【正文】 ，經過改造的珠海大會堂煥然一新，全市先后建成大小城市文化廣場50多個。不久的將來珠海還會出現(xiàn)延綿達25公里的文化藝術長廊（情侶路改造）。與之相隨的是，維也納國家廣播交響樂團、維也納皇家愛樂樂團、斯特勞斯節(jié)日樂團、俄羅斯國家芭蕾舞劇院……一批當今世界頂尖的表演團體紛紛踏足珠海，展開文化之旅。廣場文化和社區(qū)文化活動也同樣紅火。每年全市共組織廣場文化活動超過1400場，觀眾近170多萬人次，每年舉辦的青少兒藝術花會、“濱海之聲”音樂會等大型文藝晚會均顯示出較高的藝術水準，成為珠海市群眾文化活動的品牌，珠海正在享受越來越豐富的“文化大餐”。 富有包容性與親和力的人文環(huán)境作為一座年輕的移民城市，珠海鄰近港澳，得改革開放風氣之先，是中外文化交匯之地城市居民來自五湖四海，普遍具有較高的文化素質和開放的心態(tài)，待人友善，樂于助人，是一個多元文化并存、各種生活方式都得到充分尊重的城市。外地人士不論來自何方，不論是何文化背景，都很容易融入這個城市的生活，并成為這個城市的一員。珠海市1979年年末人口360742人，全部為戶籍人口。到2007年末全市總人口189萬人，外來暫住人口占40%，這還不包括一周內短暫停留的流動人口數(shù)，是個典型的移民城市。這樣一個人口數(shù)據(jù)后面的珠海有著非常獨特的人口現(xiàn)象：客強主弱，領導和主宰這個城市政治經濟命脈的主流人群不知不覺地換成了外地人。數(shù)十倍地多于本土居民，而且短時間內形成了一個龐大的族群的外地人口，也在不知不覺地受到了香港和廣州文化的影響而“入鄉(xiāng)隨俗”，在珠海，普通話是主流交際語言，移民城市在文化上的開放和兼容的特性，能夠容納不同的文化和個性。多元化的文化特點，使得這個移民城市既保持各自的個性又相互包容相互借鑒，來自不同文化背景的人們都可以在這里自由地生活。 寬松的投資置業(yè)政策珠海市政府多年來一直重視、支持房地產業(yè)的發(fā)展，制訂了一系列鼓勵居民和外地人士投資置業(yè)的政策，如購房入戶政策，購房者及其直系親屬都可享受人戶政策，等等。（一）全球會展旅游發(fā)展迅速。已成為新世紀國際旅游的發(fā)展趨勢　　世界旅游公報認為：新世紀旅游業(yè)將成為繼電信和信息產業(yè)之外，世界第三大經濟增長熱點。并預測到2020年，中國將成為世界最大的旅游目的地和客源市場之一。其中會展旅游市場更是潛力巨大，前景廣闊。目前我國每年舉辦的各類展會已達3000多個，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國會展覽場館約140多座，展覽總面積近100萬平方米。，隨著會展展覽業(yè)(的進一步發(fā)展，北京、廣州、上海、天津、深圳、寧波等地今后幾年還將陸續(xù)建成規(guī)模在10萬～20萬平方米的大型現(xiàn)代化會展中心，一些省會城市也將建成一批中型會展中心，會展面積的數(shù)量每年以兩成的速度在增長，會展行業(yè)以每年近20%的速度發(fā)展，其利潤率大約在20%至25%以上。會展業(yè)的蓬勃發(fā)展，不僅可以培育新興產業(yè)群，還能帶動賓館、餐飲、旅游、交通、購物、保險、通訊及整個服務貿易的發(fā)展?！　。ǘ皣H旅游度假會議會展城”是珠海旅游發(fā)展的最終目標　　近幾年來，廣東各地主題公園的投資變得理性，觀光旅游產品的開發(fā)進入了相對穩(wěn)定的階段。珠海應抓住機遇，利用這一機會，提升旅游檔次，發(fā)展具有個性鮮明的會展旅游業(yè)，把珠海建設成為國際旅游度假會議會展城。 據(jù)不完全統(tǒng)計，在目前珠海的四、五星賓館酒店中，會議客源人數(shù)一般占接待總人數(shù)的10－15%之間，而收入比重則占到10－30%之間，接待人數(shù)和收入的比重呈現(xiàn)持續(xù)上升的態(tài)勢。目前在珠海的四星級以上酒店中，會議設施總面積已超過2萬?O以上。目前已成功舉辦了全球矚目的《世界經濟發(fā)展宣言》等大型會議。平均每年每家大型酒店承辦的專業(yè)會議、主題會議及各類企業(yè)的大小會議就多達500個以上。會議接待能力已初具規(guī)模。珠海展覽業(yè)，以房展、服裝展等以本地市民為目標客源的展覽為主。為圓航展夢，珠海市五年來僅在展場硬件設施建設的投入就達11億元，加上基礎設施等其它硬件方面的投入就更多了。中國國際航空航天博覽會目前已成功舉辦五屆，中國珠海汽車產品展銷會已舉辦兩屆，這些都為珠海未來承辦更多的展覽積累豐富的經驗。展覽市場前景廣闊。珠?，F(xiàn)在度假旅游的供給主要對應的是周末游的市場，基本以“農家樂”為主體的旅游度假形式，層次低，也不成規(guī)模，休閑度假物業(yè)缺乏，度假市場沒有被足夠重視和很好開發(fā)。但自2007年得到市政府的重視，在珠海市政府批準的《珠海市旅游發(fā)展總體規(guī)劃（20072020）》中，將珠海定位為“風景旅游城市”，其中將發(fā)展“具有國際影響的、以休閑康體度假、海洋海島生態(tài)旅游、會議會展為特色的旅游產業(yè)”作為珠海市的主要職能之一。按照《規(guī)劃》，珠海針對旅游發(fā)展實際，提出要從“過境地特征明顯向組合型旅游目的地發(fā)展，從觀光旅游為主向休閑度假城市轉變”，打造“以都市風貌、特色文化和海島風光為特色，國內外著名的文化游樂、時尚休閑、會展度假旅游目的地”的發(fā)展目標。目前進入設想階段的有以下幾個項目，但目前仍未有實質性進展：與澳門隔河相望的灣仔，由澳門賭王何鴻燊推動、欲在灣仔開發(fā)“歡樂灣” 項目，把濠江沿岸及附近水域、灣仔舊城區(qū)、加林山打造成集旅游觀光、高尚社區(qū)、休閑娛樂、飲食購物為一體的綜合開發(fā)。 位于珠海金灣區(qū)平沙的港中旅度假城項目。位于珠海斗門區(qū)的御溫泉建設溫泉、度假為主題的旅游休閑項目。珠海會展業(yè)的盛況是在1987年。1987年珠海國際貿易展覽中心開業(yè)后，一些全國和國際性的會展都曾對珠海趨之若鶩。1987年7月，珠海經濟特區(qū)首屆國際玩具博覽會開幕。1988年10月，珠海經濟技術合作暨貿易洽談會開幕，來自國內近80個城市的工商企業(yè)代表和近十個國家和地區(qū)客商參與。同年11月，珠?！?8國際旅游展銷會”開幕，國家副主席王震出席并剪彩。近20個國家和地區(qū)的上千名嘉賓出席。1990年，“90全國紡織服裝鞋帽交流交易會”舉行，“90廣東對外經濟貿易洽談會”開幕。1991年3月，國際電子產品技術交流展覽會舉行……到了2004年，情況發(fā)生了根本性的變化。這一年，珠海除了兩年一次的第五屆中國國際航空航天博覽會外，竟然再沒有一項值得一提的大型會展。 之所以出現(xiàn)這樣的情況，有一個重要的原因就是，珠海城區(qū)缺乏大型展館和專業(yè)展館。1987年建成國際貿易展覽中心目前已經成為海天國貿城、吉大百貨和吉大免稅幾家大型商業(yè)廣場，大型展館就只有遠在三灶機場建有占地面積5萬平方米的航空展館，但是因為距離城區(qū)太遠而極為不便。在珠海城區(qū)，竟然找不到一個能夠供幾千人開會和展覽的場所。制約珠海市會展業(yè)發(fā)展的因素主要是會展設施建設配套不完善、會展人才奇缺、會展經濟的支撐配套產業(yè)不夠有力等。會展業(yè)在珠三角地區(qū)是比較發(fā)達的。2006年，香港展覽面積逾1819平方米的大型展覽會共有92個，展覽業(yè)為香港帶來的直接收入為132億港元()，()的稅收。2005年，澳門舉辦了300多個會展，其中80個為國際性會展。澳門原有30家會展公司，兩年內超過了100家。廣州、深圳、東莞如今是國內會展業(yè)的核心城市，廣州的“廣交會”、深圳的中國國際高新技術成果交易會、東莞的產業(yè)展覽會（中國（虎門）國際服裝交易會、國際名家具（東莞）展覽會、東莞電子展、東莞食品博覽會等）等聞名全世界。從《2004廣東省會展業(yè)發(fā)展報告》中得知，“2003年，，占全國的比重超過37％。已經初步形成了以廣州－東莞－深圳為中軸，包括佛山、珠海、汕頭的珠三角會展經濟帶。展覽業(yè)正在成長為拉動廣東省經濟發(fā)展的一個新的產業(yè)引擎”。自2005年會展業(yè)得到了珠海市委市政府的重視，提出要“加快規(guī)劃建設會展中心，積極發(fā)展會展業(yè)”，在《珠海市國民經濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》中，也將會展、旅游作為珠海第三產業(yè)發(fā)展的重點之一，明確了把珠海建成國際休閑度假、會議會展和旅游城市的發(fā)展目標。會展經濟簡單可以分成包括展覽會和會議兩大塊。2007年全世界的大型會展總數(shù)超過15萬個，其中國際會議約7萬多個，國際展覽超過8萬個。珠海目前既沒有足夠的終端消費者，也沒有產品生產基地，產業(yè)基礎和市場基礎都非常薄弱，在這種情況下，專家認為，珠海應當放棄辦專業(yè)展覽（或產品展覽）的思路，集中走會議承辦，會議會展之路。大型、綜合、文化第一，規(guī)模大。占地201萬平方米，約2平方公里。第二，綜合性強的，配套齊全，也就是說包含多種元素，既有中心酒店，也有相應配套的公寓式住宅，也包括一些比較簡易的住宅，具備一定旅游設施，此外還有學校、幼兒園，可以對應各個層面的客人，形成復合型的體系。第三，有自己的文化主題即亞太旅游部長國際會議。有了文化主題，異質性才能突出，才能夠把事情做到位。 依山傍水，環(huán)境優(yōu)美 規(guī)劃設計理念超前1）總體規(guī)劃度假區(qū)規(guī)劃的理念是以人為本，度假加觀光的組合、會議加度假、會議加娛樂的組合。在總體規(guī)劃、設計的布局里突出文化特點，發(fā)揮自己的優(yōu)勢。2）會展、度假酒店會展、度假酒店設計到位，達到國際水平的。3）房產注重主題、品牌、創(chuàng)新亞太旅游部長國際會議中心房產的開發(fā)注重休閑旅游因素，樹立了自己的主題，將房地產市場和旅游市場的邊緣結合，蘊含很多創(chuàng)新的因素。 SWOT分析：優(yōu) 勢 （S）　規(guī)劃清晰，受周邊輻射影響，且先于主要競爭對手為發(fā)展物業(yè)　現(xiàn)代先進的設計和規(guī)劃，在功能組合、環(huán)境方面大大超過區(qū)域內先期開發(fā)的類似物業(yè)，在區(qū)域范圍內具有優(yōu)勢 具備會展旅游物業(yè)開發(fā)的基礎條件，如環(huán)境等；　借景觀，形成本案景觀優(yōu)勢，營造生態(tài)賣點　劣 勢 （W）交通條件尚不夠完善，僅借助淇澳大橋陸路出入，暫無水路等其它交通方式，不便于與港澳來往；開發(fā)商品牌國內知名度有待進一步提高項目SWOT分析 　　　　　　　威 脅 (T)區(qū)域內海景住宅市場沖擊大國內類似物業(yè)同樣具有威脅力機 會 (O)　現(xiàn)代新型旅游度假會展組合概念，帶來的優(yōu)勢　區(qū)域競爭對手不多，近2年來不會出現(xiàn)同類型項目　區(qū)域經濟發(fā)展規(guī)劃，會展、旅游活動頻繁，帶來市場需求　珠港澳大橋，輕軌等大環(huán)境利好態(tài)勢帶來商機潛力　合理準確的市場及產品定位，在檔次上避開其它房地產項目沖擊，擴大了項目市場層面供應，為本案提供市場機會　　 　 　 據(jù)調查統(tǒng)計，北京市一年賣出去的上千萬平方米的商品房，約有四成以上名“置業(yè)侯鳥”，銷售額上百億元。上海近3年來，%%，其中高價的位房屋，有一半被“置業(yè)候鳥”購得。大連市約1/3的高檔住宅被外地人買走。珠海市外購房者占40％，境外購房者占11％。調查顯示，有能力跨地區(qū)買樓的“置業(yè)候鳥”大多出自中國先富人群，也有大量港澳人士和在國內就業(yè)的外籍人士，人體可分為四類：子女教育型、商務居住型、健康養(yǎng)老型和投資增值型。另外中國中產階層也正日益壯大，可以預言，20年后中產階層將成為中國社會的主流。這部分人口總數(shù)約5000萬，也就是8萬20萬元人民幣；他們的消費目標已經提高到50萬到200萬元物品。同時這部分群體恰恰是收入增長最快的，今后他們還將分享更多中國經濟高增長的利益。從人口的收入分布看，中國收入最高的群體集中于2640歲，這部分正處于成家立業(yè)的人群消費傾向也相對較高，成為房產、汽車消費的主要群體，而隨著這個群體收入的提高，使得房產、汽車和其他奢侈品的消費具有持續(xù)性。另一個方面，這一消費力強力的中產階層，普遍文化水平較高，受西方文化影響較大，注重生活品質與享受，他們西方人那樣一生中在不同的城市各居住生活若干年的意愿十分強烈，而三四十歲年齡層的“中產”一族都是二、三次置業(yè)的主力軍。這個階層的迅速壯大，將給地產全國化提供源源不斷的動力。隨著世界經濟的一體化進展，越來越多的外資企業(yè)在中國開公司、設辦事處、建工廠，越來越多的外籍人士在中國就業(yè)、生活。早在1985年11月全國人大常委會就通過了《中華人民共和國外國人入境出境管理法》，對外國人永久居留問題做了規(guī)定，到目前為止已經批準了3000多名外國人在中國定居，即永久居留。2005年更推出了中國“綠卡”制度。相關統(tǒng)計顯示，在上海工作的“洋打工”人數(shù)呈持續(xù)增長態(tài)勢，截至二00六年底，在上海就業(yè)的外國人已經超過五萬人。目前納入深圳市管理的在深就業(yè)外國人、臺港澳人員達一萬五千人。在深就業(yè)的外籍人士來自一百多個國家和地區(qū)。而珠海二00五年在珠海臨時居留的外國人約有十萬人次，因投資、就業(yè)和學習等原因在珠海長期居留的外國人約有二千六百余人。據(jù)有關人士介紹，以前外國人來滬工作短期為多，而現(xiàn)在長期工作的越來越多，年輕人越來越多。過往多為專業(yè)工程師、技術人才，如今外國人就業(yè)領域擴展到了藝術文化、娛樂體育等眾多方面。預計在未來的幾年里，境外就業(yè)人員將會大幅上升，行業(yè)分布更廣，職位更加多樣化。這些境外人士同樣構建了強大的物業(yè)購買力。外籍人士購房最出名的要數(shù)姚明老板萊斯利亞歷山大2006年在高檔公寓“世界城”投資約900萬元置業(yè)，不到一年，已經升值近550萬元。綜上所述，本案的客戶定位：亞太旅游部長國際會議中心主要以會議度假為主要特色，其中住宅部分的定位主要以國內高收入城市和珠三角為主，延伸到亞太地區(qū)，客戶以中高檔人群收入為主，具體包括規(guī)摸較大的私營企業(yè)主、個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)投資者、個體工商大戶；企業(yè)承包、承租人員和供銷人員；建筑工程承包人；企事業(yè)單位的管理人員、董事會成員；外資企業(yè)高管；礦老板；演員、時裝模特、足球教練員和運動員；文藝、體育和經濟活動的經紀人；獨資或合伙執(zhí)業(yè)的律師；醫(yī)生、導游、美容美發(fā)師、廚師、股評人、樂手或樂師、音響師、裝飾裝修設計師等具有專業(yè)特長的自由職業(yè)者。從行業(yè)上說，包括以下幾個行業(yè)(一)電信(移動通信)、煙草、金融、保險、證券、電力(供電)、石油、石化、航空、鐵道、公路管理、房地產、廣告、演出、城市供水供氣、汽車、醫(yī)藥、網站、建筑安裝、新聞出版、物業(yè)管理等企事業(yè)單位；　　(二)律師事務所、會計師事務所、稅務師事務所、評估師事務所、拍賣行、房產代理公司等中介機構；　　(三)足球俱樂部、高爾夫俱樂部、酒店賓館、娛樂企業(yè)；　　(四)高新技術企業(yè)、軟件企業(yè)、集成電路企業(yè)；　　(五)外