西安萬(wàn)華園琳苑小區(qū)案(編輯修改稿)
2025-06-22 07:33 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 售員表現(xiàn) 很好 外部營(yíng)銷氣氛營(yíng)造 一般 營(yíng) 銷 推 廣 項(xiàng)目定位 高檔 推廣強(qiáng)度 一般 客戶群 定位 客 源 金花路及 周邊生意人 購(gòu)買動(dòng)機(jī) 自住 投資 購(gòu)買抗性 期房 價(jià)格高 主打廣告語(yǔ) 新加坡式城市花園洋房 優(yōu)惠活動(dòng) 1萬(wàn)誠(chéng)意金抵扣房款 ，送一年物管費(fèi) 工程現(xiàn)狀 九層 物業(yè)管理 明威物業(yè)管理有限公司 優(yōu)劣勢(shì) 分析 優(yōu)勢(shì) 交通便利 綜合品質(zhì)高 劣勢(shì) 價(jià)格高 期房 最具威脅的項(xiàng)目 —— 珠江投資辛家廟項(xiàng)目 2020 年，傳說(shuō)已久的珠江投資真的進(jìn)入新北城區(qū)域，整個(gè)項(xiàng)目占地 1800 畝，計(jì)劃 6— 7 年完成，未來(lái)居住人口可達(dá)到 7 萬(wàn) 3 千人， 能滿足兩萬(wàn)零四百戶家庭的居住需求。首 期經(jīng)濟(jì)適用房 項(xiàng) 目目前已進(jìn)入實(shí)施階段。珠江投資這一大盤(pán)的啟動(dòng)，對(duì)市場(chǎng)的沖擊目前難以估計(jì)，對(duì)市場(chǎng)的刺激和影響將會(huì)非常深遠(yuǎn)，它的出現(xiàn)必然改變?nèi)藗儗?duì)北城樓市的認(rèn)知。 四、項(xiàng)目分析 (一 )項(xiàng)目區(qū)域圖： （略） （二）周邊配套： 規(guī) 劃 政府規(guī)劃中的住宅區(qū) 交 通 27 路、 28 路、 47 路、 401 專線、 409 路、 707 路石家街站 環(huán) 境 路橋公司、小型鋼材廠、鋼材交易市場(chǎng)、村宅及單位老家屬院、八府莊小區(qū)、水泥制管廠等閑散人員多安全性差 景 觀 政府規(guī)劃中的十四大水景廣場(chǎng)之一在北二環(huán) 單 位 新城區(qū)法院、物流中心、大 明宮建材市場(chǎng)等 學(xué) 校 陜重子校、西煤子校、三十八中市重點(diǎn)、八府莊小學(xué) 醫(yī) 院 大華醫(yī)院、西京醫(yī)院、鐵職醫(yī)院 商 場(chǎng) 大家潤(rùn)購(gòu)物商場(chǎng)﹝太華路﹞ 銀 行 工商銀行、建設(shè)銀行 郵 政 八府莊郵電所 通 訊 長(zhǎng)樂(lè)路電信營(yíng)業(yè)廳、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳 票 務(wù) 金花路民航售票處、太華路民航售票處 市政配套 水 、電到位，天然氣管網(wǎng)、集中供熱管網(wǎng)沒(méi)有接通 餐飲休閑 區(qū)域無(wú)較大的餐飲休閑場(chǎng)所 污染狀況 車輛塵土污染較大 （三）項(xiàng)目 SWOT 分析： 優(yōu)勢(shì)（ S）： 發(fā)展商在成功開(kāi)發(fā)了“萬(wàn)花園小區(qū)”、“萬(wàn) 花園旺靂小區(qū)”等項(xiàng)目后，在消費(fèi)者中形成了良好的口碑，樹(shù)立了良好的企業(yè)品牌知名度和認(rèn)知度。 東鄰二環(huán)路 50 米，交通便利且鬧中取靜。 超大樓間距，提供了社區(qū)居民廣闊的活動(dòng)空間。 戶型面積適中，區(qū)域購(gòu)房者接受度高。 劣勢(shì)（ W）： 臨近城中村，區(qū)域生活環(huán)境較差。 區(qū)域居民對(duì)高層住宅的接受程度偏低。 入市價(jià)格偏高，市場(chǎng)接受程度低。 區(qū)域市政配套不齊全。 機(jī)會(huì)（ O）： 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于供需兩旺的局面。 8 月 31 日劃撥用地停辦 “ 大限 ” 的臨近 ,將可能使房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨洗牌，通過(guò)拍 賣獲得土地的發(fā)展商機(jī)遇凸現(xiàn)。 周邊項(xiàng)目多定位于中高檔社區(qū)，戶型面積較大導(dǎo)致總價(jià)高，琳苑項(xiàng)目檔次也較高，但 戶型面積適中總價(jià)低，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱。 威脅（ T）： 區(qū)域拆遷、發(fā)展速度緩慢，項(xiàng)目銷售階段不得不面對(duì)惡劣的 區(qū)域環(huán)境。 珠江投資辛家廟 1800 畝經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目啟動(dòng)，給區(qū)域帶來(lái)巨大的市場(chǎng)威脅。 綜合分析： 通過(guò) SWOT 分析，本項(xiàng)目機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存，我們應(yīng)揚(yáng)長(zhǎng)避短，通過(guò)整合營(yíng)銷推廣，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。 五、項(xiàng)目定位分析 （一）目標(biāo)客戶定位： 職業(yè)類別： △個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶 △ 私企小老板 △中 小型企業(yè)級(jí)管理者 △白領(lǐng)階層 △教師 △政府公務(wù)員及各類投資者 △ 周邊城中村村民 △ 陜北及其他地市客戶 年齡： 25 歲 45 歲 家庭構(gòu)成： 以三口兩代之家為主流。 客戶區(qū)域： △以項(xiàng)目所在西安東北區(qū)域?yàn)橹? △部分來(lái)自西安其它區(qū)域 △少量客戶來(lái)自省內(nèi)外其它市、縣 收入狀況： 家庭月收入 3000 元以上或有良好的家庭經(jīng)濟(jì)背景。 置業(yè)次數(shù)： 首次置業(yè)為主，部分二次置業(yè)和多次置業(yè)。 行為特征： （ 1）收入較穩(wěn)定或有一定的積蓄。 （ 2）普遍受過(guò)中等程度的教育。 （ 3）關(guān)注子女發(fā)展。 （ 4） 具有一定的投資意識(shí)。 （ 5）喜歡成熟的社區(qū)文化生活。 購(gòu)買目的： （ 1）個(gè)體經(jīng)商者解決就近居住問(wèn)題。 （ 2）區(qū)域居民及拆遷戶改善居住環(huán)境。 （ 3）外來(lái)人士中成功者安家立業(yè)。 （ 4）家庭、個(gè)人投資。 理想居住形態(tài)： 地 段 離城很近、離繁華不遠(yuǎn)，追求都市化生活 。 社區(qū)環(huán)境 良好的社區(qū)大配套和社區(qū)高尚居住氛圍。 會(huì) 所 社區(qū)會(huì)所與外部經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所完美結(jié)合，能夠滿足居家、社交需求。 戶 型 以二室二廳為主流，要求功能齊全、布局合理、舒適健康。 智 能 化 與時(shí)代發(fā)展合拍。 子女教育 有眾多的優(yōu)秀學(xué)?？晒┻x擇。 社區(qū)文化 較高的社區(qū)文化品味。 選購(gòu)動(dòng)機(jī)： 地段、戶型、品質(zhì)、品牌、性價(jià)比。 1 排斥理由： （ 1）臨街部分較嘈雜； （ 2）產(chǎn)品（戶型、裝修、配套）設(shè)計(jì)有大的缺陷； （ 3）產(chǎn)品整體素質(zhì)與售價(jià)差異較大。 （ 4）小區(qū)內(nèi)外部人文環(huán)境差。 1信息來(lái)源： 華商報(bào)、西安晚報(bào)、戶外路牌廣告、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝、電視房地產(chǎn)專欄、房展會(huì)、互聯(lián)網(wǎng)、口碑等。 （二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位： 通過(guò)分析我們不難發(fā)現(xiàn)： 琳苑小區(qū)能夠向市場(chǎng)提供舒適的區(qū)內(nèi)活動(dòng)空間和適宜的戶型面積； 區(qū)域存在大批量的需 要購(gòu)買中等價(jià)位、面積的購(gòu)房人群； 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目普遍定位較高，中檔收入人群的
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