【正文】 陶瓷原輔料及陶瓷鋸片、拋光磨具、玻璃磨輪、干磨機(jī)及超潔亮拋光設(shè)備等陶瓷工業(yè)系列新產(chǎn)品，吸引全國各地客戶參觀、探討，加強(qiáng)三峽瓷都引力。圖15：展廳運(yùn)用示意圖現(xiàn)代化建筑風(fēng)格隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，流行理念的不斷變化，只有經(jīng)典的才是永恒的。因此在建筑風(fēng)格上切合本項目市場需求，在建筑上采用現(xiàn)代簡約式風(fēng)格體現(xiàn)建筑的時代氣息，對項目建設(shè)最大限度采用環(huán)保施工工藝、技術(shù)及材料，同時注意用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，為業(yè)主裝修裝飾成各具特色的店鋪打好基礎(chǔ)。圖16：建筑風(fēng)格示意圖四、建設(shè)進(jìn)度前期規(guī)劃報建期限為6個月，即2010年4月～2010年10月底。工作包括土地掛牌、土地平整、項目報建手續(xù)的辦理、規(guī)劃方案和圖紙設(shè)計審批等。項目施工工期預(yù)計為10個月，2010年11月動工至2011年9月底結(jié)束；第七部分 資金投入與效益測算一、項目資金投入預(yù)估項目初步估算項目總投資為9800萬元?？傮w估算表如下： 表1：項目成本及利潤估算表序號項目數(shù)量（㎡）單價（元）投資額（萬元）備注1土地費(fèi)用2城市建設(shè)配套費(fèi)45元/平方米3工程建安費(fèi)11004配套設(shè)施費(fèi)80含電力報裝、消防工程5管理費(fèi)用306財務(wù)費(fèi)用自有資金35%，銀行項目貸款5000萬。銀行利率7%，使用年限一年7不可預(yù)見費(fèi)總投資8商鋪銷售均價3200毛收入9銷售運(yùn)營費(fèi)用毛收入的2%10稅費(fèi)毛收入的11%凈利潤（說明：該項目投資時考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時間對投入的影響以及建筑原材料價格的可能變化。）二、項目經(jīng)濟(jì)效益分析預(yù)計市場價值項目產(chǎn)品主要分為三部分：綜合交易展廳、商鋪、庫房。綜合交易展廳及商鋪擬劃分為單獨(dú)鋪位出租予經(jīng)營商戶，庫房根據(jù)市場內(nèi)各業(yè)主的需求進(jìn)行租賃經(jīng)營。根據(jù)我們對某商業(yè)市場進(jìn)行的調(diào)查，某市中心城區(qū)地理位置較好，交通條件較為優(yōu)越的商業(yè)門面中，經(jīng)營家具管材、汽修汽配摩配等輕工業(yè)業(yè)態(tài)的租金水平在50～65元/㎡月，～㎡天之間。按照目前租金水平，一般情況下需要15年左右回收前期投入。此外，選取85％的最高實際出租率以及投資物業(yè)、辦理產(chǎn)權(quán)費(fèi)用、辦理按揭費(fèi)用、物管水電費(fèi)用等選取總價的120％的比例進(jìn)行測算。因此可以推算得出：面積日租金365天15年85％=面積單價120％根據(jù)以上公式推出：商鋪市場單價=日租金365天15年85％247。120%則，本項目商鋪市場價值=～㎡天365天15年85％247。120%=～㎡由于項目離中心城區(qū)存在一定距離，且周邊商業(yè)價值有待挖掘，因此地段略遜于中心城區(qū)。但項目定位為專業(yè)性市場，與城區(qū)普通鋪面相比綜合引力較大，此外考慮本項目體量規(guī)模及對后期經(jīng)營狀況進(jìn)行預(yù)測，保守估計項目商鋪市場價值約為3500元/㎡。預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益表2：項目經(jīng)濟(jì)效益分析表總收入平均單價投資每平米投資毛利營銷及稅費(fèi)總成本每平米成本凈利潤利潤率57%上表可見，本項目在實現(xiàn)物業(yè)100%變現(xiàn)的情況下總體預(yù)期利潤率在57%左右。本項目以城市運(yùn)營的戰(zhàn)略性高度，以強(qiáng)烈的社會責(zé)任感對項目經(jīng)過周密調(diào)研論證，項目市場認(rèn)可度較高，如果政府能對項目在政策、市場準(zhǔn)入、配套服務(wù)等方面加大對本項目支持力度，則風(fēng)險不大，應(yīng)該可以執(zhí)行。三、項目社會效益分析市場輻射項目建成投入運(yùn)營，經(jīng)過幾年的鞏固和發(fā)展后，初步在200公里半徑內(nèi)形成相對穩(wěn)定的輻射渠道，服務(wù)半徑可延伸到荊州、襄樊和宜昌以及長江經(jīng)濟(jì)帶中上游，進(jìn)一步影響武漢經(jīng)濟(jì)圈、成渝經(jīng)濟(jì)圈，促進(jìn)某成長為省域建陶產(chǎn)業(yè)核心基地。促進(jìn)就業(yè)項目建設(shè)期即可提供就業(yè)機(jī)會400人，建成后，可在交易市場新增就業(yè)機(jī)會1000多個，僅按人均年收入15000元計算，每年創(chuàng)造就業(yè)價值超過1500萬元。財政收入項目建設(shè)期，包括土地費(fèi)用和各項稅費(fèi)，可上繳財政收入近2000萬元。交易市場建成投入運(yùn)轉(zhuǎn)后，按照每家商戶年銷售額36萬元計算，市場300家商戶年銷售額10800萬元。年增加地方財政收入1000萬元以上。產(chǎn)業(yè)鏈形成目前某市乃至宜昌區(qū)還沒有一處大規(guī)模、高檔次的綜合型的陶瓷配套產(chǎn)品交易場所，在市區(qū)按照高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理的原則，建設(shè)一處專業(yè)化、規(guī)?；奶沾僧a(chǎn)業(yè)配套交易市場，市場投入運(yùn)轉(zhuǎn)后，必將在周邊形成關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)帶，亦將極大促進(jìn)某陶瓷業(yè)的發(fā)展，以及城市功能的完善，滿足大宜昌區(qū)域乃至整個華中地區(qū)對陶瓷配套產(chǎn)品及其服務(wù)的需求。第八部分 結(jié)論通過對該項目的投資規(guī)模、收益預(yù)測及市場狀況等方面的審慎分析，，初步預(yù)計可上繳財政稅收等2000多萬元；建成投入運(yùn)轉(zhuǎn)后，年增加地方財政收入1000萬元以上，新增就業(yè)機(jī)會1000多個，每年創(chuàng)造就業(yè)價值超過1500萬元。初步在200公里半徑內(nèi)形成相對穩(wěn)定的輻射渠道，服務(wù)半徑可延伸到荊州、襄樊和宜昌以及長江經(jīng)濟(jì)帶中上游，進(jìn)一步促進(jìn)三峽瓷都成長為省域陶瓷產(chǎn)業(yè)核心基地。不管是從長期發(fā)展看，還是從短期收益看，項目都具有很好的經(jīng)濟(jì)和社會價值，符合城市發(fā)展要求。項目前期市場認(rèn)可度較高，已有部分陶瓷配套供應(yīng)企業(yè)對本項目的參與意向性較強(qiáng)，如果政府能對項目在政策、市場準(zhǔn)入、配套服務(wù)等方面加大對本項目支持力度，則風(fēng)險不大，可以執(zhí)行。 36