【正文】 端層次及收入水平也將隨之提升。城市核心商圈商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀和趨勢(shì)（1）、目前楚州區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主要是老商業(yè)的改造，以及新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)開(kāi)發(fā)，如現(xiàn)代廣場(chǎng)（總建面積9萬(wàn)平方米）、淮安國(guó)際商貿(mào)城（總建面積100萬(wàn)平方米）、五星級(jí)酒店項(xiàng)目以及我方項(xiàng)目。（2）、從商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)判斷，楚州新城中心區(qū)將逐漸成型，短期內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將集中立項(xiàng)開(kāi)發(fā)。（3）、老城中心商圈區(qū)域主要集中了楚州中高收入群體，2008年楚州區(qū)全年人均GDP將達(dá)到11000元，在人口數(shù)量和消費(fèi)水準(zhǔn)不斷提升的情況下，商業(yè)市場(chǎng)必將會(huì)呈現(xiàn)繁榮景象。（4）、區(qū)域中小商場(chǎng)呈現(xiàn)萎縮趨向（如同大型的超市買場(chǎng)進(jìn)駐，零散的小型超市自然就會(huì)退出市場(chǎng)），而大型綜合性商場(chǎng)、市場(chǎng)、賣場(chǎng)銷售呈現(xiàn)不同的程度的增長(zhǎng)。如蘇寧電器、時(shí)代超市、國(guó)際商貿(mào)城等。楚州新區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析目前楚州區(qū)新城處于規(guī)劃建設(shè)階段，雖然城市規(guī)劃布局已然成型，但新城的城市運(yùn)作機(jī)能尚未完善。除了大區(qū)塊的居住社區(qū)建設(shè)以及新城工業(yè)發(fā)展，生活配套尚未完善，需要一段時(shí)間的政府建設(shè)推動(dòng)，以及民間對(duì)于本區(qū)域居住功能的認(rèn)可。 新城商業(yè)發(fā)展規(guī)劃布局：依據(jù)實(shí)地市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前本區(qū)域商業(yè)尚未成型，商業(yè)規(guī)劃主要集中在翔宇大道和楚州大道交匯的十字路口，主要商業(yè)型態(tài)以大商城為核心（新區(qū)商業(yè)中心），五星級(jí)酒店、下關(guān)商業(yè)廣場(chǎng)等大型綜合性商業(yè)，但形態(tài)略顯單一，規(guī)模較大。其他商業(yè)分布主要分布于翔宇大道、北門大街沿線以及各成型社區(qū)周邊，主要以簡(jiǎn)單的提供社區(qū)消費(fèi)為主的作坊式商店，消費(fèi)有限，不易形成集中性的消費(fèi)。如上圖，依據(jù)新城規(guī)劃以及主要干道的走向，以后商業(yè)發(fā)展主要以翔宇大道東西以及縱向發(fā)展，以楚州大道路東西走向以及南北縱深發(fā)展，形成以大賣場(chǎng)中心為核心的商業(yè)發(fā)展布局。商業(yè)市場(chǎng)分析總結(jié)楚州整體商業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)一般，區(qū)域商業(yè)比較集中。在楚州國(guó)際商貿(mào)城形成的專業(yè)建材市場(chǎng)以及工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展園區(qū)已成為了楚州商業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)，吸引了大量的客流前來(lái)投資，總體經(jīng)營(yíng)狀況良好，為其他商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的進(jìn)入奠定了基礎(chǔ)。但美中不足之處就是新城商業(yè)氛圍不濃，有待提升。分類指 標(biāo)級(jí)別設(shè)置地域功能定位服務(wù)對(duì)象客流量服務(wù)人口基本商業(yè)面積（㎡）基本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種配套行業(yè)市中心商業(yè)區(qū)城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)、歷史形成的商業(yè)集聚地購(gòu)物、文化娛樂(lè)、休閑、旅游并與金融、商務(wù)相結(jié)合國(guó)內(nèi)外及本市消費(fèi)者50萬(wàn)30萬(wàn)大型百貨店、專賣店、文化娛樂(lè)、餐飲旅館、金融服務(wù)、旅游、展示、圖書(shū)報(bào)刊、郵電業(yè)區(qū)域商業(yè)中心居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地、公共交通集散地周邊購(gòu)物、文化娛樂(lè)、休閑該地區(qū)及外來(lái)消費(fèi)者25萬(wàn)20萬(wàn)10萬(wàn)超市或賣場(chǎng)、百貨店、文化娛樂(lè)、餐飲旅游、金融服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊、郵電業(yè)居住區(qū)商業(yè)人流集中、交通便利的地段保障該地居民的日常生活當(dāng)?shù)鼐用?萬(wàn)超市、便利店、醫(yī)藥店等生活服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊、郵電業(yè)u 新城缺乏大型的超市、賣場(chǎng)。楚州新城區(qū)作為未來(lái)的城市中心，政府進(jìn)行了積極的規(guī)劃和建設(shè)，但是整個(gè)居住功能及消費(fèi)功能尚需很長(zhǎng)一段時(shí)間去營(yíng)造。從目前的發(fā)展?fàn)顩r可以分析，逐漸增長(zhǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不斷涌進(jìn)的居住人群，帶來(lái)了大量的消費(fèi)需求，怎樣去引導(dǎo)這部分的消費(fèi)走向，選擇一個(gè)怎樣的商業(yè)型態(tài)，將成為本項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)必須考慮的問(wèn)題。商業(yè)分級(jí)指標(biāo)一覽表：因此，經(jīng)過(guò)大量的調(diào)研以及專業(yè)分析，考慮本商業(yè)項(xiàng)目最合適引進(jìn)大型超市或賣場(chǎng)。主要以服務(wù)于城市居住人群消費(fèi)為導(dǎo)向，規(guī)劃建設(shè)大型的超市或賣場(chǎng)，引進(jìn)知名賣場(chǎng)品牌，如北京華聯(lián)、法國(guó)的歐尚、Tesco樂(lè)購(gòu)、農(nóng)工商超市等。u 特色商業(yè)街經(jīng)營(yíng)將成為新城商業(yè)發(fā)展的亮點(diǎn)及領(lǐng)軍。特色商業(yè)街規(guī)劃建設(shè)將充分利用本項(xiàng)目自身的獨(dú)有地理位置優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行特色經(jīng)營(yíng)。將商業(yè)街打造成集合餐飲業(yè)、休閑娛樂(lè)業(yè)、專賣店、以及商業(yè)配套服務(wù)業(yè)的特色街，其主要與超市或賣場(chǎng)形成功能互補(bǔ)，能更好的吸引消費(fèi)者，提升商業(yè)氛圍，增強(qiáng)商業(yè)消費(fèi)能力。這樣既貼近廣大市民的需求，又能為投資客、商人提供便利的消費(fèi)去處，更能夠提升本區(qū)域整體商業(yè)格局。從而使得該項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目更具有商業(yè)潛力。u 商圈的構(gòu)成及顧客來(lái)源 楚州區(qū)的商圈主要以鎮(zhèn)淮樓路為核心，沿著鎮(zhèn)淮樓東西延伸和南北縱深發(fā)展，形成東門大街、西門大街、南門大街和東長(zhǎng)街、西長(zhǎng)街。針對(duì)幾個(gè)主要的商業(yè)街發(fā)展情況，我司實(shí)地進(jìn)行調(diào)研，研究楚州中心商圈的客戶來(lái)源情況：商家來(lái)源分析 根據(jù)實(shí)地采訪調(diào)查收集資料來(lái)看，楚州區(qū)的商家來(lái)源較散，大體可歸納以下幾個(gè)主要群體： 來(lái)源細(xì)分：楚州區(qū)、郊區(qū)市民，企事業(yè)單位 群體細(xì)分：主要為鹽城、南通、南京、揚(yáng)州、常州、泰州、連云港等距淮安愈近者，經(jīng)營(yíng)規(guī)模較少，多在專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，而南京等寧滬沿線商家通常喜歡入住核心商業(yè)圈且經(jīng)營(yíng)規(guī)模大 群體細(xì)分：主要是浙江溫州、義烏、臺(tái)州、海寧一帶的私營(yíng)業(yè)主，對(duì)楚州區(qū)的市場(chǎng)形成和發(fā)展起著了重要作用，也有山東、福建等地商家。對(duì)于批零銷售的各類市場(chǎng)情有獨(dú)鐘，另外對(duì)專業(yè)商業(yè)街較感興趣，多數(shù)人一要求中小面積。消費(fèi)者分析 我們將消費(fèi)者按區(qū)域劃分為市區(qū)消費(fèi)者和郊區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)者及周邊地區(qū)消費(fèi)者，從調(diào)查資料來(lái)看：（1）市區(qū)消費(fèi)者的主要消費(fèi)行為n 日常生活用品的消費(fèi)，目前在超市消費(fèi)越來(lái)越成為主流時(shí)尚n 大件耐用消費(fèi)品首選蘇寧電器商城、時(shí)代超市n 服飾消費(fèi)主要在鎮(zhèn)淮樓路、東西門大街、西長(zhǎng)街專營(yíng)店n 購(gòu)買小百貨及各類材料和衛(wèi)潔商品時(shí)會(huì)去時(shí)代超市和各類專業(yè)市場(chǎng)n 消費(fèi)對(duì)象以中低檔為主，國(guó)內(nèi)品牌普遍接受，國(guó)際品牌消費(fèi)量不大，多為冒牌品（2）郊區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)者u 這類消費(fèi)者購(gòu)物針對(duì)性較強(qiáng)，購(gòu)買昂貴商品主要在大型商場(chǎng)，購(gòu)買生產(chǎn)資料在各類專業(yè)市場(chǎng)，購(gòu)買日常生活品和服飾等，低檔市場(chǎng)有較強(qiáng)的吸引力。u 消費(fèi)季節(jié)性相對(duì)明顯，節(jié)假日通常是他們的采購(gòu)高峰u 消費(fèi)對(duì)象以低檔為主（3）市郊、縣和周邊地區(qū)批發(fā)商u 根據(jù)經(jīng)營(yíng)品種定期到各專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)貨u 一般消費(fèi)量較大，是低檔市場(chǎng)發(fā)展的主要支撐力量主要商家經(jīng)營(yíng)者分析通過(guò)對(duì)各個(gè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶的調(diào)查與訪問(wèn)，目前經(jīng)營(yíng)戶存在如下特征特點(diǎn)：u 在批發(fā)市場(chǎng)中，尤其是早期的市場(chǎng)，外地經(jīng)營(yíng)者、外地商品、外地品牌具有相當(dāng)大的比重，而且這些經(jīng)營(yíng)戶普遍屬于市場(chǎng)的早期收益者，具有一定的經(jīng)營(yíng)年數(shù)；u 對(duì)于經(jīng)商較早的一批經(jīng)營(yíng)戶，經(jīng)營(yíng)額較大，某些行業(yè)可以達(dá)到數(shù)百萬(wàn)，乃至千萬(wàn)不等；但由于后來(lái)者的不斷加入，利潤(rùn)率方面已有很大的下降，大多維持現(xiàn)狀，對(duì)未來(lái)持一定的觀望態(tài)度。有進(jìn)一步調(diào)整的需求與愿望。希望再提升。u 商鋪投資的概念在大部分經(jīng)營(yíng)戶的心目中已有一定的印象和理解，許多經(jīng)營(yíng)戶有商鋪的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的經(jīng)歷，或者支付給別人，或者自己收??；但是經(jīng)營(yíng)戶普遍意義上對(duì)投資概念不強(qiáng)，存在著一種投機(jī)觀念，希望在一次性轉(zhuǎn)讓商鋪中換取投資回報(bào)，對(duì)產(chǎn)權(quán)沒(méi)有明確的概念。目前在許多市場(chǎng)鋪位的轉(zhuǎn)讓金的費(fèi)用成本很高，為年租金的幾倍，由此可以看出經(jīng)營(yíng)戶對(duì)好的商鋪位置的需求；u 對(duì)市場(chǎng)的整體印象與服務(wù)水平比較看中，因?yàn)槭袌?chǎng)具有了頗高的知名度，如果市場(chǎng)進(jìn)一步提高經(jīng)營(yíng)環(huán)境和管理水平，為自己為客戶提供了更多的方便與滿意，就能吸引更多的目標(biāo)客戶，使生意更好做；總結(jié)分析：楚州區(qū)的商業(yè)和沿海地區(qū)相比，比較落后，租金水平不高。一般商店都在8：30左右關(guān)門，但周末一些休閑娛樂(lè)行業(yè)卻比較晚，如咖啡廳、D廳、歌廳和網(wǎng)吧等，一般都是楚州區(qū)年齡在18－30歲的年輕人進(jìn)行消費(fèi)。隨著楚州城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將會(huì)有較大的發(fā)展空間。雖然短時(shí)間內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)的開(kāi)發(fā)供過(guò)于求，有些甚至出現(xiàn)滯銷，但特色主題商業(yè)仍有大量潛在的需求存在。因此，對(duì)于新型特色主題商業(yè)的開(kāi)發(fā)，楚州仍有較大的發(fā)展空間和潛力。雖然目前由于投資回報(bào)率較低，投資積極性不高，購(gòu)買后自用的居多，但只要有較好的營(yíng)銷手段，能夠引進(jìn)品牌商家，就能充分挖掘地區(qū)的購(gòu)買力，引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)。第二部分 項(xiàng)目定位分析一、 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位定位背景綜述本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)定位依賴于市場(chǎng)條件和項(xiàng)目條件兩個(gè)方面。1）、市場(chǎng)條件因素n 從宏觀層面來(lái)說(shuō)，楚州區(qū)經(jīng)濟(jì)前景看好，具有較好的商業(yè)基礎(chǔ)；n 楚州新區(qū)城市規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)定位及功能有所限定，尤其是翔宇大道和楚州大道的規(guī)劃建設(shè)，按其設(shè)想，本項(xiàng)目在城市商業(yè)功能中扮演新區(qū)中心商業(yè)的角色，可以形成區(qū)域性新型購(gòu)物、休閑、體驗(yàn)中心的特色。n 從商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，發(fā)展新型休閑體驗(yàn)中心商業(yè)正當(dāng)其時(shí)；n 據(jù)楚州區(qū)商業(yè)規(guī)劃及相關(guān)政策，本項(xiàng)目應(yīng)該作為社區(qū)商業(yè)中心來(lái)發(fā)展，其重點(diǎn)是：以經(jīng)銷生活必需品的超級(jí)市場(chǎng)和各類便民網(wǎng)點(diǎn)為主；在組團(tuán)中建立綜合超市，專業(yè)店、專賣店及餐飲、娛樂(lè)、美發(fā)、健身等體驗(yàn)式消費(fèi)中心；n 本項(xiàng)目所在新城區(qū)商圈對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)定位也有影響；n 本項(xiàng)目商業(yè)定位必須以商業(yè)消費(fèi)者、投資者、經(jīng)營(yíng)者等潛在目標(biāo)客戶的需求為基礎(chǔ)；n 目前楚州區(qū)商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)較好，但本片區(qū)嚴(yán)重供過(guò)于求，本項(xiàng)目將面臨嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)威脅不確定因素較多；n 目前楚州區(qū)的沿街商業(yè)及商圈商業(yè)主要業(yè)態(tài)為餐飲店、專賣店、雜貨店、五金建材等，經(jīng)營(yíng)品種眾多，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，在定位時(shí)需要進(jìn)一步提升；n 按市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，本項(xiàng)目規(guī)模不宜偏大。2）、項(xiàng)目條件因素n 本項(xiàng)目具有商業(yè)開(kāi)發(fā)的先天條件，基本滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)的可達(dá)性、能見(jiàn)度、商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境、消費(fèi)人口需求的要求；n 本項(xiàng)目交通便利，地段優(yōu)勢(shì)明顯；n 項(xiàng)目周邊商業(yè)缺乏氛圍，形象差、城市商圈經(jīng)營(yíng)檔次較低，市場(chǎng)未來(lái)的開(kāi)發(fā)供應(yīng)量較大；n 項(xiàng)目面臨較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)共存。因此從上述兩個(gè)方面的因素出發(fā)，必須權(quán)衡利弊，既要符合市場(chǎng)客觀事實(shí)，預(yù)見(jiàn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，又要結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件高起點(diǎn)定位，引導(dǎo)市場(chǎng)，建立本項(xiàng)目商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。定位課題在進(jìn)行本案具體的商業(yè)定位之前，首先必須明確商業(yè)在整個(gè)項(xiàng)目中的地位和作用的問(wèn)題。定位課題對(duì)本案商業(yè)部分的地位認(rèn)識(shí)僅作為住宅的配套，完善項(xiàng)目的功能l 應(yīng)把商業(yè)作為整個(gè)項(xiàng)目的一部分考慮，與項(xiàng)目?jī)?nèi)的其他物業(yè)形成連動(dòng)效應(yīng)。l 不僅僅是住宅的配套，更是一個(gè)獨(dú)立的商業(yè)場(chǎng)所，面向整個(gè)楚州服務(wù)的一個(gè)具有特色的新商業(yè)踞點(diǎn)。l 使得商業(yè)部分成為項(xiàng)目的賣點(diǎn)和亮點(diǎn)，不只是為了獲取商業(yè)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，更重要的是通過(guò)商業(yè)提升整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)，加快住宅的去化，提高住宅的價(jià)值。l 通過(guò)商業(yè)的成功經(jīng)營(yíng)，使整個(gè)項(xiàng)目獲取更多的銷售利潤(rùn)。定位表述因此，根據(jù)以上分析，我們確定了“發(fā)展”和“融合”為本案商業(yè)定位的兩種方向。融合發(fā)展針對(duì)本案的規(guī)劃特征，結(jié)合未來(lái)區(qū)域的整體商業(yè)發(fā)展，尋找區(qū)域市場(chǎng)的整合點(diǎn)，使本案與區(qū)域商業(yè)有機(jī)地融合，滿足更高層次的市場(chǎng)需求，提升本案的商業(yè)地位。結(jié)合本案的區(qū)域特點(diǎn)，在對(duì)現(xiàn)有商業(yè)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，甄別具有市場(chǎng)發(fā)展空間的商業(yè)類型，將其確立為本案的商業(yè)組成，并在規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)等方面提升其品質(zhì)?！耙匀藶楸?服務(wù)區(qū)域”構(gòu)建新型購(gòu)物中心成為楚州新商業(yè)地標(biāo)Village Mall確定基礎(chǔ)性——區(qū)域商業(yè)中心，為新區(qū)居民服務(wù)符合區(qū)域性——超越一般社區(qū)配套的新型商業(yè)中心體現(xiàn)互補(bǔ)性——滿足不同層次消費(fèi)人士的需求打造地標(biāo)性——樹(shù)立楚州新區(qū)區(qū)域特色的一站式購(gòu)物休閑體驗(yàn)中心u 項(xiàng)目形象定位根據(jù)對(duì)市場(chǎng)和項(xiàng)目?jī)煞矫娴姆治觯景肝磥?lái)市場(chǎng)應(yīng)該樹(shù)立的形象為：楚州新城首席購(gòu)物、休閑、體驗(yàn)中心——新區(qū)商圈原點(diǎn)、城市名片與地標(biāo)u 項(xiàng)目規(guī)模定位確定商業(yè)規(guī)模的思路n 現(xiàn)有老城區(qū)和新區(qū)的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量，目前空置率較高，無(wú)法從市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)確定本項(xiàng)目之商業(yè)規(guī)模，因此本項(xiàng)目的商業(yè)取決于自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)而搶占一定的市場(chǎng)份額；n 鑒于上述原因，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目商圈內(nèi)零售業(yè)飽和狀態(tài)的分析并建立計(jì)算模型來(lái)確定項(xiàng)目規(guī)模區(qū)間；n 項(xiàng)目規(guī)模區(qū)間確定根據(jù)兩種情況：按服務(wù)于本社區(qū)及周邊（社區(qū)商業(yè)）的商業(yè)規(guī)模確定下限，按服務(wù)于商圈（城市商業(yè)）的商業(yè)規(guī)模確定最大上限，再結(jié)合商圈內(nèi)零售業(yè)飽和狀態(tài)值，最后得到其規(guī)模的區(qū)間；n 結(jié)合城市居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范要求，在以區(qū)域性配套商業(yè)為主的前提下適當(dāng)考慮社區(qū)商業(yè)配套，最后得到比較合理的規(guī)模。分析模型對(duì)于項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模的確定，在目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)存在許多不確定因素的前提下（供過(guò)于求），我們按照零售業(yè)確定商業(yè)規(guī)模的模型來(lái)進(jìn)行分析，先假設(shè)在本項(xiàng)目地段設(shè)定一集中商業(yè)，其最低要求是服務(wù)于本社區(qū)，最高要求是服務(wù)于商圈，據(jù)此來(lái)確定其商業(yè)規(guī)模的區(qū)間。其分析模型如下圖：商業(yè)規(guī)模 guimo 服務(wù)城市商圈服務(wù)社區(qū)配套 新區(qū)商圈內(nèi)常駐人口統(tǒng)計(jì)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及新城建設(shè)規(guī)劃，以友誼路劃分新老城區(qū)，在前面確定的項(xiàng)目商圈及未來(lái)規(guī)劃社區(qū)情況統(tǒng)計(jì)如下表：居民點(diǎn)戶數(shù)（戶）人口（人）清華苑8003200新城新村一二組12004800平橋社區(qū)15006000翔宇社區(qū)10004000盛世華庭社區(qū)15006000現(xiàn)代現(xiàn)代城社區(qū)5002000下關(guān)社區(qū)14005600書(shū)香門第社區(qū)9783912其他6700合計(jì)859841812根據(jù)上表。結(jié)合商圈內(nèi)常住戶數(shù)約4000戶來(lái)考慮社區(qū)配套商業(yè)，社區(qū)超市面積應(yīng)設(shè)置2000㎡，則偶得性商業(yè)消費(fèi)面積在6200㎡左右，餐飲娛樂(lè)等目的性商業(yè)面積約8000㎡，則本案按照服務(wù)社區(qū)的商業(yè)規(guī)模下限為：㎡商圈內(nèi)主要零售商業(yè)營(yíng)業(yè)面積統(tǒng)計(jì)主要商場(chǎng)名稱營(yíng)業(yè)面積（M2)業(yè)態(tài)蘇寧電器2500專業(yè)店時(shí)代超市12000倉(cāng)儲(chǔ)超市淮安商場(chǎng)4000百貨商場(chǎng)蘇果超市（在建）24000倉(cāng)儲(chǔ)超市合計(jì)42500商圈內(nèi)零