【正文】 通知涉及五大方面、十一項條款，內(nèi)容直指高房價。哈爾濱 高盛投資發(fā)展有限公司 /未知 住宅和商服，用地面積 ，建筑面積小于 616600平方米。重要客戶：珠三角其他區(qū)域的投資度假客戶；216。?置業(yè)需求： 130180平米 3/4房，總價區(qū)間 200萬 400萬。依托港口、旅游、工貿(mào)、文化四大發(fā)展支柱，不斷發(fā)展成為現(xiàn)代化旅游海港城區(qū)。大平面單位將成為市場主流；和黃項目遠大美域格力海岸華發(fā)蔚藍堡海怡灣畔盤龍灣本項目中新項目[將售項目盤點 ]品牌大盤年內(nèi)將集中入市，以大平面單位為主流區(qū)域地產(chǎn)現(xiàn)狀鳳凰海域中海海逸山莊鳳凰山一號天大項目龍騰灣372023年 2023年 2023年鳳凰山一號： ㎡ ， 230260平米三房、四房遠大美域四期：約 300套， 50100平米格力海岸：約 70萬㎡ ，小高層、高層，戶均 200平米09年中海海逸山莊（銀坑）： 20萬㎡，容積率 ，別墅、高層華發(fā)蔚藍堡： 21萬㎡ ，容積率 2023年鳳凰海域： 5萬㎡ ，容積率 ， 177190三房、 218四房和黃淇澳項目： 20萬㎡ ，容積率 中新淇澳項目： 77萬㎡ ，容積率 ，別墅、小高層、高層本項目： ， 300套龍騰灣： ㎡ ， 120平米三房，約 100套食神天大項目： 4萬㎡ ，超高層本項目銷售期區(qū)域地產(chǎn)供應(yīng)唐家板塊（含情侶路上金邊）未來 3至 5年供應(yīng)預(yù)計近 230萬平方米，以大平面產(chǎn)品為主， 區(qū)域內(nèi) 100平米以下單位僅本項目與遠大美域四期有供應(yīng)本項目的優(yōu)勢：片區(qū)內(nèi)稀缺小戶型供應(yīng)者38p在品牌大盤林立的旅游度假區(qū)，本項目在規(guī)模、配套、資源上均不占有優(yōu)勢，難以成為主流客戶的關(guān)注點；本項目面臨的挑戰(zhàn)作為片區(qū)內(nèi)小戶型產(chǎn)品為主的小規(guī)模項目，我們該如何突圍？39SWOT分析　 優(yōu)勢 —S 　 劣勢 —W? 綠景品牌? 位于情侶北路延長線北側(cè)，招示性較強? 地勢平坦，有山景資源　? 片區(qū)內(nèi)稀缺小戶型供應(yīng)者? 規(guī)模小? 二線海景，無強勢資源? 三面臨路，后續(xù)有噪音影響? 西側(cè)面對化工廠、東側(cè)靠近水泥廠，有一定影響? 城市新區(qū)，區(qū)域認可度較低? 周邊配套不完善機會 —O SO策略 WO策略? 唐家作為珠海北部濱海住區(qū)的規(guī)劃? 廣珠輕軌即將通車，城際交通便捷? 區(qū)域高知客戶聚集發(fā)揮優(yōu)勢、利用機會 　216。—— 世華銷售代表 陳小姐30p在大珠海的帶動下，唐家灣板塊將成為珠江西岸首席度假旅游區(qū)的未來不容置疑；p但現(xiàn)階段，依然面對區(qū)域 配套不完善、工廠影響、客戶認可度低 的問題；小結(jié)31目錄城市 價值與區(qū)域規(guī)劃項目定位唐家板塊房市場分析附件：宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場分析32本項目處于市場逐漸成熟的過渡階段，社區(qū)密度逐步上升，品牌開發(fā)商逐步進入，客戶來源多元化起步階段（ 2023年以前）發(fā)展階段（ 20232023年）逐步成熟階段（ 20232023年）成熟階段（ 2023年 ）政府配套 起步規(guī)劃階段 逐步投入 逐步投入，逐步成熟 集中投入、快速完善代表項目與產(chǎn)品特征高爾夫山莊、聚龍溪山莊、玫瑰山莊以別墅為主，強調(diào) (高爾夫、山海 )資源的強勢占有和黃 片區(qū)涵蓋高端住宅、酒店、會展中心、醫(yī)院、學校等配套，預(yù)計將容納至少 3萬人工作居住需求；金鼎工業(yè)片區(qū)占地 ，涵蓋醫(yī)藥、電子、五金、制衣、粉末冶金、電氣設(shè)備、休閑器材等技術(shù)產(chǎn)業(yè)片區(qū)南方軟件園以軟件企業(yè)為主，高新技術(shù)企業(yè)為輔。南接橫琴，擁有龐大儲備用地，未來開發(fā)潛力巨大片區(qū)環(huán)境山海資源豐富，居住環(huán)境最優(yōu)美，情侶路、九洲大道、三大休閑公園擁有眾多文化、教育、醫(yī)療資源，各種市政配套一應(yīng)俱全地勢平坦，建設(shè)期晚，城市規(guī)劃比較完善，道路交通完善，綠化環(huán)境優(yōu)美商業(yè)、交通、旅游發(fā)達，情侶路海景、澳門城市景觀工業(yè)園區(qū)和城中舊村交錯，環(huán)境較差亂，前山河景山體資源豐富，環(huán)境混亂，人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，配套少且低檔山海資源豐富，居住環(huán)境最優(yōu)美，商業(yè)配套少且檔次較低，生活不便利山河景觀帶、工業(yè)園區(qū)規(guī)劃整齊，新開發(fā)樓盤環(huán)境較好城市規(guī)劃20唐家灣定位為濱海帶發(fā)展核心，情侶路上 “金邊 ” ，城市新名片濱海帶發(fā)展核心 城市立面， 情侶路 上 “ 金邊 ” ，打造城市新名片：依托 “ 自然 —— 山、海、島、城；人文 —— 融合、創(chuàng)新、會同 ” 的發(fā)展主題，以 “ 生態(tài) +綠化、生命 +運動、生產(chǎn) +服務(wù)、生活 +配套 ” 為發(fā)展方向，提出建設(shè) “ 綠色之城、動感之城、創(chuàng)新之城、宜居之城 ” 的奮斗目標，力圖為珠海營造一片亮麗的都市風景。—— 《 珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要 》珠海廣州廣州香港、澳門香港、澳門江門江門高欄港高欄港廣珠鐵路廣珠輕軌港珠澳大橋高欄港高速機場高速中山中山 n2年投資 3千億投資，重點發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施城市價值16p定位 珠江西岸核心城市 ，珠中江一體化形成珠三角第三經(jīng)濟增長極；p重大基礎(chǔ)設(shè)施集中建設(shè)，城市輻射能力加強， 珠廣佛深港澳 1小時生活圈形成；大珠海的機遇珠海城市價值的提升以及本身的資源稟賦將吸引全國化的投資、度假置業(yè)客戶群。北側(cè)華發(fā)地塊處于土地平整期；216。容積率： 216?！?《 關(guān)于貫徹實施 珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要 (2023~2023年 )的決定 》珠三角區(qū)域一體化成為國家戰(zhàn)略n2023年 4月 17日，首屆珠（海）中（山）江（門）區(qū)域緊密合作工作會議在珠海召開， 珠海、中山、江門三市在會上簽署 《 推進珠中江區(qū)域緊密合作框架協(xié)議 》 。吉大片區(qū)： 以商務(wù)辦公、旅游休閑為主導(dǎo)功能，東部中心城區(qū)重要的商貿(mào)、旅游服務(wù)中心區(qū) ；216。廣珠輕軌預(yù)計今年年底建成。其中四片包括兩處總部經(jīng)濟區(qū)、一處商業(yè)片區(qū)、一處生活區(qū)。區(qū)域市場發(fā)展33分類 分布 生活狀況 置業(yè)需求 置業(yè)關(guān)注點本地客戶泛公務(wù)員 學校 /銀行大多有房；年輕的一般住單位宿舍30以下年輕人二房、小三房為主 。利用綠景多年開發(fā)經(jīng)驗快速啟動開發(fā)，縮短銷售周期，降低市場風險；弱化劣勢、規(guī)避威脅 216。建筑本身則 “ 外冷內(nèi)熱” ，外墻偏冷色，給人城墻般的堅實感覺；內(nèi)墻則是色彩繽紛，充滿了熱烈而濃厚的嘉年華氣氛。內(nèi)地城市養(yǎng)老兼投資度假客戶關(guān)注生活環(huán)境、氣候環(huán)境、周邊配套?購買力：經(jīng)濟實力非常強；?居住狀況：內(nèi)地東北及西北各城市；?置業(yè)特征： 經(jīng)濟實力較強，看重珠海的氣候和環(huán)境，集中在主城區(qū)購房，偏好精裝修，認為海邊房子過于潮濕，不好打理。 75城市土地供應(yīng)量較 08年有明顯上漲土地市場216。 2023年全國地王頻現(xiàn)，超過 60%的企業(yè)為國企或具有國企背景，另外、中石化、中石油等壟斷性國企也踏入房地產(chǎn)領(lǐng)域；216。市場表現(xiàn)深圳 北京上海 廣州以上數(shù)據(jù)來源于各城市統(tǒng)計局 87珠三角二線城市量價齊跌，珠海表現(xiàn)特殊，價升量跌，價格破萬市場表現(xiàn)以上數(shù)據(jù)來源于各城市統(tǒng)計局珠海東莞 佛山東莞、佛山商品房成交量在 2023年 12月開始顯著下降，價格略有震蕩彈依然保持高位；珠海商品房成交量在 09年 12月銷售 ，達到歷史高位， 2023年 2月有所回落，成交均價在 2023年 2月突破萬元大關(guān) ，是調(diào)控政策出臺后珠三角唯一一個價格快速上漲的城市；88小結(jié)：中央政府進一步出臺全國性、強力度調(diào)控政策的可能性不大前期政策效果已初步顯現(xiàn)：全國各大城市成交量明顯下滑，房價漲幅回落房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長貢獻依然重要：消費無重大突破，出口增長受限，政府投資減少中央政策尚需地方政府進一步落實：地方政府政策執(zhí)行力度仍具較大可提升空間下半年供求狀況將有所改善：去年新開工面積的增長將在下半年轉(zhuǎn)化為市場供應(yīng)加息將會對房地產(chǎn)市場造成一定沖擊：加息并非針對房地產(chǎn)市場，但其影響面較大除個人住房公積金貸款利率及房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例存在一定的上調(diào)空間外，全國范圍內(nèi)進一步出臺強力度調(diào)控政策的可能性不大，接下來面臨更多的將是各地方政府差異化政策的出臺和逐步落實。商品房銷售金額達 億元，比 08 年高出 %，比 07 年高出 %；216。深圳 招商華僑城 / 寶安區(qū)新安和西鄉(xiāng)街道辦交匯處，占地面積 ，容積率 。 —— 海怡灣畔銷售代表 金小姐港澳人和外國人挺多的，周末來住，平時人比較少。通過差異化得產(chǎn)品與形象，吸引傳統(tǒng)客戶群中的個性階層；項目背景： 度假區(qū)小規(guī)模項目，無強勢景觀資源項目成果： 價格高于片區(qū)成交均價，迅速引爆市場，形成影響力，完美售罄。項目背景47鹽田概況：自然環(huán)境得天獨厚，海岸蜿蜒曲折，海岸線長 ，深圳最美麗的 “ 黃金海岸 ” 之一216?！?金域藍灣業(yè)主 周先生區(qū)域市場發(fā)展34遠大美域預(yù)計明年推出部分中小戶型單位，海怡灣盤無新供應(yīng)量，龍騰灣有部分 120平米單位未推出遠大美域三期橘郡園尾盤在售占地： 6萬 ㎡ 建面： ㎡ 容積率： 產(chǎn)品： 12層小高層 1 180、290 ㎡ 3房、 4房、 5房價格： 12023元 / ㎡ (帶 1500元/精裝修 )客戶：港澳、內(nèi)地度假投資客戶50%，珠海本地二居客戶 30%，廣東 20%四期 2棟高層，面積 50100平米左右預(yù)計將于 2023年一季度面市和黃 片區(qū)商業(yè)、生活配套集中在唐家市場周邊，以中低當日常生活配套為主，較為零散；216?！?遠大美域前營銷總監(jiān) 聶先生 唐家板塊價值23情侶路（北段）延長線貫穿片區(qū)、城市綠島網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，顯著提升片區(qū)形象情侶路由目前的 17公里延長至 55公里 。前山片區(qū) :綜合商貿(mào)居住中心 ，上沖片區(qū) :城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)配套發(fā)展區(qū) .是集工業(yè)、物流、商貿(mào)、旅游、居住為一體的城市綜合組團 ；216。摘自《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（ 20232023年）》珠三角核心城市定位，使珠海成為珠江西岸區(qū)域一體化中的領(lǐng)頭羊城市價值14[產(chǎn)業(yè)升級 ] 海、陸、空三大重點區(qū)域，提升城市產(chǎn)業(yè)實力，使珠海具有長久活力n三大重點發(fā)展區(qū)域，構(gòu)建珠海海陸空戰(zhàn)略，促進產(chǎn)業(yè)升級?海（高欄港） — “ 殼牌 ” 在珠海市高欄港經(jīng)濟區(qū)投資，建設(shè)一個年產(chǎn) 40萬噸的世界級潤滑油生產(chǎn)廠；投資約443億元的中船珠海大型海洋工程裝備制造業(yè)基地項目；投資 50億元的中海油深水海洋工程裝備制造基地項目；首期投資 70億元的南海天然氣陸上終端?陸（橫琴島） — 國務(wù)院總理溫家寶 24北接華發(fā)地塊，西接淇澳大橋引道與市政路，面向填海區(qū)；南鄰部隊用地（目前暫未開發(fā)），東鄰農(nóng)田；216。 海怡灣畔遠大美域軍隊用地填海區(qū)華發(fā)地塊NS華發(fā)地塊216。u…… 珠江口西岸地區(qū) 要規(guī)?；l(fā)展先進制造業(yè)，大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，做大做強主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，打造若干具有國際競爭力的產(chǎn)業(yè)集群，形成新的經(jīng)濟增長極。216。這是很好的機遇。