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等企業(yè)密集的臨近區(qū)域挖掘。這些區(qū)域不僅擁有本項目所需的大量目標(biāo)客戶，而且與本項目相隔不遠(yuǎn)，與本項目之間的交通聯(lián)系也可繞過城東窮人區(qū)、重工業(yè)區(qū)的不良形象影響。二期以大量居住物業(yè)出現(xiàn)，通過前期的熱銷所形成的人氣、品牌、實(shí)景展現(xiàn)帶動二期物業(yè)。最后通過已有良好的自然及人工環(huán)境、完善的配套設(shè)施，順勢而為，推出會議中心，進(jìn)一步提升項目形象?！?項目的代理、廣告、規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理均以國內(nèi)或國際一流企業(yè)為首選，以實(shí)現(xiàn)項目的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，保證項目過程精品的實(shí)現(xiàn)，塑造項目高品位、高品質(zhì)的精品社區(qū)形象。以項目品牌帶動企業(yè)品牌建設(shè)。以生態(tài)住宅為主，生態(tài)觀光旅游、會議休閑度假為輔的復(fù)合型高尚湖濱地產(chǎn)物業(yè)。支撐原由：1. 已有生態(tài)環(huán)境：有利于度假會議、觀光旅游價值的挖掘2. 離市區(qū)距離不遠(yuǎn)：居家價值可以利用3. 城市規(guī)劃重心的轉(zhuǎn)移：增值前景看好4. 成都市良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境：保證了本項目的市場基礎(chǔ)——尤其是項目附近擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等企業(yè)密集型區(qū)域。5. 開發(fā)商希望盡快收回投資的意圖：居住物業(yè)成為主要的選擇6. 別墅、多層建筑成本低，開發(fā)商所需資金占用少7. 觀光旅游：與區(qū)域功能定位相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)互動，直接帶旺項目人氣，進(jìn)而促進(jìn)項目推廣銷售和品牌建設(shè)項目購置理由綜合描述：一流的生態(tài)及人工環(huán)境、高檔完善的配套支撐、與市區(qū)的近距離及便利交通聯(lián)系、與市區(qū)相比的價格優(yōu)勢。功能定位：本項目根據(jù)區(qū)位條件、地塊條件，主要有居家休閑物業(yè)、會議度假物業(yè)、旅游物業(yè)等三個發(fā)展方向。居家休閑物業(yè)：地塊距離成都市中心較近，且擁有非常好的自然環(huán)境條件，具備開發(fā)中高檔居住物業(yè)的條件。從成都市五桂橋一帶到項目僅需20分鐘的車程，在市區(qū)3環(huán)范圍從西至東也將花上3040分鐘。所以，如果本項目再配上購房直通車，同時完善社區(qū)各項配套、滿足成都人的愜意方便生活需求，那么客戶層面將有望大幅度擴(kuò)大。會議度假物業(yè)：優(yōu)美的景觀資源、區(qū)位條件有利于建設(shè)此類物業(yè)；該類物業(yè)不僅有利于建立高檔形象，也有利于社區(qū)及公司品牌建設(shè)；但規(guī)模太大，全部做此類物業(yè)的市場容量令人擔(dān)憂；該方案投資回收期長，如要在短期內(nèi)收回投資，需與經(jīng)營方合作建設(shè)。能夠與本項目會議中心形成競爭的物業(yè)主要分布在都江堰、青城山一帶。本項目與這些物業(yè)相比的優(yōu)勢在于距離市區(qū)近、消費(fèi)相對低廉；不足點(diǎn)在于人文景觀的相對缺乏。旅游物業(yè)：本項目具備較好的開發(fā)旅游的自身和周邊旅游環(huán)境條件；同時該類物業(yè)有利于聚集人氣，擴(kuò)大項目影響；但旅游屬長期投資型項目，不利于短期內(nèi)收回投資。本項目建設(shè)旅游物業(yè)主要考慮為帶動項目人氣，擴(kuò)大項目知名度。為項目帶來更多人流，促進(jìn)銷售。注：多個功能區(qū)的混雜，要求社區(qū)必須在下一步的規(guī)劃及日后的管理上確保各功能區(qū)的相互獨(dú)立，互不干擾——主要是旅游、會議等對居家的干擾。——發(fā)展戰(zhàn)略：以觀光旅游區(qū)帶動人氣，以居家休閑物業(yè)為主，盡快實(shí)現(xiàn)項目投資回報；以會議度假物業(yè)提升項目形象，打造項目品牌。總體實(shí)現(xiàn)低開高走的開發(fā)策略?？蛻舳ㄎ唬旱谝蝗涌蛻簦阂彩琼椖康谝黄陂_發(fā)所主推的客戶，這類客戶以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)企業(yè)的中高層管理者（相關(guān)收入、居住情況、消費(fèi)特征等有待進(jìn)一步調(diào)研）。因為地緣優(yōu)勢（近距離、同時可以有效規(guī)避城東窮人區(qū)的影響）的關(guān)系，這類客戶將成為本項目挖掘的第一批客戶。當(dāng)然，除了地緣優(yōu)勢外，尚需通過需求調(diào)研、有的放矢，以實(shí)實(shí)在在的品位品質(zhì)打動客戶。因為他們需要的也不是簡單住所，而是高品位、高品質(zhì)的物業(yè)。第二圈層客戶：指第二階段擴(kuò)展客戶，包括成都市私人企業(yè)主、成都市公務(wù)員、周邊縣市富有階層。通過對第一圈層客戶的挖掘，實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)熱銷，形成一定品牌及人氣，加上項目本身的高品質(zhì)建設(shè)，給予這類客戶充分的信心，從而吸引其到本項目置業(yè)，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)市場的有效放大。第三圈層客戶：即第三階段擴(kuò)展客戶，主要包括在外經(jīng)商成功的成都人因戀巢回住及其他中意成都市居家環(huán)境的四川籍客戶。通過上述兩個階段的營銷，項目開發(fā)已經(jīng)到達(dá)一定程度，各種實(shí)在的規(guī)劃設(shè)計、配套設(shè)施、物業(yè)管理清晰可見，同時項目品牌價值已經(jīng)得到充分塑造，吸引第三圈層（挑剔）客戶便順理成章。會議中心客戶：經(jīng)濟(jì)效益好的外資、合資、民營、國有企業(yè)及政府部門。這些企業(yè)、團(tuán)體開會及培訓(xùn)機(jī)會多——希望為員工謀福利。開會的同時也是度假、放松的時機(jī)。針對成都人的生活態(tài)度，市場潛力較大。居住物業(yè)客戶圈層圖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)客戶成都市及周邊縣市富有階層國內(nèi)其他客戶三個階段、三個圈層客戶的宣傳流程圖地緣優(yōu)勢+價格優(yōu)勢+綜合品質(zhì)價格+綜合品質(zhì)+一期熱銷形成的形象、人氣、品牌等優(yōu)勢吸引客戶高品質(zhì)社區(qū)+強(qiáng)大的品牌號召力第一圈層客戶第二圈層客戶第三圈層客戶客戶消費(fèi)特征：客戶消費(fèi)特征第一圈層求方便——與本項目距離不遠(yuǎn)；追求高品位——項目優(yōu)美的自然環(huán)境；青睞性價比——項目與市區(qū)內(nèi)物業(yè)相比的價格優(yōu)勢；第二圈層求生活的便利——配套、交通；求環(huán)境——自然與人工；求舒適——社區(qū)已經(jīng)營造的舒適感覺；求品位——社區(qū)文化營造第三圈層追求高品質(zhì)；追求高品牌價值；講究身份體驗價格定位：總體上低開高走，初期保持項目同城區(qū)普通住宅的競爭力；實(shí)現(xiàn)項目“金子的品質(zhì)、銀子的價格”，后期通過項目品牌價值逐步抬升售價。增加項目利潤空間。小區(qū)141畝地入口，不僅是本項目地塊的一個構(gòu)成部分。更是項目的形象、臉面所在，需要配合社區(qū)總體規(guī)劃認(rèn)真的處理，體現(xiàn)社區(qū)品位及功能。在開發(fā)節(jié)奏的把握上，根據(jù)成都人愛“繃面子”的個性，可以先期大造形象景觀，后期再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行改造開發(fā)。本項目擁有得天獨(dú)厚的大面積水體，是項目的特色所在，同時也將是項目的品質(zhì)塑造點(diǎn)所在。在規(guī)劃設(shè)計中，需要對包括各類親水設(shè)施、水上活動等做重點(diǎn)處理。上海世紀(jì)公園景觀橋高檔完善的配套，不僅可以提升項目檔次、標(biāo)榜客戶身份，同時也是滿足客戶的基本需要。如購物中心、名牌中小學(xué)、高檔會所等的建設(shè)。謝謝！懇請多提寶貴意見