【正文】 端層次及收入水平也將隨之提升。城市核心商圈商業(yè)地產開發(fā)現(xiàn)狀和趨勢（1）、目前楚州區(qū)商業(yè)地產發(fā)展主要是老商業(yè)的改造，以及新商業(yè)地產項目的立項開發(fā)，如現(xiàn)代廣場（總建面積9萬平方米）、淮安國際商貿城（總建面積100萬平方米）、五星級酒店項目以及我方項目。（2）、從商業(yè)發(fā)展趨勢判斷，楚州新城中心區(qū)將逐漸成型，短期內，商業(yè)地產項目開發(fā)將集中立項開發(fā)。（3）、老城中心商圈區(qū)域主要集中了楚州中高收入群體，2008年楚州區(qū)全年人均GDP將達到11000元，在人口數(shù)量和消費水準不斷提升的情況下，商業(yè)市場必將會呈現(xiàn)繁榮景象。（4）、區(qū)域中小商場呈現(xiàn)萎縮趨向（如同大型的超市買場進駐，零散的小型超市自然就會退出市場），而大型綜合性商場、市場、賣場銷售呈現(xiàn)不同的程度的增長。如蘇寧電器、時代超市、國際商貿城等。楚州新區(qū)商業(yè)市場分析目前楚州區(qū)新城處于規(guī)劃建設階段，雖然城市規(guī)劃布局已然成型，但新城的城市運作機能尚未完善。除了大區(qū)塊的居住社區(qū)建設以及新城工業(yè)發(fā)展，生活配套尚未完善，需要一段時間的政府建設推動，以及民間對于本區(qū)域居住功能的認可。 新城商業(yè)發(fā)展規(guī)劃布局：依據實地市場調研發(fā)現(xiàn)，目前本區(qū)域商業(yè)尚未成型，商業(yè)規(guī)劃主要集中在翔宇大道和楚州大道交匯的十字路口，主要商業(yè)型態(tài)以大商城為核心（新區(qū)商業(yè)中心），五星級酒店、下關商業(yè)廣場等大型綜合性商業(yè)，但形態(tài)略顯單一，規(guī)模較大。其他商業(yè)分布主要分布于翔宇大道、北門大街沿線以及各成型社區(qū)周邊，主要以簡單的提供社區(qū)消費為主的作坊式商店，消費有限，不易形成集中性的消費。如上圖，依據新城規(guī)劃以及主要干道的走向，以后商業(yè)發(fā)展主要以翔宇大道東西以及縱向發(fā)展，以楚州大道路東西走向以及南北縱深發(fā)展，形成以大賣場中心為核心的商業(yè)發(fā)展布局。商業(yè)市場分析總結楚州整體商業(yè)市場表現(xiàn)一般，區(qū)域商業(yè)比較集中。在楚州國際商貿城形成的專業(yè)建材市場以及工業(yè)產業(yè)發(fā)展園區(qū)已成為了楚州商業(yè)發(fā)展的新趨勢，吸引了大量的客流前來投資，總體經營狀況良好，為其他商業(yè)經營模式的進入奠定了基礎。但美中不足之處就是新城商業(yè)氛圍不濃，有待提升。分類指 標級別設置地域功能定位服務對象客流量服務人口基本商業(yè)面積（㎡）基本設置業(yè)態(tài)與業(yè)種配套行業(yè)市中心商業(yè)區(qū)城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)、歷史形成的商業(yè)集聚地購物、文化娛樂、休閑、旅游并與金融、商務相結合國內外及本市消費者50萬30萬大型百貨店、專賣店、文化娛樂、餐飲旅館、金融服務、旅游、展示、圖書報刊、郵電業(yè)區(qū)域商業(yè)中心居民聚居區(qū)、商務集聚地、公共交通集散地周邊購物、文化娛樂、休閑該地區(qū)及外來消費者25萬20萬10萬超市或賣場、百貨店、文化娛樂、餐飲旅游、金融服務、圖書報刊、郵電業(yè)居住區(qū)商業(yè)人流集中、交通便利的地段保障該地居民的日常生活當?shù)鼐用?萬超市、便利店、醫(yī)藥店等生活服務、圖書報刊、郵電業(yè)u 新城缺乏大型的超市、賣場。楚州新城區(qū)作為未來的城市中心，政府進行了積極的規(guī)劃和建設，但是整個居住功能及消費功能尚需很長一段時間去營造。從目前的發(fā)展狀況可以分析，逐漸增長的房地產開發(fā)，不斷涌進的居住人群，帶來了大量的消費需求，怎樣去引導這部分的消費走向，選擇一個怎樣的商業(yè)型態(tài)，將成為本項目商業(yè)開發(fā)必須考慮的問題。商業(yè)分級指標一覽表：因此，經過大量的調研以及專業(yè)分析，考慮本商業(yè)項目最合適引進大型超市或賣場。主要以服務于城市居住人群消費為導向，規(guī)劃建設大型的超市或賣場，引進知名賣場品牌，如北京華聯(lián)、法國的歐尚、Tesco樂購、農工商超市等。u 特色商業(yè)街經營將成為新城商業(yè)發(fā)展的亮點及領軍。特色商業(yè)街規(guī)劃建設將充分利用本項目自身的獨有地理位置優(yōu)勢，進行特色經營。將商業(yè)街打造成集合餐飲業(yè)、休閑娛樂業(yè)、專賣店、以及商業(yè)配套服務業(yè)的特色街，其主要與超市或賣場形成功能互補，能更好的吸引消費者，提升商業(yè)氛圍，增強商業(yè)消費能力。這樣既貼近廣大市民的需求，又能為投資客、商人提供便利的消費去處，更能夠提升本區(qū)域整體商業(yè)格局。從而使得該項目商業(yè)項目更具有商業(yè)潛力。u 商圈的構成及顧客來源 楚州區(qū)的商圈主要以鎮(zhèn)淮樓路為核心，沿著鎮(zhèn)淮樓東西延伸和南北縱深發(fā)展，形成東門大街、西門大街、南門大街和東長街、西長街。針對幾個主要的商業(yè)街發(fā)展情況，我司實地進行調研，研究楚州中心商圈的客戶來源情況：商家來源分析 根據實地采訪調查收集資料來看，楚州區(qū)的商家來源較散，大體可歸納以下幾個主要群體： 來源細分：楚州區(qū)、郊區(qū)市民，企事業(yè)單位 群體細分：主要為鹽城、南通、南京、揚州、常州、泰州、連云港等距淮安愈近者，經營規(guī)模較少，多在專業(yè)市場經營，而南京等寧滬沿線商家通常喜歡入住核心商業(yè)圈且經營規(guī)模大 群體細分：主要是浙江溫州、義烏、臺州、海寧一帶的私營業(yè)主，對楚州區(qū)的市場形成和發(fā)展起著了重要作用，也有山東、福建等地商家。對于批零銷售的各類市場情有獨鐘，另外對專業(yè)商業(yè)街較感興趣，多數(shù)人一要求中小面積。消費者分析 我們將消費者按區(qū)域劃分為市區(qū)消費者和郊區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費者及周邊地區(qū)消費者，從調查資料來看：（1）市區(qū)消費者的主要消費行為n 日常生活用品的消費，目前在超市消費越來越成為主流時尚n 大件耐用消費品首選蘇寧電器商城、時代超市n 服飾消費主要在鎮(zhèn)淮樓路、東西門大街、西長街專營店n 購買小百貨及各類材料和衛(wèi)潔商品時會去時代超市和各類專業(yè)市場n 消費對象以中低檔為主，國內品牌普遍接受，國際品牌消費量不大，多為冒牌品（2）郊區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費者u 這類消費者購物針對性較強，購買昂貴商品主要在大型商場，購買生產資料在各類專業(yè)市場，購買日常生活品和服飾等，低檔市場有較強的吸引力。u 消費季節(jié)性相對明顯，節(jié)假日通常是他們的采購高峰u 消費對象以低檔為主（3）市郊、縣和周邊地區(qū)批發(fā)商u 根據經營品種定期到各專業(yè)市場進貨u 一般消費量較大，是低檔市場發(fā)展的主要支撐力量主要商家經營者分析通過對各個市場經營戶的調查與訪問，目前經營戶存在如下特征特點：u 在批發(fā)市場中，尤其是早期的市場，外地經營者、外地商品、外地品牌具有相當大的比重，而且這些經營戶普遍屬于市場的早期收益者，具有一定的經營年數(shù)；u 對于經商較早的一批經營戶，經營額較大，某些行業(yè)可以達到數(shù)百萬，乃至千萬不等；但由于后來者的不斷加入，利潤率方面已有很大的下降，大多維持現(xiàn)狀，對未來持一定的觀望態(tài)度。有進一步調整的需求與愿望。希望再提升。u 商鋪投資的概念在大部分經營戶的心目中已有一定的印象和理解，許多經營戶有商鋪的轉讓費用的經歷，或者支付給別人，或者自己收??；但是經營戶普遍意義上對投資概念不強，存在著一種投機觀念，希望在一次性轉讓商鋪中換取投資回報，對產權沒有明確的概念。目前在許多市場鋪位的轉讓金的費用成本很高，為年租金的幾倍，由此可以看出經營戶對好的商鋪位置的需求；u 對市場的整體印象與服務水平比較看中，因為市場具有了頗高的知名度，如果市場進一步提高經營環(huán)境和管理水平，為自己為客戶提供了更多的方便與滿意，就能吸引更多的目標客戶，使生意更好做；總結分析：楚州區(qū)的商業(yè)和沿海地區(qū)相比，比較落后，租金水平不高。一般商店都在8：30左右關門，但周末一些休閑娛樂行業(yè)卻比較晚，如咖啡廳、D廳、歌廳和網吧等，一般都是楚州區(qū)年齡在18－30歲的年輕人進行消費。隨著楚州城市經濟的發(fā)展，將會有較大的發(fā)展空間。雖然短時間內商業(yè)經營物業(yè)的開發(fā)供過于求，有些甚至出現(xiàn)滯銷，但特色主題商業(yè)仍有大量潛在的需求存在。因此，對于新型特色主題商業(yè)的開發(fā)，楚州仍有較大的發(fā)展空間和潛力。雖然目前由于投資回報率較低，投資積極性不高，購買后自用的居多，但只要有較好的營銷手段，能夠引進品牌商家，就能充分挖掘地區(qū)的購買力，引導市場消費。第二部分 項目定位分析一、 項目的市場定位定位背景綜述本項目商業(yè)市場定位依賴于市場條件和項目條件兩個方面。1）、市場條件因素n 從宏觀層面來說，楚州區(qū)經濟前景看好，具有較好的商業(yè)基礎；n 楚州新區(qū)城市規(guī)劃對本項目商業(yè)定位及功能有所限定，尤其是翔宇大道和楚州大道的規(guī)劃建設，按其設想，本項目在城市商業(yè)功能中扮演新區(qū)中心商業(yè)的角色，可以形成區(qū)域性新型購物、休閑、體驗中心的特色。n 從商業(yè)地產發(fā)展趨勢來看，發(fā)展新型休閑體驗中心商業(yè)正當其時；n 據楚州區(qū)商業(yè)規(guī)劃及相關政策，本項目應該作為社區(qū)商業(yè)中心來發(fā)展，其重點是：以經銷生活必需品的超級市場和各類便民網點為主；在組團中建立綜合超市，專業(yè)店、專賣店及餐飲、娛樂、美發(fā)、健身等體驗式消費中心；n 本項目所在新城區(qū)商圈對本項目商業(yè)定位也有影響；n 本項目商業(yè)定位必須以商業(yè)消費者、投資者、經營者等潛在目標客戶的需求為基礎；n 目前楚州區(qū)商業(yè)地產形勢較好，但本片區(qū)嚴重供過于求，本項目將面臨嚴峻的競爭勢態(tài)，未來的競爭威脅不確定因素較多；n 目前楚州區(qū)的沿街商業(yè)及商圈商業(yè)主要業(yè)態(tài)為餐飲店、專賣店、雜貨店、五金建材等，經營品種眾多，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，在定位時需要進一步提升；n 按市場調查結果，本項目規(guī)模不宜偏大。2）、項目條件因素n 本項目具有商業(yè)開發(fā)的先天條件，基本滿足商業(yè)經營的可達性、能見度、商業(yè)經營環(huán)境、消費人口需求的要求；n 本項目交通便利，地段優(yōu)勢明顯；n 項目周邊商業(yè)缺乏氛圍，形象差、城市商圈經營檔次較低，市場未來的開發(fā)供應量較大；n 項目面臨較好的市場機會和激烈市場競爭態(tài)勢，機會與挑戰(zhàn)共存。因此從上述兩個方面的因素出發(fā)，必須權衡利弊，既要符合市場客觀事實，預見市場發(fā)展趨勢，又要結合項目自身條件高起點定位，引導市場，建立本項目商業(yè)競爭優(yōu)勢。定位課題在進行本案具體的商業(yè)定位之前，首先必須明確商業(yè)在整個項目中的地位和作用的問題。定位課題對本案商業(yè)部分的地位認識僅作為住宅的配套，完善項目的功能l 應把商業(yè)作為整個項目的一部分考慮，與項目內的其他物業(yè)形成連動效應。l 不僅僅是住宅的配套，更是一個獨立的商業(yè)場所，面向整個楚州服務的一個具有特色的新商業(yè)踞點。l 使得商業(yè)部分成為項目的賣點和亮點，不只是為了獲取商業(yè)開發(fā)利潤，更重要的是通過商業(yè)提升整個項目的品質，加快住宅的去化，提高住宅的價值。l 通過商業(yè)的成功經營，使整個項目獲取更多的銷售利潤。定位表述因此，根據以上分析，我們確定了“發(fā)展”和“融合”為本案商業(yè)定位的兩種方向。融合發(fā)展針對本案的規(guī)劃特征，結合未來區(qū)域的整體商業(yè)發(fā)展，尋找區(qū)域市場的整合點，使本案與區(qū)域商業(yè)有機地融合，滿足更高層次的市場需求，提升本案的商業(yè)地位。結合本案的區(qū)域特點，在對現(xiàn)有商業(yè)進行分析的基礎上，甄別具有市場發(fā)展空間的商業(yè)類型，將其確立為本案的商業(yè)組成，并在規(guī)劃、經營等方面提升其品質?！耙匀藶楸?服務區(qū)域”構建新型購物中心成為楚州新商業(yè)地標Village Mall確定基礎性——區(qū)域商業(yè)中心，為新區(qū)居民服務符合區(qū)域性——超越一般社區(qū)配套的新型商業(yè)中心體現(xiàn)互補性——滿足不同層次消費人士的需求打造地標性——樹立楚州新區(qū)區(qū)域特色的一站式購物休閑體驗中心u 項目形象定位根據對市場和項目兩方面的分析，本案未來市場應該樹立的形象為：楚州新城首席購物、休閑、體驗中心——新區(qū)商圈原點、城市名片與地標u 項目規(guī)模定位確定商業(yè)規(guī)模的思路n 現(xiàn)有老城區(qū)和新區(qū)的商業(yè)物業(yè)供應量遠遠大于需求量，目前空置率較高，無法從市場供求關系來確定本項目之商業(yè)規(guī)模，因此本項目的商業(yè)取決于自身競爭優(yōu)勢而搶占一定的市場份額；n 鑒于上述原因，通過對項目商圈內零售業(yè)飽和狀態(tài)的分析并建立計算模型來確定項目規(guī)模區(qū)間；n 項目規(guī)模區(qū)間確定根據兩種情況：按服務于本社區(qū)及周邊（社區(qū)商業(yè)）的商業(yè)規(guī)模確定下限，按服務于商圈（城市商業(yè)）的商業(yè)規(guī)模確定最大上限，再結合商圈內零售業(yè)飽和狀態(tài)值，最后得到其規(guī)模的區(qū)間；n 結合城市居住區(qū)設計規(guī)范要求，在以區(qū)域性配套商業(yè)為主的前提下適當考慮社區(qū)商業(yè)配套，最后得到比較合理的規(guī)模。分析模型對于項目商業(yè)規(guī)模的確定，在目前商業(yè)地產市場形勢存在許多不確定因素的前提下（供過于求），我們按照零售業(yè)確定商業(yè)規(guī)模的模型來進行分析，先假設在本項目地段設定一集中商業(yè)，其最低要求是服務于本社區(qū)，最高要求是服務于商圈，據此來確定其商業(yè)規(guī)模的區(qū)間。其分析模型如下圖：商業(yè)規(guī)模 guimo 服務城市商圈服務社區(qū)配套 新區(qū)商圈內常駐人口統(tǒng)計根據市場調查及新城建設規(guī)劃，以友誼路劃分新老城區(qū)，在前面確定的項目商圈及未來規(guī)劃社區(qū)情況統(tǒng)計如下表：居民點戶數(shù)（戶）人口（人）清華苑8003200新城新村一二組12004800平橋社區(qū)15006000翔宇社區(qū)10004000盛世華庭社區(qū)15006000現(xiàn)代現(xiàn)代城社區(qū)5002000下關社區(qū)14005600書香門第社區(qū)9783912其他6700合計859841812根據上表。結合商圈內常住戶數(shù)約4000戶來考慮社區(qū)配套商業(yè)，社區(qū)超市面積應設置2000㎡，則偶得性商業(yè)消費面積在6200㎡左右，餐飲娛樂等目的性商業(yè)面積約8000㎡，則本案按照服務社區(qū)的商業(yè)規(guī)模下限為：㎡商圈內主要零售商業(yè)營業(yè)面積統(tǒng)計主要商場名稱營業(yè)面積（M2)業(yè)態(tài)蘇寧電器2500專業(yè)店時代超市12000倉儲超市淮安商場4000百貨商場蘇果超市（在建）24000倉儲超市合計42500商圈內零