【正文】 部門(mén)規(guī)定計(jì)取、或根據(jù)工程建設(shè)慣例應(yīng)發(fā)生的但未計(jì)入1至9項(xiàng)的費(fèi)用。應(yīng)根據(jù)國(guó)家或項(xiàng)目所在地規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)以及類(lèi)似工程的數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資構(gòu)成中的其他費(fèi)用進(jìn)行估算。其他費(fèi)用見(jiàn)表8。表8 其他費(fèi)用估算表序號(hào)收費(fèi)項(xiàng)目依據(jù)數(shù)量（萬(wàn)元）取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（‰）金額（萬(wàn)元）1建設(shè)工程標(biāo)底編制費(fèi)蘇價(jià)工字（1997）60號(hào)2建設(shè)工程標(biāo)底審核費(fèi)寧價(jià)房字（94）114號(hào)3建設(shè)工程招標(biāo)管理費(fèi)寧價(jià)房字（99）120號(hào)4建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)寧價(jià)房［2001］330號(hào)5建筑施工安全監(jiān)督管理費(fèi)蘇價(jià)服（2002）328號(hào)6工程監(jiān)理費(fèi)　8　合計(jì)　　　1不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以上1～，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的資料及類(lèi)似項(xiàng)目的數(shù)據(jù)進(jìn)行估算其費(fèi)率為2%。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為：2%＝。1經(jīng)營(yíng)資金經(jīng)營(yíng)資金是指開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。考慮到此項(xiàng)目有預(yù)售收入，則經(jīng)營(yíng)資金為0。，項(xiàng)目總投資詳見(jiàn)表9。表9 項(xiàng)目總投資一覽表序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）總投資1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建設(shè)安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用%財(cái)務(wù)費(fèi)用%銷(xiāo)售費(fèi)用%開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2經(jīng)營(yíng)資金3項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算根據(jù)商業(yè)用房與辦公用房的市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)，其銷(xiāo)售均價(jià)分別為：一層商業(yè)用房：（元/ m2）二層商業(yè)用房：（元/ m2）三層商業(yè)用房：（元/ m2）地下商業(yè)用房：（元/ m2）辦公用房：（元/ m2）地下車(chē)庫(kù)：20（萬(wàn)元/個(gè)）總銷(xiāo)售進(jìn)度與銷(xiāo)售收入如下表所示：序號(hào)項(xiàng)目面積（m2）均價(jià)（元/ m2）合計(jì)（萬(wàn)元）一期銷(xiāo)售收入地下商業(yè)用房一層商業(yè)用房二層商業(yè)用房三層商業(yè)用房二期銷(xiāo)售收入二層商業(yè)用房辦公用房車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售（個(gè)）2合計(jì)表10 銷(xiāo)售收入一覽表 該方案的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 資金籌措 ，尚需在2006年第三季度申請(qǐng)銀行貸款1800萬(wàn)元，由于實(shí)行先預(yù)售、后現(xiàn)售的銷(xiāo)售策略，則一定程度上減少了所需貸款。因此項(xiàng)目采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)方式，其余建設(shè)資金由銷(xiāo)售收入提供。貸款可于1年后全部清償完畢。 詳見(jiàn)附表5貸款還本付息表。 銷(xiāo)售總收入33440萬(wàn)元銷(xiāo)售收入33440萬(wàn)元，一期銷(xiāo)售項(xiàng)目主要以商業(yè)用房為主，一期銷(xiāo)售收入為15300萬(wàn)元，二期以辦公用房、車(chē)庫(kù)為主，銷(xiāo)售收入為8400萬(wàn)元。 利潤(rùn)總額（稅前） 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法主要依據(jù)國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)其經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)價(jià)，選取的計(jì)算指標(biāo)為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及投資利潤(rùn)率。資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR),設(shè)投資者可接受的最低收益率為8%,用不同的I值進(jìn)行計(jì)算,計(jì)算資本金的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率如下:(1)當(dāng)I季=%時(shí),NPV1= (2)當(dāng)I季=%時(shí)NPV2=插入法得:FIRR（季度）=%+[(+)(%%)] =%+%=%FIRR年＝[(1+FIRR季)41]100%FIRR（年）=%＞MARR=8%所以,從財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的角度判斷此方案是可行的.(FNPV)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最底可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率,將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開(kāi)發(fā)期初的現(xiàn)值之和。則: I季=%，I年=8%時(shí)NPV=0因?yàn)镕NPV0,則從財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的角度判斷此方案是可行的。.（1）季度投資利潤(rùn)率=季度平均利潤(rùn)/投資*100% = （2）投資利潤(rùn)利潤(rùn)率= （3）自有資金利潤(rùn)率=經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的其他技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)結(jié)果如下：1項(xiàng)目投資總額2貸款總額3自有資金總額4銷(xiāo)售總收入5資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%6稅后利潤(rùn)7資本金動(dòng)態(tài)投資回收期8投資利潤(rùn)率%9自有資金利潤(rùn)率%第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析漢府街項(xiàng)目的不確定性分析是分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。不確定性分析是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要組成部分，對(duì)漢府街項(xiàng)目投資決策的成敗有著重要的影響。不確定性分析可以幫助投資者根據(jù)漢府街項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益水平，提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，有重點(diǎn)地加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。對(duì)該投資方案進(jìn)行不確定性分析的目的就是為了有效地把握和控制風(fēng)險(xiǎn)。 敏感性分析漢府街項(xiàng)目敏感性分析主要包括以下幾個(gè)步驟：（1）確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。通常采用的指標(biāo)為凈現(xiàn)值，必要時(shí)也可選用其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在具體選定評(píng)價(jià)指標(biāo)時(shí)，應(yīng)考慮分析的目的，顯示的直觀性、敏感性，以及計(jì)算的復(fù)雜程度。（2）確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍。（3）計(jì)算不確定因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值。（4）通過(guò)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的變動(dòng)因素，作出進(jìn)一步的分析。將開(kāi)發(fā)投資、經(jīng)營(yíng)收入、貸款額度和基準(zhǔn)收益率等因素作為不確定性分析，分析結(jié)果表明開(kāi)發(fā)投資和經(jīng)營(yíng)收入兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感。根據(jù)測(cè)算，開(kāi)發(fā)投資和經(jīng)營(yíng)收入的變動(dòng)若超過(guò)基本方案5%左右的范圍將使方案的凈現(xiàn)值產(chǎn)生較大波動(dòng)，詳見(jiàn)下表：序號(hào)項(xiàng) 目變動(dòng)幅度（%）資本金（所得稅后）內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）0基本方案8%1開(kāi)發(fā)投資+5——5——2銷(xiāo)售收入+5——5——3貸款額度+5——5——4基準(zhǔn)收益率+5——5—— 敏感性分析表 由此可見(jiàn)，該項(xiàng)目對(duì)銷(xiāo)售收入、開(kāi)發(fā)投資十分敏感，項(xiàng)目的成敗依賴(lài)于銷(xiāo)售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與成本控制。 盈虧平衡分析由于該項(xiàng)目的基本方案為可行方案，經(jīng)過(guò)測(cè)算，開(kāi)發(fā)投資、經(jīng)營(yíng)收入、貸款額度的臨界點(diǎn)如下表，臨界點(diǎn)即可行點(diǎn)：臨界點(diǎn)分析表敏感因素基本值臨界點(diǎn)內(nèi)部收益率——期望值8%開(kāi)發(fā)建設(shè)投資（萬(wàn)元）最高值銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）33440最低值31000資本金（萬(wàn)元）最低值防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策：（1）由于該項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)虧損，因此更應(yīng)增加開(kāi)發(fā)投資的控制力度，進(jìn)一步提高資金使用效率，在建設(shè)計(jì)劃中合理安排建設(shè)順序，控制財(cái)務(wù)成本。（2）做好前期準(zhǔn)備工作，保障項(xiàng)目建成后能夠盡快投入使用、盡快實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，做好項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣工作。（3）處理好與當(dāng)?shù)卣?、原有居民、單位的協(xié)調(diào)工作，一方面保證項(xiàng)目對(duì)環(huán)境、社會(huì)的影響降到最小，另一方面保證項(xiàng)目能夠在建設(shè)期內(nèi)不受其他意外事件干擾，順利完成建設(shè)任務(wù)。（4）注重項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的整體性、層次性，注重項(xiàng)目的前期策劃工作、規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，減少失誤的可能性。第九章 結(jié)論與建議房地產(chǎn)業(yè)是某市第三產(chǎn)業(yè)的核心產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直受到某市委、市政府的高度重視。某項(xiàng)目是玄武區(qū)2006年的重要項(xiàng)目之一，而且得到了省市及各級(jí)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持，這是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。同時(shí)，某項(xiàng)目總體創(chuàng)意獨(dú)特，高起點(diǎn)、高品位的民國(guó)風(fēng)格建筑街區(qū)，既能滿(mǎn)足入住商業(yè)、企業(yè)辦公的需求，又能滿(mǎn)足投資者對(duì)商業(yè)用房、辦公用房、車(chē)庫(kù)的投資需求，未來(lái)35年時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售前景良好，經(jīng)可行性研究與分析表明，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益較好，項(xiàng)目總體策劃是理想的、可行的。建議：加快漢府街項(xiàng)目的概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的進(jìn)行，通過(guò)最佳方案，統(tǒng)一規(guī)劃部門(mén)的設(shè)計(jì)條件和項(xiàng)目業(yè)主的設(shè)計(jì)思想及要求的差異，合理統(tǒng)一利用規(guī)劃用地，讓最佳方案盡快通過(guò)審批。逐步落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)的技術(shù)，管理組織體系、組織有經(jīng)驗(yàn)、有能力、有水平的各專(zhuān)業(yè)人才，直接參與從項(xiàng)目前期、工程設(shè)計(jì)、施工到竣工驗(yàn)收、物業(yè)管理；參與項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃、招商與銷(xiāo)售；參與項(xiàng)目投資控制與管理全過(guò)程的實(shí)施，使某項(xiàng)目從一開(kāi)始就進(jìn)入科學(xué)化、系統(tǒng)化、程序化的管理狀態(tài)。聘請(qǐng)高水平的策劃公司，對(duì)漢府街項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目的全程策劃，組織好廣告宣傳、招商工作，讓本項(xiàng)目獨(dú)特的建筑風(fēng)格和技術(shù)、豐富的人文內(nèi)涵和以人為本的生態(tài)環(huán)境思想能成為與長(zhǎng)江路“文化一條街”相融合的良好品牌，使其為社會(huì)廣泛認(rèn)知，形成業(yè)界的品牌營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)。盡快邀請(qǐng)市規(guī)劃部門(mén)及相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)人員、咨詢(xún)機(jī)構(gòu)專(zhuān)家學(xué)者、和公司技術(shù)骨干等召開(kāi)專(zhuān)家座談會(huì)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位、促銷(xiāo)策略等進(jìn)行進(jìn)一步論證。組織完成詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研工作，將調(diào)研范圍從本地客戶(hù)擴(kuò)大至周遍城市，必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行國(guó)內(nèi)外城市中同類(lèi)建筑產(chǎn)品的考察，進(jìn)一步更新觀點(diǎn)、統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，立足長(zhǎng)江路，創(chuàng)造最佳的經(jīng)濟(jì)效益。附表與附圖建設(shè)產(chǎn)品銷(xiāo)售一覽表銷(xiāo)售出租收入與經(jīng)營(yíng)稅金附加估算表投資計(jì)劃與資金籌措表項(xiàng)目投資構(gòu)成表貸款還本付息表全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表?yè)p益表資金來(lái)源與運(yùn)用表項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總1漢府街地塊項(xiàng)目總平面圖 專(zhuān)業(yè)技術(shù)