【文章內容簡介】 售員表現(xiàn) 很好 外部營銷氣氛營造 一般 營 銷 推 廣 項目定位 高檔 推廣強度 一般 客戶群 定位 客 源 金花路及 周邊生意人 購買動機 自住 投資 購買抗性 期房 價格高 主打廣告語 新加坡式城市花園洋房 優(yōu)惠活動 1萬誠意金抵扣房款 ，送一年物管費 工程現(xiàn)狀 九層 物業(yè)管理 明威物業(yè)管理有限公司 優(yōu)劣勢 分析 優(yōu)勢 交通便利 綜合品質高 劣勢 價格高 期房 最具威脅的項目 —— 珠江投資辛家廟項目 2020 年，傳說已久的珠江投資真的進入新北城區(qū)域，整個項目占地 1800 畝，計劃 6— 7 年完成，未來居住人口可達到 7 萬 3 千人， 能滿足兩萬零四百戶家庭的居住需求。首 期經濟適用房 項 目目前已進入實施階段。珠江投資這一大盤的啟動，對市場的沖擊目前難以估計，對市場的刺激和影響將會非常深遠，它的出現(xiàn)必然改變人們對北城樓市的認知。 四、項目分析 (一 )項目區(qū)域圖： （略） （二）周邊配套： 規(guī) 劃 政府規(guī)劃中的住宅區(qū) 交 通 27 路、 28 路、 47 路、 401 專線、 409 路、 707 路石家街站 環(huán) 境 路橋公司、小型鋼材廠、鋼材交易市場、村宅及單位老家屬院、八府莊小區(qū)、水泥制管廠等閑散人員多安全性差 景 觀 政府規(guī)劃中的十四大水景廣場之一在北二環(huán) 單 位 新城區(qū)法院、物流中心、大 明宮建材市場等 學 校 陜重子校、西煤子校、三十八中市重點、八府莊小學 醫(yī) 院 大華醫(yī)院、西京醫(yī)院、鐵職醫(yī)院 商 場 大家潤購物商場﹝太華路﹞ 銀 行 工商銀行、建設銀行 郵 政 八府莊郵電所 通 訊 長樂路電信營業(yè)廳、移動營業(yè)廳、聯(lián)通營業(yè)廳 票 務 金花路民航售票處、太華路民航售票處 市政配套 水 、電到位，天然氣管網、集中供熱管網沒有接通 餐飲休閑 區(qū)域無較大的餐飲休閑場所 污染狀況 車輛塵土污染較大 （三）項目 SWOT 分析： 優(yōu)勢（ S）： 發(fā)展商在成功開發(fā)了“萬花園小區(qū)”、“萬 花園旺靂小區(qū)”等項目后，在消費者中形成了良好的口碑，樹立了良好的企業(yè)品牌知名度和認知度。 東鄰二環(huán)路 50 米，交通便利且鬧中取靜。 超大樓間距，提供了社區(qū)居民廣闊的活動空間。 戶型面積適中，區(qū)域購房者接受度高。 劣勢（ W）： 臨近城中村，區(qū)域生活環(huán)境較差。 區(qū)域居民對高層住宅的接受程度偏低。 入市價格偏高，市場接受程度低。 區(qū)域市政配套不齊全。 機會（ O）： 西安房地產市場目前正處于供需兩旺的局面。 8 月 31 日劃撥用地停辦 “ 大限 ” 的臨近 ,將可能使房地產市場面臨洗牌，通過拍 賣獲得土地的發(fā)展商機遇凸現(xiàn)。 周邊項目多定位于中高檔社區(qū)，戶型面積較大導致總價高，琳苑項目檔次也較高，但 戶型面積適中總價低，區(qū)域市場競爭相對較弱。 威脅（ T）： 區(qū)域拆遷、發(fā)展速度緩慢，項目銷售階段不得不面對惡劣的 區(qū)域環(huán)境。 珠江投資辛家廟 1800 畝經濟適用房項目啟動，給區(qū)域帶來巨大的市場威脅。 綜合分析： 通過 SWOT 分析，本項目機會與風險并存，我們應揚長避短，通過整合營銷推廣，使項目達到預期的目標。 五、項目定位分析 （一）目標客戶定位： 職業(yè)類別： △個體經營戶 △ 私企小老板 △中 小型企業(yè)級管理者 △白領階層 △教師 △政府公務員及各類投資者 △ 周邊城中村村民 △ 陜北及其他地市客戶 年齡： 25 歲 45 歲 家庭構成： 以三口兩代之家為主流。 客戶區(qū)域： △以項目所在西安東北區(qū)域為主 △部分來自西安其它區(qū)域 △少量客戶來自省內外其它市、縣 收入狀況： 家庭月收入 3000 元以上或有良好的家庭經濟背景。 置業(yè)次數(shù)： 首次置業(yè)為主，部分二次置業(yè)和多次置業(yè)。 行為特征： （ 1）收入較穩(wěn)定或有一定的積蓄。 （ 2）普遍受過中等程度的教育。 （ 3）關注子女發(fā)展。 （ 4） 具有一定的投資意識。 （ 5）喜歡成熟的社區(qū)文化生活。 購買目的： （ 1）個體經商者解決就近居住問題。 （ 2）區(qū)域居民及拆遷戶改善居住環(huán)境。 （ 3）外來人士中成功者安家立業(yè)。 （ 4）家庭、個人投資。 理想居住形態(tài)： 地 段 離城很近、離繁華不遠，追求都市化生活 。 社區(qū)環(huán)境 良好的社區(qū)大配套和社區(qū)高尚居住氛圍。 會 所 社區(qū)會所與外部經營場所完美結合，能夠滿足居家、社交需求。 戶 型 以二室二廳為主流，要求功能齊全、布局合理、舒適健康。 智 能 化 與時代發(fā)展合拍。 子女教育 有眾多的優(yōu)秀學?？晒┻x擇。 社區(qū)文化 較高的社區(qū)文化品味。 選購動機： 地段、戶型、品質、品牌、性價比。 1 排斥理由： （ 1）臨街部分較嘈雜； （ 2）產品（戶型、裝修、配套）設計有大的缺陷； （ 3）產品整體素質與售價差異較大。 （ 4）小區(qū)內外部人文環(huán)境差。 1信息來源： 華商報、西安晚報、戶外路牌廣告、項目現(xiàn)場包裝、電視房地產專欄、房展會、互聯(lián)網、口碑等。 （二）項目市場定位： 通過分析我們不難發(fā)現(xiàn)： 琳苑小區(qū)能夠向市場提供舒適的區(qū)內活動空間和適宜的戶型面積； 區(qū)域存在大批量的需 要購買中等價位、面積的購房人群； 區(qū)域競爭項目普遍定位較高，中檔收入人群的