【正文】 亮拋光設備等陶瓷工業(yè)系列新產(chǎn)品，吸引全國各地客戶參觀、探討，加強三峽瓷都引力。圖15：展廳運用示意圖現(xiàn)代化建筑風格隨著社會經(jīng)濟發(fā)展，流行理念的不斷變化，只有經(jīng)典的才是永恒的。因此在建筑風格上切合本項目市場需求，在建筑上采用現(xiàn)代簡約式風格體現(xiàn)建筑的時代氣息，對項目建設最大限度采用環(huán)保施工工藝、技術(shù)及材料，同時注意用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，為業(yè)主裝修裝飾成各具特色的店鋪打好基礎。圖16：建筑風格示意圖四、建設進度前期規(guī)劃報建期限為6個月，即2010年4月～2010年10月底。工作包括土地掛牌、土地平整、項目報建手續(xù)的辦理、規(guī)劃方案和圖紙設計審批等。項目施工工期預計為10個月，2010年11月動工至2011年9月底結(jié)束；第七部分 資金投入與效益測算一、項目資金投入預估項目初步估算項目總投資為9800萬元?？傮w估算表如下： 表1：項目成本及利潤估算表序號項目數(shù)量（㎡）單價（元）投資額（萬元）備注1土地費用2城市建設配套費45元/平方米3工程建安費11004配套設施費80含電力報裝、消防工程5管理費用306財務費用自有資金35%，銀行項目貸款5000萬。銀行利率7%，使用年限一年7不可預見費總投資8商鋪銷售均價3200毛收入9銷售運營費用毛收入的2%10稅費毛收入的11%凈利潤（說明：該項目投資時考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時間對投入的影響以及建筑原材料價格的可能變化。）二、項目經(jīng)濟效益分析預計市場價值項目產(chǎn)品主要分為三部分：綜合交易展廳、商鋪、庫房。綜合交易展廳及商鋪擬劃分為單獨鋪位出租予經(jīng)營商戶，庫房根據(jù)市場內(nèi)各業(yè)主的需求進行租賃經(jīng)營。根據(jù)我們對某商業(yè)市場進行的調(diào)查，某市中心城區(qū)地理位置較好，交通條件較為優(yōu)越的商業(yè)門面中，經(jīng)營家具管材、汽修汽配摩配等輕工業(yè)業(yè)態(tài)的租金水平在50～65元/㎡月，～㎡天之間。按照目前租金水平，一般情況下需要15年左右回收前期投入。此外，選取85％的最高實際出租率以及投資物業(yè)、辦理產(chǎn)權(quán)費用、辦理按揭費用、物管水電費用等選取總價的120％的比例進行測算。因此可以推算得出：面積日租金365天15年85％=面積單價120％根據(jù)以上公式推出：商鋪市場單價=日租金365天15年85％247。120%則，本項目商鋪市場價值=～㎡天365天15年85％247。120%=～㎡由于項目離中心城區(qū)存在一定距離，且周邊商業(yè)價值有待挖掘，因此地段略遜于中心城區(qū)。但項目定位為專業(yè)性市場，與城區(qū)普通鋪面相比綜合引力較大，此外考慮本項目體量規(guī)模及對后期經(jīng)營狀況進行預測，保守估計項目商鋪市場價值約為3500元/㎡。預期經(jīng)濟效益表2：項目經(jīng)濟效益分析表總收入平均單價投資每平米投資毛利營銷及稅費總成本每平米成本凈利潤利潤率57%上表可見，本項目在實現(xiàn)物業(yè)100%變現(xiàn)的情況下總體預期利潤率在57%左右。本項目以城市運營的戰(zhàn)略性高度，以強烈的社會責任感對項目經(jīng)過周密調(diào)研論證，項目市場認可度較高，如果政府能對項目在政策、市場準入、配套服務等方面加大對本項目支持力度，則風險不大，應該可以執(zhí)行。三、項目社會效益分析市場輻射項目建成投入運營，經(jīng)過幾年的鞏固和發(fā)展后，初步在200公里半徑內(nèi)形成相對穩(wěn)定的輻射渠道，服務半徑可延伸到荊州、襄樊和宜昌以及長江經(jīng)濟帶中上游，進一步影響武漢經(jīng)濟圈、成渝經(jīng)濟圈，促進某成長為省域建陶產(chǎn)業(yè)核心基地。促進就業(yè)項目建設期即可提供就業(yè)機會400人，建成后，可在交易市場新增就業(yè)機會1000多個，僅按人均年收入15000元計算，每年創(chuàng)造就業(yè)價值超過1500萬元。財政收入項目建設期，包括土地費用和各項稅費，可上繳財政收入近2000萬元。交易市場建成投入運轉(zhuǎn)后，按照每家商戶年銷售額36萬元計算，市場300家商戶年銷售額10800萬元。年增加地方財政收入1000萬元以上。產(chǎn)業(yè)鏈形成目前某市乃至宜昌區(qū)還沒有一處大規(guī)模、高檔次的綜合型的陶瓷配套產(chǎn)品交易場所，在市區(qū)按照高起點規(guī)劃、高標準建設、高效能管理的原則，建設一處專業(yè)化、規(guī)模化的陶瓷產(chǎn)業(yè)配套交易市場，市場投入運轉(zhuǎn)后，必將在周邊形成關聯(lián)產(chǎn)業(yè)帶，亦將極大促進某陶瓷業(yè)的發(fā)展，以及城市功能的完善，滿足大宜昌區(qū)域乃至整個華中地區(qū)對陶瓷配套產(chǎn)品及其服務的需求。第八部分 結(jié)論通過對該項目的投資規(guī)模、收益預測及市場狀況等方面的審慎分析，，初步預計可上繳財政稅收等2000多萬元；建成投入運轉(zhuǎn)后，年增加地方財政收入1000萬元以上，新增就業(yè)機會1000多個，每年創(chuàng)造就業(yè)價值超過1500萬元。初步在200公里半徑內(nèi)形成相對穩(wěn)定的輻射渠道，服務半徑可延伸到荊州、襄樊和宜昌以及長江經(jīng)濟帶中上游，進一步促進三峽瓷都成長為省域陶瓷產(chǎn)業(yè)核心基地。不管是從長期發(fā)展看，還是從短期收益看，項目都具有很好的經(jīng)濟和社會價值，符合城市發(fā)展要求。項目前期市場認可度較高，已有部分陶瓷配套供應企業(yè)對本項目的參與意向性較強，如果政府能對項目在政策、市場準入、配套服務等方面加大對本項目支持力度，則風險不大，可以執(zhí)行。 專業(yè)技術(shù)