世聯(lián)xxxx年深圳寶安總部經(jīng)濟園項目報告分享要點-資料下載頁
2026-01-09 10:53本頁面
【正文】 約 365米 ,且松白路為雙向 8車道的城市主干道 ， 道路級別最高 ， 昭示性最強； ?北邊： 本項目北邊緊鄰 洲石路 ， 沿街展示面約 671米 ， 且洲石路為雙向 6車道的城市主干道 ， 道路級別較高 ，昭示性較強； ?西邊： 本項目緊鄰 塘頭大道 ， 沿街展示面約 241米 ， 且塘頭大道為雙向 6車道的城市次干道 ， 道路級別較低 ，昭示性較弱； ?南邊： 本項目南邊緊鄰 國泰路 ， 目前暫未開通 ， 且沿街展示面短 ， 昭示性最弱； ?項目周邊均處于一線且無高層建筑遮擋 。 果園 52 松白路 3 4 5 6 1 2 項目東面與北面高層景觀資源豐富，沿洲石路與松白路排布高層物業(yè)享用景觀資源，西南面緊鄰果園，適宜發(fā)展低密度產(chǎn)品 地塊價值分析 景觀資源分析 景觀資源分析 ?項目東面 40米以上可欣賞羊臺山國家森林公園； ?項目北面 50米以上可欣賞石巖水庫； ?項目西南面可欣賞果園生態(tài)景觀； ?項目高層主要景觀資源集中于東面與北面 ， 且周邊無高樓遮擋 ， 故適宜延洲石路與松白路排布高層物業(yè)享用景觀資源 ， 增加物業(yè)價值； ?項目西南面緊鄰果園 ， 適宜發(fā)展低密度產(chǎn)品 ， 與果園形成互動 ， 提升產(chǎn)品價值 。 果園 石巖水庫景觀面 羊臺山公園景觀面 53 松白路 3 4 5 6 1 2 1號地塊進入性最強， 2號地塊和 3號地塊進入性較強， 4號地塊和 5號地塊進入性較弱， 6號地塊進入性最弱 地塊價值分析 進入性分析 松白路 由西往東 由東往西 由北向南 由南至北 ?東邊進入性： 項目東邊緊鄰雙向 8車道的松白路 ，車輛由北向南可以直接由 5號和 6號出入口直接進入本項目 ， 由南向北行 ， 可直接拐彎由 6號出入口進入本項目 ， 5號出入口須掉頭才能由此出入口進入本項目；但松白路為快速城市主干道 ， 人車流速度快 ， 進入性較差； ?北邊進入性： 項目北邊緊鄰雙向 6車道的洲石路 ，車輛由西往東可以直接由 3號和 4號出入口直接進入本項目 ， 由東往西可直接拐彎由 3號和 4號出入口進入項目； 3號和 4號為項目地塊當前主入口；但洲石路為快速城市主干道 ， 人車流速度快 ， 進入性較差； ?西邊交通： 項目西邊緊鄰雙向 4車道的塘頭大道 ，車輛由南向北可以直接由 1號和 2號出入口直接進入本項目 ， 由北向南行 2號出入口須掉頭才能進入本項目 ， 但 1號出入口可直接拐彎進入項目；且塘頭大道為城市次干道 ， 人車流速度慢 ， 進入性較好； ?南邊交通：項目南邊緊鄰規(guī)劃道路國泰路 ， 但是項目在此方位并無出入口設置 ， 因此進入性最差 。 2 項目出入口 1 3 4 5 6 1 5 6 2 54 3 4 整體打造原則 核心問題 景觀資源 外部路網(wǎng) 私密性 昭示性 建筑關系示意圖 項目整體打造需解決的兩大問題： ?Q1： 如何在建筑上保障項目生態(tài)景觀的核心特色？ 在保證外部昭示性 、 內部私密性的前提下 ， 拔高外圍建筑高度 ，實現(xiàn)層層退進的建筑關系 ， 使地塊內部各位置均能最大程度享受景觀資源 ， 保障項目生態(tài)景觀核心特色 。 ?Q2： 如何組織項目內部人車流組織 ， 實現(xiàn)生態(tài)景觀的共享 ？ 注重門戶位置的打造 ， 項目進出口均位于門戶位置 ， 車流從門戶位置直接導入地下 ， 人流主要位于地面 ， 各建筑內部人流通過空中連廊與立體中央公園連接 ， 整體實現(xiàn)生態(tài)景觀共享 ， 人車流實現(xiàn)分離 。 城界標識 城界標識 中央商務公園 主昭示面 55 果嶺公園 核心規(guī)劃亮點 中央商務公園 ? 整體打造超 10萬平米的超大型城市立體公園 ， 使項目跳脫出區(qū)域成為具備全深圳影響力的大型公園式商務綜合體 ， 為項目內部人群提供全深圳最舒適的綠色生態(tài)有氧空間； ? 采取退臺 、 坡地等形式 ， 形成公園與建筑之間的相互融合 ， 增強人流與中央立體公園的互動 。 中央立體公園 56 57 地塊價值分析 地塊功能分區(qū) 封面商務區(qū) 高端商務區(qū) 純粹高端居住區(qū) 精品商務區(qū) ?封面商務區(qū)， 打造市場當期適銷對路的商務產(chǎn)品，檔次逐漸提升，形成規(guī)模效應，為項目啟動造勢； ?高端商務區(qū)， 充分放大項目一線昭示性，排布頂級商務產(chǎn)品、集中性商業(yè)及酒店，整體持有獲取長期收益，打造沿松白路與洲石路的封面辦公群，形成地界標識； ?精品商務區(qū)， 以精品商務產(chǎn)品為主，輔以部分商業(yè)完善配套需求； ?純粹高端居住區(qū) ，打造純粹高端居住物業(yè)，內部自建園林、對外可享受果園及高層水庫景觀。 58 辦公 +酒店，約 200米，點式樓，頂部酒店約 29700 ㎡ ，辦公體量約為 57420 ㎡ 辦公，約 130米， 體量約為 45670㎡ ， 板式樓 辦公，約 170米，體量約 65016 ㎡ ，點式樓 集中商業(yè)， 3層裙樓，體量約為 3萬平米 辦公，約 150米，體量約 58370㎡ ，點式樓 辦公，約 100米， 各棟體量約 34160 ㎡ ，板式樓 辦公，約 170米，體量約 63468 ㎡ ，點式樓 居住公寓，約 100米，各棟體量約 13474 ㎡ ， 獨立圍合社區(qū) 中央公園 總體規(guī)劃排布 各地塊物業(yè)排布 居住公寓，約 100米，各棟體量約 20230㎡ ， 獨立圍合社區(qū) 居住公寓，約 100米，各棟體量約為 12570㎡ ，板式樓 辦公，約 150米， 體量約為 58370㎡ ，點式樓 辦公，約 100米，體量約 34060 ㎡ ，板式樓 辦公，約 130米， 各棟體量約為 45670㎡ ，板式樓 59 ? 一期開發(fā) 1棟生態(tài)辦公樓、 2棟純正辦公樓、 1棟高端點式樓和2層商業(yè) ，不同物業(yè)類型搭配入市，最大限度的網(wǎng)羅客戶，既能降低開發(fā)風險，物業(yè)全部銷售回現(xiàn)解決生存問題，又可保證充足現(xiàn)金實現(xiàn)二期的滾動開發(fā) ,體量共約 ，其中辦公約 ，商業(yè)約 ； ? 二期開發(fā)集中性商業(yè)、 1棟地標寫字樓（頂部設置酒店）、 2棟高端寫字樓， 完善整個項目配套，樹立品牌，提升項目整體形象，獲取高價值資產(chǎn) ，體量共約 ，其中辦公約 ，酒店約 ，集中性商業(yè)約 3萬平米； ? 三期開發(fā) 1棟高端辦公樓、 1棟純正辦公樓、部分商業(yè)、 2棟生態(tài)辦公樓， 既可以豐富物業(yè)類型、最大限度的網(wǎng)羅客戶，與一期形成互動，也可提升項目整體形象， 體量共約 米，其中辦公約 ，商業(yè)約 ； ? 四期開發(fā) 6棟高端純粹居住公寓， 完善園區(qū)配套，居住物業(yè)承接園區(qū)成熟帶來的價值提升，實現(xiàn)高溢價， 公寓體量共約。 總體規(guī)劃排布 開發(fā)時序 一期 一期 三期 二期 方案設計排布圖 60
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