【正文】 0元 35000元 價格策略 修正后各相關(guān)樓盤價格 Pi=( Qr/ Qi) Pi 注： Pi為按揭均價， Qi為合計分值 Pa’=( Qr/Qa) Pa =15500 Pb’=( Qr/Qb) Pb =14500 Pc’=( Qr/Qc) Pc =33000 各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為 Wi Pr=ΣPiWi =Pa’Wa + Pb’Wb + Pc’Wc =17234 參考均價為： 17234元 /㎡ ( 假設(shè)本案現(xiàn)階段推出 ) 價格策略 【 市場自然增長率 】 （未計算其他動態(tài)溢價因素） 預(yù)計 2020年，與現(xiàn)階段相比，自然溢價率約為10％ 15% 。 誘因： 寶安本地人：重視家庭與精神追求 ?更超值 ?自住、投資一體化 ?更保值 頂級品牌 /高價位的虛榮心和優(yōu)越感，財富的炫耀性、尋找財富表達符號。 ?城市高端物業(yè)未滿足及單一住宅功能缺憾的關(guān)內(nèi)客（以南山客為主）。 ?因為認同本項目價值，而能夠接受噪音的本地客。 開發(fā)商解析： GOLF概念住宅首先必須要有一個真實的載體，沒有高球球場在身邊，就無從談起高爾夫景觀住宅，其次它必須有一個特定的、向往高球生活的臵業(yè)群體。過去，多數(shù)為企業(yè)的高層，現(xiàn)在一些企業(yè)的中層，特別是在深圳淘金的小老板和一些中產(chǎn)階級也開始玩起高爾夫。 四房： 170190平米，差異化路線 ，力挫合拼戶型的競爭。 90 ㎡ 以下的套數(shù)比，首次 超過了 70%，這個現(xiàn)象表明，受 9070影響的項目開始陸續(xù)登場。投資者步入冬眠期，自住者漸成購房主力。 龍岸一號 在龍岸一號，自由的空氣在無限蔓延 在龍岸一號，離海很近 廣興源 龍岸一號 2 項目定位 地塊分析： 地塊區(qū)位分析＼地塊素質(zhì)分析 項目定位 ： 項目發(fā)展方向＼定位思考＼總體定位＼形象定位 項目客戶定位 ：尋找客戶，本項目客戶誘因決策分析 項目價格策略 ：步驟一：市場比較法 步驟二：因素修正法 最終預(yù)測價格 項目戶型定位： 多角度論證及參考，結(jié)合項目自身定位推導出項目的戶型配比 40 區(qū)域客戶角度 南山福田客 南山客需求戶型主要以 2房及 3房為主，其中對 2房需求為 27%，高出西鄉(xiāng)客 7個百分點； 西鄉(xiāng)新安客 西鄉(xiāng)客需求的戶型以 3房為主，西鄉(xiāng)客對 4房及大戶型的需求明顯大于南山客； 南山福田 西鄉(xiāng)新安 客戶的整體需求集中在 3房，西鄉(xiāng)客和南山客分別對 4房和 2房的關(guān)注點略有不同 純海岸 博海名苑 戶型 面積跨度（㎡） 面積跨度（㎡） 兩房 三房 121122 130－ 140 四房 141－ 171 五房或復(fù)式 166191 200201 小結(jié)： 純海岸和博?？梢猿蔀楸卷椖康念惐任飿I(yè)，他們的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以純大戶型為主，博海的戶均面積達到了 150平米，主力戶型為三房、四房，純海岸的主力戶型為三房。本項目的高爾夫景、海景等景觀資源可以通過實現(xiàn)附加值最大化。樓體間距可以很大，視野開闊，通透條件高，避免了擁擠感覺。 項目條件與客戶期望值有差距 結(jié)合本項目條件繪制出本項目別墅客戶的價值感曲線 別墅產(chǎn)品的研判 本項目打造別墅產(chǎn)品將 面臨巨大的市場風險 28 泰華陽光海 10棟多層洋房整體滯銷 洋房產(chǎn)品的研判 容積率 建筑面積 產(chǎn)品組合 本項目 ？ 泰華陽光海 33萬 多層、高層、 小高層 10棟多層洋房整體滯銷原因： 定位失誤造成客戶對該項目 密集、擁擠、被高層俯視且總價高的多層洋房產(chǎn)品認可度低 ，導致整體滯銷。 低于期望值 豪宅區(qū)域 社區(qū)規(guī)模 社區(qū)配套 無噪音污染 目前片區(qū)還是一個新區(qū)，配套不成熟，還不能與其他豪宅區(qū)域的成熟度相比。 ?項目周邊名校匯集，教育資源是一大優(yōu)勢。 寶安中心區(qū) 西鄉(xiāng)碧海中心區(qū) 地塊區(qū)位分析 本項目 銅 鼓 路 興 業(yè) 路 碧海灣公園 碧海高爾夫球場 碧海高爾夫球場 錦新明地塊 恒生醫(yī)院 富通城、派出所 空地就是規(guī)劃中的中學用地，遠處是碧海紅樹灣 福利房和在建的商業(yè)樓 ?本項目位于西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)西南部的銅鼓路與興業(yè)路交匯處，且臨近規(guī)劃的沿江高速。 主流產(chǎn)品類型 中心區(qū)后市價格走勢（平均水平）預(yù)計 住宅價格預(yù)測 2020 2020 中心區(qū)2020第三季度 月增長率（預(yù)計） 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 16000 元 /㎡ 1％ 16160 16322 16485 16650 16816 16984 17154 17326 17499 17674 17851 18029 18209 2％ 16320 16646 16979 17319 17665 18019 18379 18747 19121 19504 19894 20292 20698 ? 2020年度：寶安中心區(qū)均價月增長率約為 ％ ； ? 2020年上半年度：寶安中心區(qū)均價“非常態(tài)”暴漲，月增長率約為 8％（半年暴漲近 50％）； 寶安中心區(qū)后市均價月增長率按保守估計的 1％－ 2％ 計算： 數(shù)據(jù)來源：中原深港研究中心監(jiān)控數(shù)據(jù) 預(yù)計 2020年年初，寶安新中心區(qū)住宅均價水平為： 20200－ 22020元 /㎡ 。 規(guī)劃面積： 總面積 平方公里 。 ?寶安本地客戶 “自住”的剛性需求空間巨大 根據(jù)調(diào)查顯示寶安的潛力客戶眾多，且現(xiàn)在基本都居住于舊城區(qū)，舊換新的趨勢很大，自住客戶對寶安中心區(qū)、碧海中心區(qū)區(qū)域的新樓盤非常關(guān)注。 ?但 “深圳 也不能帶頭飚車”，目前深圳房價已經(jīng)成為全國房價的領(lǐng)漲先鋒，故近期深圳樓市降溫措施密集出爐， 樓市短期內(nèi)再次飛漲的可能性不大，深圳房價將在高位持續(xù)徘徊 。二級市場策劃品控中心 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 廣興源碧海灣項目策劃報告 報告提綱： Part 2 項目定位 Part 4 項目營銷策略 Part 1 碧海中心區(qū)市場分析及預(yù)測 Part 3 項目經(jīng)濟測算分析 Part 1 碧海中心區(qū)市場分析及預(yù)測 1 碧海中心區(qū)市場分析及預(yù)測 宏觀環(huán)境分析 ：政策分析＼后市預(yù)測＼寶安市場后市預(yù)測 碧海中心區(qū)市場情況 ：市場概況＼未來競爭＼未來住宅、商鋪價格預(yù)測 政策背景 : 國家致力于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展 2020年 政策三條主線 緊縮性的貨幣政策 落實宏觀調(diào)控政策 房地產(chǎn)交易秩序整頓 ?2020年上半年，與不斷飆升的房價形成鮮明對比的，是連續(xù)數(shù)月保持“靜默”的宏觀調(diào)控政策。 ?政府調(diào)控政策的目的，只是想讓房價的漲幅停下來，與經(jīng)濟發(fā)展的速度相符合，并非 想市場崩盤， 故短期來看，房價下降的可能性不大 。在新交通規(guī)劃實現(xiàn)后，寶安南山逐漸融為一體，關(guān)內(nèi)人士到寶安這塊發(fā)展迅速的片區(qū)臵業(yè)成為了一個必然趨勢。 碧海中心區(qū)概況 /定位 碧海中心區(qū) 本項目 碧海中心區(qū)位臵： 位于寶安中心區(qū)的西北部；東起寶安大道 ,西至濱海大道 ,北起碧海灣公園 ,南至新安六路。 ?區(qū)域目前沒有高爾夫住宅項目。西鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委、政府高度重視碧海灣的發(fā)展，精心規(guī)劃與設(shè)計碧海灣的開發(fā)藍圖，高起點、高標準規(guī)劃碧海灣，把碧海灣建設(shè)成為集商業(yè)、文化、旅游、娛樂為一體的高尚住宅社區(qū)，成為西鄉(xiāng)中心區(qū)一道靚麗的風景線。 ?純居片區(qū)規(guī)劃，居住氛圍濃。 ?目前周邊配套不足． ?隨著寶安中心區(qū)的商業(yè)商務(wù)的啟動，將帶動本區(qū)域發(fā)展 ?周邊大型社區(qū)項目的入住將帶旺片區(qū)人氣 ?新交通樞紐的建設(shè)將吸引關(guān)內(nèi)甚至珠三角客戶的目光 ?本片區(qū)及寶安中心區(qū)未來兩年推出量巨大，競爭激烈 ?政策的頻繁出臺對房地產(chǎn)市場有一定沖擊 25 2 項目定位 地塊分析： 地塊區(qū)位分析＼地塊素質(zhì)分析 項目定位： 項目發(fā)展方向＼定位思考＼總體定位＼形象定位