【正文】 部門規(guī)定計取、或根據(jù)工程建設(shè)慣例應(yīng)發(fā)生的但未計入1至9項的費用。應(yīng)根據(jù)國家或項目所在地規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)以及類似工程的數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)項目總投資構(gòu)成中的其他費用進行估算。其他費用見表8。表8 其他費用估算表序號收費項目依據(jù)數(shù)量（萬元）取費標(biāo)準(zhǔn)（‰）金額（萬元）1建設(shè)工程標(biāo)底編制費蘇價工字（1997）60號2建設(shè)工程標(biāo)底審核費寧價房字（94）114號3建設(shè)工程招標(biāo)管理費寧價房字（99）120號4建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費寧價房［2001］330號5建筑施工安全監(jiān)督管理費蘇價服（2002）328號6工程監(jiān)理費　8　合計　　　1不可預(yù)見費以上1～，根據(jù)市場調(diào)查的資料及類似項目的數(shù)據(jù)進行估算其費率為2%。不可預(yù)見費為：2%＝。1經(jīng)營資金經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。考慮到此項目有預(yù)售收入，則經(jīng)營資金為0。，項目總投資詳見表9。表9 項目總投資一覽表序號項目單價（元/平方米）總投資1開發(fā)建設(shè)投資土地費用前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建設(shè)安裝工程費公共配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)間接費管理費用%財務(wù)費用%銷售費用%開發(fā)期稅費其他費用不可預(yù)見費2經(jīng)營資金3項目總投資 項目銷售收入估算根據(jù)商業(yè)用房與辦公用房的市場分析、預(yù)測，其銷售均價分別為：一層商業(yè)用房：（元/ m2）二層商業(yè)用房：（元/ m2）三層商業(yè)用房：（元/ m2）地下商業(yè)用房：（元/ m2）辦公用房：（元/ m2）地下車庫：20（萬元/個）總銷售進度與銷售收入如下表所示：序號項目面積（m2）均價（元/ m2）合計（萬元）一期銷售收入地下商業(yè)用房一層商業(yè)用房二層商業(yè)用房三層商業(yè)用房二期銷售收入二層商業(yè)用房辦公用房車庫銷售（個）2合計表10 銷售收入一覽表 該方案的財務(wù)評價 資金籌措 ，尚需在2006年第三季度申請銀行貸款1800萬元，由于實行先預(yù)售、后現(xiàn)售的銷售策略，則一定程度上減少了所需貸款。因此項目采用滾動開發(fā)方式，其余建設(shè)資金由銷售收入提供。貸款可于1年后全部清償完畢。 詳見附表5貸款還本付息表。 銷售總收入33440萬元銷售收入33440萬元，一期銷售項目主要以商業(yè)用房為主，一期銷售收入為15300萬元，二期以辦公用房、車庫為主，銷售收入為8400萬元。 利潤總額（稅前） 財務(wù)評價指標(biāo)該項目的經(jīng)濟評價方法主要依據(jù)國家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，結(jié)合本項目的實際情況，對其經(jīng)濟效益進行評價，選取的計算指標(biāo)為財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR），財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及投資利潤率。資本金財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR),設(shè)投資者可接受的最低收益率為8%,用不同的I值進行計算,計算資本金的財務(wù)內(nèi)部收益率如下:(1)當(dāng)I季=%時,NPV1= (2)當(dāng)I季=%時NPV2=插入法得:FIRR（季度）=%+[(+)(%%)] =%+%=%FIRR年＝[(1+FIRR季)41]100%FIRR（年）=%＞MARR=8%所以,從財務(wù)內(nèi)部收益率的角度判斷此方案是可行的.(FNPV)財務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最底可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率,將房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營周期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。則: I季=%，I年=8%時NPV=0因為FNPV0,則從財務(wù)凈現(xiàn)值的角度判斷此方案是可行的。.（1）季度投資利潤率=季度平均利潤/投資*100% = （2）投資利潤利潤率= （3）自有資金利潤率=經(jīng)計算，本項目的其他技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)結(jié)果如下：1項目投資總額2貸款總額3自有資金總額4銷售總收入5資本金財務(wù)內(nèi)部收益率%6稅后利潤7資本金動態(tài)投資回收期8投資利潤率%9自有資金利潤率%第八章 風(fēng)險分析漢府街項目的不確定性分析是分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險。不確定性分析是項目經(jīng)濟評價的重要組成部分，對漢府街項目投資決策的成敗有著重要的影響。不確定性分析可以幫助投資者根據(jù)漢府街項目投資風(fēng)險的大小和特點，確定合理的投資收益水平，提出控制風(fēng)險的方案，有重點地加強對投資風(fēng)險的防范和控制。對該投資方案進行不確定性分析的目的就是為了有效地把握和控制風(fēng)險。 敏感性分析漢府街項目敏感性分析主要包括以下幾個步驟：（1）確定用于敏感性分析的經(jīng)濟評價指標(biāo)。通常采用的指標(biāo)為凈現(xiàn)值，必要時也可選用其他經(jīng)濟指標(biāo)。在具體選定評價指標(biāo)時，應(yīng)考慮分析的目的，顯示的直觀性、敏感性，以及計算的復(fù)雜程度。（2）確定不確定性因素可能的變動范圍。（3）計算不確定因素變動時，評價指標(biāo)的相應(yīng)變動值。（4）通過評價指標(biāo)的變動情況，找出較為敏感的變動因素，作出進一步的分析。將開發(fā)投資、經(jīng)營收入、貸款額度和基準(zhǔn)收益率等因素作為不確定性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)投資和經(jīng)營收入兩個因素對項目的效益最為敏感。根據(jù)測算，開發(fā)投資和經(jīng)營收入的變動若超過基本方案5%左右的范圍將使方案的凈現(xiàn)值產(chǎn)生較大波動，詳見下表：序號項 目變動幅度（%）資本金（所得稅后）內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬元）0基本方案8%1開發(fā)投資+5——5——2銷售收入+5——5——3貸款額度+5——5——4基準(zhǔn)收益率+5——5—— 敏感性分析表 由此可見，該項目對銷售收入、開發(fā)投資十分敏感，項目的成敗依賴于銷售目標(biāo)的實現(xiàn)與成本控制。 盈虧平衡分析由于該項目的基本方案為可行方案，經(jīng)過測算，開發(fā)投資、經(jīng)營收入、貸款額度的臨界點如下表，臨界點即可行點：臨界點分析表敏感因素基本值臨界點內(nèi)部收益率——期望值8%開發(fā)建設(shè)投資（萬元）最高值銷售收入（萬元）33440最低值31000資本金（萬元）最低值防范風(fēng)險對策：（1）由于該項目在建設(shè)期內(nèi)可能會出現(xiàn)虧損，因此更應(yīng)增加開發(fā)投資的控制力度，進一步提高資金使用效率，在建設(shè)計劃中合理安排建設(shè)順序，控制財務(wù)成本。（2）做好前期準(zhǔn)備工作，保障項目建成后能夠盡快投入使用、盡快實現(xiàn)銷售，做好項目的營銷推廣工作。（3）處理好與當(dāng)?shù)卣?、原有居民、單位的協(xié)調(diào)工作，一方面保證項目對環(huán)境、社會的影響降到最小，另一方面保證項目能夠在建設(shè)期內(nèi)不受其他意外事件干擾，順利完成建設(shè)任務(wù)。（4）注重項目開發(fā)、經(jīng)營過程中的整體性、層次性，注重項目的前期策劃工作、規(guī)劃設(shè)計工作，減少失誤的可能性。第九章 結(jié)論與建議房地產(chǎn)業(yè)是某市第三產(chǎn)業(yè)的核心產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直受到某市委、市政府的高度重視。某項目是玄武區(qū)2006年的重要項目之一，而且得到了省市及各級部門領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持，這是項目成功的關(guān)鍵。同時，某項目總體創(chuàng)意獨特，高起點、高品位的民國風(fēng)格建筑街區(qū)，既能滿足入住商業(yè)、企業(yè)辦公的需求，又能滿足投資者對商業(yè)用房、辦公用房、車庫的投資需求，未來35年時間內(nèi)房地產(chǎn)市場銷售前景良好，經(jīng)可行性研究與分析表明，本項目開發(fā)經(jīng)濟效益較好，項目總體策劃是理想的、可行的。建議：加快漢府街項目的概念規(guī)劃設(shè)計方案的進行，通過最佳方案，統(tǒng)一規(guī)劃部門的設(shè)計條件和項目業(yè)主的設(shè)計思想及要求的差異，合理統(tǒng)一利用規(guī)劃用地，讓最佳方案盡快通過審批。逐步落實項目建設(shè)的技術(shù)，管理組織體系、組織有經(jīng)驗、有能力、有水平的各專業(yè)人才，直接參與從項目前期、工程設(shè)計、施工到竣工驗收、物業(yè)管理；參與項目營銷策劃、招商與銷售；參與項目投資控制與管理全過程的實施，使某項目從一開始就進入科學(xué)化、系統(tǒng)化、程序化的管理狀態(tài)。聘請高水平的策劃公司，對漢府街項目進行項目的全程策劃，組織好廣告宣傳、招商工作，讓本項目獨特的建筑風(fēng)格和技術(shù)、豐富的人文內(nèi)涵和以人為本的生態(tài)環(huán)境思想能成為與長江路“文化一條街”相融合的良好品牌，使其為社會廣泛認(rèn)知，形成業(yè)界的品牌營銷優(yōu)勢。盡快邀請市規(guī)劃部門及相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計專業(yè)人員、咨詢機構(gòu)專家學(xué)者、和公司技術(shù)骨干等召開專家座談會，對項目實施過程中的規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品定位、價格定位、促銷策略等進行進一步論證。組織完成詳細(xì)的市場調(diào)研工作，將調(diào)研范圍從本地客戶擴大至周遍城市，必要時應(yīng)進行國內(nèi)外城市中同類建筑產(chǎn)品的考察，進一步更新觀點、統(tǒng)一認(rèn)識，立足長江路，創(chuàng)造最佳的經(jīng)濟效益。附表與附圖建設(shè)產(chǎn)品銷售一覽表銷售出租收入與經(jīng)營稅金附加估算表投資計劃與資金籌措表項目投資構(gòu)成表貸款還本付息表全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表損益表資金來源與運用表項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)匯總1漢府街地塊項目總平面圖 專業(yè)技術(shù)