【正文】 企業(yè)的機(jī)構(gòu)性需求，及其中高層管理人員消費(fèi)群體；l 港澳臺大企業(yè)的機(jī)構(gòu)性需求消費(fèi)，及其中高層管理人員消費(fèi)群體；l 一般海外旅游度假團(tuán)體及游客；l 國內(nèi)國有及民營企業(yè)的機(jī)構(gòu)性需求，及其高層管理人員消費(fèi)群體；l 較為富裕的藝術(shù)家、歌星、體育明星等消費(fèi)群體。本項(xiàng)目的期待目標(biāo)客戶群n 30%國際高端休閑旅客：引入國際頂級酒店管理品牌，就可通過該酒店會員訂房網(wǎng)絡(luò)保證30%以上國際高端旅客，特別著重吸引目前三亞很少的歐美旅客。n 30%政府及企業(yè)接待活動(dòng)：借助天房集團(tuán)的政府背景及在天津龐大的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)和客戶資源，作為天津在三亞的政府及企業(yè)高層接待基地。n 30%為在華外企和大型國企董事會，高層管理會議以及時(shí)裝科技等產(chǎn)品的發(fā)表會等中等規(guī)?；顒?dòng)n 10%為企業(yè)明星、影視藝術(shù)明星等著名人士等的私人聚會，家庭活動(dòng)以及婚禮等。第四章 項(xiàng)目市場競爭性分析、三亞旅游區(qū)域板塊的開發(fā)模式和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的競爭分析在三亞灣區(qū)旅游版圖中，已成型的三個(gè)灣區(qū)分別是亞龍灣、大小東海和三亞灣，分別代表著三亞三種不同的開發(fā)模式和特點(diǎn)：亞龍灣——純五星級酒店和度假村為主，目前檔次最高，是海南第一個(gè)作為國家級旅游度假區(qū)進(jìn)行高起點(diǎn)統(tǒng)一規(guī)劃和成片開發(fā)的。海濱資源和規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)在當(dāng)時(shí)是最高的，目前已吸引十余家世界最有名的國際酒店管理集團(tuán)參與酒店管理。它是一個(gè)包含了高檔和中檔酒店、別墅、公寓和輔助設(shè)施在內(nèi)的綜合旅游度假區(qū)。在海濱酒店開發(fā)區(qū)的后面，是度假區(qū)的基本設(shè)施。這些基礎(chǔ)設(shè)施均分布在位于區(qū)中央的高爾夫球場和東面的一個(gè)小湖周圍。海岸西部包括一片紅樹林保護(hù)區(qū)和一個(gè)擬建的主題公園。大東海小東?！羌壘频?、旅游購物、娛樂、度假住宅混合開發(fā)，各種檔次混雜，多種形態(tài)并存。此區(qū)域是屬于三亞最早作為旅游度假開發(fā)的灣區(qū)，但起點(diǎn)較低，沒有統(tǒng)一規(guī)劃，開發(fā)較混亂，檔次參差不齊。大東海濱海區(qū)的酒店已是鱗次櫛比，只剩一處公共廣場（原有半拉子高層賓館被拆除而建）。該區(qū)在繼續(xù)為旅游團(tuán)隊(duì)服務(wù)的同時(shí)，更高檔次的酒店接待度假游客的比重逐漸增加,比如小東海區(qū)的悅榕莊——海南的“中南?！?，國家領(lǐng)導(dǎo)下榻的三亞國賓館及半山半島的麗笙世嘉酒店等。但發(fā)展有限。三亞灣——是三亞較晚開發(fā)的灣區(qū)，2000年之前基本沒被作為旅游區(qū)開發(fā)，由于城市垃圾的無限制排放造成此區(qū)域的海灘污染嚴(yán)重，2000年以后，借助?？谖骱０稁罟珗@的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，才開始恢復(fù)此區(qū)域海岸海灘環(huán)境的改善，旅游酒店及房地產(chǎn)才得以在此區(qū)域有效開發(fā)。以較純粹的旅游度假住宅為主、特色餐飲、娛樂兼具，靠近市區(qū)，有日常生活配套。此區(qū)域離市區(qū)較近，海水海灘質(zhì)量沒有優(yōu)勢，規(guī)劃起點(diǎn)不高，旅游開發(fā)屬于中低層次的，房地產(chǎn)開發(fā)卻是中高檔次的。而同屬于三亞灣區(qū)，又被其間的軍事區(qū)隔斷的海坡開發(fā)區(qū)，其海濱海灘質(zhì)量和旅游開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)比三亞灣要高，已修建更多的酒店可滿足國內(nèi)旅游團(tuán)隊(duì)的需要，但該區(qū)不是三亞的重點(diǎn)旅游度假區(qū)，其海灘品質(zhì)比大小東海、亞龍灣差且狹窄，在海灘與海濱公路（主要的交通要道，其位置安排也不恰當(dāng)）間的面積有限。道路的規(guī)劃，限制了其中高品質(zhì)的度假旅游開發(fā)（只能觀海看海不能就近玩海，不具私密性，此區(qū)域唯獨(dú)凱賓斯基酒店一家具有私密性，有酒店私家的海灘，已開發(fā)成高檔次酒店）。綜合以上分析，三亞灣區(qū)旅游開發(fā)以一般意義的休閑度假為主，產(chǎn)品體現(xiàn)為星級酒店和度假住宅。某是三亞及中國第一個(gè)代表國家熱帶海濱旅游度假形象超高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的國際高級旅游度假區(qū)——“國家海岸”，去年招掛聘出讓一線濱海用地規(guī)劃建設(shè)了10余家由不同國際頂級酒店管理品牌的頂級濱海度假酒店。目前與某新建酒店能有競爭的只有亞龍灣喜來登酒店、希爾頓酒店、麗思卡爾頓酒店、正在建設(shè)之中的太陽灣凱悅酒店和小東海的悅榕莊酒店等頂級酒店及半山半島等別墅準(zhǔn)豪宅項(xiàng)目，但各自的目標(biāo)客源市場定位各有不同，其他的均不具可比性。某如果繼續(xù)以亞龍灣或小東海度假酒店的開發(fā)模式，只會加劇產(chǎn)品同質(zhì)化的競爭，反而消弱了三亞作為國際旅游品牌的競爭力。簡單地比拼旅游資源的開發(fā)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，三亞不缺海景，不缺五星級酒店，不缺海上、岸上娛樂設(shè)施，缺的是獨(dú)具特色的精品休閑養(yǎng)生文化。如果三亞還一味地繼續(xù)開發(fā)同類型的五星級酒店、海上娛樂等項(xiàng)目，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭的后果是毀滅的。那么三亞某旅游產(chǎn)業(yè)的下一個(gè)至高點(diǎn)在哪里呢？應(yīng)從本土的民族歷史文化的深度去挖掘，找出與目前三個(gè)灣區(qū)旅游形成互補(bǔ)，形成競合的旅游產(chǎn)品系列。海棠浪漫休閑養(yǎng)生文化的精品旅游開發(fā)是三亞旅游產(chǎn)業(yè)的制高點(diǎn)的最佳選擇，也是藤橋海上絲綢之路古城鎮(zhèn)歷史文化資源和海棠現(xiàn)代浪漫風(fēng)情的明星休閑養(yǎng)生文化資源有效整合的最佳選擇。、從中國旅游業(yè)的發(fā)展階段分析三亞度假旅游的發(fā)展趨勢：中國旅游業(yè)的20余年的發(fā)展已經(jīng)歷聊三個(gè)主要階段，特定階層的差異化的“文化體驗(yàn)+養(yǎng)生度假”組合式精品旅游是21世紀(jì)旅游的發(fā)展趨勢。第一階段：觀光旅游即最傳統(tǒng)的旅游方式，“白天游山玩水，晚上睡大覺”，最大的收入來源于門票，觀光客人多數(shù)是“瀟灑走一回”，在海南卻是“走馬觀花”趕集式，旅游一下來，疲倦和勞累纏身，游客是來一批少一批。觀光旅游在中國沿襲了近20年，最大的問題是“旺丁不旺財(cái)”，有的賠本賺吆喝，結(jié)果是吃祖宗飯、造子孫孽，游客是人看人，人擠人，加上國人的素質(zhì)，旅游區(qū)的生態(tài)環(huán)境破壞嚴(yán)重，得不償失。觀光旅游在三亞最典型的是天涯海角、鹿回頭等，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)只有補(bǔ)充性的作用，不可能產(chǎn)生根本性的推動(dòng)作用。第二階段：休閑、度假旅游當(dāng)人均GDP到了1000美元，恩格斯系數(shù)低于40%，休閑度假旅游應(yīng)運(yùn)而生，發(fā)展到這個(gè)階段，人們開始享受生活，注重修身養(yǎng)性。休閑度假旅游是在中國經(jīng)過“非典”后，人們認(rèn)識到了旅游環(huán)境的重要性，才迅速發(fā)展并漸漸普及的。最顯著的現(xiàn)象就是十一、春節(jié)等黃金周及休假期間，在某一個(gè)旅游區(qū)住上一段時(shí)間靜心度假，人們出行的目的不僅僅是為了觀光游覽，更重要的是追求身心的放松和修養(yǎng)，人們可以一年去兩三次，每次住一周到一個(gè)月左右。這種旅游特征，比觀光游的經(jīng)濟(jì)效益要好得多，但由于客人停留時(shí)間短，純粹餐飲娛樂方面的消費(fèi)，因此旅游效益依然有限，不能成為絕對的支柱產(chǎn)業(yè)。第三階段：差異化的“文化+養(yǎng)生”式度假=體驗(yàn)旅游當(dāng)今，觀光旅游時(shí)代已淡出旅游的次要地位，相對于休閑度假旅游，各階層差異化的“文化+養(yǎng)生”體驗(yàn)式旅游是一種更高的境界，它提供給各自不同階層的游客的既是一種看得見、摸得著、更能感受得到的新的差異化有形產(chǎn)品（養(yǎng)生度假），又是一種看不見、說不出，卻能使不同類型、階層的游客得到不同差異化的精神享受并持久尋味的獨(dú)特休閑氛圍（文化）。在特定的文化環(huán)境中，個(gè)體完全融入其中，任何感受都是身心的體驗(yàn)。針對不同類型游客更高層次的體驗(yàn)旅游是旅游的最高形態(tài)，是知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代旅游消費(fèi)發(fā)展的必然需求，它強(qiáng)調(diào)各不同類型、層次的游客對其不同文化、生活、歷史的體驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)寓教于樂，注重參與性與精神融入性。體驗(yàn)旅游也意味著旅游發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型和提升。三亞旅游業(yè)要走高質(zhì)量精品旅游發(fā)展，就必須進(jìn)一步開拓國際市場，必須做出更有吸引力的、新的產(chǎn)業(yè)，這就是真正體現(xiàn)本土的民族歷史特色的文化精品+休閑養(yǎng)生旅游。在國際旅游市場的競爭中，不缺熱帶氣候、海洋資源的旅游圣地，海南島的核心資源，特別是三亞的核心資源，并不簡單停留在海資源的競爭上，更應(yīng)從最能體現(xiàn)地方特色的民族歷史文化去挖掘，創(chuàng)造一個(gè)世界級的，針對明星階層（政治明星、企業(yè)明星、影視藝術(shù)明星）的休閑養(yǎng)生度假基地，人類“生命的加油站”。在當(dāng)今的社會，越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，由于生活節(jié)奏快、競爭激烈、心理壓力大、人際關(guān)系復(fù)雜，亞健康問題就越嚴(yán)重。再加上現(xiàn)代都市的生活環(huán)境嚴(yán)重受污染，讓這批明星階層的富人更渴望找到“生命的加油站”，特別是在歐洲的富裕國家，富人去養(yǎng)生度假的要求非常高，除了有很好的自然環(huán)境和完善的旅游度假設(shè)施，更注重旅游區(qū)的文化體驗(yàn)和是否具備大型的健康養(yǎng)生配套。對于歐美國家的中高端游客而言，中國的宮廷御醫(yī)、中國悠久的歷史文化、藝術(shù)，中國的民族烹飪美食等對他們都是非常有吸引力的。外籍游客，包括中國中高端明星游客最重視的是健康、養(yǎng)生和浪漫的休閑度假環(huán)境，而且，浪漫的養(yǎng)生度假的概念可以讓游客停留的時(shí)間更長，消費(fèi)的額度更高，對于富人來說，他們可以金錢換來新生命的開始，以金錢換來健康、長壽，換來青春、美麗和無窮活力，消費(fèi)對于他們來說不是問題，關(guān)鍵是有沒有能打動(dòng)他們的養(yǎng)生度假產(chǎn)品。如果按“海棠浪漫風(fēng)情”精品文化旅游體驗(yàn)+世界級的明星養(yǎng)生度假基地的定位去打造某區(qū)，建設(shè)海棠新天房頂級酒店項(xiàng)目，打造出這種獨(dú)具藤橋民族歷史文化和海棠浪漫風(fēng)情+國際養(yǎng)生的體驗(yàn)旅游產(chǎn)業(yè)，就能跟現(xiàn)有的三亞的灣區(qū)旅游形成產(chǎn)品的差異化，形成區(qū)域功能定位的互補(bǔ)，形成國際旅游競爭力。、三亞已建成營業(yè)的濱海度假酒店競爭環(huán)境分析、亞龍灣片區(qū)的度假酒店競爭分析：三亞亞龍灣是中國首批國家級旅游度假區(qū)之一和AAAA旅游景區(qū)，是一個(gè)擁有濱海公園、豪華別墅、會議中心、高級賓館、度假村、海底世界觀光、海上運(yùn)動(dòng)中心、高爾夫球場、游艇俱樂部等國際一流水準(zhǔn)的旅游度假區(qū)。這里陽光、沙灘、海水等國際一流的旅游資源吸引一批批國際知名酒店集團(tuán)進(jìn)駐三亞亞龍灣，現(xiàn)已開業(yè)的有喜來登、萬豪、凱萊、華宇皇冠、希爾頓、假日等國際品牌酒店。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全景區(qū)除了幾個(gè)特色景點(diǎn)外，現(xiàn)有16家酒店?duì)I業(yè)，其中五星級酒店10家，共約5000間客房，8000多張床位，酒店設(shè)施比較齊全，年接待游客100余萬人次。表12：三亞亞龍灣度假區(qū)內(nèi)五星級酒店?duì)I業(yè)情況一覽表序號名 稱投資（萬元）投資單位（開發(fā)商）合作管理方占地面積(㎡)建筑面積（㎡）客房數(shù)（間/套）開業(yè)1喜來登度假酒店50,000三亞盈灣旅業(yè)公司喜達(dá)屋飯店及度假村集團(tuán)106,50078,0005112003年1月2天域度假酒店42,000Everbright產(chǎn)權(quán)酒店66,70057,0003591998年（天域二期）57,00042820063萬豪度假酒店50,000上海家化集團(tuán)萬豪國際集團(tuán)106,00045,8004562004年7月4凱萊度假酒店48,000中國糧油食品公司凱萊酒店集團(tuán)106,66033,6004041996年8月5亞龍灣假日度假酒店37,000新疆新天國際洲際酒店集團(tuán)33,3353582001年1月6紅樹林度假酒店54,400今典集團(tuán)（北京地產(chǎn)）100,00549,2235022005年1月7金茂希爾頓大酒店40000上海金茂集團(tuán)希爾頓酒店管理集團(tuán)100,00075,000 500 2006年1月8華宇海濱假日酒店山西華宇集團(tuán)皇冠假日酒店160畝4662005年9環(huán)球城大酒店34551257間套2003年9月10天鴻渡假酒店1億元天鴻集團(tuán)1余萬80多間套2002年金棕櫚度假酒店海南金棕櫚投資公司三亞世貿(mào)金棕櫚飯店管理公司43畝3萬248間2001年1月11美爵度假酒店3億多蘭海集團(tuán)與中谷糧油集團(tuán)雅高集團(tuán)雅華酒店管理133畝別墅型酒店擬建128億元上海金茂集團(tuán)1508萬5002008年4月2513天鴻渡假村二期3億元北京首開集團(tuán)2002007年底14太陽灣柏悅度假酒店8億元天津華田集團(tuán)凱悅酒店柏悅品牌3萬250建設(shè)之中、大東海小東海片區(qū)的度假酒店競爭分析此區(qū)域南面臨海，北、西、東面被鹿回頭、狗嶺、虎嶺等山嶺環(huán)繞，觀光景點(diǎn)設(shè)施和酒店接待設(shè)施都比較集中，一直是團(tuán)隊(duì)游客旅游住宿較集中的區(qū)域，大東海區(qū)是三亞最早開發(fā)旅游和酒店較集中的區(qū)域，四、三星級酒店集中，目前四、五星級酒店已有近20家，二、三星級酒店20余家，待開發(fā)的區(qū)域的不多。小東海，最早省政府開發(fā)了一個(gè)接待國賓的鹿回頭賓館，后來一直被閑置，近幾年一直是被國內(nèi)外一些大集團(tuán)公司搶灘的寶地，現(xiàn)鹿回頭賓館撤除后，已有首旅等5家大集團(tuán)進(jìn)駐，投資開發(fā)頂級酒店等度假項(xiàng)目，如：悅榕莊、新佳鹿回頭、鹿回頭愛地和半山半島項(xiàng)目。表13：三亞大、小東海旅游區(qū)內(nèi)四、五星級酒店情況一覽表酒店名稱星級投資建設(shè)規(guī)?？头繑?shù)開業(yè)時(shí)間悅榕莊(國賓館)超五星級由省政府合作開發(fā)，首旅投資建設(shè)，悅榕酒店度假村集團(tuán)經(jīng)營管理，占地約5萬平方米61棟泳池別墅2008年10月11日寶宏龍都大酒店五星級寶宏集團(tuán)投資，澳大利亞龍都國際酒店管理集團(tuán)334間2005年10月三亞山海天大酒店五星級，園林面積達(dá)45畝，地上8層，地下1層。242間1998年11月28日開業(yè)三亞銀泰度假酒店準(zhǔn)五星建筑面積4萬平米，2萬的熱帶園林。香港瑞達(dá)投資公司投資，浙江世貿(mào)酒店管理公司管理416間三亞嘉賓國際酒店準(zhǔn)五星占地44畝，美國上市公司Sholodge Inc旗下的全球連鎖酒店管理186間2004年1月8日試業(yè)三亞麗景海灣酒店四星級建筑面積2萬多平米，湖北清江水電開發(fā)公司投資興建。200間三亞明珠海景酒店四星級建筑面積1萬余平米191間三亞陽光海景公寓酒店準(zhǔn)四星客房為公寓式結(jié)構(gòu)，每套房有兩觀海景大陽臺，專為尊貴家庭及成功人士的公寓式度假酒店100套三亞林達(dá)海景酒店四星級三亞林達(dá)房地產(chǎn)公司投資206間三亞國際大酒店四星級220間三亞玉華苑海景酒店準(zhǔn)四星四川華能公司投資300間南中國大酒店四星級238間1993年三亞珠江花園酒店四星級占地面積8240平米，樓高8層, 珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)和香港瑞士中星投資公司合資興建,廣州珠江物業(yè)酒店管理公司管理239間三亞金島嘉寧海景酒店