【正文】 行量最大報(bào)刊，閱讀者幾乎涵蓋南昌所有市民，覆蓋面廣；其次為《信息日?qǐng)?bào)》，閱讀對(duì)象主要為機(jī)關(guān)干部及企事業(yè)工作人員；再有《江西日?qǐng)?bào)》等主要以農(nóng)村為對(duì)象，并且強(qiáng)制征訂?！唇隙际袌?bào)〉 南昌主要電視臺(tái)為江西衛(wèi)視（一套、二套）、江西有線電視臺(tái)(一套、二套、三套)、南昌有線電視臺(tái)（一套、二套、三套）。其中江西衛(wèi)視面向全省，一套節(jié)目收視率高，最差時(shí)段與最佳時(shí)段的廣告報(bào)價(jià)為15秒/1500—4500元；江西有線臺(tái)的收費(fèi)為15秒/800—4000元；南昌有線臺(tái)的收費(fèi)為15秒/500—1400元（具體收費(fèi)情況見附件4）. 一般大巴士的車身廣告收費(fèi)在1萬元/年，的士在30004000元/年。 一類地段（八一廣場周邊）為100元/平米月 二類地段為6080元/平米月 三類地段為40元/平米月 高炮形式為120元/平米月 在八一廣場、展覽中心及劇院，為數(shù)千元/平米月不等。 據(jù)了解，南昌地產(chǎn)在廣告的投放量上并不大，從報(bào)價(jià)上也可看出，廣告收費(fèi)相對(duì)低廉。六、結(jié)合本案的SWTO分析優(yōu)勢：l 南昌中高檔住宅市場正處于萬流交匯的上升期，有效需求充足，有較大潛力可挖。l 盡管市場供應(yīng)量大，但區(qū)位市場同類優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目稀少，競爭有限，項(xiàng)目可比性強(qiáng)。 l 老城區(qū)改造緩慢，且城區(qū)內(nèi)項(xiàng)目在規(guī)模、品質(zhì)上均存在不足，造成大量區(qū)域客源外流，被外圍項(xiàng)目擇機(jī)吸納。l 城區(qū)處在膨脹發(fā)展階段，地段概念未完全成型，城郊結(jié)合部發(fā)展?jié)摿薮?。l 同類水岸住宅尚未有顯著亮點(diǎn)出現(xiàn)，本案在整體規(guī)劃上大有機(jī)會(huì)。劣勢：l 本案自身定位過高，缺乏有效的價(jià)格支撐體系；l 本案量體較大（4000戶），客源絕對(duì)數(shù)量大，市場風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)增大；l 金球地產(chǎn)首次開發(fā)如此大規(guī)模項(xiàng)目，暫時(shí)缺乏品牌優(yōu)勢；l 本案屬后期入市的中高檔項(xiàng)目，部分有效客源已被消化。威脅：l 千禧城二期、遠(yuǎn)東花園二期等項(xiàng)目的不良價(jià)格系統(tǒng)競爭；l 相鄰地塊存在開發(fā)不定因素及潛在競爭威脅；l 經(jīng)濟(jì)適用房的大規(guī)模建設(shè)，將分流本案部分小房型客源，造成不公平競爭。機(jī)會(huì)：l 南昌市媒體炒作尚未受到充分重視，價(jià)格低廉、信息單純；同時(shí)消費(fèi)群欠缺理智判斷，往往憑借表面包裝判斷個(gè)案優(yōu)劣。因此多通路、高效率的媒體策略將是本案策劃重點(diǎn)之一；盡管所費(fèi)不多，卻足以將項(xiàng)目信息傳達(dá)給每位目標(biāo)受眾。l 取消實(shí)物分房和集資建房后，南昌效益較好的企業(yè)均有集體購買轉(zhuǎn)分配的傾向，這一群體有巨大潛力可挖。l 南昌豪宅多打“尊貴、豪華”概念，或就綠化言綠化，切入點(diǎn)單調(diào)。本案如能借助天然環(huán)境優(yōu)勢，從現(xiàn)代人重視健康的心理出發(fā)，主導(dǎo)“養(yǎng)生”概念，必有奇效。l 南昌三級(jí)市場正在緩慢成型，同時(shí)中產(chǎn)階級(jí)置業(yè)群體逐步邁向幕前。針對(duì)本案過大的規(guī)模，客源分區(qū)勢在必行。部分景觀較差的房源收縮面積、降低總價(jià)將有效擴(kuò)大本案的客源輻射面，甚至達(dá)到擊中市場盲點(diǎn)的效果。l 南昌市政府締造“花園城市”的規(guī)劃正在落實(shí)中，本案可借助“示范小區(qū)”概念，確立政治性地位、迎得市民好感。第五部 產(chǎn)品篇一、價(jià)格分析成本分析（數(shù)據(jù)不詳，暫簡）價(jià)格建議注：鑒于成本分析暫缺，價(jià)格建議僅以市場為依據(jù):A、 建議單價(jià)：一期小高層22002600，均價(jià)2388元／m2 二、三期價(jià)格順勢上揚(yáng)，整體均價(jià)控制在2500元/平米左右 B、建議總價(jià)：二房、小三房：20萬－28萬元／戶三房、四房、復(fù)式：30萬－45萬元／戶定價(jià)理由l 根據(jù)參考系定價(jià)原則，本案應(yīng)按照同一區(qū)位市場地理?xiàng)l件相近項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)。據(jù)查，同類水岸住宅中銷售最佳的福田花園，一期開盤均價(jià)2300元/平米，實(shí)際成交均價(jià)也多落實(shí)在24002500，目前2700的對(duì)外報(bào)價(jià)純屬虛擬行情；其二期開盤價(jià)將定在2400左右。而與本案最為鄰近的千禧城，多層銷售均價(jià)1800左右，小高層均價(jià)2300左右。盡管以上兩案與本案存在產(chǎn)品力客觀差距，但地理坐標(biāo)畢竟優(yōu)于本案，作為期房項(xiàng)目，本案一期定價(jià)不宜過度逾越。l 金球地產(chǎn)在住宅開發(fā)方面初初起步，認(rèn)知度有待確立。同時(shí)本案地處近郊，雖有象湖公園規(guī)劃支持，目前畢竟人氣罕至，一期保守定價(jià)，有利積聚人氣，帶動(dòng)后期銷售。l 為確保收益，一期推案可利用虛價(jià)造勢，即：在引導(dǎo)期劃出部分略次的房源，推出2300元/平米的認(rèn)購價(jià)，主要利用關(guān)系企業(yè)認(rèn)購，但對(duì)外宣稱已搶購一空。此后如有客源購買，則宣布暫無房源，需等待正式開盤（留下聯(lián)絡(luò)方式）。剩余的引導(dǎo)期內(nèi)，則通過媒體宣傳，積累意向性客源；如此不斷蓄勢，直到開盤引爆，在2388的開盤價(jià)內(nèi)形成搶購態(tài)勢。這一策略將充分化解客源對(duì)本案定價(jià)的疑慮和抗性，產(chǎn)生從眾心理及羊群效應(yīng)。 l 南昌市高檔住宅消費(fèi)有兩大主流；一是富裕階層對(duì)大面積房型的需求；二是年輕族對(duì)中小戶型的需求；隨著三級(jí)市場成型和貨幣分房體制確立，后一類需求逐步得到強(qiáng)化。本案總價(jià)定位應(yīng)充分權(quán)衡以上兩類需求，擴(kuò)大客源輻射面。但從調(diào)查情況出發(fā)，目前中層消費(fèi)群體的承受總價(jià)極限為28萬元，因此本案小面積房源總價(jià)不應(yīng)過高。價(jià)格性能分析根據(jù)本報(bào)告所建議之銷售單價(jià)與總價(jià)，作為南昌市較高檔次的商品住宅，本項(xiàng)目產(chǎn)品性能上應(yīng)具備：A、中高檔建材：寬帶接入智能化系統(tǒng)、國產(chǎn)可視訪客系統(tǒng)、國產(chǎn)優(yōu)質(zhì)彩鋁窗、紅外線安保系統(tǒng)。部分建材可選取市場領(lǐng)先產(chǎn)品，以局部亮點(diǎn)提高建材整體檔次，如遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、黑白電表、樓梯走道防滑地磚、品牌電梯等。B、樓梯間、走道等公共部位以面積精簡為原則，以保證較高得房率。但底層門廳等部位需加以重點(diǎn)裝飾，確保產(chǎn)品整體形象與品質(zhì)。C、規(guī)劃方案遵循“均好性”，除重點(diǎn)考慮西側(cè)景觀外，仍需加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)部景觀建設(shè)，并可適當(dāng)考慮小型人造水系予以點(diǎn)綴；整體綠化率控制在50%以上。D、建筑形態(tài)以小高層為主，盡量降低建蔽率，確保較大棟間距與足夠的日照率，擴(kuò)大與同類項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢。E、組團(tuán)綠化下設(shè)半地下室，供停車用。F、外立面考慮現(xiàn)代簡潔風(fēng)格，以凸窗、玻璃陽臺(tái)、鋼結(jié)構(gòu)飾件為主要元素。G、配套設(shè)施盡量考慮“養(yǎng)生社區(qū)”主題，配置相應(yīng)植物及健身設(shè)施。 H、小區(qū)主入口營造氣勢，可設(shè)置小型入口廣場，并與綠化軸線呼應(yīng)。二、產(chǎn)品建議規(guī)劃建議A、建筑形態(tài)建議方案一：多層電梯與小高層混合或純小高層社區(qū)態(tài)度：支持***理由：l 確保容積率的前提下，充分降低建蔽率，美化小區(qū)內(nèi)部環(huán)境。l 本案目標(biāo)客源多屬改善型置業(yè)，相對(duì)原有的多層居住形態(tài)，對(duì)電梯房更為青睞。l 小高層結(jié)構(gòu)穩(wěn)固，可開發(fā)錯(cuò)層房型。方案二：多層、小高層混合社區(qū)態(tài)度：反對(duì)理由：l 在景觀較差處設(shè)置多層住宅，雖有利本案價(jià)格區(qū)分和客源區(qū)分，但從本案整體定位來看，多層社區(qū)對(duì)應(yīng)客源將對(duì)本案售價(jià)有較大抗性；即：產(chǎn)品定位與建筑形態(tài)適應(yīng)人群不符，存在認(rèn)知偏差。l 多層住宅的介入，在同等容積率前提下，將增加建蔽率，不利內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)。方案三、別墅、小高層混合社區(qū)態(tài)度：反對(duì)（除非有開發(fā)自用等特殊認(rèn)購需求）理由：l 建筑形態(tài)混雜，客源分化較大，不利小區(qū)整體規(guī)劃，更不利物業(yè)管理；l 權(quán)衡容積率與行情價(jià)，別墅對(duì)整體收益貢獻(xiàn)不大；l 客源群多為公務(wù)人員，存在灰色收入，不愿露富，很少考慮購買別墅。B、規(guī)劃主題：自然景觀與現(xiàn)代人居理念充分結(jié)合的養(yǎng)生型社區(qū)：外在表現(xiàn)為：融合風(fēng)水理念的環(huán)境設(shè)計(jì)；符合時(shí)代標(biāo)準(zhǔn)并能升級(jí)換代的智能化系統(tǒng)；功能齊全帶有新意的時(shí)尚房型；中性色彩現(xiàn)代感強(qiáng)的建筑立面。可在把握規(guī)劃主題前提下，注意細(xì)部處理，適當(dāng)運(yùn)用新興科技成果，構(gòu)成一二亮點(diǎn)，突出養(yǎng)生型社區(qū)形象。社區(qū)風(fēng)格建議： 精美園藝乃本案個(gè)性賣點(diǎn)，可采取中西合璧方式，西式園林（草坪喬木），中式置景（疊石理水），減少回廊、湖石設(shè)置，以樹木花草流水為主，崇尚自然、活潑、簡潔，并注重均好性。每兩棟單體及單體間綠地構(gòu)成一個(gè)小組團(tuán)，以建筑組團(tuán)為基本元素；通過道路系統(tǒng)的動(dòng)靜設(shè)置，景觀軸線的連接滲透；創(chuàng)造每一住宅組團(tuán)獨(dú)立性及各組團(tuán)之間的連貫性，使家家戶戶皆有景可賞。綠化主軸與各組團(tuán)綠化似合非合，遙相呼應(yīng)，形成別致統(tǒng)一的社區(qū)環(huán)境。戶型建議：本案領(lǐng)南昌市商品房層次之顛，目標(biāo)客源鎖定在高收入階層；理應(yīng)以大面積房型為主體（產(chǎn)品品質(zhì)與面積舒適度協(xié)調(diào)）；但由于本案開發(fā)量體較大，也應(yīng)考慮承受能力略差的中檔群體，使客源適當(dāng)分層（主要是年輕族）。戶型應(yīng)兼顧兩類客源需求。富裕階層置業(yè)普遍要求居家舒適寬敞；普遍需要大三房或需四房、五房（150250平米不等），對(duì)書房和保姆房也有要求。部分年輕族和小康家庭雖青睞高品質(zhì)居家環(huán)境，但對(duì)總價(jià)有所顧慮，一般喜歡選擇小面積適用性產(chǎn)品，二房二衛(wèi)（100110）、三房二衛(wèi)（130140平米）乃這部分客源首選。據(jù)此，本司制定面積配比表：戶型面積總價(jià)比例二房二衛(wèi)100110㎡20285%三房二衛(wèi)130140㎡20%四房二衛(wèi)150170㎡324250%復(fù)式180200㎡365020%復(fù)式200250㎡50605%外立面建筑立面傾向現(xiàn)代風(fēng)格，立求簡捷、明快、輕松的設(shè)計(jì)效果，中性色彩，近色相配。建筑頂部應(yīng)采用鋼結(jié)構(gòu)裝飾，形成優(yōu)美的天際曲線。配套l 小區(qū)周邊配套稀缺，建議地塊西側(cè)退紅線20米（上有高壓線），設(shè)置沿街商鋪與綠化帶相結(jié)合的休閑商業(yè)走廊，安排“綠化帶—休閑帶—商鋪”三個(gè)縱深層次，既有利集聚城市人氣，也解決了小區(qū)內(nèi)部配套不足。l 小區(qū)應(yīng)配備幼托一座，并與教學(xué)質(zhì)量較好的中學(xué)掛鉤聯(lián)絡(luò)，解決住戶子女入學(xué)問題。建材標(biāo)準(zhǔn)A、建筑結(jié)構(gòu)部分結(jié)構(gòu)：基礎(chǔ)采用鉆孔灌注樁，小高層結(jié)構(gòu)為現(xiàn)澆混凝土小墻肢結(jié)構(gòu)。外裝飾：外墻采用進(jìn)口高級(jí)防水涂料，或采用高級(jí)外墻磁磚；窗及陽臺(tái)推拉門采用靜電噴涂彩色鋁合金型材，淺色玻璃，臨道路側(cè)采用雙層中空玻璃；南陽臺(tái)開敞，采用現(xiàn)代造型金屬欄桿，操作陽臺(tái)封閉；單元門采用可視對(duì)講電子防盜門。內(nèi)裝飾：公共部分地面可采用磨光地磚，底層電梯大廳略好，樓梯踏步采用防滑地磚，樓梯間墻面可采用淺色高級(jí)釉面磚；套內(nèi)部分分戶門可采用豪華防火防盜門，為便于用戶裝修，地面及墻面均采用水泥砂漿抹面找平。B、電氣部分建筑面積70平米以下戶型，按4KW設(shè)計(jì)。建筑面積70140平米戶型，按6KW設(shè)計(jì)。建筑面積140平米以上戶型，按8KW設(shè)計(jì)。C、弱點(diǎn)及住宅智能化部分通訊系統(tǒng)：每戶設(shè)兩門程控電話終端，預(yù)留有線電視終端兩個(gè)。智能住宅系統(tǒng)：每戶設(shè)可視對(duì)講系統(tǒng)、寬帶通訊接入系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)程自動(dòng)計(jì)量系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)。公共設(shè)施與會(huì)所A、商業(yè)休閑街：西側(cè)沿象湖設(shè)置商鋪與綠化帶相結(jié)合的景觀商業(yè)走廊，以供社區(qū)內(nèi)、外居民日常休閑、購物所用，商場內(nèi)容以超市、小型餐飲和休閑娛樂等項(xiàng)目為主，以彌補(bǔ)區(qū)域配套實(shí)際不足。B、會(huì)所：小區(qū)需設(shè)一個(gè)小型集中會(huì)所，位置可安排在主入口附近，便于用戶使用。會(huì)所僅供小區(qū)業(yè)主使用，設(shè)施則以文化、休閑、娛樂項(xiàng)目為主，包括： 24小時(shí)便利店 洗衣店 美容美發(fā)中心 閱覽室 健身房 桌球室 棋牌室 乒乓球室 網(wǎng)球場（可于商鋪頂層或其它位置設(shè)置一個(gè)） 推薦配置： 商務(wù)中心（具備代繳公用事業(yè)費(fèi)用等郵局功能） 室內(nèi)溫水游泳池（成本較高，但可有力提升項(xiàng)目品質(zhì)） 電腦咨詢室（實(shí)用性強(qiáng)，一般會(huì)所中無此項(xiàng)目）物業(yè)管理 聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，以滿足住戶對(duì)產(chǎn)品性能的要求。物業(yè)管理需在軟、硬件兩方面都得到充分重視。硬件方面需采用高科技平臺(tái)和安保系統(tǒng)，建議項(xiàng)目：安保系統(tǒng)1） 樓宇設(shè)門禁采用聯(lián)網(wǎng)的可視對(duì)講形式2）電視監(jiān)控24小時(shí)實(shí)時(shí)錄像3）底層和頂層門窗設(shè)置門磁、窗磁、紅外線等聯(lián)網(wǎng)式報(bào)警裝置4）電子巡更管理系統(tǒng)5）周界紅外自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，CCTV監(jiān)控6）對(duì)講門禁，管理主機(jī)、門口機(jī)、室內(nèi)機(jī)三方面通話功能7）每戶均設(shè)緊急求助按鈕、防天然氣泄漏探頭8）公共設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)，自動(dòng)報(bào)警，如電梯故障，水池高低水位等物業(yè)平臺(tái)1） 地下車庫出入口設(shè)有IC卡驗(yàn)卡裝置，并與可視圖像對(duì)比系統(tǒng)連網(wǎng)2）門禁、車庫管理、會(huì)所消費(fèi)等采用管理一卡通及服務(wù)一卡通3）背景音響廣播系統(tǒng)4）多表遠(yuǎn)程抄讀系統(tǒng)5）家政服務(wù)咨詢系統(tǒng)6）公共信息及噪聲顯示系統(tǒng)7）智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，包括物業(yè)管理、安全監(jiān)控、小區(qū)服務(wù)、休閑娛樂、醫(yī)療保健、溫馨家庭、理財(cái)顧問、社會(huì)信息等8）電話服務(wù)呼叫中心，按鍵選擇商品訂購、會(huì)所預(yù)訂、信息查詢軟件方面，向小區(qū)內(nèi)用戶提供高品質(zhì)、全方位、人性化家政服務(wù)，包括：●24小時(shí)門禁管理●24小時(shí)電話服務(wù)呼叫中心●報(bào)紙、雜志、機(jī)票、飯店、會(huì)所預(yù)定●送餐服務(wù)、商品訂購、送貨上門●家政特別服務(wù)系統(tǒng)開發(fā)周期 根據(jù)本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模，建議本項(xiàng)目分三期陸續(xù)開發(fā)，首期開發(fā)宜選擇景觀優(yōu)勢相對(duì)較好的小區(qū)西側(cè)部分。產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)環(huán)境應(yīng)綜合考慮，合理劃分一、二、三期區(qū)隔，一定程度上確保各期的完整性與獨(dú)立性。第七部 廣告篇一、廣告總精神自然風(fēng)光與人居藝術(shù)完美融合的養(yǎng)生型社區(qū)。二、廣告總精神定位點(diǎn)本案毗鄰象湖，風(fēng)光優(yōu)美，但如何使自然美與人文美有機(jī)結(jié)合，并使之成為本案主要賣點(diǎn)？我們主要從以下幾點(diǎn)考慮： 建筑之美，在于與環(huán)境充分融合，達(dá)到天人合一境界；簡單說來就是充分挖掘周邊環(huán)境優(yōu)質(zhì)，并使自身氣質(zhì)與之協(xié)調(diào)。對(duì)本案而言，周邊水景必須與現(xiàn)代派立面、精美園藝、科技智能、新款房型揉為一體。我們選擇將環(huán)境訴求作為主推賣點(diǎn)，帶動(dòng)本案其他亮點(diǎn)。環(huán)境訴求一般有三種表現(xiàn)手法，一是園林，但該概念已在南昌出現(xiàn)較多，無新意；二是生態(tài)環(huán)保，但南昌市民思想境界應(yīng)尚未達(dá)到此高度；三是養(yǎng)生，該概念雅俗共賞，大有文章，因此選用。 本案屬親水型住宅，水相甚佳。風(fēng)水學(xué)中有“山主富貴水主財(cái)”之說?！八钡囊蛩馗爬椤熬蹥怵B(yǎng)生、交通設(shè)險(xiǎn)、陰陽利害、景觀審美”。本案著力于“景觀審美”、“聚氣養(yǎng)生”兩大因素，順應(yīng)地貌，充分挖掘自身水文資源，構(gòu)筑“親水養(yǎng)生”之主賣點(diǎn)。 現(xiàn)代生活壓力