【正文】 究商業(yè)市場及板塊格局初步研究 ——東山板塊商圈東山板塊商圈 大學(xué)城商圈大學(xué)城商圈8341東山步行街2項目名稱 商業(yè)類型 商業(yè)建面 /m2 租售模式 開業(yè)時間嘉順時代廣場 底商 /裙商 26,000 銷售 一期 2023年黃金海岸廣場 商業(yè)街區(qū) 56,000 部分銷售 2023年東山步行街 商業(yè)街 20,000 銷售 2023年同曦大三角項目 底商 /裙商 10,000 NA預(yù)計2023年后p 東山板塊商圈是位于江寧區(qū)老城區(qū)的發(fā)展成熟的商圈，過去曾是江寧區(qū)的商業(yè)中心；但近年來隨著軌道交通的發(fā)展以及百家湖商圈的崛起，東山板塊商圈面臨較大的挑戰(zhàn)。13245項目名稱 商業(yè)類型 商業(yè)建面 /m2 租售模式 開業(yè)時間文鼎廣場 商業(yè)街區(qū) 65,000 部分銷售 2023年 9月義烏小商品市場 商業(yè)街區(qū) 200,000 部分銷售 2023年 2月樂活時尚街區(qū) 商業(yè)街區(qū) 35,000 銷售 2023年 3月東方龍湖灣 底商 /裙商 15,000 銷售 2023年 6月協(xié)眾雅居 底商 /裙商 20,000 銷售 2023年 6月東山板塊商圈大學(xué)城商圈p 大學(xué)城商圈是依托大學(xué)城和新建住宅社區(qū)而發(fā)展起來的區(qū)域型商圈；大學(xué)城在過去由于缺乏商業(yè)配套致使區(qū)域內(nèi)消費需求長期壓抑，近年來推出的幾大商業(yè)項目無論在投資市場還是租賃市場均取得良好反響。資料來源：項目組實地勘查整理商業(yè)市場及板塊格局初步研究商業(yè)市場及板塊格局初步研究 ——百家湖商圈百家湖商圈84項目名稱 商業(yè)類型 商業(yè)建面 /m2 租售模式 開業(yè)時間同曦假日百貨 百貨 27,000 租賃 2023年同曦步行街 商業(yè)街區(qū) 28,000 銷售 2023年 1912 商業(yè)街區(qū) 28,000 租賃 2023年 5月金鷹 購物中心 100,000 租賃 預(yù)計 2023年同曦大都會 購物中心 65,000 租賃 2023年百家湖國際商業(yè)廣場 購物中心 45,000 租賃 2023年 6月誠基百家湖小公館 底商 /裙商 46,000 銷售 2023年 6月怡湖華庭 底商 /裙商 60,000 銷售 2023年 12月亞都天元居 底商 /裙商 20,000 租賃 2023年 6月 21世紀國際公寓商業(yè) 購物中心 200,000 租賃一期已開業(yè)二期 2023年三期 2023年1翠屏水晶藍灣商業(yè) 底商 /裙商 70,000 租賃 2023年3567891011412p 百家湖商圈隨著江寧商業(yè)中心的規(guī)劃，依托地鐵一號線南延伸段兩個站點（勝太路和百家湖）的交通便利優(yōu)勢和百家湖景觀資源，已吸引 1912和金鷹即將入駐，從極大提升百家湖商業(yè)檔次，并確定其作為江寧區(qū)商業(yè)中心的地位；同時，在未來仍有大量購物中心和配套商業(yè)上市，預(yù)計未來兩三年內(nèi)百家湖商圈商業(yè)物業(yè)將面臨供過于求，屆時商業(yè)空置率將長時間內(nèi)難以去化。百家湖商圈資料來源：項目組實地勘查整理商業(yè)市場及板塊格局初步研究商業(yè)市場及板塊格局初步研究 ——總結(jié)總結(jié)85? 南京整體商業(yè)市場狀況：從商業(yè)層級來看，南京經(jīng)歷了初級發(fā)展階段躍升至如今已城市綜合體作為商業(yè)開發(fā)的主要形式；從商業(yè)分布區(qū)域來看，商業(yè)由過去集中于中心城區(qū)而逐漸往周邊區(qū)域擴展，這主要受住宅外擴帶動所致；從商業(yè)租金價值來看，傳統(tǒng)商圈依舊占據(jù)金字塔尖，區(qū)域商圈因處于發(fā)展階段而租金較以往得到提升。? 江寧區(qū)整體商業(yè)狀況：江寧區(qū)商業(yè)在過去商業(yè)發(fā)展緩慢，核心商業(yè)多集中在江寧老城區(qū)東山板塊，主要由于過去江寧一直與中心城區(qū)割裂，僅靠江寧原住民消費群體的支撐，因此在很長一段時期，江寧商業(yè)未有大的發(fā)展；但近年來，由于江寧新城區(qū)的規(guī)劃以及地鐵 1號線南延伸段的開通，大量住宅社區(qū)建成、在建或待建，大量江寧區(qū)以外居民人口導(dǎo)入，從而推動江寧區(qū)商業(yè)市場的快速發(fā)展。 預(yù)計未來較長時間內(nèi)，江寧區(qū)商業(yè)市場無論供應(yīng)還是需求，都將不斷處于上升趨勢。? 江寧區(qū)各商圈屬性比較：江寧商業(yè)的發(fā)展，大多依托住宅社區(qū)，如東山板塊、岔路口、河定橋、三山、九龍湖商圈；另外也有依托大學(xué)城而形成的區(qū)域商圈，如大學(xué)城商圈；除以上區(qū)域性較強的商圈以外， 百家湖商圈則是今年來規(guī)劃的江寧區(qū)的商業(yè)中心，其輻射范圍相對其它商圈更廣 ,商業(yè)類型更為豐富 ,層級更高。? 江寧區(qū)主要商業(yè)類型比較：江寧區(qū)商業(yè)類型大致分為購物中心 /百貨、商業(yè)街區(qū)、生活賣場以及底商 /裙商這四大類；各類商業(yè)比例如下圖所示。江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析 ——購物中心購物中心86金鷹開發(fā)商 金鷹集團地理位置 百家湖鳳凰港商業(yè)建面 10萬平米樓層布局 兩幢塔樓，分別規(guī)劃五星級酒店和高檔公寓物業(yè)，裙樓規(guī)劃金鷹江寧店和時尚購物中心租售模式 租賃商業(yè)定位 shopping mall：集高檔商貿(mào)百貨、五星級商務(wù)酒店、國際院線、中高檔超市、品牌餐飲、高檔夜總會、娛樂場于一身目標客群 江寧板塊居民、企業(yè)白領(lǐng)開業(yè)時間 待建中資料來源：項目組實地勘查整理江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析 ——購物中心購物中心8721世紀國際公寓開發(fā)商 南京 21世紀房地產(chǎn)有限公司 地理位置 雙龍大道 1539號商業(yè)建面 商業(yè) 20萬平米（含地下）總建筑面積 45萬平米樓層布局 地下 2層，地上 5層租售模式 租賃售價 /租金 整租租金 /平米 /天面積區(qū)間 業(yè)主期望整租一期整體或一期二期整體出租商業(yè)定位 專業(yè)賣場目標客群 百家湖區(qū)域居民為主開業(yè)時間 一期： 2萬㎡，華潤蘇果倉儲已開業(yè)二期： ， 2023年 6月交房三期： ， 2023年 6月交房資料來源：項目組實地勘查整理88黃金海岸廣場開發(fā)商 南京嘉順置業(yè)地理位置 上元大街新醫(yī)路步行街口商業(yè)建面 56,000平米樓層布局 商業(yè)街： 13F購物中心租售模式 商業(yè)街：出售、小產(chǎn)權(quán)，自主經(jīng)營購物中心：統(tǒng)一招商與經(jīng)營管理售價 /租金 商業(yè)街租金： /平米 /天購物中心：營業(yè)額扣點面積區(qū)間 商業(yè)街外街 100250平米為主內(nèi)街 4080平米為主檔次定位 中檔，如華潤蘇果超市、肯德基等目標客群 周邊居民開業(yè)時間 2023年江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析 ——購物中心購物中心資料來源：項目組實地勘查整理89百家湖國際商業(yè)廣場開發(fā)商 百家湖房產(chǎn) 地理位置 利源中路 79號商業(yè)建面 商業(yè) 樓層布局 2棟裙樓，每棟 2萬平米左右；樓層 4層租售模式 租賃，統(tǒng)一經(jīng)營管理售價 /租金 租金： 1F： 2元 /平米 /天23F： /平米 /天4F： 1元 /平米 /天檔次定位 中檔，娛樂、餐飲為主招商進行中，希望引進超市、影院等主力店，之后再進行分割招租目標客群 區(qū)域居民及辦公樓開業(yè)時間 若招商順利，希望 2023年 6月開業(yè)江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析 ——購物中心購物中心資料來源：項目組實地勘查整理江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析 ——商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)901912開發(fā)商 南京 1912投資集團地理位置 百家湖鳳凰港商業(yè)建面 28,000平米樓層布局 商業(yè)街區(qū)租售模式 租賃，統(tǒng)一經(jīng)營管理檔次定位 中高檔：時尚酒吧娛樂區(qū)、異國特色餐飲區(qū)、湖濱休閑風(fēng)情區(qū)等 3個功能板塊已入駐商家：王品牛排、藍槍魚西餐廳、小南國、粵鴻和等目標客群 江寧板塊高檔住宅居民、企業(yè)白領(lǐng)開業(yè)時間 部分商戶于 2023年圣誕節(jié)開業(yè)整體將于 2023年 5月正式開業(yè)資料來源：項目組實地勘查整理江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析 ——商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)91效果圖文鼎廣場開發(fā)商 南京行質(zhì)建設(shè)發(fā)展有限公司地理位置 格致路 99號商業(yè)建面 65,000平米樓層布局 商業(yè)街區(qū)部分： 13F為主高層裙房商業(yè)租售模式 部分出售，返祖 9年，返點前四年 6%，后五年 7%售價 /租金 出售部分售價 1F： 40,000元 /平米2F： 20,000元 /平米租金： 1F沿街 6~7元 /平方米 /天1F內(nèi)街 2~4元 /平方米 /天面積區(qū)間 30~60平方米檔次定位 中低檔，服飾、餐飲、娛樂為主主力店：先鋒奧特萊斯折扣店 7,000平米， 2,200平米 KTV目標客群 大學(xué)城學(xué)生開業(yè)時間 2023年 9月資料來源：項目組實地勘查整理江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析 ——商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)92樂活時尚街區(qū)開發(fā)商 景致佰富置業(yè)發(fā)展有限公司 地理位置 弘景大道與格致路交匯處商業(yè)建面 35,000平米樓層布局 2棟 3層商業(yè)租售模式 部分出售售價 /租金 出售部分售價 沿街： /平米內(nèi)街： 2萬 /平米面積區(qū)間 13350平米，集中于 2545平米檔次定位 中低檔；餐飲、娛樂、旅館等目標客群 大學(xué)城學(xué)生開業(yè)時間 2023年 3月資料來源：項目組實地勘查整理江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析 ——商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)93東山步行街開發(fā)商 政府地理位置 江寧東山路步行街商業(yè)建面 20,000平方米樓層布局 沿街店鋪 12F，局部 3層租售模式 出售、小產(chǎn)權(quán)、自主經(jīng)營售價 /租金 租金 1F： 810元 /平米 /天面積區(qū)間 60200平米檔次定位 中低檔，服飾、餐飲、娛樂為主；入駐品牌如森馬、石頭記等目標客群 周邊居民（東山區(qū)域最熱鬧街道）開業(yè)時間 一期 2023年、二期 2023年資料來源：項目組實地勘查整理江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析 ——商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)94義烏小商品城開發(fā)商 南京浙商投資有限公司地理位置 南京市江寧科學(xué)園內(nèi)，天元路以南 ,城東路以西 ,科苑路以北 ,興苑路以東商業(yè)建面 200,000平米樓層布局 2層為主租售模式 部分出售（已售罄）售價 /租金 租金： /平米 /天面積區(qū)間 30100平米為主檔次定位 中低檔；小商品市場，包括文體用品市場；酒店、旅游用品等目標客群 大學(xué)城學(xué)生、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)開業(yè)時間 2023年 2月資料來源：項目組實地勘查整理江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析 ——底商底商 /裙商裙商95左鄰右里開發(fā)商 中浙房產(chǎn)開發(fā)地理位置 宏運大道 1188號（中馳汽車園西側(cè)）商業(yè)建面 1萬多平米樓層布局 住宅底商租售模式 出售售價 /租金 售價 1F： 15,00020,000元 /平米面積區(qū)間 200平米檔次定位 中檔目標客群 周邊住宅居民開業(yè)時間 2023年 9月資料來源：項目組實地勘查整理96托樂嘉城市廣場開發(fā)商 新城置業(yè)發(fā)展有限公司 地理位置 將軍大道 9號（將軍北路和麻田路交會處）商業(yè)建面 50,000平米樓層布局 住宅底商， 12F租售模式 銷售售價 /租金 售價： 13,00015,000元 /平米租金： /平米 /天面積區(qū)間 601,000平米檔次定位 中檔，商家如肯德基、招商銀行、小尾羊火鍋、益家健身會所目標客群 周邊居民開業(yè)時間 前幾期已交房，現(xiàn)房銷售江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析 ——底商底商 /裙商裙商資料來源：項目組實地勘查整理97翠屏國際城開發(fā)商 南京中惠置業(yè)有限公司 地理位置 將軍中路 88號商業(yè)建面 100,000平米（總建面 800,000平米）樓層布局 住宅底商， 1F，挑高 7米租售模式 出售售價 /租金 售價： 1F25,000元 /平米租金：沿街 1F /平米 /天面積區(qū)間 40700平米（ 1層挑高 7米）檔次定位 中檔目標客群 周邊居民開業(yè)時間 前期已交房，在售部分現(xiàn)房出售江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析 ——底商底商 /裙商裙商資料來源：項目組實地勘查整理98誠基百家湖小公館開發(fā)商 誠基建設(shè)有限公司 地理位置 天元中路 128號商業(yè)建面 總建筑面積 樓層布局 公寓或辦公底商租售模式 出售售價 /租金 售價 1F： 25,00030,000元 /平米面積區(qū)間 5080平米開業(yè)時間 在售， 2023年交房江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析 ——底商底商 /裙商裙商資料來源：項目組實地勘查整理99怡湖華庭開發(fā)商 南京東方實華置業(yè)南京協(xié)眾集團房產(chǎn)開發(fā)地理位置 天元西路 58號商業(yè)建面 9,000平米樓層布局 住宅底商租售模式 出售售價 /租金 售價 1F： 24,000元 /平米面積區(qū)間 100300平米開業(yè)時間 2023年 12月江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析 ——底商底商 /裙商裙商資料來源：項目組實地勘查整理100嘉順時代廣場開發(fā)商 南京嘉順置業(yè)地理位置 上元大街新醫(yī)路步行街口商業(yè)建面 26,000萬平米樓層布局 商業(yè)街 12F，住宅底商租售模式 出售，小產(chǎn)權(quán)，自主經(jīng)營售價 /租金 2023年售價：沿街 12F： 25,000元 /平米內(nèi)街 1