【正文】 綜合來看，該項目銷售凈利率至少應(yīng)在 10%以上。 2)項目全部興建地下室： 因地質(zhì)條件不好，從經(jīng)濟角度，可能除小高層外，全部興建地下室，則 可增加可售面積約 萬平米，地下室增量成本 1230 元 /平米（土建 850 元 /平米，配套 380 元 /平米）按平均售價的一半銷售，單價為 1984 元 /平米，則可實現(xiàn)稅后利潤 2450 萬元（按法定稅率計算），項目銷售 凈利率達到 %。 B、 若實現(xiàn)用興業(yè)發(fā)展公司操作該項目，取得所得稅 50%、營業(yè)稅 20%的優(yōu)惠，則可增加稅后利潤 3950 萬元，使項目銷售凈利率達到 %。 四 .經(jīng)濟效益分析 ： 根據(jù)上述售價、成本及稅務(wù)測算，該項目總體經(jīng)營情況如下： 經(jīng)濟指標(biāo) 單位數(shù)值（元/m2） 項目總金額（萬元） 銷售收入 3618 131,324 直接成本 2876 104,386 總投資 2995 108,725 稅前利潤 440 15,966 稅后利潤 295 10,698 內(nèi)部收益率 % 銷售凈利率 % 總投資回報率 % 銷售毛利率 % 獲利指數(shù) 天津萬科公司 華苑新城項目可行性研究報告 31 資金峰值比例 地價支付貼現(xiàn)比 啟動資金獲利倍數(shù) 項目開發(fā)周期內(nèi)各年的利潤體現(xiàn)如下表 : 經(jīng)濟指標(biāo) 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 合計 結(jié)算面積（ m2） 50,000 90,000 100,000 100,000 23,000 363,000 單位利潤 (元 /m2) 利潤 (萬元 ) 1473 2652 2947 2947 678 10698 ，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減變動比率。土地出讓金 2700 萬元 ,契稅1138 萬元 ,紅線外市政配套 20xx 萬元 開發(fā)前期準(zhǔn)備費 2,332 64 規(guī)劃設(shè)計、報批報建、臨時設(shè)施 主體建筑安裝 37,992 1,047 毛坯房交工，見上表 社區(qū)管網(wǎng)工程費 13,842 381 園林環(huán)境費 4,556 126 配套設(shè)施費 4,800 132 共 3 萬平米， 1600 元 /平米 開發(fā)間接費 1,810 50 資金成本 850 萬 /行政管理費用 15 萬 /月 /其他240 萬 開發(fā)成本合計 104,386 2,876 天津萬科公司 華苑新城項目可行性研究報告 30 銷售費用 4,340 120 項目總投資 108,725 2,995 上述成本測算較為保守，主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 50 萬元 /畝測算，可能會有下降空間； ，新城趕工存在一定的設(shè)計、基礎(chǔ)處理不經(jīng)濟問 題，該項目應(yīng)低于新城水平； ，存在一定節(jié)省空間； 36 萬平米，公建配套同樣存在調(diào)減的可能 。 20xx 年銷售 萬平米。 20xx 年銷售 10 萬平米。 三 .銷售周期安排： 第一期于 20xx 年 8 月開始銷售，當(dāng)年結(jié)算 5 萬平米。 20xx 年開發(fā) 12 萬平米 。該項目擬分四年開發(fā)： 20xx 年開發(fā) 6 萬平米。 鑒于以上幾點，計劃 20xx 年開發(fā)該項目，初步預(yù)計可在 20xx 年上半年開工。 該項目主要競爭項目梅江生態(tài)居住區(qū)已經(jīng)開始建設(shè) ，但大氣候還未形成，而華苑居住區(qū)基本建設(shè)完成，該區(qū)域已很成熟，該項目如果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢。 ，表明我司擬在華苑新城推出的以低層聯(lián)排別墅為主導(dǎo)的住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)想，抓住了華苑及周邊地區(qū)缺乏標(biāo)志性高品質(zhì)住宅的市場迎合點，具有很強的可操作性?？傮w情況適于完成我司規(guī)劃設(shè)想。居住區(qū)主要出入口沿規(guī)劃路和紅旗南路設(shè)置 ,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。并在總體規(guī)劃設(shè)計中加以考慮。且毗鄰天津市高教區(qū)，人文環(huán)境優(yōu)越，是居住的上佳區(qū)域?？傮w來講場地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設(shè)想。該地塊原為農(nóng)田，土地基本平整完畢，大部分場地平整至與周邊道路標(biāo)高相同，局部比道路低 １．０ 米左右。 ，東至陳塘支線，南至規(guī)劃路，西至外環(huán)線，北至紅旗南路。 其中低層聯(lián)排及獨立雙拼別墅 ５０％ 四層花園洋房 ３０％ 小高層 ２０％ 總建筑面積： 萬 平方米 非營業(yè)性公建： ３．０萬 平方米 營業(yè)性公建： 萬平方米 住宅建筑面積： ３ 萬平方米 １．３７ ，它的主要建筑形式為多層和小高層。該項目的建設(shè)，對完善該區(qū)域的自然環(huán)境，提高并豐富該區(qū)域的居住層次，帶動該區(qū)域的社區(qū)文化建設(shè)，實現(xiàn)與周邊地區(qū)的資源共享并最終實現(xiàn)華苑大社區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃具有積極意義。由于屬新區(qū)開發(fā)，周邊生活設(shè)施不健全，需按規(guī)劃建設(shè)中、小學(xué)校以及公交站、市場等生活配套設(shè)施。 5. 華苑新城項目位于華苑居住區(qū)以南，西臨外環(huán)線，北側(cè)為城市干道紅旗南路，交通便利。但在現(xiàn)階段也存在著開發(fā)天津萬科公司 華苑新城項目可行性研究報告 26 產(chǎn)品單一、社區(qū)缺乏個性與主題以及缺少明星樓盤和住宅品牌的弊端。 3. 注意采用隔音墻、中水系統(tǒng)以及保溫砂漿、中空玻璃、地板采暖等環(huán)保和節(jié)能產(chǎn)品，實現(xiàn)環(huán)保和節(jié)能的目的。推出低層聯(lián)排別墅、獨立 、雙拼別墅、四層花園洋房以及十一至十二層小高層住宅等四種類型 。 ? 與環(huán)境、環(huán)保有機的結(jié)合 ? 培養(yǎng)主題鮮明的社區(qū)文化 ? 居住區(qū)良好而有效的交通組織 ? 市政設(shè)施在居住區(qū)內(nèi)便利有效的組合 ? 提供優(yōu)秀的居住單體建筑設(shè)計 ? 注重反映居住區(qū)不同功能的視覺特色 具體反映在規(guī)劃上，意圖實現(xiàn)“花園城市”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計成由類型、密度、空間、體形、平面、以及市場價位不盡相同的住宅建筑組成的居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿足人的精神及物質(zhì)需求?；谑袌銮闆r和開發(fā)優(yōu)勢，對該地區(qū)新項 目的產(chǎn)品價位作如下預(yù)計： 1．聯(lián)排別墅： 價位 :4500 2．低層公寓（ 4 層）： 價位 :3400 3．板式小高層 ： 價位 :3000 天津萬科公司 華苑新城項目可行性研究報告 25 第五章 規(guī)劃設(shè)計要點 一 .初步規(guī)劃設(shè)計思路 擬借鑒萬科新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗在天津市西南部地區(qū)建設(shè)一個高檔次的居住社區(qū)。 6． 投資類客戶。 4． 全市中的中產(chǎn)、富裕階層。 2． 西青開發(fā)區(qū)獨資、合資企業(yè)中白領(lǐng)階層。 7） 區(qū)域市場知名度較高： 由于項目的宣傳力度很大，在區(qū)域內(nèi)又沒有具有絕對競爭力的項目，以上項目代表了區(qū)域內(nèi)最高開發(fā)水平，形成很高的客戶認(rèn)知度。 6） 形成一定銷售、入住高峰期 ：以上項目基 本上處于期房銷售階段，采用分組團進行發(fā)售， 01 年 4 月份都將有新的組團推出（獨立項目供應(yīng)量在 510 萬平米），今年市場競爭激烈。 4） 整體功能性的加強 ：除原有的配套設(shè)施外，在智能化管理，寬帶上網(wǎng)社區(qū)服務(wù)方面都給予了明顯的加強，體現(xiàn)了高品質(zhì)社區(qū)的概念。 2） 社區(qū)規(guī)劃欠缺： 由于受土地容積率的限制，基本上全部含有小高層的產(chǎn)品形式，形成了“中層、中密度”的規(guī)劃格 局。 起價：3430 元 /平米，均價： 3600元 /平米 目前為 1組團銷售階段。 由 6 層磚混與 12 層小高層組成。共分 2 組團。 順馳世紀(jì)城 （南）黑牛城道南側(cè) 天津順馳投資集團 建筑面積 22萬，容積率。 玉水園磚混均價：3800 元 /平米 芳水園未正式發(fā)售內(nèi)定磚混均價：3800 元 /平米 英特網(wǎng)專線入戶、安裝可視樓宇對講、小區(qū)安裝紅外監(jiān)控及攝像監(jiān)控、 24 小時安全保衛(wèi)、直接引用水、中水、 公頃湖面。 現(xiàn)開工為芳水園、玉水園、藍水園共 32 萬平方米。容積率,居住區(qū)采用生態(tài)湖面與社區(qū)組團花園結(jié)合。 物業(yè)管理費： 元 /平米。 銷售率現(xiàn)達到 60%。 元 /平米 均價：3100 元 /平米。 層磚混結(jié)構(gòu)。 水上國際紅旗南路寧發(fā)房產(chǎn) 占地 22 萬平米。INTERNET 入戶，戶內(nèi)對講聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)。 目前云華里（ 1 期）達到 60%銷售率。 產(chǎn)品形式各異：聯(lián)排別墅（ 200 平米以上）、小高層、多層磚混住宅（主力單位）。采用條形生態(tài)走廊與社區(qū)組團花園結(jié)合形式。 華苑新城 華苑賓水西道南側(cè) 港寧公司 占地 50 萬平米。 可視對講，INTERNET 入戶，采用紅外線預(yù)警系統(tǒng)。銷售率到達40%。戶型均為起居廳朝陽與朝陰兩種形式。采用中心花園與四個組團園林相結(jié)合環(huán)境布局，設(shè)有集中的會所、停車場。 9798 年“立達公寓”的成功發(fā)售正是印證了這一點。如果 我司能介入該區(qū)域進行規(guī)模開發(fā)，憑借萬科品牌的市場感召天津萬科公司 華苑新城項目可行性研究報告 21 力及影響力與華苑環(huán)境優(yōu)勢進行強強組合，加上人文環(huán)境的影響，使項目的市場效應(yīng)一定會受到天津市中產(chǎn)、富裕階層的普遍關(guān)注，甚至能夠成為其首選的居住地。 4） 呼喚品牌住宅： 華苑居住區(qū)目前已成為本市最大的成熟社區(qū)住宅項目之一。 2） 銷售價格上升勢頭強： 由于整體環(huán)境、設(shè)施的跟進建設(shè)，以及開發(fā)規(guī)模的不斷擴大，無疑將會拉動土地價格及居住品質(zhì)的攀升。 3） 市場供需保持增勢： 01 年南部市場供需仍將保持高速增長勢頭，預(yù)計在90 萬平米，而華苑居住區(qū)的延伸開發(fā)，梅江居住區(qū)全新開發(fā)，成為 01 年住宅市場市場熱點區(qū)域，并仍將成為河西、南開、和平甚至河?xùn)|客戶資源關(guān)注的首選區(qū)域 4） 未來 35 年供應(yīng)量較大： 西南部地區(qū)隨著交通道路的對外擴展，可開發(fā)的土地資源仍具有很大的潛力，未來 35 年內(nèi)供應(yīng)量較大 ,主要項目有 :已經(jīng)開工建設(shè) 的梅江居住區(qū) ,總建筑面積約 178 萬平米 ,正在啟動的梅江南居住區(qū) ,總占地面積 240 公頃 ,規(guī)劃建筑面積為 150 萬平米 ,華苑新城一期規(guī)劃建筑面積為 50 萬平米。華澳（天津）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 萬㎡ 高層起價 2687 元 /平方米 均價 3000 元