【正文】 發(fā)地塊，總建筑面積 264916平方米（ 397畝），容積率： A區(qū) C區(qū)二類居住 游樂用地 ，東莞 龍光地產 / 莞城區(qū)體育路，用地面積 53715平米，用途為商住，容積率≤ ，建筑密度 ≤35% 。佛山 中海地產 /6495元 南海區(qū)桂城街道 6 62街區(qū)地段海南 安中石油 /6141元 海口市濱海大道南側，面積共 。216。國進民退。 2023年全國地王頻現(xiàn)，超過 60%的企業(yè)為國企或具有國企背景，另外、中石化、中石油等壟斷性國企也踏入房地產領域；216。國有資本涌入房地產市場有三大因素：融資能力強，融資成本低；216。國企的主業(yè)務產能過剩，房地產行業(yè)去庫存化進度遠比其他行業(yè)理想，國企急于擴大地產比重；216。央企多為壟斷性行業(yè)，可以用壟斷行業(yè)的暴利彌補房地產行業(yè)短期的微利甚至虧損，以快速擴大在房地產行業(yè)的份額。由此，民生銀行認為：土地市場7809年全國商品房銷售面積與銷售金額較 08年有大幅度上漲216。09 年全國商品房銷售面積達 萬平米，比 08 年高出 %，比 07年高峰期時高出%；216。商品房銷售金額達 億元，比 08 年高出 %，比 07 年高出 %；216。09 年全年商品房銷售均價達到 元 /平米，與 08 年相比上漲%，增速過快。房地產 市場7908年積壓需求釋放，房地產市場成交面積呈現(xiàn)Ｕ字型上漲，成交均價震蕩上揚重點一線城市市場表現(xiàn)08 年受金融危機及國家宏觀調控政策的影響，四大一線城市（北京、上海、廣州、深圳）全年商品房成交量為近四年來的 “ 谷底 ” ，而 09 年正是消化了08 年積壓的部分正常需求，導致成交量與成交均價均從 09 年初開始強勢反彈， 09 年底的成交均價與07 年 7 月份高峰時相比上漲了 %。重點二三線城市市場表現(xiàn)重點二三線城市成交均價從 07 年初開始一路波動上行至 09 年底，而成交面積卻呈現(xiàn)出 “ U” 型，從 07 年 10月開始下降，至 09 年底創(chuàng)出歷史新高，十大城市成交量接近 ，成交均價也達 6600 元 /平米備注：重點二三線城市包括天津、西安、大連、杭州、長沙、東莞、佛山、無錫、鄭州、重慶房地產 市場80經歷了年初的政策利好、年中的政策警示之后， 09年末進入新一輪的房地產政策收緊期已是不爭事實?居民首次購房最低首付款比例減至20%；?首套房貸利率 7折優(yōu)惠；?首次購買90平米以下住房契稅下調到 1% ；?個人買賣住房暫免土地增值稅 。暫免征收印花稅個人轉讓住房營業(yè)稅減免 個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由 2年恢復到 5年 國4條財政部、國土部等五部委聯(lián)合出臺《 進一步加強土地出讓收支管理的通知 》 兩會政府工作報告再次明確了房地產在經濟發(fā)展中的重要地位國務院常務會議明確繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策國務院決議的固定資產投資項目資本金比例調整結果正式公布銀監(jiān)會出臺 《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》5年 國土資源部發(fā)布 《 關于嚴格建設用地管理促進批而未用地利用通知 財政部出臺《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知政策救市 政策利好持續(xù) 政策警示 政策收緊政策解讀81抑制投資和投機性購房，遏制房價的非理性上漲成為 2023年調控主旋律《 關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 （及國 11條）出臺，表明政府調控市場的決心和信心，穩(wěn)定市場預期， 增加普通商品住房供給， 抑制投資和投機性購房，遏制房價的非理性上漲，釋放房地產泡沫，讓房地產真正回歸消費和民生。通知涉及五大方面、十一項條款，內容直指高房價。 政策解讀82[信貸 ]投資性需求與部分改善性需求直接受到影響，中小開發(fā)商融資渠道受到限制已出臺 政策分析 市場影響“ 二套房 ” 政策：以家庭為單位認定貸款次數(shù)，首付最低四成，利率按照風險定價“ 以家庭為認定單位 ” 及 “ 首付最低四成 ”僅是對 2023年 “ 927 政策 ” 的重申， “ 利率按照風險定價 ” 相比 2023年 “ 貸款利率不得低于 ” 空間更大，但是不進行改善性住房的區(qū)分，一定程度上增強了調控力度壓縮了部分投資性需求，同時也誤傷到部分改善性需求銀根收緊： 2023年信貸規(guī)模目標 ，比 2023年 萬億新增信貸壓縮了 2萬億信貸收緊是央行基于全社會資金流動性過剩考慮，并非專門針對房地產市場，但是在整體可貸規(guī)模受限的條件下，對銀行信貸依賴較大的房地產業(yè)首先受到沖擊首付成數(shù)提高、利率上浮已由 “ 二套房 ” 蔓延至首套房，購房需求受到較大影響，未來開發(fā)貸款也將受到一定程度的限制信托貸款收緊：信 托公司發(fā)放貸款的開發(fā)項目必須 “ 四證 ”齊全、開發(fā)商具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求，不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款政策救市時，信托公司可向 “ 三證 ” 齊全、最近一年監(jiān)管評級為 2C（含）以上的房地產開發(fā)項目發(fā)放貸款，而此次該政策重新收緊中小開發(fā)商信托貸款融資渠道受到限制政策解讀83[稅收 ]抑制投機性交易，影響市場預期已出臺 政策分析 市場影響二手房交易政策：個人將購買不足 5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過 5年（含）的非普通住房或不足 5年的普通住房對外銷售的，按差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過 5年（含）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅2023年救市時，個人住房轉讓營業(yè)稅免征時限曾由 5年放寬為 2年，此番由 2年恢復至 5年符合預期。其中，將購買不足 5年的普通住房轉手交易的，營業(yè)稅實行差額征收，相比 2023年的全額征收已較為溫和由于二手房市場 “黑白合同 ” 的存在，該政策對普通住宅交易的影響不大，而 5年以下非普通住宅的交易將會受到一定程度的抑制研究物業(yè)稅：深化房地產稅制改革，由財政部、稅務總局、發(fā)改委、住建部負責研究開征物業(yè)稅“ 物業(yè)稅 ” 作為完善房地產稅制的重要一步，已是箭在弦上。但在 “ 物業(yè)稅 ” 正式全面出臺之前應當會有足夠的緩沖時間，如先由個別城市試點實征或者由商業(yè)逐步向住宅過渡等研究開征 “ 物業(yè)稅” 就目前而言更多的意義在于影響市場預期，未正式開征之前對市場實際影響不大政策解讀84[土地 ]中長期影響住房供應結構，加快開發(fā)商銷售節(jié)奏已出臺 政策分析 市場影響土地供應：保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房用地，不低于住房建設用地供應總量的70%如果地方政府嚴格執(zhí)行，將使得 2023年的保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房用地供應得到一定程度的保障對短期市場不產生影響，但會相應改變未來住房供應結構土地購置：競買保證金不得低于出讓最低價的 20%，合同簽訂后 1個月內必須繳清 50%的首付款，余款最遲付款時間不得超過一年競買保證金、首付款成數(shù)的提高，繳款時限的縮短，加大了土地購置難度，增加了開發(fā)商的資金需求將會促使部分中小開發(fā)商加快銷售回籠資金開竣工： 4月 1日起，實施房地產項目開竣工申報制度；不申報的至少在一年內不得參加土地購置活動建設項目開竣工時間明確寫入土地出讓合同或劃撥決定書，連同開竣工申報制度的實行，將降低政府對閑置土地進行認定的難度，會在相當程度上促使開發(fā)商在今后避免土地的閑置對短期市場不產生影響，中長期會減少土地閑置，相對增加商品房供應土地出讓： 商品住宅項目宗地出讓面積規(guī)定上限，小城市（鎮(zhèn)） 7公頃，中等城市 14公頃，大城市 20公頃商品住宅項目宗地出讓面積的限制將有效避免大型開發(fā)商形成地區(qū)供應壟斷，增加中小開發(fā)商競爭機會短期內對市場不形成影響，中長期將會增加同時期商品房供應量政策解讀85[市場管理 ]短期內增加市場供應，穩(wěn)定市場秩序已出臺 政策分析 市場影響整頓市場秩序：加大對捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為的查處力度在歷次房地產調控中，中央政府一再重申要嚴肅整頓市場秩序，其中以查處捂盤惜售、囤積房源為重點，政策效果主要依賴于地方政府的執(zhí)行力度短期內將會一定程度上增加市場供應，穩(wěn)定市場秩序商品房銷售管理：不得分層、分單元辦理預售許可；已取得預售許可的，要在規(guī)定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售加強商品房銷售管理，實質是對整頓市場秩序政策的細化，而更明確的限定則因各地方政府而異相對增加市場供應，但是效果并不顯著，同時，短期性、地方性特征明顯開發(fā)商資格：房地產為非主營業(yè)務的 78家央企，在完成自有土地開發(fā)和已實施項目后退出房地產業(yè)務讓 “ 不務正業(yè) ” 的央企退出房地產市場，是中央政府給予 “ 央企抬高地價進而推高房價 ” 說法的一個回應，但實質上保留的16家以房地產為主營業(yè)務的央企才是重頭戲短期內的影響僅在于樹立政府穩(wěn)定房價的市場預期，長期來看可以阻止其他央企涉足房地產，進行無序競爭政策解讀86調控效果初步顯現(xiàn)，一線城市房價增幅放緩，成交量明顯下跌09年底系列調控政策出臺后，四個典型一線城市的成交量急劇萎縮，其中深圳最為敏感， 10月成交量即開始出現(xiàn)下降， 2023年 2月成交量下降到 2023年 2月以來的最低點。市場表現(xiàn)深圳 北京上海 廣州以上數(shù)據(jù)來源于各城市統(tǒng)計局 87珠三角二線城市量價齊跌，珠海表現(xiàn)特殊，價升量跌，價格破萬市場表現(xiàn)以上數(shù)據(jù)來源于各城市統(tǒng)計局珠海東莞 佛山東莞、佛山商品房成交量在 2023年 12月開始顯著下降，價格略有震蕩彈依然保持高位；珠海商品房成交量在 09年 12月銷售 ，達到歷史高位， 2023年 2月有所回落，成交均價在 2023年 2月突破萬元大關 ，是調控政策出臺后珠三角唯一一個價格快速上漲的城市；88小結：中央政府進一步出臺全國性、強力度調控政策的可能性不大前期政策效果已初步顯現(xiàn)：全國各大城市成交量明顯下滑，房價漲幅回落房地產投資對經濟增長貢獻依然重要：消費無重大突破，出口增長受限，政府投資減少中央政策尚需地方政府進一步落實：地方政府政策執(zhí)行力度仍具較大可提升空間下半年供求狀況將有所改善：去年新開工面積的增長將在下半年轉化為市場供應加息將會對房地產市場造成一定沖擊：加息并非針對房地產市場，但其影響面較大除個人住房公積金貸款利率及房地產開發(fā)項目資本金比例存在一定的上調空間外，全國范圍內進一步出臺強力度調控政策的可能性不大，接下來面臨更多的將是各地方政府差異化政策的出臺和逐步落實。89l作為二線城市，珠海非此輪打壓對象：l珠中江一體化進程加快、西岸核心城市定位，港珠澳大橋、橫琴島開發(fā)等系列重大利好政策強勢支撐；l城市獨特的宜居環(huán)境與自然資源；珠海城市價值的持續(xù)提升將消弱宏觀調控的影響，市場將呈波動性增長。小結90