【正文】 —— 返鄉(xiāng)、外來人員 經(jīng)濟實力相對較強 （收入穩(wěn)定、對生活品質有一定追求、注重教育配套）， 尤其以企事業(yè)單位公務員為主流臵業(yè)者。 河西 客群 第一陣營 —— 零陵路板塊： 私營主、專業(yè)投資客、經(jīng)商類的商務人士（地段價值決定） 其他板塊： 首次臵業(yè)者、婚房剛需、周邊縣城、本地改善住宅人群（其中新四中板塊，教職人員、學位需求者為購房主力之一） 第二陣營 —— 外出務工返鄉(xiāng)臵業(yè)者、企事業(yè)公務員 第三陣營 —— 投資客 河西板塊客群依區(qū)域劃分，零陵路板塊與新四中、新火車站、鳳凰園板塊存有很大差別。 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page67 三、不同區(qū)域消費客群的產(chǎn)品傾向 河西： 新四中板塊 板塊主力客群： 書香華庭，政府參與聯(lián)合開發(fā)的經(jīng)濟適用房項目，一期近 700套為 四中教職工團購 ； 周邊縣進城客戶、本土改善居住條件需求，小孩讀書換房需求 。 主供應產(chǎn)品 ： 80100㎡ 2房、 100135㎡ 3房 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page68 河西： 新火車站板塊 板塊主力客群： 首次臵業(yè)、婚房需求、周邊縣進城客戶、本土改善居住條件需求、外出務工返鄉(xiāng)臵業(yè)、教育配套需求 ， 及部分看好區(qū)域前景的兼投資性質臵業(yè)（企事業(yè)單位）。 主供應產(chǎn)品 ： 85118㎡ 2房、 90135 ㎡ 3房 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page69 河西： 鳳凰園板塊 板塊主力客群： 首次臵業(yè)者（以一步到位為主）、工業(yè)園區(qū)企業(yè)員工、公務員、本土改善居住條件需求、外出務工返鄉(xiāng)臵業(yè)。 主供應產(chǎn)品 ： 140150㎡舒適 3房（居家型自?。? 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page70 河西： 零陵路板塊 板塊主力客群： 私營企業(yè)主、外企高管、公務員、婚房需求、外出務工返鄉(xiāng)臵業(yè)、部分專業(yè)投資客 。 因地段價值決定零陵路板塊商務、商業(yè)價值，商住兩用物業(yè)的投資性受到經(jīng)商、商務人士的關注和熱捧。 主供應產(chǎn)品 ： 5064㎡投資公寓、 96113㎡ 2房、 107140㎡ 3房 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page71 河東： 育才路板塊 板塊主力客群： 企事業(yè)單位、企業(yè)高管、公務員、改善型住房需求（二次臵業(yè)）、婚房需求等 。 3房戶型相對河西片區(qū)，面積稍大，以成長期居家型需求為主， 周邊配套成熟、便捷（生活、教育、醫(yī)療及辦公等） 主供應產(chǎn)品 ： 82100㎡ 2房， 100120㎡、 130145㎡ 3房 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page72 河東： 濱江板塊 板塊主力客群： 企事業(yè)單位、企業(yè)中高層、公務員、改善型住房需求（二次臵業(yè)）、就近單位員工及少量外來者等 。 濱江區(qū)域，江景優(yōu)質資源，理想宜居環(huán)境，吸引多數(shù)收入穩(wěn)定人員的臵業(yè)； 對品質生活有一定追求，以政府機關、企事業(yè)單位的高級職員為主流。 主供應產(chǎn)品 ： 74100㎡ 2房， 128160㎡ 3房 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page73 四、河東、河西房價對比 區(qū)域名稱 板塊名稱 版塊樓盤均價 區(qū)域樓盤均價 河 西 新四中板塊 1992/㎡ 2084/㎡ 新火車站板塊 1783/㎡ 鳳凰園板塊 2250/㎡ 零陵路板塊 2310/㎡ 河東 零陵路板塊 2200/㎡ 2300/㎡ 濱江板塊 2367/㎡ 結 論 河西做為老城區(qū)煥發(fā)新貌，已經(jīng)表現(xiàn)出強勁的發(fā)展態(tài)勢；而河東特別是濱江版塊的宜居地位依然牢不可撼，所以短期內，差距依然較大。 通過各板塊所有在售樓盤統(tǒng)計得出以上數(shù)據(jù)。兩區(qū)域差價 300元 /㎡左右 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page74 五、不同區(qū)域消費客群的價格承受梯度 河東 項目 價格 皇家帝王廣場 新標桿（ 2600） 華源府第 中高（ 2400） 瀟湘國際廣場 中高（ 2200） 香河城 中高（ 2500） 河西 名門世家 偏高（ 2500） 創(chuàng)發(fā)城 偏高（ 2400）一期清盤 城市綠島 中高（ 2200） 華興世紀城 待定（認籌中） 學府名邸 待定（認籌中） 皇家帝王廣場以 2600元 /㎡ 的均價創(chuàng)立了市場標桿，產(chǎn)品戶型的創(chuàng)新和項目地理優(yōu)勢，吸引了不少中高端客戶。 對于品質好的樓盤， 購房者的價格接受度正在不斷提高。尤其對于 河西房價的承受度 在提升中。 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page75 六、消費客群的產(chǎn)品關注、價值認可 市場關注并認可的價值點 —— 產(chǎn)品的 實用性、性價比、附加值 124㎡ 129㎡ 實用率 109% 可拓展成完整房間， 3+1房 ，贈送面積 華興 世紀城 瀟湘國際廣場 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page76 遠志 .新外灘 當?shù)貛讉€比較受認可的樓盤，均為現(xiàn)代建筑風格， 已建成的新項目中，歐式風情建筑相對較少； 外立面用材用得比較多、面磚的表現(xiàn)力稍強些。 市場關注并認可的價值點 —— 外立面 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page77 恒景苑、香樟綠城的園林主要有幾個特點： 中等容積率，小區(qū)整體綠化率較高； 植被形成低中高層次感； 房前屋后、小區(qū)路兩側均有綠化； 廣場、小區(qū)路等硬鋪裝比較細致、整潔 市場關注并認可的價值點 —— 園林景觀 恒景苑 香樟綠城 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page78 ? 遠志 新外灘的小區(qū)入口美觀、大氣，假山園林小環(huán)境給人現(xiàn)代感。 ? 濱江恒景苑目前已入住的一期、二期，小區(qū)門禁系統(tǒng)管理、社區(qū)安全、物業(yè)維護方面表現(xiàn)較好。 市場關注并認可的價值點 —— 小區(qū)入口 濱江恒景苑 遠志 .新外灘 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page79 市場關注并認可的價值點 —— 自身較完善的生活配套 社區(qū)周邊步行范圍的生活商業(yè)配套， 已成為購房者購房的重要參考因素。 遠志 〃 新外灘周邊便捷的品質生活配套 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page80 個案篇 （精選永州最具代表性的項目，以規(guī)劃發(fā)展起點） 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page81 一、價值認可度最高的項目 三級市場表現(xiàn) 房源地址 區(qū)域 房屋類型 戶型結構 面積 租金 遠志新外灘 冷水灘區(qū) 高層 五居室 176㎡ 1600元 /月 永州高尚住區(qū)典范 遠志新外灘 綜合指標： 總建筑面積： 18萬㎡ 規(guī)劃總戶數(shù) : 862 入住時間： 2023年 5月 30日 建筑形式：高層 容積率： 6 批次 開盤時間 入住時間 產(chǎn)品構成 均價 一期 2023年 12月 30日 2023年 5月 30日 高層 /公寓 /寫字樓 2300元 /㎡， 最高價 3440元 客戶構成 主要為私營老板以及本地公務員等高收入人群。 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page82 項目周邊已形成了較完善商業(yè)、金融配套 小區(qū)入口綠植、石藝裝飾美觀、大氣 永州唯一的市民廣場 濱江廣場為項目提升檔次起到重要作用 寫字樓、公寓的物業(yè)配臵使小區(qū)功能更完善 項目現(xiàn)代感十足的外立面是一大賣點，但在入住后的陽臺裝修上缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，給人帶來凌亂感 ?地段 ： 位于永州市冷水灘區(qū)河東舜皇路與沿江東路交匯處， 臨近濱江廣場 。 ?設計 ：全盤由中機國際設計院設計 ,采用的是國際美學風格，小區(qū)園林由深圳北林苑設計，有空中花園和地面園林雙重園林景觀。 2023年獲得省最佳人居環(huán)境名盤大獎。 ?口碑： 市場口碑好、價值認同度高，是 目前永州造價最高 ,規(guī)格最高的江景名盤。 永州造價最高、規(guī)格最高的江景名盤 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page83 超大的書房面積，顯示了項目高端的客戶定位 五房兩廳兩衛(wèi) 四房兩廳兩衛(wèi) 三陽臺設計，寬達陽臺盡顯項目尊貴大氣 主人房獨享私密空間， 270度飄窗將風景盡收眼底 戶型特點： 優(yōu)點： 戶型較為方正 創(chuàng)新概念引入 景觀性較好 缺點： 布局不盡合理 創(chuàng)新度還存有可發(fā)揮空間 主力戶型： 3房 2廳 2衛(wèi) 5房 2廳 2衛(wèi) 純大戶型社區(qū)設計 在戶型設計上強調尊貴感，引入了較多的創(chuàng)新元素 創(chuàng)永州先河的圓弧形設計，在突出戶型景觀的同時也兼顧了實用的原則 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page84 二、相對品質較高的項目 永州高尚住區(qū)典范 恒森恒景苑 項目名稱：恒景苑 項目占地：約 萬㎡ 總建筑面積： 27萬㎡ 綠化率： 43% 容積率： 主推戶型： 154㎡左右的三房 建筑形式：小高層、高層 電梯配比：兩梯四戶 批次 認籌時間 開盤時間 產(chǎn)品構成 均價 一、二期 售罄 140170三房 1700元 /㎡ 三期 預計年底 層高 26層，地下 2層，地上 24層，主推 130 ㎡左右三房 均價 2500元 /㎡ 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page85 項目現(xiàn)狀： 濱江電力花園地處永州市湘江南岸 ，是永州市目前最大的房地產(chǎn)開發(fā)項目和市級重點建設項目。濱江電力花園分四期建設，一期恒泰苑、二期恒豐苑已交付使用，品牌知名度和美譽度大幅提升，深得市民口碑；三期恒景苑、四期恒盛苑正在建設中。濱江電力花園榮獲永州市 2023年度最具影響力樓盤獎和 2023年度湖南省最具居住價值樓盤獎。 暢銷原因： 品牌：隸屬湖南恒通電力集團，實力不俗。 價格：與 2期相比升值明顯。（均價 1700元升至 2500元） 園林 :綠化率高達 43%，居住環(huán)境怡人。 規(guī)模：大社區(qū)，產(chǎn)品品質過硬。 口碑：通過 2期的產(chǎn)品宣傳，品牌效應深入人心。 項目實景展示： 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page86 營銷體驗： 永州目前最富品質感的營銷中心 永州品質樣板示范單位首秀 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page87 4房 2廳 2衛(wèi) ㎡ ? 。 ?主臥帶衣帽間、陽臺，設計合理大氣，利用率高 。 ?臥室均帶凸窗，這樣的設計不光采光性好，從外立面看，更具時代性。 ?戶內活動流線設計合理，得房率高，唯一不足就是，臥室門對開，隱私稍差 ?整體戶型方正實用，通透性佳。 戶型點評解析 1 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page88 贈送一半面積 2房 2廳 1衛(wèi) ㎡ ?內凹觀景陽臺，可贈送一半面積 。 ?此觀景陽臺可拓展成為一完整房間 。 ?不足之處，客廳采光受限； ?整體戶型方正實用，實用率高。 2房變 3房 戶型點評解析 2 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page89 小 結 1. 冷水灘區(qū)域住宅項目 以較高容積率、高密度 為主 （容積率高于 ） ； 2. 河東、河西的 開發(fā)品質、價格實現(xiàn) ，存有一定的差距，尤其是 河西的老城新區(qū) —— 新火車站、新四中板塊 ； 3. 河東、河西的 購房群體分化嚴重 ，與目前兩個片區(qū)開發(fā)程度、品質要求有關； 4. 河西片區(qū)產(chǎn)品面積之于河東，相對偏小 （約 510㎡，以 3房為例）， 且以 80120㎡的 3房為主 ， 與購房群體的總價承受、人群結構組成、購房需求相關； 5. 區(qū)域內，整體營銷水平處于初步發(fā)展階段， 尤其體驗營銷的缺失 ，促使品質展現(xiàn)、認同，有一定的滯后性； 6. 目前，冷水灘區(qū)域，購房者認可度較高的項目主要集中在河東片區(qū)，除了區(qū)位取勝外，其 產(chǎn)品品質、細節(jié) ，也是制勝關鍵。 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page90 Part3 項目分析與研究 微觀視野 Ⅲ ?項目地塊分析 ?項目 SWOT分析 ?項目價值搭建 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page91 新城市板塊的中等規(guī)模社區(qū)， 宏一珊瑚路項目價值幾何？ 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page92 項目地塊分析 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page93 占地約 5萬 ㎡，合宗容積率 ，總建筑面積約 16萬 ㎡ （永州區(qū)域的中等規(guī)模） 容積率，決定建筑形態(tài)將以 18F小高層、 25F的高層 為主。 一、項目經(jīng)濟指標 本項目 1 占地 （合宗，單位：㎡） 2 容積率 （合宗） 3 總建筑面積 （合宗，單位：㎡） 4 建筑高度 25層 （ A13) 5 60米 （ A131) 6 建筑密度 （合宗） ≤30% 7 綠地率 （合宗） ≥35% 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page94 二、項目四至 珊瑚路、傳芳路，兩條城市主干道交匯，瀟湘大道比鄰 中央新城 ?西面：瀟湘大道、火車站，對面為空地。 西側火車站 西至站前街 北至站前北路 北側湖泊 ?北面：站前北路，樓盤開發(fā)較早，附近的廣源國際大廈、熙苑華邸等基本建成 南側中央新