【正文】 ，追求舒適性，有補貼及隱性收入，對價格不太敏感 企業(yè)主 自用 講究品質(zhì)、戶型、稀缺景觀、孩子的教育、生意上的社交 關內(nèi)高級管理人員 自用 積蓄多，月供能力強，家中多有小孩，年齡較大，品位與舒適兼顧 3房客戶群體 用途 特征 本地原住民 自用 積累多，經(jīng)濟實力強，家中人口多，追求居住舒適度，追捧稀缺性的資源、講究豪氣，體現(xiàn)身份，講究風水，注重子女的教育 本地政府高級公務人員 自用兼投資 對素質(zhì)要求高，追求舒適性，有補貼及隱性收入，對價格不太敏感 政府普通公務員 /事業(yè)單位職工 自用兼投資 企業(yè)主 自用兼投資 講究品質(zhì)、戶型、景觀；常住需大戶型，不常住需經(jīng)濟型 關內(nèi)技術 /管理人員 自用 講究品質(zhì)、戶型、景觀 向往高球生活的臵業(yè)群體分析 深圳的高爾夫現(xiàn)象 ? 深圳共有 13個高爾夫球場，另有不少高球練習場。 四房： 170190平米，差異化路線 ，力挫合拼戶型的競爭。 當 小戶型 成為市場主流 當 合拼戶型開始 大行其道， 我們要運用自身優(yōu)勢，尋求市場機會。 90 ㎡ 以下的套數(shù)比，首次 超過了 70%，這個現(xiàn)象表明，受 9070影響的項目開始陸續(xù)登場。９０７０政策對市場供應結(jié)構(gòu)的影響將逐漸凸現(xiàn)。投資者步入冬眠期，自住者漸成購房主力。本項目應該站在巨人的肩膀上，才能看得更遠，在產(chǎn)品方面本項目可以借鑒鴻榮源的產(chǎn)品面積。 龍岸一號 在龍岸一號，自由的空氣在無限蔓延 在龍岸一號，離海很近 廣興源 龍岸一號 2 項目定位 地塊分析： 地塊區(qū)位分析＼地塊素質(zhì)分析 項目定位 ： 項目發(fā)展方向＼定位思考＼總體定位＼形象定位 項目客戶定位 ：尋找客戶，本項目客戶誘因決策分析 項目價格策略 ：步驟一：市場比較法 步驟二：因素修正法 最終預測價格 項目戶型定位： 多角度論證及參考，結(jié)合項目自身定位推導出項目的戶型配比 40 區(qū)域客戶角度 南山福田客 南山客需求戶型主要以 2房及 3房為主，其中對 2房需求為 27%，高出西鄉(xiāng)客 7個百分點； 西鄉(xiāng)新安客 西鄉(xiāng)客需求的戶型以 3房為主，西鄉(xiāng)客對 4房及大戶型的需求明顯大于南山客； 南山福田 西鄉(xiāng)新安 客戶的整體需求集中在 3房，西鄉(xiāng)客和南山客分別對 4房和 2房的關注點略有不同 純海岸 博海名苑 戶型 面積跨度（㎡） 面積跨度（㎡） 兩房 三房 121122 130－ 140 四房 141－ 171 五房或復式 166191 200201 小結(jié)： 純海岸和博?？梢猿蔀楸卷椖康念惐任飿I(yè)，他們的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以純大戶型為主，博海的戶均面積達到了 150平米，主力戶型為三房、四房，純海岸的主力戶型為三房。 稀缺性 —— 稀缺創(chuàng)造價值 34 高爾夫 本項目的高爾夫景、海景等景觀資源可以通過實現(xiàn)附加值最大化。 高層能將本項目景觀附加值最大化 ?容積率、占地面積等因素決定了本項目適合打造高層。樓體間距可以很大，視野開闊，通透條件高，避免了擁擠感覺。 本項目容積率不適合打造洋房 本項目的容積率最低值為 ，并且社區(qū)規(guī)模相比之下更小，所以本項目條件不適合打造洋房產(chǎn)品。 項目條件與客戶期望值有差距 結(jié)合本項目條件繪制出本項目別墅客戶的價值感曲線 別墅產(chǎn)品的研判 本項目打造別墅產(chǎn)品將 面臨巨大的市場風險 28 泰華陽光海 10棟多層洋房整體滯銷 洋房產(chǎn)品的研判 容積率 建筑面積 產(chǎn)品組合 本項目 ？ 泰華陽光海 33萬 多層、高層、 小高層 10棟多層洋房整體滯銷原因： 定位失誤造成客戶對該項目 密集、擁擠、被高層俯視且總價高的多層洋房產(chǎn)品認可度低 ，導致整體滯銷。本項目位于飛機航道下，飛機噪音十分嚴重，但個因素是別墅類客戶的一個重要的臵業(yè)障礙點。 低于期望值 豪宅區(qū)域 社區(qū)規(guī)模 社區(qū)配套 無噪音污染 目前片區(qū)還是一個新區(qū)，配套不成熟，還不能與其他豪宅區(qū)域的成熟度相比。 ?飛機航道下，噪音較大。 ?項目周邊名校匯集，教育資源是一大優(yōu)勢。 地塊素質(zhì)分析 本項目四至環(huán)境有利 打造高端住宅項目 23 水平景觀資源評定： a) 碧海灣高爾夫球場 b) 碧海紅樹灣海景 豎向景觀資源評定： a) 西北坡地山體的可觸及性 b) 南北貫通風向流動 ① ④ 項目地塊資源評定 a) 南面為規(guī)劃中的西鄉(xiāng)高級中學 b) 北面為西鄉(xiāng)中心小學 其他資源評定： 高爾夫景、教育資源及海景是本項目的關鍵點 項目地塊 SWOT分析 ?本項目緊鄰高爾夫球場和海灣，景觀優(yōu)勢明顯。 寶安中心區(qū) 西鄉(xiāng)碧海中心區(qū) 地塊區(qū)位分析 本項目 銅 鼓 路 興 業(yè) 路 碧海灣公園 碧海高爾夫球場 碧海高爾夫球場 錦新明地塊 恒生醫(yī)院 富通城、派出所 空地就是規(guī)劃中的中學用地，遠處是碧海紅樹灣 福利房和在建的商業(yè)樓 ?本項目位于西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)西南部的銅鼓路與興業(yè)路交匯處，且臨近規(guī)劃的沿江高速。 中心區(qū)商鋪產(chǎn)品的后市價格預期為： 50000－ 60000元 /㎡ 中心區(qū)后市價格走勢（平均水平）預計 【 小結(jié) 】 中心區(qū)后市價格走勢預測（元 /㎡ ） 1） 20200住宅 22020 2） 50000商鋪 60000 中心區(qū)后市價格走勢（平均水平）預計 19 Part 2 項目定位 2 項目定位 地塊分析 ：地塊區(qū)位分析＼地塊素質(zhì)分析 項目定位 ：項目發(fā)展方向＼定位思考＼總體定位＼形象定位 項目客戶定位 ：尋找客戶，本項目客戶誘因決策分析 項目價格策略 ：步驟一：市場比較法 步驟二：因素修正法 最終預測價格 項目戶型定位： 結(jié)合市場未來供應結(jié)構(gòu)與項目自身優(yōu)勢推導出項目的戶型配比 項目位于西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)已被正 式納寶安新中心區(qū)，區(qū)域價值凸現(xiàn) 本項目地塊 ? 項目位于碧海紅樹灣片區(qū)，該片區(qū)位于西鄉(xiāng)南側(cè)，緊靠前海灣，今年 3月已被正式納入寶安新中心區(qū)，片區(qū)以紅樹灣填海區(qū)為主，現(xiàn)基本處于待開發(fā)狀態(tài)，土地儲備量充裕，是寶安和深圳房地產(chǎn)市場的又一熱點片區(qū)。 主流產(chǎn)品類型 中心區(qū)后市價格走勢（平均水平）預計 住宅價格預測 2020 2020 中心區(qū)2020第三季度 月增長率（預計） 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 16000 元 /㎡ 1％ 16160 16322 16485 16650 16816 16984 17154 17326 17499 17674 17851 18029 18209 2％ 16320 16646 16979 17319 17665 18019 18379 18747 19121 19504 19894 20292 20698 ? 2020年度：寶安中心區(qū)均價月增長率約為 ％ ； ? 2020年上半年度：寶安中心區(qū)均價“非常態(tài)”暴漲，月增長率約為 8％（半年暴漲近 50％）； 寶安中心區(qū)后市均價月增長率按保守估計的 1％－ 2％ 計算： 數(shù)據(jù)來源：中原深港研究中心監(jiān)控數(shù)據(jù) 預計 2020年年初，寶安新中心區(qū)住宅均價水平為： 20200－ 22020元 /㎡ 。 碧海中心區(qū)歷年價格走勢 ——與中心區(qū)價差日漸縮小 2020 2020 2020 2020 2020及以前 富通城 1期 富通城 4期 43004800 04年及以前均價低于 4000元 /㎡ 05年全年均價 5300元 /㎡ 富通城 2期 55006200 圣陶沙 1期 53005800 圣陶沙 2期 63006800 綠海名居 6300 白金假日公寓 7300 富通城 3期 8000 06年全年均價超過 6500元 /㎡ 富