【正文】 5 海星城市廣場(chǎng) 138000 5565 項(xiàng)目名稱(chēng) 主力戶型 租金 旺座國(guó)際 85900 6070 唐灃國(guó)際廣場(chǎng) 123202 4050 望庭國(guó)際 120300 2540 橡樹(shù)街區(qū) 160880 3545 class國(guó)際公館 217477 6080 洛克大廈 89240 5070 領(lǐng)先時(shí)代廣場(chǎng) 140210 3545 銀河新坐標(biāo) 82209 6080 旺座現(xiàn)代城 200400 5060 高新區(qū)核心區(qū)： 1993年 ~2023年 唐延路板塊： 2023年 ~2023年 是高新區(qū)最早的寫(xiě)字樓區(qū)域，進(jìn)駐企業(yè)一般為 國(guó)內(nèi)外著名企業(yè)駐陜機(jī)構(gòu)、本市著名企業(yè)、行業(yè)中的大中型企業(yè)為主 隨著高新區(qū)老核心區(qū)發(fā)展逐漸飽和，土地供應(yīng)逐漸往西轉(zhuǎn)移，商務(wù)辦公逐漸往西擴(kuò)展； 進(jìn)駐的企業(yè)一般為投資咨詢、信息通訊、電子 IT等草創(chuàng)型企業(yè) 老核心區(qū)的寫(xiě)字樓租金比唐延路板塊的高 政府引導(dǎo)產(chǎn)生的商務(wù)區(qū)： CBD板塊 則是政府通過(guò) 強(qiáng)力引導(dǎo)，引進(jìn)大型開(kāi)發(fā)商及大型企業(yè)進(jìn)駐，實(shí)現(xiàn)區(qū)域迅速發(fā)展 67 引進(jìn)綠地集團(tuán)，打造 64萬(wàn)平米的綠地中央廣場(chǎng)， 集商務(wù)、商業(yè)、會(huì)展等功能與一體的商業(yè)綜合體 打造超過(guò) 60萬(wàn)平米的高端住宅綠地世紀(jì)城。整體項(xiàng)目是龐大的區(qū)域開(kāi)發(fā)，西安高新區(qū)政府給予了綠地集團(tuán)較多政策優(yōu)惠 都市之門(mén)（高新區(qū)管委會(huì)新址），綠地假日酒店、比克國(guó)際會(huì)展等大型公建，奠定了區(qū)域發(fā)展的信心 CBD租金與售價(jià)實(shí)現(xiàn)較高水平，潛在高端寫(xiě)字樓將放量入市 68 項(xiàng)目名稱(chēng) 主力戶型（平方 米） 總建面（萬(wàn)平 方米） 租金（元 /月） 入駐率 匯鑫 IBC（乙級(jí)） 200600 14 40~50 100% SOHO同盟（乙級(jí)） 130230 5 40~50 60% 都市之門(mén)（甲級(jí)） 260380 20 80~110 70% 售價(jià)： 15500元 /m2 物業(yè)管理費(fèi)： 3— 15元 /m2/月（含電梯費(fèi)） 市場(chǎng)在售項(xiàng)目數(shù)量較少，各種類(lèi)型項(xiàng)目均有，處于快速發(fā)展期，高端物業(yè)的市場(chǎng)接受度強(qiáng)，銷(xiāo)售速度快；中端物業(yè)的入駐率較高；低端物業(yè)的入駐率較低。 目前客戶以中小企業(yè)主和投資客為主； 企業(yè)客戶主要集中在電子、 IT、設(shè)計(jì)等中小發(fā)展型企業(yè)為主，企業(yè)實(shí)力有限，看重長(zhǎng)期的升值潛力 都市之門(mén)租賃客戶：本市著名企業(yè)；行業(yè)的大中企業(yè)為主； 未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目 寫(xiě)字樓等級(jí) 項(xiàng)目進(jìn)度 綠地中心 超高層雙子塔 建設(shè)中 綠地領(lǐng)海 5A級(jí)寫(xiě)字樓 建設(shè)中 綠地藍(lán)海 5A級(jí)寫(xiě)字樓 建設(shè)中 綠地智海 5A級(jí)寫(xiě)字樓 建設(shè)中 CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)為政府引導(dǎo)支持大型開(kāi)發(fā)商啟動(dòng)； 未來(lái)綠地集團(tuán)將有大量寫(xiě)字樓入市，前景看好 案例借鑒經(jīng)驗(yàn) 69 西安寫(xiě)字樓發(fā)展分兩種方式： 一、外溢發(fā)展。 依托成熟區(qū)域發(fā)展逐漸飽和，商務(wù)功能逐漸外溢到周邊區(qū)域，高新區(qū)唐延路板塊是典型的外溢區(qū)域。 二、跨越式發(fā)展。 相比外溢發(fā)展，西安寫(xiě)字樓區(qū)更多是跨越式發(fā)展，通過(guò)“產(chǎn)業(yè)發(fā)展 +政府引導(dǎo) +大型開(kāi)發(fā)商啟動(dòng)區(qū)域”，發(fā)展速度十分迅速，而西安政府的規(guī)劃在此過(guò)程中產(chǎn)生異乎尋常的強(qiáng)大作用，曲江新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新 CBD區(qū)域均是這種發(fā)展模式 反觀我們項(xiàng)目，與核心商務(wù)區(qū)距離較遠(yuǎn)， 未來(lái)難以受到其商務(wù)功能外溢而帶來(lái)的寫(xiě)字樓發(fā)展機(jī)會(huì) 70 項(xiàng)目位臵 目前大部分未建設(shè)改造，未來(lái)將建設(shè)為居住區(qū) 唐延路商務(wù)板塊 老核心區(qū)商務(wù)板塊 CBD板塊 CBD規(guī)劃，未來(lái)高新區(qū)寫(xiě)字樓發(fā)展機(jī)會(huì)主要集中在唐延路板塊及 CBD區(qū)域 離較遠(yuǎn)，而且未來(lái)中間將間隔大量住宅區(qū) 備注： 西安高新區(qū) CBD規(guī)劃面積 ，預(yù)計(jì)其商務(wù)辦公面積將超過(guò) 160萬(wàn)平米； 西安高新區(qū)每年寫(xiě)字樓消化量不超過(guò) 25萬(wàn)平米，即需要 6~7年時(shí)間消化 CBD區(qū)域?qū)懽謽橇浚? 但是 高新區(qū)西擴(kuò)消息給區(qū)域發(fā)展帶來(lái)信心，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，高新區(qū)中心區(qū)將結(jié)合西咸新城建設(shè)往西轉(zhuǎn)移 71 面積西擴(kuò)： 由原來(lái) 107平方公里擴(kuò)展至 200平方公里；根據(jù) 《 西安高新區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃 》 ，高新區(qū)面積將擴(kuò)展至 200平方公里，打造智慧之城、科技之都； 功能區(qū)西移： 規(guī)劃依托灃河、太平河以及城際鐵路、西太公路，將高新區(qū)劃分為“一心、二軸、三帶、五區(qū)”的結(jié)構(gòu)模式?！耙恍摹敝笧柡印⑻胶咏粎R的中心綠地公園，是整個(gè)片區(qū)的中心；“二軸”指城際鐵路交通景觀軸和西太路總部經(jīng)濟(jì)商務(wù)軸；“三帶”指灃河景觀帶、太河景觀帶、河景觀帶；“五區(qū)”指現(xiàn)代裝備制造產(chǎn)業(yè)區(qū)、數(shù)字動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)區(qū)、總部商務(wù)辦公區(qū)、通信產(chǎn)業(yè)區(qū)、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)區(qū)。 原高新區(qū)區(qū)域 高新區(qū)西擴(kuò)區(qū) 遠(yuǎn)期高新區(qū)中心 原高新區(qū)中心 2023年 11月 14日 《 西安 高新區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃（ 2023年 2030年） 》 經(jīng)市政府常務(wù)會(huì)審議原則通過(guò) 同時(shí) 國(guó)際軟件新城建設(shè)將給區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展帶來(lái) 跨越式發(fā)展的機(jī)會(huì) 72 國(guó)際軟件新城發(fā)展預(yù)判： ?居住商業(yè)配套用地出讓 ?商務(wù)辦公用地出讓 ?商務(wù)商業(yè)功能建設(shè) 動(dòng)作 階段特征 ?區(qū)域宣傳營(yíng)銷(xiāo) ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ?產(chǎn)業(yè)用地出讓 ?引進(jìn)企業(yè) ?基礎(chǔ)配套繼續(xù)完善 ?城市陌生區(qū)域 ?企業(yè)聚集 ?產(chǎn)業(yè)人口聚集 ?區(qū)域開(kāi)始脫離陌生 ?引進(jìn)大型開(kāi)發(fā)商 ?居住商業(yè)等配套用地出讓 ?居住配套開(kāi)始建設(shè) ?土地出讓投資回現(xiàn) ?產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)顯示 ?區(qū)域脫離陌生 ?產(chǎn)生居住需求 ?產(chǎn)生消費(fèi)需求 ?城市功能逐漸完善 ?新城發(fā)展初具雛形 ?其他區(qū)域人員在該區(qū)域置業(yè)占到一定比例 產(chǎn)業(yè)園階段 2023~2023 綜合新城階段 2023年以后 產(chǎn)業(yè)新城階段 2023~2023 前期隨著產(chǎn)業(yè)人員聚集，首先給區(qū)域帶來(lái)初步 置業(yè)及消費(fèi)需求 ；后期隨著大公司相繼落戶，將逐漸形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，從而產(chǎn)生 企業(yè)商務(wù)需求 大企業(yè)的發(fā)展計(jì)劃也給區(qū)域發(fā)展增添了信心 73 企業(yè)名稱(chēng) 所屬行業(yè) 投資總 額 用地面積 上海綠地集團(tuán) 房地產(chǎn) 150億元 1391畝 西安鐵路信號(hào)廠 電子信息 10億元 252畝 蘇寧電器 物流業(yè) 6億元 227畝 西安西礦環(huán)?？萍加邢薰? 環(huán)保業(yè) 200畝 陜西斯瑞工業(yè)有限責(zé)任公司 電氣機(jī)械及器材制造業(yè) 元 112畝 2023年，總投資 ，建成后將吸引入駐企業(yè) 1000家，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值 40億元，年稅收 8億元，創(chuàng)造就業(yè)崗位 12023個(gè) 綠地拿地 西安鐵路信號(hào)廠 西礦環(huán)保 陜西斯瑞 蘇寧電器 部分企業(yè)拿地區(qū)位 西北總部基地 綠地在魚(yú)化工業(yè)園已取地 1391畝，其他企業(yè)如蘇寧等也紛紛在此取地 未來(lái)隨著國(guó)際軟件新城、魚(yú)化工業(yè)園建設(shè)，周邊將聚集大批企業(yè)， 給項(xiàng)目發(fā)展寫(xiě)字樓群帶來(lái)機(jī)會(huì) 74 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 …… 區(qū)域起步階段 區(qū)域快速發(fā)展階段 區(qū)域成熟階段 ?區(qū)域尚且陌生 ?房地產(chǎn)項(xiàng)目在建 ?規(guī)劃利好，區(qū)域開(kāi)始預(yù)熱 ?部分房地產(chǎn)項(xiàng)目完工，居民開(kāi)始入駐 ?交通建設(shè)利好兌現(xiàn) ?其他房地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)始建設(shè) ?居住氛圍成熟，有一定的商業(yè)氛圍 ?軟件園利好兌現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)聚集，區(qū)域商務(wù)辦公開(kāi)始發(fā)展 區(qū)域特征 軟件城 初步成熟 大企業(yè)進(jìn)駐軟件新城 形成產(chǎn)業(yè)鏈 外圍中小企業(yè)進(jìn)駐 軟件設(shè)計(jì) 信息處理 創(chuàng)意文化 其他企業(yè) 中小企業(yè)進(jìn)駐條件 商業(yè)辦公氛圍 生活商務(wù)配套 交通 總價(jià) /單價(jià) 項(xiàng)目有機(jī)會(huì)吸引 中小企業(yè)進(jìn)駐 政策優(yōu)惠 土地便宜 定制辦公 其他要求 75 但是否應(yīng)該發(fā)展純寫(xiě)字樓群？ 雖然西安寫(xiě)字樓隨著宏觀調(diào)控及區(qū)域發(fā)展而大量開(kāi)發(fā)，但 去化速度較慢，尤其是綜合型寫(xiě)字樓 76 項(xiàng)目名稱(chēng) 售價(jià) (元 /平方米 ) 銷(xiāo)售率 銷(xiāo)售周期 綜合型寫(xiě)字樓 高新國(guó)際商務(wù)中心 7500 25% 4年 西部國(guó)際廣場(chǎng) 7000 35% 5年 高科廣場(chǎng) 6500 90% 7年 西港國(guó)際大廈 8550 % 3年 旺座國(guó)際城 6172 80% 1年半 公寓型寫(xiě)字樓 class 5012 % 2年 粵漢國(guó)際 4879 % 2年 綠地SOHO同盟 5185 一期：100% 二期 70% 一期 1年半 二期 1年 銀河新坐標(biāo) 5670 % 2年 ?在西安寫(xiě)字樓去化速度普遍慢于公寓 ?在西安綜合型的綜合型寫(xiě)字樓去化速度普遍 慢于公寓型寫(xiě)字樓 綜合型寫(xiě)字樓去化速度普遍低于公寓型寫(xiě)字樓 因?yàn)槲靼泊蟛糠制髽I(yè)為中小企業(yè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，對(duì)寫(xiě)字樓需求有限；目前西安寫(xiě)字樓銷(xiāo)售更多是由投資需求支撐 77 17%21%24%16%14%6%1%0%1%公司全年收入100 萬(wàn)以下100 200 萬(wàn)200 500 萬(wàn)500 1000 萬(wàn)1000 1500 萬(wàn)5000 萬(wàn) 1 億1 3 億3 5 億5 億以上62%的公司的年收入在 500萬(wàn)元以下 購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓時(shí)的考慮面積 ?%寫(xiě)字樓客群面積在 200平米以下 數(shù)據(jù)來(lái)源：政府網(wǎng)站及世聯(lián)西安寫(xiě)字樓代理部 同時(shí)由于項(xiàng)目所在區(qū)域較為陌生，發(fā)展純寫(xiě)字樓群比核心區(qū)寫(xiě)字樓面臨著更大的風(fēng)險(xiǎn) 78 西安發(fā)展純商務(wù)寫(xiě)字樓群的較少，較多項(xiàng)目采取“公寓 +寫(xiě)字樓”發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)： 降低風(fēng)險(xiǎn)，公寓消化速度相對(duì)較快，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金較快回現(xiàn)，寫(xiě)字樓則能實(shí)現(xiàn)價(jià)格溢價(jià) 租售結(jié)合，公寓用作銷(xiāo)售，寫(xiě)字樓既可用作銷(xiāo)售，也可租賃帶來(lái)長(zhǎng)期的現(xiàn)金流 尚品國(guó)際：分為 A、 B、 C三棟樓，總共 12萬(wàn)㎡ ?A棟： LOFT寫(xiě)字樓；建筑面積 ，戶型為 40~70㎡之間 ?B棟：寫(xiě)字樓； ㎡，戶型為 150~250㎡，無(wú)走廊，獨(dú)立衛(wèi)生間 ?C棟：精裝公寓、商業(yè)；約㎡，面積區(qū)間為 40~100㎡之間 尚品國(guó)際 唐延路 科技九路 效果圖：能實(shí)現(xiàn)寫(xiě)字樓群的形象 因此世聯(lián)建議采取 “公寓 +寫(xiě)字樓” 的發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的回避 79 西三環(huán) 快速干道 彩虹路 商住公寓 酒店式公寓 酒店式公寓 SOHO寫(xiě)字樓 商住公寓 商住公寓/SOHO 寫(xiě)字樓 ?方案一： 2棟商住公寓 +2棟酒店式公寓 +2棟 SOHO寫(xiě)字樓 ?方案二： 3棟商住公寓 +2棟酒店式公寓 +1棟 SOHO寫(xiě)字樓 一期 二期 在 “公寓 +寫(xiě)字樓” 方案中，亦能實(shí)現(xiàn)商務(wù)辦公樓群的整體形象，從而 提升區(qū)域形象 80 寫(xiě)字樓形象 公寓形象 公寓 +寫(xiě)字樓整體能實(shí)現(xiàn)商務(wù)辦公裙樓的形象，從而提升區(qū)域價(jià)值（圖為曲江新區(qū)在建公寓） 81 歡樂(lè)頌研究：第一個(gè)歡樂(lè)頌項(xiàng)目位于深圳南山， 以整體租賃形式 進(jìn)入市場(chǎng) 82 ? 南城購(gòu)物廣場(chǎng)，幾經(jīng)易主，爛尾近十年。曾在 2023年被列為深圳 52個(gè)需重點(diǎn)處理的問(wèn)題樓盤(pán)之一，這個(gè)盤(pán)也是南山糾紛最多、處理最難的老大難項(xiàng)目。 2023年在區(qū)委區(qū)政府的支持下，金福瑞公司斥資 。根據(jù)深圳市規(guī)劃局和南山區(qū)建設(shè)局公布的消息，金福瑞公司于2023年實(shí)行項(xiàng)目改建，并將其改名為金福瑞購(gòu)物廣場(chǎng)。目前， 該項(xiàng)目 以整體租賃方式 引入“歡樂(lè)頌” 。 ? 歡樂(lè)頌經(jīng)過(guò)將近一年的運(yùn)營(yíng)，憑借其良好的品牌優(yōu)勢(shì)、差異化的主題概念和優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)手段，已在南頭片區(qū)贏得一席之地。 歡樂(lè)頌 南山區(qū) 福田區(qū) 該歡樂(lè)頌項(xiàng)目是華潤(rùn)零售集團(tuán) 從商業(yè)零售進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)志 83 其業(yè)態(tài)組合 70%零售百貨 +15%超市 +15%餐飲； 零售及散鋪業(yè)態(tài)眾多，意味租金收益較高，但同時(shí)對(duì)商圈的成熟度也有較高需求 84 樓層 業(yè)態(tài)設(shè)臵 各功能面積 2F 停車(chē)場(chǎng) 、汽車(chē)美容中心 —— 1F 愛(ài)生活： 華潤(rùn)萬(wàn)家超市 、餐飲、部分配套（如花店、旅行社、參茸、茶業(yè)等） 超市約 4000 ㎡ ；餐飲632 ㎡ ；部分配套 300 ㎡ ； 1F 咖啡時(shí)間：情景街（星巴克、必勝客、麥當(dāng)勞、千味涮、許留山、可頌坊） 、化妝品、珠寶、鞋子、時(shí)尚配飾 店鋪 807㎡ ；服務(wù)設(shè)施143㎡ ；走道 660㎡ 2F 愛(ài)美麗：露天舞臺(tái)、歡樂(lè)調(diào)頻直播室、少女裝、淑女裝、內(nèi)衣、配飾、餐飲 店鋪 2822㎡ ；服務(wù)設(shè)施 89㎡ ；走道 623㎡ ；后勤 919㎡ （室外平臺(tái)1024㎡ ） 3F 紳士味道：男裝、皮具皮鞋、休閑服飾、運(yùn)動(dòng)器材、美發(fā) 店鋪 2729㎡ ；服務(wù)設(shè)施 183㎡ ；走道 605㎡ ；后勤 936㎡ 4F