【導(dǎo)讀】兩個(gè)大的方面來介紹該項(xiàng)目開發(fā)背景?？焖偎俣仍诎l(fā)展。⑤該區(qū)域交通非常便捷，有京滬高速公路、津淶、津淄等出市主干道。誼、衛(wèi)津、紅旗、復(fù)康等市區(qū)快速主干道。線、地鐵7號線經(jīng)過該區(qū)域，沿外環(huán)線規(guī)劃有輕軌鐵路。氣新鮮，自然條件優(yōu)越，被公認(rèn)為居住的上佳區(qū)域。知識分子、富裕家庭聚居地區(qū)。該三個(gè)區(qū)是天津市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最富裕的城區(qū)，該三個(gè)區(qū)的房。地產(chǎn)起點(diǎn)一直很高，集中了全市約80%的中高檔樓盤。商品房銷售均價(jià)明顯。綜合以上各種因素，給萬科在此處建設(shè)一個(gè)高檔居住區(qū)提供一。積約60萬平方米；世貿(mào)廣場、都市花園位于城市中心地帶，但體量較小。由此看出，萬科的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和發(fā)展方向不相符，且萬科。牌的形象，萬科產(chǎn)品應(yīng)屬于整個(gè)天津市，而不是某個(gè)區(qū)域，所以萬科有能力，根據(jù)目前經(jīng)營趨勢，天津公司必須再上新項(xiàng)目，保證天津公司經(jīng)。營利潤指標(biāo)和萬科產(chǎn)品在天津的影響力，在市場呼喚萬科的大好形勢下。側(cè)已引入到項(xiàng)目用地紅線邊。

　　

【正文】 28 第六章 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 一 .開發(fā)機(jī)遇： 根據(jù)天津公司 20xx 年經(jīng)營計(jì)劃，需要有新的項(xiàng)目上馬，提供利潤支持，以保證完成集團(tuán)下達(dá)的經(jīng)營計(jì)劃。 該項(xiàng)目主要競爭項(xiàng)目梅江生態(tài)居住區(qū)已經(jīng)開始建設(shè) ，但大氣候還未形成，而華苑居住區(qū)基本建設(shè)完成，該區(qū)域已很成熟，該項(xiàng)目如果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢。 該項(xiàng)目地價(jià)支付較迫切，不適合做儲備項(xiàng)目。 鑒于以上幾點(diǎn)，計(jì)劃 20xx 年開發(fā)該項(xiàng)目，初步預(yù)計(jì)可在 20xx 年上半年開工。 二 .開發(fā)周期安排： 華苑新城項(xiàng)目如果按我司的規(guī)劃設(shè)想進(jìn)行調(diào)整后，項(xiàng)目總建筑面積為 萬平米 ,其中住宅面積約 萬平米，配套非營業(yè)性公建面積 3 萬平米，可銷售面積約 萬平米。該項(xiàng)目擬分四年開發(fā)： 20xx 年開發(fā) 6 萬平米。 20xx 年開發(fā) 12 萬平米。 20xx 年開發(fā) 12 萬平米 。 20xx 年開發(fā) 萬平米。 三 .銷售周期安排： 第一期于 20xx 年 8 月開始銷售，當(dāng)年結(jié)算 5 萬平米。 20xx 年銷售 9 萬平米。 20xx 年銷售 10 萬平米。 20xx 年銷售 10 萬平米。 20xx 年銷售 萬平米。 天津萬科公司 華苑新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 第七章 投資收益分析 一 .產(chǎn)品組合及平均單位售價(jià)、單位建安成本： 按目前初步的產(chǎn)品組合設(shè)想，項(xiàng)目的平均售價(jià)及主體建安工程成本如下： 連排 多層 小高層 合計(jì) 營業(yè)性公建 總計(jì) 容積率 占地比 例 50% 30% 20% 100% 100% 100% 占地面積 建筑面積 平均單價(jià) 4,500 3,400 3,000 3,601 4,000 3,618 單位建安成本 1,100 900 1,100 1,040 1,200 1,047 二 .成本預(yù)測 按目前掌握的情況及萬科新城同類產(chǎn)品實(shí)際結(jié)算成本情況，預(yù)測在上述產(chǎn)品組合下，該項(xiàng)目總體成本情況如下： 項(xiàng) 目 投資總額（萬元） 單位成本（元 /m2） 說 明 土地獲得價(jià)款 39,055 1,076 地價(jià) 50 萬元 /畝 。土地出讓金 2700 萬元 ,契稅1138 萬元 ,紅線外市政配套 20xx 萬元 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 2,332 64 規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建、臨時(shí)設(shè)施 主體建筑安裝 37,992 1,047 毛坯房交工，見上表 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 13,842 381 園林環(huán)境費(fèi) 4,556 126 配套設(shè)施費(fèi) 4,800 132 共 3 萬平米， 1600 元 /平米 開發(fā)間接費(fèi) 1,810 50 資金成本 850 萬 /行政管理費(fèi)用 15 萬 /月 /其他240 萬 開發(fā)成本合計(jì) 104,386 2,876 天津萬科公司 華苑新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 銷售費(fèi)用 4,340 120 項(xiàng)目總投資 108,725 2,995 上述成本測算較為保守，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 50 萬元 /畝測算，可能會有下降空間； ，新城趕工存在一定的設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)處理不經(jīng)濟(jì)問 題，該項(xiàng)目應(yīng)低于新城水平； ，存在一定節(jié)省空間； 36 萬平米，公建配套同樣存在調(diào)減的可能 。 三 .稅務(wù)分析 天津地區(qū)通過公司爭取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè) 發(fā)展公司享受所得稅 50%、營業(yè)稅 20%的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營業(yè)稅及 所得稅 50%的優(yōu)惠，目前就該項(xiàng)目的開發(fā)形式、稅收優(yōu)惠，天津公司尚未與 地方政府溝通，保守期間，按國家法定稅率考慮： 營業(yè)稅及附加：銷售收入的 %； 所得稅：稅前利潤的 33%； 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、大市政配套費(fèi)）的 3%； 即使按法定所得稅率，因天津公司虧損項(xiàng)目（業(yè)務(wù)）及公司本部費(fèi)用的存在， 實(shí)際稅付可能遠(yuǎn)低于 33%，但從項(xiàng)目評價(jià)角度，暫不考慮該因素。 四 .經(jīng)濟(jì)效益分析 ： 根據(jù)上述售價(jià)、成本及稅務(wù)測算，該項(xiàng)目總體經(jīng)營情況如下： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元/m2） 項(xiàng)目總金額（萬元） 銷售收入 3618 131,324 直接成本 2876 104,386 總投資 2995 108,725 稅前利潤 440 15,966 稅后利潤 295 10,698 內(nèi)部收益率 % 銷售凈利率 % 總投資回報(bào)率 % 銷售毛利率 % 獲利指數(shù) 天津萬科公司 華苑新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 資金峰值比例 地價(jià)支付貼現(xiàn)比 啟動資金獲利倍數(shù) 項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)各年的利潤體現(xiàn)如下表 : 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 合計(jì) 結(jié)算面積（ m2） 50,000 90,000 100,000 100,000 23,000 363,000 單位利潤 (元 /m2) 利潤 (萬元 ) 1473 2652 2947 2947 678 10698 ，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動比率。 1） 成本變動對各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測成本 90% 預(yù)測成本95% 預(yù)測成本 預(yù)測成本105% 預(yù)測成本110% 總投資 98,422 103,648 108,725 114,102 119,598 稅前利潤 30,610 25,383 20,306 114,102 9,703 稅后凈利 17,601 14,099 10,697 7,095 3,593 內(nèi)部收益率 % % % % % 銷售凈利率 % % % % % 保本售價(jià) 2856 3007 3155 3311 3470 2） 售價(jià)變動對各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測售價(jià)90% 預(yù)測售價(jià)95% 預(yù)測售價(jià) 預(yù)測售價(jià)105% 預(yù)測成本110% 營業(yè)額 118,191 124,757 131,324 137,890 144,456 稅前利潤 7,687 13,922 20,306 26,391 32,625 稅后凈利 2,507 6,552 10,697 14,642 18,687 內(nèi)部收益率 % % % % % 銷售凈利率 % % % % % 3） 容積率變動各項(xiàng)指標(biāo)的變化 主要指標(biāo) 容積率 容積率 容積率 容積率 容積率 多高層比 ： 1 ： 1 ： 1 ： 1 ： 1 營業(yè)額 123973 130770 131324 137598 144882 總投資 102897 108539 108725 114206 120252 稅前利潤 11171 14241 15966 11231 9541 稅后凈利 7484 9541 10698 7525 6392 內(nèi)部收益率 銷售凈利率 （ 1） 保本售價(jià)： 3, 元 /m2 天津萬科公司 華苑新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 （ 2） 保本銷售率： % ： 就項(xiàng)目本身的收益水平而言， %的銷售凈利率較低，售價(jià)、成本、容積率變化對項(xiàng)目收益水平影響較 大，但不考慮成本中保守因素及項(xiàng)目可立即開工帶來的管理成本的節(jié)約，存在以下操作層面上的因素對項(xiàng)目收益有較大影響： 1）稅務(wù)資源的充分運(yùn)用： A、 若實(shí)現(xiàn)用萬科住宅發(fā)展公司操作該項(xiàng)目，取得營業(yè)稅及所得稅 50%的優(yōu)惠，則可增加稅后利潤 5950 萬元，使項(xiàng)目銷售凈利率達(dá)到 %。 B、 若實(shí)現(xiàn)用興業(yè)發(fā)展公司操作該項(xiàng)目，取得所得稅 50%、營業(yè)稅 20%的優(yōu)惠，則可增加稅后利潤 3950 萬元，使項(xiàng)目銷售凈利率達(dá)到 %。 C、 若地方政府強(qiáng)烈要求在當(dāng)?shù)刈怨?，且不給任何稅收優(yōu)惠，則通過遷移現(xiàn)有公司消化遺留項(xiàng)目（業(yè)務(wù)）虧損，并承擔(dān) 天津公司本部費(fèi)用的方式，每年提供 20xx 萬元稅務(wù)資源，可減少項(xiàng)目所得稅 2640 萬元，使項(xiàng)目實(shí)際銷售凈利率達(dá)到 %。 2)項(xiàng)目全部興建地下室： 因地質(zhì)條件不好，從經(jīng)濟(jì)角度，可能除小高層外，全部興建地下室，則 可增加可售面積約 萬平米，地下室增量成本 1230 元 /平米（土建 850 元 /平米，配套 380 元 /平米）按平均售價(jià)的一半銷售，單價(jià)為 1984 元 /平米，則可實(shí)現(xiàn)稅后利潤 2450 萬元（按法定稅率計(jì)算），項(xiàng)目銷售 凈利率達(dá)到 %。 3)若同時(shí)實(shí)現(xiàn) 50%退稅及興建地下室： 則共可增加稅后利潤 9050 萬元，項(xiàng)目銷售凈利率達(dá)到 %,總稅后利 潤達(dá)到 19748 萬元，平均每年可貢獻(xiàn) 4900 萬元。 綜合來看，該項(xiàng)目銷售凈利率至少應(yīng)在 10%以上。 五 .項(xiàng)目資金預(yù)測 資金流量及有關(guān)指標(biāo)： 項(xiàng) 目 01年 02年 03年 04年 05年 合計(jì) 一、現(xiàn)金流入 銷售面積（ m2） 50,000 90,000 100,000 100,000 23,000 363,000 平均售價(jià) (元 /m2) 3,618 3,618 3,618 3,618 3,618 銷售額 18,089 32,560 36,177 36,177 8,321 131,324 回款額 15,375 30,388 35,634 36,177 13,747 131,324 小計(jì) 15,375 30,389 35,635 36,177 13,747 131,324 現(xiàn)金流入現(xiàn)值 NPV 124,989 二、現(xiàn)金流出 付地價(jià)款 10,000 9,685 9,685 9,685 39,055 天津萬科公司 華苑新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 付工程款 7,915 18,239 21,031 13,572 2,765 63,522 開發(fā)間接費(fèi) 312 546 624 328 1,810 期間費(fèi)用 597 1,075 1,195 1,195 274 4,340 稅金 913 2,370 3,133 3,278 2,206 11,901 小計(jì) 19,739 31,916 35,669 29,510 5,245 120,627 現(xiàn)金流出現(xiàn)值 NPV 116,980 三、凈現(xiàn)金流量 4,363 1,527 34 6,668 8,502 10,697 四、累計(jì)凈流量 4,363