【正文】 ? 住宅可以加如服務(wù)型套餐 ? 商業(yè)為酒店或整個產(chǎn)品的角色配套，交流平臺，主題（動漫）式酒 吧街。平均建筑面積 80平米。如東莞曼哈頓公寓。 ?酒店式服務(wù)公寓 操作模式 ●返租型：雷聲大雨點小，全國尚未有成功的大型案例。 ?國內(nèi)主流市場 公寓的發(fā)展趨勢與形態(tài) ?酒店式公寓 大型高星級酒店的附屬住宿產(chǎn)品。由于服務(wù)式公寓的成功以及高回報，刺激公寓投資興起。由于第一層的含義過于廣泛，因此結(jié)合市場情況，我們對公寓的界定如下： ，不限于住宅物業(yè)，但不含以辦公為主的公寓式寫字樓。 因而本項目以產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)模式并不可行。 2)從投資者的角度來看 從投資者的角度來看，雖然賬面上的投資收益較為可觀，但是扣除稅率之后，實際的投資回報率較低。 從目前成都市經(jīng)營比較成功的兩個產(chǎn)權(quán)式酒店 世代錦江和紫薇酒店的運作情況來看，這兩個酒店所處地理位置較好，酒店的經(jīng)營狀況也非常好，但是每年返給業(yè)主投資回報后，酒店資金盈余非常少。全市幅員面積 1208平方公里，人口約 60萬，城市人口約 20萬，建成區(qū)面積 20平方公里。 ?世代錦江 投資回報方式 +利潤分紅 相關(guān)分析 ?前兩種方式是目前的投資性物業(yè)較多采用的方式，且回報率也大體相當；不同在于第一種方式更徹底地保證了投資者的利益，而后者則在一定程度上緩解了開發(fā)商前期的資金壓力； ?遞增投資回報方式可給客戶一定的想象空間 ,即隨著酒店經(jīng)營的漸好 ,所享受的回報會越來越高 ,同時會吸引客戶與酒店續(xù)約 。投資者在簽定一個或數(shù)個樓層的酒店購房合同后，還可自愿選擇自行經(jīng)營，在執(zhí)行酒店統(tǒng)一的價格標準、服從統(tǒng)一的管理規(guī)范、繳納一定的管理費用的前提下，享有除產(chǎn)權(quán)以外的經(jīng)營權(quán)、與酒店的結(jié)算權(quán)，獲取更大的投資回報。銀座 ?業(yè)主購房可辦理 5成 10年按揭，也可選擇一次性購房，一次性購房優(yōu)惠 5%； ?業(yè)主與開發(fā)商簽訂購房合同后，再與酒店管理公司簽訂委托經(jīng)營合同，酒店承諾給業(yè)主固定年11%的投資回報（稅前），同時業(yè)主可享受每年有 15天的免費酒店入住權(quán)，合同期限 20年， 20年之后業(yè)主有權(quán)利自行處理其酒店資產(chǎn)，也可與酒店管理公司續(xù)約。它多指的是位于景色優(yōu)美的旅游地區(qū)的一般年出租率大于 40%的酒店。它將酒店的每一單位分別給投資人，同時投資人委托酒店管理公司經(jīng)營或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲得一定的投資回報。產(chǎn)權(quán)酒店是進而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時段，即酒店將每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，就是這種酒店的每一個客房都各有獨立的產(chǎn)權(quán)，投資者一般并不在酒店居住，可以像購買住房一樣投資置業(yè)，將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報，從經(jīng)營利潤中分紅。 ?內(nèi)部防區(qū)和其他防區(qū)才用防寵物紅外探頭?？梢允褂盟?、船屋等，打造水上園林、沙灘排球、沙灘足球、沙灘橄欖球、沙灘網(wǎng)球、沙灘風箏、沙灘田徑、陀螺、沙灘運動車、沙灘極限運動、沙灘拔河、沙灘定向越野、海灘舞蹈、沙灘趣味活動等游樂場項目；沙雕藝術(shù)、沙灘釣魚、日光浴、散步、沙灘浴、泥浴等休閑項目；船屋、水榭、棧橋等濱水建筑小品； “水灘”及水平景觀界面 ?產(chǎn)品類型規(guī)劃建議 景觀帶、住宅、酒店、辦公 可規(guī)劃的產(chǎn)品： 是近鄰水體的陸地，也是護堤區(qū)域，可以形成生態(tài)堤、藝術(shù)堤、水岸花園、濱水花園、濱水道路景觀、水鄉(xiāng)水城建筑體系等等多種景觀，也是水鄉(xiāng)水鎮(zhèn)的建筑互動關(guān)鍵； “水岸”及景觀軸線 ?產(chǎn)品類型規(guī)劃建議 住宅、酒店、辦公、會議、 商業(yè)、休閑娛樂、園林 可規(guī)劃的產(chǎn)品： 是可以看到水體的岸上區(qū)域，是室內(nèi)游樂、陸地游樂的區(qū)域。 ?酒店ＭＡＬＬ模式 獨棟酒店＋多棟酒店公寓＋會議＋休閑娛樂為模式； 休息功能 ：床位、洗澡間、廁所、相關(guān)用品； 對外聯(lián)系與工作功能 ：電視、電話、寫字臺、寬帶、電腦； 接待功能 ：接待桌椅及空間、獨立接待客廳； 延伸的娛樂休閑功能： 泡浴沖浪間、棋牌間、綜合娛樂間； 延伸的安保助理功能： 保安間、秘書間、工作間、會議室、暗道 私人空間功能 ?酒店ＭＡＬＬ功能 餐廳 ：早餐、宴會廳、茶餐廳、小吃餐飲廳、中西特色餐廳、露天餐飲、燒烤營地； 接待功能： 專設(shè)休息等待廳（免費）、大堂吧、咖啡廳、茶館； 商務(wù)與旅行服務(wù)： 訂票、旅行社、傳真、長途電話、上網(wǎng)、復印、租車、秘書； 會議會展交易活動： 會議室、報告廳、展覽廳、展覽廊道、表演廳、多功能廳； 康體休閑： 游泳池、戲水樂園、洗浴中心、按摩室、美容美發(fā)、健身室、保齡球場、網(wǎng)球場、乒乓球室、羽毛球室、棋牌康樂室、拓展運動基地、小型游樂場； 娛樂： 酒吧、水吧、夜總會、 KTV、電子游戲室、激光射擊、室內(nèi)高爾夫、綜合包間、小劇場、音樂廳、放映廳； 購物： 百貨小超市、藝術(shù)走廊、工藝商店、名品專賣店。 詳見《產(chǎn)權(quán)酒店及公寓專題研究》 鏈接 以觀光、休閑、度假為目的的游客 旅游游客 觀光游客商業(yè)需求為：夜間娛樂、小超市購物、旅游紀念品購物等； 休閑度假游客商業(yè)需求為：白天休閑、夜間娛樂、特色餐飲等 特征 需求 ?酒店ＭＡＬＬ客群及需求 出差游客 身份檔次、客房接待功能、公共接待空間、商務(wù)休閑等 特征 需求 公商務(wù)旅行者 ?酒店ＭＡＬＬ客群及需求 本地公務(wù)商務(wù)接待客戶 本地接待一般不用客房或為貴賓配套用的少量鐘點房，以對公共空間的使用為主，主要需求包括會見廳、中小會議室、工作型商務(wù)套間、包間餐飲、夜間休閑娛樂。 ●院落式酒店公寓（附樓，經(jīng)營主打產(chǎn)品） 田園式、院落式，多棟低層建筑，戶型設(shè)計多為一房一廳，兩房兩廳， 并設(shè)計部分功能型戶型，三房兩廳平均建面 8090平米。形成“小客房”和“大會議”、“大餐飲”、“大娛樂”、“大休閑”等相結(jié)合的創(chuàng)新型酒店模式，最后成為成為在中國相當影響力的 “酒店 MALL” 以酒店為基礎(chǔ)，“休閑 MALL” 。 集中布置酒店、娛樂業(yè)、新奇特品和禮品商店的街區(qū) ,城市中以游憩與商業(yè)服務(wù)為主的各種設(shè)施 (旅游、購物、飲食、娛樂、文化、交往、健身等 ) 集聚的特定區(qū)域 ,是游憩與商業(yè)結(jié)合的產(chǎn)物 ,是城市游憩系統(tǒng)的重要組成部分。具有環(huán)境輕松的辦公室、生態(tài)化的環(huán)境、極富休閑的運動設(shè)施，有效的商務(wù)氛圍，還有住宅內(nèi)更隱私的空間等諸多優(yōu)點 ] 世界雙文化遺產(chǎn)下的 中央商務(wù)運動區(qū)（ ICSD） ?項目整體定位 立足于大成都的商務(wù)交流與休閑運動的圈層需求 滿足更高層次的商務(wù)休閑、商務(wù)交流、商務(wù)溝通空間與平臺 滿足于更高層的休閑運動、生態(tài)居住、都市與自然環(huán)境的共生 打造全力吸納大成都客群與國際輻射能量的全新區(qū)域核心 ?項目定位演繹 ? 休閑運動 運動 = 不會過時 =時尚潮流的詞匯