世聯(lián)xxxx年深圳寶安總部經(jīng)濟園項目報告分享要點-文庫吧在線文庫
【正文】 ?南邊交通：項目南邊緊鄰規(guī)劃道路國泰路 ， 但是項目在此方位并無出入口設置 ， 因此進入性最差 。 總體規(guī)劃排布 開發(fā)時序 一期 一期 三期 二期 方案設計排布圖 60 。 區(qū)域成熟度較低 區(qū)域成熟度較高 3 4 5 6 果園 1 2 區(qū)域成熟度最低 51 松白路 3號地塊昭示性最強， 2號地塊和 1號地塊昭示性較強， 6號地塊昭示性較弱 地塊價值分析 昭示性分析 ?東邊： 本項目東邊緊鄰 松白路 ， 沿街展示面約 365米 ,且松白路為雙向 8車道的城市主干道 ， 道路級別最高 ， 昭示性最強； ?北邊： 本項目北邊緊鄰 洲石路 ， 沿街展示面約 671米 ， 且洲石路為雙向 6車道的城市主干道 ， 道路級別較高 ，昭示性較強； ?西邊： 本項目緊鄰 塘頭大道 ， 沿街展示面約 241米 ， 且塘頭大道為雙向 6車道的城市次干道 ， 道路級別較低 ，昭示性較弱； ?南邊： 本項目南邊緊鄰 國泰路 ， 目前暫未開通 ， 且沿街展示面短 ， 昭示性最弱； ?項目周邊均處于一線且無高層建筑遮擋 。 協(xié)調(diào)園區(qū)政府落實產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策，減輕企業(yè)負擔，構成企業(yè)發(fā)展的政策扶持平臺；對符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)扶持方向的企業(yè)給予貼息、租金補貼、零租金、購房補貼、風險投資、滾動使用、獎勵和項目啟動補貼等政策扶持。多元復合產(chǎn)品 。 總部新城 深圳西部地理中心、政府驅(qū)動、總部新城 項目屬性界定 項目屬性界定 12 政府訴求 ： ?打造石巖乃至全市具有代表意義的總部經(jīng)濟園項目 ，合理規(guī)劃物業(yè)組合 ，實現(xiàn)快速變現(xiàn)和價值最大化 開發(fā)商訴求 ?風險可控， 快速變現(xiàn)、實現(xiàn)高溢價收益 ； ?保證項目的現(xiàn)金流，實現(xiàn)滾動開發(fā) ； ?確定項目的啟動方式、開發(fā)時序及對應的開發(fā)物業(yè) 開發(fā)商目標解析 開發(fā)目標 在兼顧政府和開發(fā)商雙方利益的基礎上，選擇合理的開發(fā)策略和開發(fā)模式，實現(xiàn)風險可控的利潤最大化，并樹立企業(yè)品牌形象 13 14 結(jié)合項目背景分析及開發(fā)商對于項目的愿景綜合分析 如何發(fā)現(xiàn)問題？ 開發(fā)商目標解析 核心問題 核心問題 ?實現(xiàn)雙贏： 兼顧企業(yè)和政府雙方利益； ?利潤最大化： 實現(xiàn)控制風險，保證現(xiàn)金流平衡，實現(xiàn)持續(xù)滾動開發(fā)，持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，收獲后期溢價； ?品牌溢價： 打造具有影響力的項目，樹立企業(yè)品牌形象； R2 項目開發(fā)目標 R1 區(qū)域現(xiàn)狀及限制條件 ?區(qū)域不成熟，缺乏市政及商務配套基礎； ?屬于工改工項目，產(chǎn)品形式及租售比例受限，項目體量規(guī)模大，前期投入成本多， 市場流通性較弱，變現(xiàn)能力受限； 通過開發(fā)目標、區(qū)域現(xiàn)狀及地塊限制性條件 ，得出項目需要解決的核心問題 15 開發(fā)商目標解析 核心問題界定 明確項目核心問題，并尋找產(chǎn)業(yè)、區(qū)域及市場機會，提出解決核心問題的應對策略及落地性措施 核心問題 如何發(fā)展？ 如何生存？ ? 區(qū)域發(fā)展不成熟，在諸多工改政策條件限制下，本地商務辦公承接力不足，大規(guī)模、大體量項目是否能存活，機會在哪？ ? 項目的客戶群體是哪些？區(qū)域發(fā)展不成熟、內(nèi)需支撐不足的情況下，如何吸引客戶進駐本項目？ ? 在實現(xiàn)生存的前提下，如何通過有節(jié)奏的開發(fā)在遠期發(fā)揮規(guī)模效應，獲取利益最大化，實現(xiàn)品牌效應？ 16 2 項目操作亮點 1 項目背景及核心問題解析 報告結(jié)構 3 發(fā)展戰(zhàn)略及定位 4 規(guī)劃排布 17 18 步驟一：結(jié)合市場情況、客戶情況、地塊自身條件，通過案例借鑒解決核心問題。 ?占據(jù)深圳西部地理中心，是深圳西部交通體系中連接東西、溝通南北的紐帶，是深圳西北部的交通樞紐，是廣深港城市發(fā)展軸上的重要節(jié)點。特殊轉(zhuǎn)讓模式包含九種情況，其中第七種提供了以租代售模式后期轉(zhuǎn)房產(chǎn)證的途徑。 特殊轉(zhuǎn)讓模式項目：按市場評估地價 已繳納地價 銷售問題 必須現(xiàn)售，拿到房產(chǎn)證才能賣 產(chǎn)權劃分問題 可分割轉(zhuǎn)讓項目，最小可劃分到“間”，產(chǎn)權劃分更靈活 增值收益問題 增值收益上繳政府將大肆瓜分開發(fā)商收益，嚴重影響開發(fā)利潤；開發(fā)商可通過虛增成本放大登記價規(guī)避增值收益 租售結(jié)合項目，扣減金額只計銷售型物業(yè)部分 分割轉(zhuǎn)讓問題 一般轉(zhuǎn)讓模式包含用地批準文件或土地合同約定的以及城市更新項目。 項目優(yōu)勢 ?本項目正好處于珠江東岸交通走廊的重要節(jié)點 ， 接近于珠三角一小時經(jīng)濟圈的中心位置 ，到珠三角重要城市可達性強 ， 輻射范圍廣 ， 向南輻射深圳 、 香港等地 ， 向北可輻射東莞 、 廣州等地 ， 向西可輻射廣州南沙 、 中山等地 。 政府驅(qū)動 ?項目規(guī)模體量大，并且目前已有部分總部企業(yè)對于本項目表示有初步的進駐意愿。 思考：如何落地？ 全客群 。 33 3H H2高舒適度 立體坡地式公園、天然氧吧、高停車位配比、低密度辦公為入駐本項目客群提供高舒適度的商務空間 比較項目 傳統(tǒng)商務區(qū) 本項目 景觀 高樓林立、綠化缺乏 超大面積立體坡地式公園、一步一景 辦公空間 狹小辦公、工作疲乏 天然氧吧、綠色辦公 停車位 車位緊張、永不夠用 寬敞精裝的陽光車庫、身份尊貴 VS VS VS 34 3H H3高附加值 高贈送面積、高扶持政策、高平臺支持，為入駐客戶提供政策優(yōu)惠和相關支持，加快企業(yè)發(fā)展 高贈送 政策扶持 支持平臺 每層均享有獨立空中花園、天井以及花架等可改造使用空間。 如何解決問題？ 規(guī)劃布局原則 STEP 1 地塊價值分析 ?對地塊各板塊進行資源條件挖掘 ， 并對各板塊打造方向有進行初判 ?根據(jù)地塊條件重新劃分板塊并對各板塊進行價值解析 STEP 2 經(jīng)營策略研判 ?根據(jù)地塊價值對各板塊租售關系進行鋪排 ?根據(jù)地塊價值為各板塊匹配相應的物業(yè)類型及開發(fā)時序 STEP 3 整體打造原則 STEP 4 分期規(guī)劃建議 ?基于地塊條件分析項目整體打造需解決的核心問題 ?制定項目整體打造原則 ， 確立建筑關系 ?基于地塊條件分析項目分期打造需解決的核心問題 ?分期提出規(guī)劃建議及體量分配 50 北面區(qū)域成熟度較高， 2號地塊適宜一期開發(fā)，其余地塊適宜后期開發(fā)，兌現(xiàn)區(qū)域成熟帶來的土地價值提升 地塊價值分析 區(qū)域成熟度分析 地塊周邊成熟度分析 ?地塊北面為石巖最高端的四星級長豐酒店 ， 且沿洲石路發(fā)展有住宅底商 ， 區(qū)域相對成熟 ， 故 2號地塊沿街部分適宜一期開發(fā) ， 打造商務物業(yè)與項目北面酒店形成純正商務區(qū)域 ， 降低開發(fā)風險 ； ?地塊東面為艾美特 、 明金海等工業(yè)廠區(qū) ， 整體形象較差 ， 區(qū)域成熟度較低 ， 故 4號地塊適宜二期發(fā)展 ， 享受區(qū)域升級改造后帶來的地塊價值提升 ， 沿街面昭示性強的位置適宜排布商務物業(yè)
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