【正文】 l 通過(guò)商業(yè)的成功經(jīng)營(yíng)，使整個(gè)項(xiàng)目獲取更多的銷(xiāo)售利潤(rùn)。u 商鋪投資的概念在大部分經(jīng)營(yíng)戶的心目中已有一定的印象和理解，許多經(jīng)營(yíng)戶有商鋪的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的經(jīng)歷，或者支付給別人，或者自己收?。坏墙?jīng)營(yíng)戶普遍意義上對(duì)投資概念不強(qiáng)，存在著一種投機(jī)觀念，希望在一次性轉(zhuǎn)讓商鋪中換取投資回報(bào)，對(duì)產(chǎn)權(quán)沒(méi)有明確的概念。楚州新城區(qū)作為未來(lái)的城市中心，政府進(jìn)行了積極的規(guī)劃和建設(shè)，但是整個(gè)居住功能及消費(fèi)功能尚需很長(zhǎng)一段時(shí)間去營(yíng)造。沿路主要集中了電器專(zhuān)賣(mài)、休閑娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)服飾、餐飲…等，大多以中低檔消費(fèi)為主，并形成超市賣(mài)場(chǎng)（時(shí)代超市）等商業(yè)形態(tài)；（2）、隨著城市中心歷史文化街區(qū)的規(guī)劃和大面積商業(yè)開(kāi)發(fā)（蘇果超市項(xiàng)目、漕運(yùn)廣場(chǎng)項(xiàng)目等），商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)規(guī)?；鲜?，商業(yè)形態(tài)已逐步由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)型。 商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境優(yōu)勢(shì)目前項(xiàng)目周邊經(jīng)營(yíng)環(huán)境較好，包括歐亞達(dá)、中商平價(jià)、燦坤等商家，具有較好的商業(yè)氛圍，為項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展打下了基礎(chǔ)。 人流可以方便地到達(dá)地塊；216。相對(duì)于楚州區(qū)僅21萬(wàn)的消費(fèi)人口，未來(lái)新增商業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，未來(lái)楚州商業(yè)面積供應(yīng)過(guò)剩無(wú)法避免。項(xiàng)目總體規(guī)劃1400畝，建面100萬(wàn)平方米，投資21億元。東門(mén)大街北側(cè)地塊位于府衙東側(cè)，而府衙地塊其土地出讓招標(biāo)已經(jīng)提上楚州土地儲(chǔ)備中心日程，預(yù)計(jì)下半年將掛牌出讓。市場(chǎng)形象有待提升，管理水平有待提高。近年來(lái)楚州區(qū)把實(shí)施“商貿(mào)立區(qū)”戰(zhàn)略，作為加快全區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略舉措，全區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，呈現(xiàn)出較好的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。這表明，楚州商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀是：大型國(guó)營(yíng)私企引潮流，個(gè)體工商經(jīng)濟(jì)唱主角，批發(fā)零售貿(mào)易市場(chǎng)大，住宿餐飲娛樂(lè)前景好。而土地成本作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要成本和房?jī)r(jià)構(gòu)成的主要要素之一，土地價(jià)格的上漲必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲，加上原材料成本提高，使目前楚州房假在3000元/平方米左右。）20022007年楚州區(qū)居住用地出讓面積—2007年居住用地出讓價(jià)格20022007年楚州區(qū)居住用地出讓平均價(jià)格土地價(jià)格也是穩(wěn)中有升，其中2004年成交的平均價(jià)格有所下降，主要是因?yàn)樵撃瓿鲎尩牡貕K都在城市的外圍（新城區(qū)），距離商業(yè)中心比較遠(yuǎn)；此外2005年出讓的關(guān)天培路南側(cè)地塊5388平米，每畝成交價(jià)達(dá)到146萬(wàn)元，成為當(dāng)年最高價(jià)格。楚州新城區(qū)規(guī)劃【規(guī)劃范圍】東至經(jīng)九路,西至北門(mén)大街—經(jīng)五路，南至蓮花東路—緯六路，北至緯四路。重點(diǎn)引進(jìn)針紡織服裝、醫(yī)藥、機(jī)械電子、食品加工、高新技術(shù)等企業(yè)。作為老城區(qū)和新城區(qū)的分隔道路，翔宇大道按照四車(chē)道加雙非機(jī)動(dòng)車(chē)道設(shè)計(jì)，道路狀況優(yōu)良。到2010年中心城區(qū)人口達(dá)30萬(wàn)人，建成區(qū)面積30平方公里，人均用地100平方米，城市化率達(dá)40%以上。，%。農(nóng)村市場(chǎng)消費(fèi)出現(xiàn)明顯回升，城鄉(xiāng)市場(chǎng)增幅差距逐漸縮小，呈現(xiàn)同步發(fā)展態(tài)勢(shì)。但是城鄉(xiāng)居民收入差距卻逐漸拉大，農(nóng)村與城鎮(zhèn)居民收入比逐年下降，%，由于農(nóng)村人口比重大，收入水平低將對(duì)地區(qū)商業(yè)發(fā)展產(chǎn)生制約效應(yīng)。數(shù)據(jù)來(lái)源：楚州統(tǒng)計(jì)公報(bào)（2008年為預(yù)計(jì)數(shù)值），%。第一部分 市場(chǎng)調(diào)研分析一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究u 區(qū)域概況地理環(huán)境淮安市楚州區(qū)位于江蘇中部，東鄰鹽城市阜寧、建湖兩縣，西與洪澤縣和淮安市清河、清浦兩區(qū)接壤，南接揚(yáng)州市寶應(yīng)縣，北與淮安市漣水縣交界。%。從城鄉(xiāng)居民支出表上可以看出2006年城鎮(zhèn)居民支出增加1056元，而農(nóng)村居民支出僅增加90元。亮點(diǎn)之三：餐飲市場(chǎng)消費(fèi)繼續(xù)紅火城鄉(xiāng)居民收入水平逐步提高和消費(fèi)觀念的不斷更新，使外出就餐成為一種新的消費(fèi)時(shí)尚，推動(dòng)了楚州餐飲業(yè)的發(fā)展。2008年目標(biāo)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資105億元，%。交通體系狀況及規(guī)劃楚州北距連云港市120公里，南距南京市200公里。綜合楚州道路狀況和通行量狀況看，雖然老城區(qū)道路不夠?qū)掗?，但是較少的機(jī)動(dòng)車(chē)數(shù)量使得道路通行總體狀況比較順暢。截止2007年底，累計(jì)進(jìn)園項(xiàng)目262個(gè)?！疽?guī)劃定位】規(guī)劃將該片區(qū)建設(shè)成為以商貿(mào)活動(dòng)和區(qū)級(jí)行政辦公為主，兼具居住、醫(yī)療和休閑服務(wù)功能的楚州區(qū)新中心區(qū)。其它地塊因地理位置的不同而價(jià)格不同，整體而言，新城區(qū)地塊的價(jià)格區(qū)間在30—80萬(wàn)/畝，名城保護(hù)區(qū)地塊的價(jià)格區(qū)間在80150萬(wàn)/畝（視地塊大小也有不同）。好的景觀樓盤(pán)在31003200元/平方米左右，與去年同期相比增長(zhǎng)20%，使一部分購(gòu)房者難以接受。通過(guò)對(duì)楚州商業(yè)情況的初步觀察，我司認(rèn)為：目前楚州商業(yè)總體還不發(fā)達(dá)，人民群眾的消費(fèi)水平不高，主要消費(fèi)品還是食品服裝等基本生活所需。一是商品市場(chǎng)建設(shè)邁出新步伐。（二）、楚州區(qū)商業(yè)分析楚州主要商鋪分布及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)情況項(xiàng)目名稱主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況概評(píng)鎮(zhèn)淮樓路商鋪綜合、服飾、美容、攝影由時(shí)代超市、明清商業(yè)街為代表，品牌服飾、美容、婚慶攝影等店面林立，是目前楚州老城檔次最高，品種最豐富、人流最多的商業(yè)街區(qū)東門(mén)美食街餐飲中小型餐飲店眾多，營(yíng)業(yè)面積一般在200平方米左右，淮楊菜火鍋為主，品種不夠豐富，檔次不夠高。該地塊定位為旅游休閑商業(yè)，依靠舊有的旅游資源，打造楚州老城區(qū)著名的旅游休閑之地。目標(biāo)建成后年?duì)I業(yè)額140億元，成為蘇北地區(qū)最大的一級(jí)物流批發(fā)市場(chǎng)集群。但是位于老城區(qū)的新增商業(yè)，依托老城區(qū)較成熟的商業(yè)氛圍，其銷(xiāo)售和投資前景對(duì)比本案所處的新城區(qū)要好，屆時(shí)會(huì)對(duì)本案產(chǎn)生較大的影響。 車(chē)流可以從城市的各個(gè)方向到達(dá)地塊并可以方便進(jìn)出和停留。 華誼背景，品牌/實(shí)力優(yōu)勢(shì)華誼集團(tuán)的品牌，在人們的心目中具有很高的知名度，品牌優(yōu)勢(shì)明顯，實(shí)力雄厚，信譽(yù)度高，這些為投資者、經(jīng)營(yíng)者提供了信心保證。（3）、隨著城市總體規(guī)劃、城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)不斷完善，商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)和消費(fèi)水平也會(huì)得到相應(yīng)的提高，消費(fèi)終端層次及收入水平也將隨之提升。從目前的發(fā)展?fàn)顩r可以分析，逐漸增長(zhǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不斷涌進(jìn)的居住人群，帶來(lái)了大量的消費(fèi)需求，怎樣去引導(dǎo)這部分的消費(fèi)走向，選擇一個(gè)怎樣的商業(yè)型態(tài)，將成為本項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)必須考慮的問(wèn)題。目前在許多市場(chǎng)鋪位的轉(zhuǎn)讓金的費(fèi)用成本很高，為年租金的幾倍，由此可以看出經(jīng)營(yíng)戶對(duì)好的商鋪位置的需求；u 對(duì)市場(chǎng)的整體印象與服務(wù)水平比較看中，因?yàn)槭袌?chǎng)具有了頗高的知名度，如果市場(chǎng)進(jìn)一步提高經(jīng)營(yíng)環(huán)境和管理水平，為自己為客戶提供了更多的方便與滿意，就能吸引更多的目標(biāo)客戶，使生意更好做；總結(jié)分析：楚州區(qū)的商業(yè)和沿海地區(qū)相比，比較落后，租金水平不高。定位表述因此，根據(jù)以上分析，我們確定了“發(fā)展”和“融合”為本案商業(yè)定位的兩種方向。l 使得商業(yè)部分成為項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)和亮點(diǎn)，不只是為了獲取商業(yè)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，更重要的是通過(guò)商業(yè)提升整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)，加快住宅的去化，提高住宅的價(jià)值。希望再提升。分類(lèi)指 標(biāo)級(jí)別設(shè)置地域功能定位服務(wù)對(duì)象客流量服務(wù)人口基本商業(yè)面積（㎡）基本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種配套行業(yè)市中心商業(yè)區(qū)城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)、歷史形成的商業(yè)集聚地購(gòu)物、文化娛樂(lè)、休閑、旅游并與金融、商務(wù)相結(jié)合國(guó)內(nèi)外及本市消費(fèi)者50萬(wàn)30萬(wàn)大型百貨店、專(zhuān)賣(mài)店、文化娛樂(lè)、餐飲旅館、金融服務(wù)、旅游、展示、圖書(shū)報(bào)刊、郵電業(yè)區(qū)域商業(yè)中心居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地、公共交通集散地周邊購(gòu)物、文化娛樂(lè)、休閑該地區(qū)及外來(lái)消費(fèi)者25萬(wàn)20萬(wàn)10萬(wàn)超市或賣(mài)場(chǎng)、百貨店、文化娛樂(lè)、餐飲旅游、金融服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊、郵電業(yè)居住區(qū)商業(yè)人流集中、交通便利的地段保障該地居民的日常生活當(dāng)?shù)鼐用?萬(wàn)超市、便利店、醫(yī)藥店等生活服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊、郵電業(yè)u 新城缺乏大型的超市、賣(mài)場(chǎng)。城市核心商圈分析（1）、目前商業(yè)主要集中在鎮(zhèn)淮樓東西路，東門(mén)大街、西門(mén)大街和南門(mén)大街。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)具有一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)，社區(qū)規(guī)模為社區(qū)商業(yè)提供了足夠的人口支撐。u 顧客是否容易達(dá)到商業(yè)區(qū)項(xiàng)目商業(yè)可達(dá)性應(yīng)滿足如下兩個(gè)方面的條件：216。國(guó)際上常用人均占有的商業(yè)面積指標(biāo)，來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域商業(yè)體量是否充足，發(fā)達(dá)國(guó)家的水平大多在1．5平方米／人。項(xiàng)目備注本案是江蘇省重點(diǎn)項(xiàng)目，又淮安市委領(lǐng)導(dǎo)，楚州區(qū)委領(lǐng)導(dǎo)掛頭。其品牌優(yōu)勢(shì)和購(gòu)物環(huán)境的營(yíng)造將使得楚州人出門(mén)購(gòu)物的首選之地不再僅時(shí)代超市這個(gè)選擇，預(yù)計(jì)屆時(shí)楚州人生活購(gòu)物的首選將變成蘇果超市。次級(jí)商業(yè)圈 圍合淮海南北路的北京路、承德路、解放路組成外圍商業(yè)圈 蘇北市場(chǎng)、南方批發(fā)城、淮揚(yáng)裝飾城等組成主要商業(yè)街：淮海南北路（新世紀(jì)廣場(chǎng)解放路）、東、西大街、健康路、淮海東、西路等主要業(yè)態(tài)代表示例主要分布區(qū)域評(píng)價(jià)傳統(tǒng)雜貨鋪廣泛分布在商業(yè)區(qū)內(nèi)商品陳列雜亂檔次低購(gòu)物中心新亞商城、清江商場(chǎng)、新時(shí)代購(gòu)物中心、沃爾馬（即將開(kāi)業(yè)）淮海廣場(chǎng)市民購(gòu)物休閑流行時(shí)尚中心，商品質(zhì)量信任度高，正在改造提升形象，改進(jìn)購(gòu)物環(huán)境專(zhuān)營(yíng)店報(bào)喜鳥(niǎo)、DOBON、婚紗影樓、大光明眼鏡淮海北路裝修好 面積大 服務(wù)意識(shí)強(qiáng) 能跟上時(shí)代潮流超市時(shí)代超市、易初蓮花、農(nóng)工商等淮海路、人民路、清河路缺少24H便利店，發(fā)展較規(guī)范 貨品略不足市場(chǎng)類(lèi)匯通市場(chǎng) 五金、布匹、電子、食品、裝飾材料、汽配、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)主要沿淮海南北路分布 較集中市場(chǎng)種類(lèi)齊全，但大都停留在初級(jí)經(jīng)營(yíng)水平 市場(chǎng)環(huán)境，管理水平落后商業(yè)形態(tài)分析淮安市市區(qū)商業(yè)街(區(qū))規(guī)劃布局一覽表序號(hào)區(qū)劃名稱功能特色長(zhǎng)度（m）1清河區(qū)銀川路文化用品、出版物5002清河區(qū)淮海商業(yè)街餐飲、休閑街區(qū)3清河區(qū)樂(lè)園步行街女性、兒童服飾、美容、休閑3004清浦區(qū)東大街服裝、飾品6005清浦區(qū)西大街服裝、飾品5006清浦區(qū)文廟新天地花鳥(niǎo)、字畫(huà)、古玩、小商品、餐飲、休閑街區(qū)7淮陰區(qū)北京東路綜合商業(yè)以及金融業(yè)6008淮陰區(qū)幸福路休閑步行街5009開(kāi)發(fā)區(qū)缽池山路餐飲、休閑300總體來(lái)看，淮安市商業(yè)物業(yè)目前從數(shù)量看，市場(chǎng)種類(lèi)齊全，數(shù)量較多，但都停留在低價(jià)經(jīng)營(yíng)管理水平， 缺少良好經(jīng)營(yíng)和購(gòu)物環(huán)境的市場(chǎng)。商貿(mào)服務(wù)業(yè)是楚州區(qū)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。從07年消費(fèi)數(shù)據(jù)中可以看出，目前楚州私營(yíng)個(gè)體經(jīng)濟(jì)占社會(huì)消費(fèi)品市場(chǎng)的比重很大，批發(fā)零售和住宿餐飲占社會(huì)消費(fèi)品總額比例很大。與2006年相比增長(zhǎng)30%，每平方米增長(zhǎng)近200元。（另?yè)?jù)調(diào)查，楚州區(qū)未來(lái)幾年一級(jí)土地市場(chǎng)上每年的土地供應(yīng)量不小于400畝。未來(lái)在繼續(xù)保持楚州舊城、新城、夾城“三聯(lián)城”的獨(dú)特城市框架布局的基礎(chǔ)上，城區(qū)將主要向東、向北、向東北拓展和布局，同時(shí)也適當(dāng)向西北發(fā)展；本地塊就位于城東，隸屬新城區(qū)規(guī)劃范圍。它位于京滬高速和新長(zhǎng)鐵路兩側(cè)，規(guī)劃面積58平方公里，可用面積達(dá)20平方公里，2006年4月已被批準(zhǔn)為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，成為功能配套齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完好的蘇北一流的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。私家車(chē)比例還比較低，從側(cè)面體現(xiàn)出楚州收入水平不高的現(xiàn)狀。以城區(qū)建設(shè)為核心，城鎮(zhèn)建設(shè)為基礎(chǔ)，構(gòu)建布局合理、功能完善、設(shè)施先進(jìn)、特色鮮明、協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)體系。%；，%；，%；，%。使得農(nóng)村居民購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境得到進(jìn)一步優(yōu)化，購(gòu)買(mǎi)欲望進(jìn)一步提升，從而推動(dòng)了農(nóng)村消費(fèi)的進(jìn)一步增長(zhǎng)。這也為城市商業(yè)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。人均生產(chǎn)總之9526元，%。全區(qū)東西長(zhǎng)64公里，南北寬43公里，總面積1600多平方公里，轄28個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。％。一方面原因是當(dāng)年城鎮(zhèn)居民收入增加較農(nóng)村居民多，另一方面是農(nóng)村固有的節(jié)儉消費(fèi)習(xí)慣使農(nóng)村居民消費(fèi)支出增加很少。另外，隨著楚州社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各種公務(wù)和商務(wù)性應(yīng)酬交往活動(dòng)不斷增加，也對(duì)餐飲業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了較大拉動(dòng)作用。2004－2006年固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資狀況民營(yíng)經(jīng)濟(jì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展。、京滬高速公路、寧連高速公路、同三高速公路、新長(zhǎng)鐵路、淮楊鐵路等國(guó)家重點(diǎn)交通干線均穿境而過(guò)。但是當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的交通出行不良習(xí)慣及紅綠燈數(shù)量不足的現(xiàn)狀，使楚州交通出行存在不少隱患。其中，累計(jì)竣工項(xiàng)目158個(gè)，項(xiàng)目占地面積3632畝，入庫(kù)稅收5438萬(wàn)元。新中心區(qū)將著力營(yíng)造開(kāi)放型、生態(tài)型、服務(wù)型的行政、商業(yè)中心和宜人的人居環(huán)境，使其成為體現(xiàn)楚州“創(chuàng)新、上進(jìn)、發(fā)展”的現(xiàn)代城市形象的標(biāo)志性地區(qū)之一。這樣的土地價(jià)格與楚州區(qū)整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是相適應(yīng)的，可以看出楚州區(qū)的土地市場(chǎng)發(fā)展得比較規(guī)范。但就目前楚州的物價(jià)水平走勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)上升仍將有一定的空間，只是上漲幅度在今后一段時(shí)間內(nèi)趨于穩(wěn)定，回落空間較小。另一方面，人民群眾對(duì)住房、高檔餐飲、休閑娛樂(lè)、旅游等新型消費(fèi)潛在需求巨大，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在快速升級(jí)，目前楚州商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀還不能跟上當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)新型消費(fèi)需求的增長(zhǎng)速度。全區(qū)擁有各類(lèi)市場(chǎng)73個(gè)。高峰時(shí)段車(chē)位緊張，表明大多店面經(jīng)營(yíng)狀況比較理想西門(mén)大街商鋪服飾、食品駙馬巷及文峰地下商城的存在影響其經(jīng)營(yíng)檔次，屬楚州大眾消費(fèi)場(chǎng)所，整體經(jīng)營(yíng)狀況不理想西長(zhǎng)街商鋪品牌服飾國(guó)內(nèi)二、三線服飾品牌集中地。蘇果所在地塊與府衙東側(cè)地塊緊密相連，兩個(gè)項(xiàng)目建成后將成為楚州消費(fèi)休閑旅游的首選之地。商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析結(jié)論從以上的調(diào)查數(shù)據(jù)我們基本看出：目前楚州區(qū)的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格可以分為以下三個(gè)范圍檔次：A)每平方每年1000元左右及以上，主要是主商業(yè)街道的沿街店面B)每平方每年500元左右者，主要是中心商業(yè)區(qū)里專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)內(nèi)及地段位置相對(duì)還可以的沿街店面；C)每平方每年300元左右者，主要是一般市場(chǎng)一樓及較中心地段商場(chǎng)2樓及以上；如果以此作為目前楚州投資商鋪?zhàn)饨鸬哪晔找妫?0年作為可以接受的投資回收期，不考慮資金的時(shí)間價(jià)值靜態(tài)計(jì)算其理論價(jià)格水平，則目前楚州商鋪售價(jià)可以分為如下幾個(gè)檔次：A) 1000015000元/平方米；B) 5000元6000元左右/平方米C) 3000元左右/平方米在租金上，沿街店面與非沿街店面，主要商街與一般住宅商街，一樓店面與二樓、三樓商鋪均有較大的租金差別。