【正文】 果園 52 松白路 3 4 5 6 1 2 項目東面與北面高層景觀資源豐富，沿洲石路與松白路排布高層物業(yè)享用景觀資源，西南面緊鄰果園，適宜發(fā)展低密度產(chǎn)品 地塊價值分析 景觀資源分析 景觀資源分析 ?項目東面 40米以上可欣賞羊臺山國家森林公園； ?項目北面 50米以上可欣賞石巖水庫； ?項目西南面可欣賞果園生態(tài)景觀； ?項目高層主要景觀資源集中于東面與北面 ， 且周邊無高樓遮擋 ， 故適宜延洲石路與松白路排布高層物業(yè)享用景觀資源 ， 增加物業(yè)價值； ?項目西南面緊鄰果園 ， 適宜發(fā)展低密度產(chǎn)品 ， 與果園形成互動 ， 提升產(chǎn)品價值 。3H、 3L ?采用 全客群 戰(zhàn)略，降低購買門檻，擴大客戶基礎，特別是吸引產(chǎn)業(yè)類客戶和區(qū)域外溢客戶進入本項目。 本項目 1小時經(jīng)濟圈 項目背景 區(qū)位分析 石巖 深圳東部 深圳西部 8 項目處于非核心商務區(qū)，已形成以電器制造、多媒體、電子等產(chǎn)業(yè)為主的集聚區(qū)，產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚，但缺乏市政及商務配套基礎 項目背景 項目周邊 萬大工業(yè)區(qū) 旭興達工業(yè)區(qū) 本項目 艾美特 歐陸集團 果園 翔泰 明金海 旭興達工業(yè)區(qū) 歐陸集團 果園 萬大工業(yè)區(qū) 艾美特 明金海工業(yè)區(qū) 翔泰溫控器有限公司 ?東側： 東側為艾美特小家電生產(chǎn)基地 、 明金海工業(yè)區(qū)； ?南側： 南側為翔泰溫控器有限公司； ?西側： 西側為歐陸集團國際有限公司和果園； ?北側： 北側為旭興達工業(yè)區(qū)和萬大工業(yè)區(qū)； ?項目周邊主要為工業(yè)區(qū) ， 已形成以電器制造 、 多媒體 、 電子產(chǎn)業(yè)為主的集聚區(qū) 。符合鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)項目（總部企業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)）都可享有 。 深圳西部地理中心 ?本項目已列入 2023年深圳市重大項目，寶安區(qū)政府欲將此項目打造成區(qū)域乃至全市具有代表意義的工改工項目，成立由區(qū)長張備為組長的城市更新小組推進本項目； ?石巖街道成立了領導小組和總部辦專門推進本項目。 本項目站在深圳市高度，打造超大面積立體坡地式公園為核心的、兼具成熟完善的城市配套的公園式總部綜合體項目 32 3H H1高規(guī)格 本項目為深圳重大項目，位于深圳西部地理中心、交匯中部發(fā)展軸和北部發(fā)展帶的產(chǎn)業(yè)中心，地段高價值，并按照高標準打造綜合體 中部發(fā)展軸中段 深圳重大項目 深圳西部地理中心 本項目已列入深圳市 2023年重大項目，寶安區(qū)區(qū)長牽頭主導，石巖街道辦成立了領導小組和總部經(jīng)濟辦專門推進本項目；政府高度重視帶來更多市場關注以及更大優(yōu)惠力度 位于珠江東岸交通走廊的重要節(jié)點，深圳西部地理中心，在珠三角一小時經(jīng)濟圈之內，全面輻射珠三角經(jīng)濟最繁華區(qū)域； 位于城市總體規(guī)劃中部發(fā)展軸中段位置，毗鄰北部發(fā)展帶，兼顧兩者的產(chǎn)業(yè)輻射成為產(chǎn)業(yè)中心，可媲美龍華、龍崗中心。 中央立體公園 56 57 地塊價值分析 地塊功能分區(qū) 封面商務區(qū) 高端商務區(qū) 純粹高端居住區(qū) 精品商務區(qū) ?封面商務區(qū)， 打造市場當期適銷對路的商務產(chǎn)品，檔次逐漸提升，形成規(guī)模效應，為項目啟動造勢； ?高端商務區(qū)， 充分放大項目一線昭示性，排布頂級商務產(chǎn)品、集中性商業(yè)及酒店，整體持有獲取長期收益，打造沿松白路與洲石路的封面辦公群，形成地界標識； ?精品商務區(qū)， 以精品商務產(chǎn)品為主，輔以部分商業(yè)完善配套需求； ?純粹高端居住區(qū) ，打造純粹高端居住物業(yè)，內部自建園林、對外可享受果園及高層水庫景觀。 相較傳統(tǒng)商務區(qū)的密集辦公，本項目能夠實現(xiàn)真正的高人均辦公面積。 合理利用項目優(yōu)勢 ， 結合市場表現(xiàn) ， 增加項目亮點 ， 突出項目核心價值 ， 吸引客戶入駐本項目 21 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體發(fā)展戰(zhàn)略 22 整體發(fā)展戰(zhàn)略 落地實現(xiàn)途徑 落地實現(xiàn)途徑，尋找的是項目自身的價值，與別的項目有何不同！ 優(yōu)勢 1 優(yōu)勢 2 優(yōu)勢 3 ? 本項目所處石巖區(qū)域商務發(fā)展初級，本地商務支撐不足，但產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟，聚集效應明顯，可為項目提供客戶支撐。 租售比例突破限制： 城市更新項目形成的工業(yè)樓宇分割轉讓租售比例不再受限于 50％： 50％； 配套突破： 30%配套按市場評估價補繳地價后可進入市場銷售； 產(chǎn)權劃分靈活： 新政策可以棟、層、間為基本單元進行房地產(chǎn)權登記并核發(fā)房地產(chǎn)權利證書； 交易方式靈活： 可在市政府土地房產(chǎn)交易機構公開交易或自行交易。 “ 1+6” 文件 關鍵點總結 4 “ 1+6” 文件 土地增值收益 增值收益計算方式 增值收益額＝銷售收入 扣減總金額 扣減總金額＝登記價（包含購地成本、拆遷成本、工程結算成本、園林及裝修成本以及管理成本等） +銷售稅費 +補繳地價； 虛增成本放大登記價成為項目利潤重要來源 備注：租售結合項目，登記價及補繳地價僅按銷售型物業(yè)部分計算； 增值收益繳交方式： 1. 增值收益額 /扣減總金額 ≤ 50％，繳交金額＝增值收益額 *50％ 2. 增值收益額 /扣減總金額 ﹥ 50％，繳交金額＝扣減總金額 *50％ *50％ +（增值收益額 扣減總金額 *50％） *60％ 3. 二手工業(yè)樓宇確需在 5年內轉讓，增值收益額需 100％全部上繳 稅費計算基數(shù)： 申報合同成交價 ﹥ 計稅參考價，按申報合同成交價計稅 申報合同成交價 ﹤ 計稅參考價，按計稅參考價計稅 5 成本增加： 在最新政策體系下，基準地價被提高；工業(yè)用地升級改造項目的地價評估測算體系也提高了土地的評估價格，致使企業(yè)成本增加； 收益分成： 政府參與收益分成使得企業(yè)的利潤減少，收益降低； 市場風險： 新轉讓辦法中提出嚴格的轉讓條件，使工業(yè)用地補地價可轉讓部份物業(yè)銷售速度和價格受到較大影響。 ?豐富、細化和差異化項目內部產(chǎn)品線 ，最大化網(wǎng)羅不同類型客戶，降低開發(fā)風險； ?結合區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級轉型和市場現(xiàn)狀，打造高 附加值、低運營成本 產(chǎn)品，吸引客戶入駐并分期開發(fā)，拉長項目開發(fā)周期，降低開發(fā)風險； ?完善項目內部交通體系 ，實現(xiàn)項目內部順暢到達，提升項目自身價值。 相較傳統(tǒng)商務區(qū)的低綠化率，本項目能夠實現(xiàn)真正的高綠化率。 58 辦公 +酒店，約 200米，點式樓，頂部酒店約 29700 ㎡ ，辦公體量約為 57420 ㎡ 辦公，約 130米， 體量約為 45670㎡ ， 板式樓 辦公，約 170米，體量約 65016 ㎡ ，點式樓 集中商業(yè)， 3層裙樓，體量約為 3萬平米 辦公，約 150米，體量約 58370㎡ ，點式樓 辦公，約 100米， 各棟體量約 34160 ㎡ ，板式樓 辦公，約 170米，體量約 63468 ㎡ ，點式樓 居住公寓，約 100米，各棟體量約 13474 ㎡ ，