西安萬華園琳苑小區(qū)案-資料下載頁
2025-05-08 07:33本頁面
【導(dǎo)讀】戶型配比：一房一廳﹝50㎡﹞，占10％；三房二廳二衛(wèi)﹝129㎡﹞，占10％。市場如戰(zhàn)場，瞬息萬變。關(guān)鍵在于時刻保持清醒的頭腦，密切跟。分析，制訂出“上兵伐謀”的營銷策略，才可能立于不敗之地。近幾年關(guān)注的焦點。以原創(chuàng)為起點，繁衍新生命。澤園”，一家開發(fā)，兩種定位，成為城西居民的首選大盤。以標(biāo)新立異為起點，樹立市場差異化。精裝修公寓為定位的項目占據(jù)了市場的部分份額。以產(chǎn)品更新為定位點的新興項目細(xì)分了客戶群。但“佳家SPORT”由于其它方面的原因，銷售狀況令人擔(dān)憂。開發(fā)商以品牌效應(yīng)推動產(chǎn)品，贏得市場。以產(chǎn)品迎合市場，從而獲得最大市場價值。帶來極大的資金壓力，嚴(yán)重影響了企業(yè)發(fā)展。地產(chǎn)行業(yè)競爭已經(jīng)達(dá)到接近白熱化的程度。場的成熟，以及消費群體的細(xì)分化，這一現(xiàn)象在近年得到部分緩和。吸引力嚴(yán)重不足。易成功后，東二環(huán)的開通使得該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)逐步駛?cè)肟燔嚨?。?biāo)客戶使得區(qū)域項目雖然不多但競爭依然激烈。
【正文】 、 95m 超大樓間距。 純剪力墻結(jié)構(gòu)，空間實用率高。 47m2129 m2雅致戶型。 東臨城市綠化廣場（規(guī)劃）。 東鄰二環(huán)、南望西潼高速，交通異常便捷。 體驗型中庭景觀，充分滿足業(yè)主休閑、健身、嬉戲的需求。 位于火車東站、長樂路商圈、太華路商圈的中間地帶，投資、置業(yè)兩相宜之地。 （四）推廣步驟： 第一步：市場導(dǎo)入。 銷售 階段：內(nèi)部認(rèn)購前期。 目 的：引起市場關(guān)注，廣泛取得市場認(rèn)同。 市場切入點：城東首席體驗式親情社區(qū)問世。 媒 介：報紙、電視、直郵、網(wǎng)絡(luò)、公關(guān)活動。 注意事項： 該階段最重要的就是在樓盤開始正式銷售以前，向廣大消費者樹立樓盤的形象。針對琳苑小區(qū)項目，主要是集中向消費者樹立 城東首席體驗式親情社區(qū)這一主題。 第二步：市場孕育。 銷售階段：內(nèi)部認(rèn)購期。 目 的：挖掘潛在客戶，促進客戶認(rèn)購。 市場切入點：戶型面積、小區(qū)環(huán)境。 媒 介：戶外、工地形象展示、報紙、電視、網(wǎng)絡(luò)。 注意事項： 該 階段工作重點為通過多種媒體手段宣傳達(dá)到良好的內(nèi)部認(rèn)購率，為即將到來的銷售期做良好的準(zhǔn)備。 第三步：市場引爆。 銷售階段：開盤銷售初期。 目 的：逐步樹立豐滿市場形象，推進銷售。 市場切入點：社區(qū)品質(zhì)（賣點分裂）。 媒 介：報紙、促銷活動。 注意事項： 推廣過程中廣告投入量最多的時期，并且多以媒體廣告為主。從前段時間市場推廣中獲得的信息在這一環(huán)節(jié)中將得到充分的應(yīng)用，以求最大程度達(dá)到廣告目的。 第四步：保溫銷售。 銷售階段：旺銷期。 目 的：強力的促銷作用。 市場切入點：親情、體驗、共 享、精致、溫馨等市場最緊密者。 媒 介：報紙、電視、公關(guān)促銷措施。 注意事項： 每個樓盤在第一階段銷售與第二階段銷售的過度過程中都必 須保持銷售的連續(xù)性，所以該階段的媒體推廣著重于對樓盤二期銷售過程中亮點的挖掘，以及對前一階段銷售的肯定。 第五步：清盤。 銷售階段：銷售尾期。 目 的：將銷售進行到底，完全回籠資金。 市場切入點：性價比。 媒 介：報紙。 注意事項：嚴(yán)格講，在整個樓盤項目推廣過程中掃尾不單獨進行劃分，但考慮到與下一周期銷售的合理連接所以在這個階段推廣將集中對尾樓的銷售。但媒 體推廣的方式以降低投放成本為首選。 （五）營銷組合方式： 坐銷：現(xiàn)場銷售。 行銷：組織銷售隊伍，針對項目周邊的商業(yè)中心、物流中心，陜北及周邊區(qū)縣，上門推廣宣傳。 定銷：針對周邊的企、事業(yè)單位組織專業(yè)銷售經(jīng)理人員，上門服務(wù)，發(fā)展團購。 網(wǎng)絡(luò)銷售：建立項目（含企業(yè)）網(wǎng)站、論壇，組織專業(yè)人員，網(wǎng)上銷售。 活動銷售：參加西安房展會，并利用節(jié)假日組織各類型不同主題的活動。 情景式銷售：提前出臺精致樣板間，提前讓客戶進入現(xiàn)房時代。 體驗式銷售：一方面在銷售現(xiàn)場綜合運用銷售道具促進客戶購買；另 一方面通過景觀先出臺，讓客戶提前體驗未來小區(qū)生活。 外場銷售：在東、北郊重要人流集中場所租賃場地，組織人員推廣宣傳。 公共關(guān)系營銷：利用已購房客戶對本物業(yè)的認(rèn)知心理，通過老客戶介紹新客戶。 數(shù)據(jù)庫營銷：利用我司長期以來積累的區(qū)域潛在客戶資源，特別是萬國金色家園的客戶資訊展開銷售。 （六）廣告策略與媒體組合： 媒體策略： （ 1）以定向促銷廣告投放為主，以形象展示為補充。 （ 2）注重現(xiàn)場內(nèi)外部以及區(qū)域客源動線廣告氛圍的營造。 （ 3）采取整合營銷傳播手法進行系統(tǒng)化傳播。 媒體組合： 本項目媒 體組合為全方位、多角度方式，具體如下： 戶 外：項目周邊的主要出入口，東二環(huán)交通要道位置。 電 視：都市新家園、都市女孩。 網(wǎng) 絡(luò)：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)、企業(yè)自身網(wǎng)站。 報 媒：西安的主要報紙媒體 《華商報》、《西安晚報》。 印刷品：樓書、宣傳海報、折頁。 其 他： 購房須知、詳細(xì)價格表 、 銷售控制表 、 認(rèn)購書、正式合同、交房標(biāo)準(zhǔn) 、 物業(yè)管理內(nèi)容、物業(yè)管理公約提前制作。 現(xiàn)場包裝：賣場布置（模型、展版、橫幅、音響等）、售樓部兩側(cè)圍墻、施工現(xiàn)場圍墻廣告。 （七）活動促銷： 本項目的主要推廣方式為活動促銷， 媒體組合應(yīng)圍繞推廣活動而形成，活動包括兩大內(nèi)容：公關(guān)活動和促銷活動。 活動策劃按“造勢” —— “成勢” —— “定勢”路線進行。 造 勢： A、“誰是西安真正的親情社區(qū)”評選活動。 B、轟動性開盤活動。 C、感受體驗營銷方式，評述體驗式親情社區(qū)網(wǎng)路征文活動。 成 勢： A、利用親情味濃郁的節(jié)假日舉行促銷活動。 B、根據(jù)項目工程進度、重要事件舉辦各種慶典活動。 定 勢： A、舉辦不同主題內(nèi)容的客戶聯(lián)誼會。 B、成立客戶基金活動。教育基金、旅游基金、裝修基金、裝飾基金、物業(yè)基金等。 八、銷售計劃 根據(jù)琳苑小區(qū)的工程現(xiàn)狀，結(jié)合銷售規(guī)律，以完成銷售總量95％為目標(biāo)建議，將琳苑小區(qū)的銷售周期定位 18 個月（即 2020 年 9 月 18 日 —— 2020 年 4 月 18 日），理想銷售時間為 14 個月。 具體銷售計劃如下： 銷售階段 時 間 銷售率（％） 內(nèi)部認(rèn)購期 04 年 8 月 18 日～ 9 月 18 日 0 開盤強銷期 04 年 9 月 18 日～ 05 年 2 月 18 日 30 旺銷期 05 年 2 月 18 日～ 7 月 18 日 40 持續(xù)銷售期 05 年 7 月 18 日～ 11 月 18 日 20 尾盤銷售期 05 年 11 月 18 日～ 06 年 4 月 18 日 10
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