【正文】 云海藍灣適當減小，單價相同但總價要低，力爭實惠。退臺洋房100－140左右5%可考慮平層或錯層設(shè)計，主要以產(chǎn)品的新穎和實用取勝。獨立別墅230－280左右6%考慮到潼南市場消費能力，在本項目中僅安排了6%的比例，主要是以獨立別墅的價格來提升整個項目的檔次，以拉高其它產(chǎn)品的價格。圖示如下：戶型示意圖：?。ㄋ姆績蓮d兩衛(wèi) 帶私家花園）　　　　（三房兩廳兩衛(wèi) 帶露臺）參考套內(nèi)面積137平方米　　　　　　參考套內(nèi)面積126平方米（外立面示意圖）四、各類戶型的配比建議：名　稱面　積（平方米）比　例（按面積）備　注雙拼、聯(lián)排別墅170－230左右20%根據(jù)實際地理位置情況，2套或以上聯(lián)成一排?！。ㄍ伺_式洋房示意）5）花園洋房：這是本項目的主力產(chǎn)品類型。本戶型是否采用，由設(shè)計師根據(jù)地形地貌而定。適合有經(jīng)濟實力的退休夫婦。?。í毩e墅示意）4）退臺式別墅洋房：本戶型是根據(jù)山地地形而生，依山就勢，逐級退臺。可借鑒的項目：學府大道69號、山語間。2）疊拼別墅：由四層組成，其中一、二層為一戶，三、四層為一戶，一棟由四戶構(gòu)成，下單位住戶擁有小花園，上單元住戶由單獨樓梯直上，擁有花園露臺，可考慮車庫或露天車位。面積可控制在170－180平米、200－210平米、220－230平米三個等級。利用坡勢，贈送客戶面積。戶型的差異化：在體現(xiàn)居住空間舒適，功能齊全的前提下打造別墅的特色。4） 社區(qū)環(huán)境設(shè)計和建造細膩、獨特，體現(xiàn)出別墅區(qū)的優(yōu)越性。2） 聯(lián)排別墅、疊拼別墅、雙拼別墅為輔。三、產(chǎn)品類型建議產(chǎn)品類型目前潼南市場的缺乏高端項目，可通過修建別墅及洋房來與潼南目前的市場產(chǎn)品形成差異化?！?車位：別墅類車位標準，考慮戶均一個室內(nèi)車位。區(qū)內(nèi)車行道路采用環(huán)路與盡端路相結(jié)合的規(guī)劃方式，使小區(qū)主干道極盡便捷，同時減少對自然景觀的干擾。整個社區(qū)由主干道把各個組團連為一體，各個組團相對獨立，又有機聯(lián)系，每個組團各具特色。這樣，小區(qū)總體布局，大致構(gòu)成以中庭花園為中心，北、東、南三面環(huán)繞布局的構(gòu)圖，并由地勢高差使各排建筑呈現(xiàn)起伏變化。等高線高度應高于山腳等高線加21米，也就是說，山腳下今后建多層住宅不能構(gòu)成對江景別墅的遮擋。由此形成由東側(cè)、南側(cè)山體環(huán)繞的為相對平整用地，西側(cè)為小區(qū)入口，北側(cè)為江景的再生地形。178。 總體規(guī)劃要體現(xiàn)物以類聚，人以群分，居住習慣、生活方式等方面存在差異的業(yè)主不可放在同一組團內(nèi)，也就是不同的產(chǎn)品形態(tài)形成相對獨立的組團；178。二、建筑規(guī)劃建議１、整體規(guī)劃思想： 結(jié)合坡地地形，依山就勢 天人合一 內(nèi)涵：178。新天地該命名內(nèi)涵是：客戶告別舊城舊房，喬遷新居，面貌煥然一新、生活欣欣向榮?？梢猿浞盅诱?。養(yǎng)生主題，可以直接與其它項目形成差異，與眾不同。我司推薦：方案二熱愛生命、珍惜健康已成為當今生活主旋律，從這個角度能夠打動并激發(fā)人們的消費欲望。 ☆ 在建筑、環(huán)境中賦予養(yǎng)生的概念，旨在演繹另一種全新的生活模式?！?充分發(fā)揮本項目原生態(tài)自然景觀資源的優(yōu)勢。所謂生，就是生命、生存、生長之意；所謂養(yǎng)，即保養(yǎng)、調(diào)養(yǎng)、補養(yǎng)之意。方案二：潼南首創(chuàng)　養(yǎng)生莊園☆ 養(yǎng)生，又稱攝生、道生、養(yǎng)性、衛(wèi)生、保生、壽世等等。 全新居住理念。 低密度，大規(guī)模。項目要成為購房者身份的名片，要成為潼南新人居的名片，成為一種高附加值的產(chǎn)品。178。 重環(huán)境。 重檔次。少量來自周邊市縣，預計占總額的5%。目標客戶群的區(qū)域分布本項目絕大多數(shù)目標客戶來自潼南縣城，預計占總額的80%。55歲以上的占15%以上。 客戶關(guān)注：注重地段、環(huán)境、景觀、良好的物業(yè)管理，車位、委托性特約服務(wù)和經(jīng)營性多種服務(wù)。客戶職業(yè)：主要是潼南的成功人士，政府公務(wù)員、私人企業(yè)主、個體商戶、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)在外經(jīng)商的老板等。通過包裝推廣，增加產(chǎn)品附加值：潼南目前項目在營銷推廣方面處于較落后狀態(tài)，通過本項目的形象宣傳、現(xiàn)場包裝展示，樹立項目的主題形象，把項目的獨有優(yōu)勢加倍放大，強化產(chǎn)品創(chuàng)新元素，增加產(chǎn)品的附加值。要在競爭中突圍，1）要跳出低品質(zhì)低價格層面，以項目的高品質(zhì)及獨特的產(chǎn)品形態(tài)來超越普通競爭層面。最終樹立項目低密度、高檔次、優(yōu)景觀、住宅形象。三、 策略形成發(fā)揮優(yōu)勢，樹立高端住宅形象：目前潼南房地產(chǎn)市場占主體地位的主要是普通住宅和集資房，僅有廣電名都電梯高層和云海藍灣花園洋房兩個較特殊項目。目前云海藍灣已占據(jù)部分高端客戶群體，潼南的人口和經(jīng)濟有限，對本項目的高端目標客戶制約很大。本項目最主要風險將是價格，價格既要引領(lǐng)市場又要切合市場，因此既要注重項目檔次，還必須控制成本?！?市政風險目前地塊內(nèi)的景觀環(huán)境打造需要一定的時間，市政道路及相關(guān)工程何時動工，將直接影響到項目開發(fā)時機與進程。☆ 強強聯(lián)合項目前期就有專業(yè)顧問公司介入，以及政府部門支持，加上開發(fā)企業(yè)具有成功開發(fā)棠城佳苑和桂溪名苑的經(jīng)驗，增大了項目開發(fā)成功率。 云海藍灣的成功，也證明，差異化的稀缺產(chǎn)品才有更大的利潤空間。項目西側(cè)的市政道路的開通、生活配套的完善、政府規(guī)劃商業(yè)街的啟動等對項目成敗有直接影響。涪江大橋及其引橋?qū)⒈卷椖颗c老城隔離，其心理落差遠不是一路之隔。 劣勢分析（W） ☆ 客戶量不明目前潼南房地產(chǎn)高端市場開發(fā)不明顯（僅有云海藍灣高端項目），消費群體和消費力不明朗，給項目目標客戶群定位帶來一定影響?！?景觀優(yōu)勢——獨享自然景觀和江景項目地塊內(nèi)植被豐富，自然景觀迷人，極具生態(tài)優(yōu)勢；距涪江較近，可在地塊內(nèi)一覽江景，具有江景資源。本區(qū)域住宅價格高于江北新區(qū)就是證明。地塊西面規(guī)劃中的干道與環(huán)城路相接，將大大縮短項目與老城區(qū)及江北新城區(qū)的距離。 周邊情況 地塊北面為農(nóng)房住宅區(qū)，西面目前為毛地，一條規(guī)劃中的市政道路將項目地塊西面通過，南面及東面均為未開發(fā)的山地。 地塊面積 地塊占地面積133畝，容積率≤。五、 結(jié)論在普通住宅競爭激烈的市場環(huán)境下，要想贏得市場，只有走產(chǎn)品差異化路線，即打造差異化產(chǎn)品，樹立項目的差異化形象，來超越普通競爭層面?！?項目后期宣傳力度不足，營銷手段單一?！?物業(yè)管理尚未成為潼南房地產(chǎn)銷售的重要輔助手段?！?物業(yè)管理水平偏低。物業(yè)管理★ 除云海藍灣外，其他樓盤未指名推介物業(yè)管理公司，含混帶過。★ 部分小區(qū)采用封閉式管理，交樓標準為入戶智能防盜門，單元入戶防盜門，保安系統(tǒng)都為閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)?！?車位配置標準較低。４、自身配套★ 多數(shù)小區(qū)有供給業(yè)主休閑、娛樂、健身場所，大都數(shù)有商業(yè)配套。價格★ 老城區(qū)在售樓盤價格在710880元/㎡；★ 涼風埡經(jīng)濟園區(qū)在售樓盤價格在818998元/㎡★ 江北新城普通在售樓盤價格690780元/㎡；★ 江北新城電梯房價格在1200元/㎡；★ 江北新城花園洋房價格在1400元/㎡。除廣電名都為電梯高層，水晶翠園有帶電梯高層外?！?規(guī)劃布局大多采取簡單的圍合式布局，不講究朝向和景觀?！?㎡。★ 高素質(zhì)樓盤缺乏，其中云海藍灣的樓盤綜合素質(zhì)最高。四、 在售樓盤普遍特征分析主要采集以下項目：云海藍灣、嘉瑞花園、陽光小區(qū)、廣電名都、水晶翠園、銀鑫苑、四方花園等。 調(diào)研實例――洋房：房號：912 面積：㎡ 戶型：三房二廳二衛(wèi)單價：1420元/㎡ 總房款：203828元一次性付款97折，折后單價約1377元/㎡ 五通費：約5000元房號：922 面積：㎡ 戶型：三房二廳二衛(wèi)單價：1410元/㎡ 總房款：191351元 啟 示云海藍灣是潼南目前檔次及價格最高的住宅小區(qū)。物業(yè)管理：重慶小康物業(yè)管理公司進行管理，主要服務(wù)有保潔，維護綠色植被。大門入口處安裝有電視監(jiān)控中心，終端有數(shù)個攝像頭，整個小區(qū)全部在電視監(jiān)控系統(tǒng)的控制之下。觀景臺、兒童游樂場、老年活動中心、健身中心、游泳池、羽毛球場、網(wǎng)球場、籃球場、特色風情街、休閑茶樓、超市等。不足：客廳：，開間較大，但其進深偏小，幾乎與開間尺寸相當，大致成正方形的客廳不好使用；立面：雖然云海藍灣的外立面比潼南其它樓盤有了較大進步，但其立面的線條和色彩處理比金科的洋房立面還是差得很遠。戶型分析點評：云海藍灣戶型設(shè)計主要參照借鑒――金科天湖美鎮(zhèn)的花園洋房。周圍交通：通過涪江大橋、南北干道、南七路、西八路、西十路、梅園路等四面暢通，距離火車站、高速公路僅6分鐘，至老城3分鐘。216。216。216。216。（規(guī)劃圖）主要賣點分析：216。規(guī)劃布局：云海藍灣地勢平坦，生態(tài)環(huán)境極為優(yōu)越。一期由132套花園洋房、5棟10套雙拼別墅組成；二期由花園洋房、雙拼別墅、12棟獨立別墅構(gòu)成；三期由雙拼別墅、花園洋房、高層公寓及商業(yè)步行街組成。云海藍灣由涪江、200畝的天然森林公園及人工湖泊灣所環(huán)抱，它集居住、休閑、娛樂為一體的高檔次、高品質(zhì)山水園林生態(tài)別墅區(qū)。雙拼別墅均價2080（一期已售完）。 江南山莊基本情況：開發(fā)商：重慶康居物業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)位置：涼風埡橋南大道西側(cè)占地面積：㎡建筑面積：㎡容積率：綠化率：37％總套數(shù)：680停車位：166項目點評： 該項目目前屬涼風埡經(jīng)濟園區(qū)規(guī)模最大的項目，項目一期臨街兩棟已全部售罄且已入住，從售房部了解到后期規(guī)劃需要進行調(diào)整。項目點評：該項目主要為農(nóng)業(yè)銀行的集資房，因此面積偏大，二期有部分對外銷售，正在調(diào)整戶型面積。調(diào)研實例：房號：11號樓C2單元12號 建筑面積：單價：968元/平方米 總價：118037平方米3成10年月供：947元