【正文】 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page90 Part3 項(xiàng)目分析與研究 微觀視野 Ⅲ ?項(xiàng)目地塊分析 ?項(xiàng)目 SWOT分析 ?項(xiàng)目?jī)r(jià)值搭建 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page91 新城市板塊的中等規(guī)模社區(qū)， 宏一珊瑚路項(xiàng)目?jī)r(jià)值幾何？ 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page92 項(xiàng)目地塊分析 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page93 占地約 5萬(wàn) ㎡，合宗容積率 ，總建筑面積約 16萬(wàn) ㎡ （永州區(qū)域的中等規(guī)模） 容積率，決定建筑形態(tài)將以 18F小高層、 25F的高層 為主。 戶型點(diǎn)評(píng)解析 1 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page88 贈(zèng)送一半面積 2房 2廳 1衛(wèi) ㎡ ?內(nèi)凹觀景陽(yáng)臺(tái)，可贈(zèng)送一半面積 。 項(xiàng)目實(shí)景展示： 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page86 營(yíng)銷體驗(yàn)： 永州目前最富品質(zhì)感的營(yíng)銷中心 永州品質(zhì)樣板示范單位首秀 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page87 4房 2廳 2衛(wèi) ㎡ ? 。 價(jià)格：與 2期相比升值明顯。 永州造價(jià)最高、規(guī)格最高的江景名盤 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page83 超大的書房面積，顯示了項(xiàng)目高端的客戶定位 五房?jī)蓮d兩衛(wèi) 四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 三陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，寬達(dá)陽(yáng)臺(tái)盡顯項(xiàng)目尊貴大氣 主人房獨(dú)享私密空間， 270度飄窗將風(fēng)景盡收眼底 戶型特點(diǎn)： 優(yōu)點(diǎn)： 戶型較為方正 創(chuàng)新概念引入 景觀性較好 缺點(diǎn)： 布局不盡合理 創(chuàng)新度還存有可發(fā)揮空間 主力戶型： 3房 2廳 2衛(wèi) 5房 2廳 2衛(wèi) 純大戶型社區(qū)設(shè)計(jì) 在戶型設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)尊貴感，引入了較多的創(chuàng)新元素 創(chuàng)永州先河的圓弧形設(shè)計(jì)，在突出戶型景觀的同時(shí)也兼顧了實(shí)用的原則 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page84 二、相對(duì)品質(zhì)較高的項(xiàng)目 永州高尚住區(qū)典范 恒森恒景苑 項(xiàng)目名稱：恒景苑 項(xiàng)目占地：約 萬(wàn)㎡ 總建筑面積： 27萬(wàn)㎡ 綠化率： 43% 容積率： 主推戶型： 154㎡左右的三房 建筑形式：小高層、高層 電梯配比：兩梯四戶 批次 認(rèn)籌時(shí)間 開盤時(shí)間 產(chǎn)品構(gòu)成 均價(jià) 一、二期 售罄 140170三房 1700元 /㎡ 三期 預(yù)計(jì)年底 層高 26層，地下 2層，地上 24層，主推 130 ㎡左右三房 均價(jià) 2500元 /㎡ 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page85 項(xiàng)目現(xiàn)狀： 濱江電力花園地處永州市湘江南岸 ，是永州市目前最大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和市級(jí)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page82 項(xiàng)目周邊已形成了較完善商業(yè)、金融配套 小區(qū)入口綠植、石藝裝飾美觀、大氣 永州唯一的市民廣場(chǎng) 濱江廣場(chǎng)為項(xiàng)目提升檔次起到重要作用 寫字樓、公寓的物業(yè)配臵使小區(qū)功能更完善 項(xiàng)目現(xiàn)代感十足的外立面是一大賣點(diǎn)，但在入住后的陽(yáng)臺(tái)裝修上缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，給人帶來(lái)凌亂感 ?地段 ： 位于永州市冷水灘區(qū)河?xùn)|舜皇路與沿江東路交匯處， 臨近濱江廣場(chǎng) 。 新外灘的小區(qū)入口美觀、大氣，假山園林小環(huán)境給人現(xiàn)代感。尤其對(duì)于 河西房?jī)r(jià)的承受度 在提升中。 主供應(yīng)產(chǎn)品 ： 74100㎡ 2房， 128160㎡ 3房 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page73 四、河?xùn)|、河西房?jī)r(jià)對(duì)比 區(qū)域名稱 板塊名稱 版塊樓盤均價(jià) 區(qū)域樓盤均價(jià) 河 西 新四中板塊 1992/㎡ 2084/㎡ 新火車站板塊 1783/㎡ 鳳凰園板塊 2250/㎡ 零陵路板塊 2310/㎡ 河?xùn)| 零陵路板塊 2200/㎡ 2300/㎡ 濱江板塊 2367/㎡ 結(jié) 論 河西做為老城區(qū)煥發(fā)新貌，已經(jīng)表現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)；而河?xùn)|特別是濱江版塊的宜居地位依然牢不可撼，所以短期內(nèi)，差距依然較大。 因地段價(jià)值決定零陵路板塊商務(wù)、商業(yè)價(jià)值，商住兩用物業(yè)的投資性受到經(jīng)商、商務(wù)人士的關(guān)注和熱捧。 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page67 三、不同區(qū)域消費(fèi)客群的產(chǎn)品傾向 河西： 新四中板塊 板塊主力客群： 書香華庭，政府參與聯(lián)合開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，一期近 700套為 四中教職工團(tuán)購(gòu) ； 周邊縣進(jìn)城客戶、本土改善居住條件需求，小孩讀書換房需求 。缺點(diǎn)是不能做到干濕分區(qū)，客廳顯得過(guò)于擁擠 戶型點(diǎn)評(píng)： 三房二廳二衛(wèi) 126㎡ 直通型設(shè)計(jì)，毫無(wú)私密性可言 只有一個(gè)陽(yáng)臺(tái)，通透性不好 L型廚房設(shè)計(jì)不利于實(shí)際使用，顯得較狹窄 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page56 Part2 市場(chǎng)專項(xiàng)掃描與分析 中觀視野 ?產(chǎn)品篇 ?客戶篇 ?個(gè)案篇 Ⅱ 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page57 產(chǎn)品篇 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page58 一、規(guī)模、容積率 在 21個(gè) 10萬(wàn)平米建面以上項(xiàng)目中，容積率大于 13個(gè) ， 占近 6成！ （以 28個(gè)在售項(xiàng)目為例） 超級(jí)大盤尚未出現(xiàn)，高容積率、高密度項(xiàng)目居多 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page59 二、建筑形態(tài)與風(fēng)格 1525萬(wàn) 平米中大規(guī)模項(xiàng)目， 歐式風(fēng)格呈主流！ （以 22個(gè)在售項(xiàng)目為例） 小高層、高層為主，現(xiàn)代與簡(jiǎn)歐風(fēng)格齊分天下 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page60 三、產(chǎn)品與檔次定位 河西、河?xùn)|檔次定位區(qū)隔顯著， 新興板塊整體檔次相對(duì)偏低 主力產(chǎn)品大小與檔次高低相對(duì)成比例 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page61 四、案名訴求特征 板塊屬性共振明顯，脫穎而出之眾甚少 集體呈現(xiàn) 教育社區(qū) 共性 城 ，突出新興之城 突出地段的優(yōu)越性， 強(qiáng)調(diào) 商務(wù)性、國(guó)際性 以 生態(tài) 營(yíng)造理想人居， 淡化老城印記 集體不約而同地選擇“ 江河” ，突出其江景資源 訴求雷同現(xiàn)象嚴(yán)重 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page62 五、品質(zhì)與推廣 內(nèi)外兼修，存有很大的提升空間 項(xiàng)目 售樓處特點(diǎn) 備注 書香華庭 包裝簡(jiǎn)單 ,有功能分區(qū) 臨時(shí)性 皇家 .帝王廣場(chǎng) 大面積玻璃幕墻 ,雙層挑高 ,沙盤區(qū)、分戶模型區(qū)、洽談區(qū)、接待臺(tái)等功能分區(qū)明顯 臨時(shí)性 ,2層，造價(jià)較高 華源府第 面積大，沙盤模型較舊 住宅底商， 2層 印象巴厘 特色風(fēng)情，巴厘島裝修風(fēng)格，耐舊 臨時(shí)性 華興世紀(jì)城 一般裝修，與主題定位相比，不夠大氣 臨時(shí)性 城市綠島 一般裝修，銷售時(shí)間較長(zhǎng)，維護(hù)較差 臨時(shí)性 項(xiàng)目品質(zhì)與宣傳推廣對(duì)應(yīng)，水平參差不齊， 尤以 新四中、火車站板塊表現(xiàn)突出 華興世紀(jì)城簡(jiǎn)易的火車站咨詢處 廣源國(guó)際廣場(chǎng)的售樓處 書香華庭孤零的銷售中心 名門世家營(yíng)銷中心稍顯品質(zhì) 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page63 六、展示體驗(yàn)極為匱乏 整體市場(chǎng)較為困頓，體驗(yàn)營(yíng)銷缺失 育才路上未經(jīng)修飾的項(xiàng)目，無(wú)法 體現(xiàn)號(hào)稱行業(yè)標(biāo)桿盤的品質(zhì) ； 以主題園林宣傳為制勝法寶的印象巴厘， 實(shí)景體驗(yàn)落差懸殊 。 配套：雙語(yǔ)幼兒園、新四中。 總占地面積： 60000 ㎡ 建筑面積： 220230 ㎡ 容積率： 建筑形式：小高層、高層 電梯配比：一梯兩戶 五、書香華庭 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page54 —— 項(xiàng)目解讀 項(xiàng)目介紹： 書香華庭位于瀟湘大道與金竹路交匯處，新四中旁。 大凸窗，臥室采光較好； 入戶門與次臥門相對(duì)，風(fēng)水不好； 臥室私密性差。 暢銷原因： 地段：位于永州火車站片區(qū)新四中北大門正對(duì)面 景觀： 漫游式共享園林、漫妙空中花園 配套：文化場(chǎng)館、農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng) 形象： 徽系建筑 ，配合項(xiàng)目教育地產(chǎn)的定位，更為貼合的體現(xiàn)項(xiàng)目特點(diǎn)。 三、創(chuàng)發(fā)城 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page49 戶型點(diǎn)評(píng)： 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 117㎡ 戶型較方正、緊湊，南北通透、干濕分區(qū)，內(nèi)庭院設(shè)計(jì)增強(qiáng)實(shí)用率。 —— 項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 三、創(chuàng)發(fā)城 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page48 —— 項(xiàng)目解讀 項(xiàng)目介紹： 創(chuàng)發(fā)城，是由湖南創(chuàng)發(fā)集團(tuán)投資，項(xiàng)目占地面積約 55畝，總建筑面積約㎡，是一個(gè)涵蓋 濱湖豪宅、集成式廣場(chǎng)商業(yè)、高檔辦公樓、星級(jí)酒店為一體的增值型城市綜合體項(xiàng)目 。面積適宜，投資、居家、辦公都很實(shí)用。 戶型：永州首創(chuàng) N+1戶型（贈(zèng)送面積），得房率高， 25㎡ — 256㎡多類戶型，商務(wù)、投資、自住皆宜。 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page44 總建筑面積： 12萬(wàn)㎡ 規(guī)劃總戶數(shù) : 791 分期：分 3期開發(fā) 建筑形式：高層 電梯配比：一梯兩戶 批次 認(rèn)籌時(shí)間 開盤時(shí) 間 產(chǎn)品構(gòu)成 均價(jià) 一期 目前認(rèn)籌進(jìn)行中（交20230定房號(hào)，定 3房送，定 4房送 2萬(wàn)） 預(yù)計(jì) 6月底 推出 2棟 27層，共推出 162套，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為： 132138㎡三房占 68%、 155㎡四房占 16%、以及 188㎡五房占 16% 預(yù)計(jì)為 27002800元 /㎡； 三期 規(guī)劃當(dāng)中 將推出一房、兩房單位 —— 客戶構(gòu)成 重要客戶群體：本地客戶占重要比例，主要為服裝、鞋類產(chǎn)業(yè)私營(yíng)老板以及本地公務(wù)員，較少量的投資客。 劣勢(shì)： 交通：項(xiàng)目公共交通只有 20路車，出行不便。 暢銷原因： 地段：位于永州市冷水灘區(qū)河西珊瑚灣中心區(qū)域，項(xiàng)目臨近河西商業(yè)中心和區(qū)政府、火車站，西靠白竹亭水庫(kù)。 四：容積率較高： 對(duì)片區(qū) 10個(gè)錄得容積率的樓盤研究，低于 2個(gè)， 4個(gè)， 3個(gè)，高于 1個(gè)。 協(xié)興觀點(diǎn) 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page38 四、區(qū)域二級(jí)市場(chǎng) 火車站 新四中板塊在售項(xiàng)目匯總 項(xiàng)目名稱 位臵 開發(fā)商 總占地 總建面 容積率 綠化率 建筑形態(tài) 主力產(chǎn)品 均價(jià) 華興世紀(jì)城 永州市冷水灘區(qū)瀟湘大道與梧桐路交匯處 永州華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 33333 120230 30% 板樓 ,高層 3房 116127㎡ 待定（認(rèn)籌） 廣源國(guó)際廣場(chǎng) 瀟湘大道與廣場(chǎng)北路交匯處 永州市廣利來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 6600 70000 高層（ 30） 2房 79㎡和 3房 130㎡ 1800元 /㎡ 名門世家 永州冷水灘區(qū)珊瑚路白 竹亭水庫(kù) 永州市深達(dá)臵業(yè)有 限公司 87000 260000 48% 小高層 4房 229㎡ 2200元 /㎡ 創(chuàng)發(fā)城 永州市冷水灘鳳凰園珊 瑚路白竹亭水庫(kù)旁 湖南廣聚源房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 36600 134000 46% 板塔結(jié)合 小高層 3房 115136㎡ 2400元 /㎡ 嘉信陽(yáng)光花園 永州市冷水灘區(qū)梧桐路與傳芳路交叉口西北角 26665 % 多層、小高層 3房 1300元 /㎡ 新港財(cái)富廣場(chǎng) 新火車站對(duì)面瀟湘大道與站前北路交匯處 海南新港湘永地產(chǎn) 31000 146000 多層、小高層 3房 130㎡ 電梯 1500元 /㎡ 樓梯 1300元 /㎡ 西元春天 冷水灘梧桐路與傳芳路 交匯處 永州市榮興房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 27374 61000 % 板塔結(jié)合 北斗苑生態(tài)一號(hào) 珊瑚路與傳芳路交匯處 永州市墨湘閣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3500 14000 35% 小高層 3居 134㎡ 1700元 /㎡ 書香華庭 冷水灘區(qū)瀟湘大道 (四中新校旁 ) 永州市冷水灘區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)投資有限公司 6萬(wàn)㎡ 33萬(wàn)㎡ % 小高層 3居 142 ㎡ 1800元 /㎡ 學(xué)府名邸 新四中北大門正對(duì)面 永州市天宇金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3萬(wàn)㎡ 13萬(wàn)㎡ 35% 小高層、 高層 4居 142 ㎡ 待定（認(rèn)籌） 尚品閣 瀟湘大道與才子路交匯 東北角 永州市永豐房地產(chǎn) 有限責(zé)任公司 ㎡ 2萬(wàn)㎡ 高層 3居 127㎡ 1600元 /㎡ 西南花園 翰林苑 永州河西瀟湘大道新火車站旁 永州市天宇金地農(nóng)貿(mào)綜合大市場(chǎng)開發(fā)有限公司 分多次開發(fā)，數(shù)據(jù)不詳 多層 4居 197 ㎡ 1400元 /㎡ 清華一品 瀟湘大道與西區(qū)路交匯 處 永州恒聯(lián)房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 6萬(wàn)㎡ 小高層 3房 117㎡ 4房 158 ㎡ 1868元 /㎡ 園丁山莊西郡 冷水灘區(qū)西區(qū)路（新四中對(duì)面） 永州市兆泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 分多次開發(fā)，數(shù)據(jù)不詳 高層 3居 102 ㎡ 1700元 /㎡ 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展與進(jìn)步 page39 五、區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)特征 火車站 新四中板塊樓盤特點(diǎn)概括 一：體量偏小： 除西南花園、園丁山莊等分拆開發(fā)的微利房外，超過(guò) 15萬(wàn)㎡建面的樓盤只有 26萬(wàn)㎡建面的名門世家和 33萬(wàn)㎡建面的書香華庭，其他樓盤體量都較小。 發(fā)展計(jì)劃